Comment investir dans une colocation qui cartonne en Belgique

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Colocation
15 Avril 2020

Qu’est-ce que la colocation haut-de-gamme ? Quel type de public dans les colocations ? Pourquoi faire une étude de marché en immobilier ? un business plan à présenter au banquier ?
Pourquoi offrir des services différents en fonction des types de public auxquels vous louez ?
Comment créer l’effet « waouh » pour de la location ? Créer une colocation à thème ? Comment créer un annonce immobilière pour créer l’effet coup de cœur ? Audrey Perrin investisseuse spécialisée dans les colocations en France vous livre ses meilleurs conseils en immobilier pour réussir sa colocation haut de gamme !

Interview d'Audrey Perrin - invetisseuse spécialisée en colocation haut-de-gamme

Elodie : Bonjour à tous et bienvenue sur Real Estate in Belgium, votre blog dédié à l’immobilier belge. Je suis ravie de vous retrouver aujourd’hui parce que j'ai interviewé Audrey Perrin et nous allons parler colocation. Audrey, merci à toi d’être parmi nous.

Audrey : Merci, Élodie, comment vas-tu ?

Elodie : Je vais très bien et toi ?

Audrey : Je vais très bien et je suis ravie d’être sur le territoire, sur le sol belge. Je suis super contente en plus, il fait super beau. C’est juste une journée parfaite.

Elodie : C’est clair et l’interview va être d’autant mieux, vous allez voir. Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet comme j’aime bien l’annoncer en début d’interview, est-ce que tu peux rapidement te présenter en quelques mots, nous dire quelles sont tes spécificités et qu’est-ce que tu fais à l’heure actuelle ?

Audrey : Je crois que tu as un petit peu dévoilé le secret tout à l’heure. Je m’appelle Audrey. J’investis depuis maintenant plus de 10 ans, nettement plus de 10 ans dans l’immobilier et dans la colocation, plus particulièrement et je vais vous expliquer un petit peu tout cela au travers de certaines de tes questions. J’espère en apprendre encore un petit peu plus sur la thématique de la colocation qui pour moi, est vraiment l’avenir à tout niveau et je vais donner aussi des anecdotes. Je pense qu’il va y avoir du croustillant.

Je voulais me lancer avant mes 30 ans. Cela a été chose faite. Sincèrement même si ce n’était pas évident, on en parlera tout à l’heure, ce n’est pas forcément le fait que je sois une femme, mais je n’avais pas du tout de modèle rapport à cela qui aurait pu me dire : fais ceci, fais cela dans cet ordre. C’est là où cela a été peut-être un petit peu plus compliqué, mais maintenant cela y est, tout est déroulé et c’est juste vraiment génial et je n’ai qu’une hâte, c'est de recommencer.

Qu’est-ce que la colocation haut-de-gamme ?

Elodie : Tu fais plutôt de la colocation meublée haut de gamme, est-ce que tu peux nous en dire un petit peu plus. Qu’est-ce que c’est concrètement ce concept ?

Audrey : La colocation meublée, j’en ai des moyenne-de-gamme et j’en ai dans les hauts de gamme. Concrètement, je possède vraiment plusieurs colocations et j’en gère aussi d’autres. Je gère seule tout cela parce que je me suis formée sur le terrain à la colocation et je trouve malheureusement que les agences sont un petit peu moins compétentes que moi par rapport à cela, puisque cela fait 10 ans et d’ailleurs certaines agences m’appellent pour savoir comment je fais dans tel ou tel cas.

Par rapport à ta question, toutes mes colocations ont des publics différents. Cela veut dire que souvent quand on pense colocation d'étudiants. Personnellement et même mentalement, je ne pourrais pas gérer les étudiants qui partent en juin et qui doivent revenir en septembre. Je serai en panique totale et mon cardiaque n’y tiendrait pas. Ce n’est juste pas possible. C’est la raison pour laquelle chacune de mes colocations, il y a des profils de personnes qui habitent qui sont différents, de manière à pouvoir aussi faire des check-in et check-out beaucoup plus facilement lorsqu’il y a un départ et une arrivée. C’est plus facilement gérable.

En termes de colocation haut de gamme, déjà à la base par rapport à mon étude de marché, je fais toujours une étude de marché immobilier en amont. Je vais voir déjà qui sont les publics dans une ville et je vais voir ce qu’ils souhaitent obtenir et par la suite je vais leur mettre à disposition le bien qu’ils veulent. Concrètement si je voulais des étudiants, là ce ne serait pas forcément « du haut de gamme », ce serait de la pratique, mais en ayant des prestations obligatoires telles qu’internet, etc. Pour les étudiants, il n’est pas nécessaire d’avoir une chambre immense.

Quels types de public choisir pour une colocation ?

Par contre, pour des travailleurs, des jeunes salariés, les jeunes actifs, là c’est plus intéressant. C’est vraiment le type de profil qui va déterminer concrètement quel prix je peux mettre et quel service porposer. Par exemple, je reviens sur la colocation senior, c’est juste logique. Il y a des personnes qui vont dire : ouais, j’ai fait une super bonne affaire, j’ai acheté au 100^e étage sans ascenseur, c’est génial, j’ai cartonné au niveau du prix de la négociation. Je suis d’accord, mais dans ta ville, il n’y a que des personnes âgées, du coup tu veux louer à qui. Parce que là s’il n’y a pas d’ascenseur, cela ne marche pas. C’est juste de la logique. On va déconstruire pour reconstruire.

Par rapport aux gammes, cela dépend des personnes. Par exemple dans la colocation senior, je vais mettre d’office le ménage, idem pour les personnes qui sont actives. Également pour la colocation haut de gamme, j’ai aussi des partenariats avec des entreprises. En l’occurrence, je loue mon appartement à une entreprise qui met des commerciaux. Pour elle, elle fait des économies et pour moi par contre c’est un service haut de gamme. Elle me verse un certain montant de loyer mensuel et point et moi je m’occupe tout le temps de faire en sorte qu’il y ait, c’est un petit peu comme la location courte durée, des petites capsules de café, qu’il y ait tout ceci et tout cela avec bien sûr le ménage, avec possiblement un local à vélo.

Par exemple j’ai une de mes colocations où j’offre des places de cinéma ou des réductions parce qu’il est juste à côté du cinéma. J’ai un partenariat avec le cinéma et cela me permet de faire quelque chose de haut de gamme, de différent de mes concurrents et/ou des personnes qui font la même chose. C’est juste de penser à la personne et d’apporter un plus, déjà à la base et toujours en apporter un plus. Après, le prix n’est pas un problème à partir du moment où on a un waouh. Quand on a un waouh, là c’est bon et je veux n’avoir que des waouh. Est-ce que cela répond un petit peu à ta question ?

Elodie : Cela répond totalement à la question, effectivement. C’est très intéressant parce que du coup cela nous montre déjà qu’au-delà de ton public, tu n’en es pas uniquement, sur des jeunes actifs ou des étudiants, ici tu as un public où tu loues à des entreprises. Ce sont des choses auxquelles on ne pense pas a priori, mais c’est super intéressant.

Audrey : Les entreprises non plus d’ailleurs, il a fallu que je les démarche. C’était parce que j’ai eu beaucoup de non lorsque je suis allé voir les banquiers, c’est donc la raison pour laquelle, j'ai été voir les entreprises pour s'assurer de la demande. Puis quand on a atteint, bizarrement, plus on a de biens et moins c’est évident d’en obtenir d’autres parce qu’il faut faire ce qu’on appelle de l’arbitrage parce qu’il nous dise : vous êtes assez fortement endetté, essayez d’aller voir une autre banque, peut-être qu’elle va vous prêter, etc. On est obligé de se forcer de répéter un discours, de faire un business plan pour aller dire : maintenant, je m’habille bien, je m’habille en costume et mon but c’est d’avoir 100 000 euros ou 200 000 euros pour cet investissement-là. Il n’y a pas d’objection.

Forcément, il ne peut que dire oui par rapport au projet puis par rapport à la solidité aussi des finances et je trouve cela vraiment génial de prendre cela comme une entreprise. Chacune de mes colocations est une entreprise et nous sommes des entrepreneuses et des entrepreneures. C’est exactement cela et je trouve cela vraiment génial de penser comme cela parce que c’est comme cela qu’on continue de monter et surtout qu’on est sécurisé aussi, qu’on sécurise nos biens. Ils sont tous indépendants et ils sont tous aussi liés, mais par rapport à notre objectif. Je trouve cela cool.

Elodie : Une fois qu’on est mordu par l’immobilier...

Audrey : Aussi pour répondre à ta question par rapport à l’entreprise que j’ai démarchée, elle était complètement surprise. J’ai déconstruit et reconstruit mon business model et mon business plan et je suis allé la voir sur fond d’économie en lui disant : vos commerciaux au jour d’aujourd’hui, combien est-ce qu’ils vous coûtent ? Je m’étais renseignée en amont. J’ai fait, il y a les frais de déplacement, il y a bien sûr possiblement les taxis et machin, il y a la nourriture, il y a tout ceci et tout cela. Je fais au jour d’aujourd’hui vous avez un appartement qui vous est dédié qui est parfait, qui coûte moins cher que des nuits d’hôtel, vous pouvez disposer comme vous voulez et cela vous revient super moins cher.

Au début, ils s’en fichent un peu quand ce sont de grosses entreprises, mais quand ils voient qu’ils peuvent mettre trois commerciaux qui ont des chambres immenses dedans et qu’ils sont comme à la maison parce qu’ils ne veulent pas tout le temps aller manger au restaurant, c’est juste génial et eux, cela leur fait faire une économie et je peux monter mes prix aussi. Mais malgré tout eux, ils sont gagnants. C’est un service au top. Il y a un petit peu moins de dégradations ou de choses comme cela. J’adore, mais la démarche, cela a été compliqué pour les persuader. On a fait plusieurs rendez-vous.

Elodie : C’est novateur, ce sont des choses qu’on n’entend pas en prime abord.

Audrey : Jamais. C’est la première fois que j’en parle officiellement. Je trouve cela top. Comme quoi, on peut vraiment la décliner de toutes les manières possibles.

Elodie : Est-ce que tu fais par exemple des colocations à thème ? Est-ce que tu personnifies les chambres, tu fais des ambiances différentes dans les chambres ou tu fais plutôt quelque chose de neutre qui peut plaire à la majorité ? Quelle est ta stratégie par rapport à cela ?

Audrey : Alors la location thématique, pour moi, j’ai déjà essayé, mais elle n’a pas eu un franc succès. J’ai préféré faire des choses vraiment de couleurs neutres, comme tu disais tout à l’heure, avec des taupes, avec des grilles, des choses comme cela qui sont très actuelles et qui me permettent aussi de faire un renouvellement simplement en termes de mobilier parce que cela passe avec tout. Alors pourquoi je te dis cela ? Un jour, je suis allée dans une chambre, je ne me rappelle plus, qui avait un thématique schtroumpf, en plus c’est très rigolo parce que j’avais un plafond de schtroumpfs, j’ai fait des photos, cela m’y a fait penser. Ils avaient mis plein de petits objets, mais qui étaient volés, donc tu es sans cesse obligé de renouveler par rapport à cela. Mais en même temps, j’ai trouvé cela génial. C’est juste qu’il y ait un mur peint. J’ai payé super cher, mais j’étais contente d’être là-dedans. Pour moi, c’est plus pour la location courte durée à thématique.

Provoquer l'effet Waouh dans une colocation

Effectivement, c’est l’un des autres projets sur lesquels je travaille. Je vais effectivement jouer là-dessus, mais après il y a des droits. Par exemple les schtroumpfs, il faut payer les droits auprès des personnages, des Marvel, des choses comme cela. Donc là, c’est vraiment différent par rapport à cela. Concrètement pour répondre à ta question, j’ai voulu faire quelque chose de neutre, de très joli, de fonctionnel avec de petits trucs qu’on ne trouve pas ailleurs. Par exemple, tu vois sur un mur, j’ai mis par exemple un cadre bureau. C’est un cadre qui fait une dizaine de centimètres et on dit : où est le bureau ? Tu l’ouvres et cela fait bureau. Tu peux ranger des trucs dedans et rien que cela, les gens, il n’y a rien d’extraordinaire, mais ils disent : « waouh ». Quand j’ai le waouh, je t’ai dit tout à l’heure que je voulais du waouh, cela coûte plus cher. Ils disent : je le veux. C’est très bête parce que c’est un petit truc en plus. Pour faire un parallèle avec les jeux dont je t’ai parlé tout à l’heure, il y avait plusieurs années, j’ai gagné des MacBook Air et je les ai mis dans l’une de mes colocations, je les mettais à disposition. Ils étaient comme des dingues et ils étaient super contents. Mais voilà c’était le petit truc, sincèrement aucun concurrent, ce n’est juste pas possible. J’ai trouvé cela rigolo et voilà.

Elodie : C’est intéressant parce que cela montre justement que ce n’est pas surtout faire une décoration de dingue, mais parfois juste un simple truc qui ne va pas te coûter énormément, mais qui va apporter énormément de valeur, va switcher dans l’autre sens.

Audrey : Je vais toujours mettre des prestations de gamme, même du matériel haut de gamme, du moyen voire du haut de gamme, dans le sens où également les photos, je vais forcément les faire prendre par un photographe professionnel. La petite annonce, elle va être juste parfaite, il n’y aura aucune faute d’orthographe et les photos cela ne va pas être pris avec mon smartphone où on manque de lumière, etc. Tout doit être dans la thématique du haut de gamme. Rien que par rapport à cela, cela va dénoter des concurrents et le premier coup de cœur se déclenche par photos et tout cela. Ensuite, les gens lisent. Ensuite, ils font : « waouh ! C’est comme sur les photos ! » Et cela, ils savent déjà et après ce n’est même plus une question de tarif, c’est une question de : « je veux celui-ci » parce qu’on veut tous le meilleur pour nous. Ce n’est même plus une question de tarif, donc c’est cela.

Eh oui effectivement, par rapport à la thématique, je mets des couleurs neutres, comme du gris ou des choses comme cela, avec toujours une couleur qui tranche, tout le temps, qu’elle tranche sur les photos et moi j’aime bien. Dans une de mes colocations, j’ai du gris, du blanc et du rouge. Sur la photo, il peut y avoir du jaune, mais je suis un petit peu moins fan, mais une belle couleur, même un bleu, tu vois quelque chose qui rend sur les photos et qui permet aussi d’apaiser. Le rouge n’apaise pas, mais en l’occurrence par petites touches, je peux mettre un canapé noir avec des petits coussins rouges. Je peux changer et je peux mettre du jaune, etc. Cela me permet de renouveler et je renouvelle aussi mes mobiliers entre mes colocations. Ce n’est pas mal cela.

Elodie : Pas mal ! C’est super ! C’est bien parce que du coup tu as l’impression pour les autres que c’est du neuf, tu as juste réaménagé avec ce que tu as.

Audrey : Même pour les photos, on a l’impression que c’est un nouvel appartement. Du coup à moi, c’est simplement que j’ai modifié les choses.

Elodie : C’est un super astuce, très économique en plus. C’est simple et efficace.

Audrey : Après, je renouvelle aussi, mais effectivement par rapport aux thématiques, je trouve cela cool.

Elodie : Cela l’est. C’est cool. Comment est-ce que tu équipes tes colocations de manière générale ? Tu as d’office un matériel minimum que tu mets à disposition. Sur quoi tu te bases ?

Audrey : J’ai d’office la base. La base, c’est tout meublé pour moi, vraiment tout. Par contre le meublé et le fait de vouloir trop en faire, nous sommes des entrepreneuses, nous sommes des chefs d’entreprise et n’ait pas forcément un bon plan économique. Je m’explique. Il y a des personnes qui me disent : Audrey, est-ce que tu mets un sèche-linge en plus de ton lave-linge ? Alors non, tout simplement parce que j’ai pris un lave-linge sèche-linge. J’ai pris un combi. Alors certes, il est plus large, mais je l’ai déjà calculé. Parce que vous êtes, vous, responsable en tant que propriétaire de tous les désagréments et de toutes les pannes qu’il y aura.

En l’occurrence, il faut bien le garder à l’idée et à l’esprit, c’est-à-dire que lorsqu’on achète le mobilier, on se dit : ah super, j’en ai au moins pour cinq ans. Pas forcément parce que les gens font moins attention que si c’était nous à la maison. En l’occurrence, il y a cela. Tout comme les douches dans chacune des chambres, il y a des personnes qui pensent que cela apporte vraiment une réelle plus-value, alors pas du tout.

Lorsqu’on entre dans un appartement, il faut toujours y apporter de la plus-value, comme le fait de créer une nouvelle chambre, comme le fait possiblement de mettre une autre salle de bain à côté de la première pour faire une chambre privative et là louer plus cher. Mais le fait d’avoir une salle de bain par chambre n’est pas forcément économiquement un bon plan parce que les évacuations ne sont pas forcément au bon endroit. Une salle de bain malgré tout, cela coûte cher et le prorata du loyer ne va pas être en conséquence.

Elodie : Exactement, il y a une certaine rentabilité des travaux qu’on n’aborde pas souvent. On parle toujours de la rentabilité générale du projet, mais il y a cette rentabilité des travaux, est-ce que cela vaut la peine de créer, comme tu le disais l’exemple de la salle de bain privative, combien est-ce que cela va rapporter, etc.

Audrey : Tout à fait ! Et par rapport au coût dépensé parce que le but potentiellement, c’est, j’espère, ne pas à vous arrêter à une seule colocation. Le but, c’est de continuer en avoir à 10, 20, 30 parce que je vous ai dit, c’est un peu comme les chocolats belges. C’est une drogue. Moi, c’est mon addiction. Quand on en a une qui réussit bien, on en parlera tout à l’heure par rapport à ton investissement, sérieusement on se dit : pourquoi je ne l’ai pas fait avant. Déjà d’une. Deuxièmement, on dit : mais sérieusement, ce n’était pas si compliqué que cela. Parce qu’on oublie les retards de travaux, les choses comme cela et on dit : bon, c’est quand le prochain et votre banquier devient limite votre meilleur ami. C’est cela. Je trouve cela cool. Puis, on est fier. Tu imagines, on dit : ouais, génial, j’ai réussi à faire cela. Quand on se retourne, on dit : c’est moi qui l’ai fait.

Elodie : Cela devient de plus en plus facile à chaque fois.

Audrey : Cela devient de plus en plus facile et on n’a qu’une envie, c’est que les gens fassent comme nous parce que ce n’était pas si compliqué que cela. Il y a toujours deux, trois petits couacs, mais franchement rien d’insurmontable.

Elodie : Non, pas du tout ! D’où l’intérêt de se faire former, de se faire accompagner dans un projet d'investissement locatif forcément évidemment bien sûr.

Audrey : Ne serait-ce que pour l’aspect psychologique parce qu’on a tous, sincèrement toutes les questions que vous avez, toutes les questions qu’on a, mais ce sont exactement les mêmes. Sincèrement sur tous les projets, je me pose des questions, mais maintenant elles sont différentes, en fonction des projets, je dis : tiens, cela, je ne sais pas. Je vais aller chercher l’information. Mais par contre, cela ne remet pas du tout en cause le projet. Je vais juste chercher la bonne information, je dis : cela, c’est bon, j’ai compris. Cela y est, c’est digéré, c’est ingéré. Maintenant, je peux passer à l’action. Mentalement, c’est juste un truc qui est hyper apaisant.

Elodie : Cela amène de la confiance.

Audrey : Carrément ! Tout est lié. J’adore. Je trouve cela cool.

Elodie : En général sur quel type de bien tu te positionnes, tu es plutôt appartement ou maison ? Avec une superficie minimale de combien de mètres carrés pour combien de personnes à peu près ?

Quel type de batiment pour une colocation ?

Audrey : Moi, j’investis en France, mais bientôt peut-être en Belgique, comme on a parlé tout à l’heure. Alors, je préfère pour l’instant avoir des appartements qui n’ont pas ou peu de charges. Cela, c’est vraiment l’un de mes critères et surtout en pierre qui ont du charme. C’est mon côté voilà. Les maisons, si j’avais l’occasion d’acheter une maison, ce serait top. Par contre, la maison, j’essaierai de la transformer en immeuble. Il faudrait toujours que je pense au plan b, voire au plan c. C’est-à-dire que si je prenais un duplex, ce ne serait pas forcément intéressant pour moi. La colocation dans mon étude de marché, dans ma vision, je me dis au cas où. Au cas où demain, je ne sais pas la législation, il y a des réformes très importantes, qu’est-ce que je peux faire ?

Du coup, c’est très bête, vous allez comprendre, je vais mettre un escalier pour pouvoir en faire un second lot, après cadastralement, mais ce sera toujours mon plan b, voire mon plan c que je puisse peut-être me séparer d’un étage pour pouvoir rembourser une partie du crédit tout cela. Mais si je pourrais effectivement, ce sera effectivement bientôt des immeubles. Certains des élèves ont des immeubles en colocation sur lesquels on s’est amusé et je trouve cela cool. Cela mêle immeuble de rapport et rentabilité juste incroyable.

Elodie : C’est très important, j’insiste là-dessus si tu me permets, le fait d’avoir des biens "tout terrain" parce que j’opère sur la même stratégie, c’est-à-dire que dès que je me positionne sur un investissement, je veux être sûre que je ne sois pas dépendante de l’extérieur. Cela peut se louer en nu, cela peut se louer meublé, cela peut se louer colocation, en location courte durée, on peut le réaménager de manière urbanistiquement pour que cela devienne un immeuble. C’est très important parce que le marché évolue, les législations évoluent. Si nous, on veut être rentable au maximum et anticipé le plus possible justement tous ces potentiels changements.

Audrey : C’est cela effectivement. Pour aller un petit peu plus loin dans la réflexion, si vous faites, vous allez comprendre, du moyen de gamme, tout ne peut pas s’adapter au moyen de gamme, tout ne peut pas s’adapter haut de gamme, il faut déjà que vous ayez la vision de ce que voulait faire. Parce que par rapport au haut de gamme, forcément vous ne pouvez pas mettre des chambres de 9 m² ou alors avec des services supplémentaires. Mais en l’occurrence, cela va être très compliqué. Cela dépend des villes bien évidemment. Vous aurez compris que c’est à prendre avec des pincettes. Mais concrètement, il va falloir que vous apportiez des choses supplémentaires. Il faut déjà qu’en amont, vous ayez déjà l’idée de ce que vous voulez en faire et de surtout combien vous voulez gagner. Parce que, que vous gagniez 300 euros de cashflow net ou alors 900 euros de cashflow net, concrètement la démarche serait la même. Vous allez passer autant de temps sur les sites internet, autant de temps chez le notaire, autant de temps avec les travaux pour avoir cela, donc autant pousser au maximum parce que c’est ce gap qui vous permettra de faire encore et encore et encore. C’est démultiplié, c’est ce qu’on appelle un petit peu les principes des intérêts composés et je trouve cela top.

Effectivement d’avoir des biens hybrides, c’est juste une vision très importante parce que les gens aussi lorsqu’ils investissent en immobilier pensent à court terme alors que l’immobilier cela se réfléchit à 10, 15, 20 ans minimum et on veut être rentable tout de suite, on ne veut pas être comme nos parents et on veut pouvoir choisir la vie qu’on veut maintenant et c’est notre retraite aussi. Là, on est sur des sujets sérieux. On s’amuse, mais on est très sérieux parce que c’est maintenant qu’il faut le faire et je pense que c’est vital.

Elodie : Tout à fait, je ne peux qu’acquiescer. Je partage à 1000 % tout cela. Pour en revenir aux types de biens, tu es plutôt appartement, faible charge, comme tu le disais.

Audrey : Oui plutôt appartement, et j’aime bien les appartements qui font à peu près 70 à 85 m² pour que les gens soient biens. Alors bien sûr que cela dépend des villes dans lesquelles j’investis. Si j’investis par exemple dans des villes chères, il me faudra au moins quatre chambres. Si par contre, j’investis dans des villes un petit peu moins cher, là un trois chambres c’est vraiment minimum. Après, cela va vite devenir l’auberge espagnole, donc il ne faut pas non plus, je le conseille, qu’il y ait trop de colocataires ; ou alors sur des parties différentes de la maison – cela, cela passe.

C’est difficile déjà de vivre nous avec notre famille, imaginez des gens qui ne se connaissent pas, ils font un petit peu moins d’efforts. On regarde plus souvent la vaisselle qui n’a pas été lavée. C’est un petit peu plus compliqué. Le but, c’est qu’ils restent et qu’on s’en occupe le moins possible et qu’ils entretiennent le bien et surtout qu’ils ne le dégradent pas. C’est cela pour moi un esprit d’investisseuse dans l’immobilier.

Elodie : Qu’est-ce que tu penses de la suppression des espaces communs ? Parce que tu fais des chambres peut-être plus grandes dans certaines colocations. Tu supprimes le salon ?

Audrey : Effectivement, cela dépend vraiment du type de bien. Par exemple dans ma troisième colocation, mes chambres font 20 m². En l’occurrence, j’ai sacrifié le salon pour en faire une chambre parce qu’il a déjà limite un salon dans les chambres. Par contre, lorsque les chambres sont petites – qu’est-ce que j’entends par petit, c’est au moins 9 m², 9, 10, 11, voire à peu près 12, là je vous recommande vraiment de garder un salon. C’est vraiment pour que les gens soient bien.

Si vous, vous n’y habiteriez pas, sincèrement les gens ne vont pas y habiter, sans mettre spécialement du haut de gamme, des poignées en or, il n’y a pas d’intérêt. Mais en l’occurrence, vous allez comprendre, si pour vous, cela manque de lumière, tout ceci et tout cela, forcément les gens vont se sentir mal et cela se ressentira.

Elodie : À mon avis, les poignées en or ne vont pas faire long feu, mais pas pour les mêmes raisons.

Audrey : Ce que je veux dire, c’est qu’une poignée reste une poignée. Certes, on va mettre quelque chose qui est, par exemple sur les matériaux, cela m’y fait penser, j’ai fait une erreur, maintenant que je comprends, c’est-à-dire que je mettais du parquet flottant. J’ai mis mes lattes de parquet et au jour d’aujourd’hui, je mettrais du linoléum grand passage parce que les planches ont un petit peu bougé. Du coup quand il y a un impact en plein milieu, limite il faut tout déconstruire pour reconstruire. Cela ne marche pas. Alors que le lino a vraiment une durée de vie plus importante et on prend, on soulève tous les meubles et on remet. En plus, il y a de très bons linos assez chers d’imitation parquet qui peuvent très bien fonctionner. Je voulais faire cela et au jour d’aujourd’hui c’est ce que je ferai.

Elodie : C’est toujours des tests aussi, voir comment cela marche, on ajuste, on réajuste.

Audrey : Sur 10 ans effectivement, j’ai le recul suffisant par rapport à cela et je trouve cela intéressant. Pour répondre aussi à tes questions effectivement, je mets toujours la même base de meubles, de cuisines, de choses comme cela, bien sûr après que j’adapte en fonction des gens et c’est tout meublé. C’est vraiment comme à la maison. Cela va même jusqu’au, j’évite le tire-bouchon, mais tu auras compris cela va de là jusqu’enfin les assiettes, mais tout. Même j’habille toujours les lits et je mets une parure dans une commode pour que si la personne vient le week-end et qu’elle n’a pas le temps de faire sa lessive tout cela, il y en ait toujours une de secours. Sincèrement, c’est vraiment comme à la maison.

Elodie : Tu transposes un petit peu les principes de la location courte durée pour la colocation.

Audrey : Parce que du coup les gens, j’ai remarqué qu’il y a bien sûr une mutation, les gens, les jeunes, on part tous pour notre travail, tout ceci et tout cela, dans des endroits différents, c’est le travail un petit peu qui va dicter l’endroit dans lequel on va habiter. Les gens en ont marre de faire des déménagements, d’appeler les amis et tout cela. Donc là, le fait de faire du tout meublé, c’est limite les gens viennent le samedi et cela y est, ils rentrent le dimanche. C’est plus simple je trouve d’avoir tout.

Elodie : Moi, je partage. Moi aussi, tout est meublé, donc équipées selon la même procédure et c’est vraiment pour fournir un service de qualité all inclusif. On pose ses bagages, on les reprend après. Cela facilite.

Audrey : Après, je ne sais pas si je peux parler aussi des tarifs potentiellement, du coup techniquement plus vous achetez en gros, moins cela vous revient cher parce que plus vous avez un poids de négociation important. Cela, c’est vraiment quelque chose qui est important à prendre en compte. Je peux stocker beaucoup d’électroménagers, alors j’en ai effectivement par rapport aux jeux et tout cela. Mais j’en stocke aussi quelque part, comme cela si j’ai une micro-onde qui lâche, j’en ai un et c’est le même parce qu’il va pile-poil dans la niche et c’est celui que je veux et que je mette. On m’appelle, c’est bon, c’est fait tout simplement. Je l’ai négocié bien sûr en amont parce que je n’en sais rien, si j’en prends 10, le dixième est gratuit. C’est toujours mon côté jeu, mais en l’occurrence c’est plutôt intéressant.

Commnet trouver des colocataires sérieux ?

Elodie : Comment est-ce que tu t’y prends pour trouver des locataires sérieux ? Parce qu’on crée le premier coup de cœur sur l’annonce. Comment est-ce que tu filtres ? Est-ce que tu as un système automatisé ? Est-ce que tu prends par téléphone ? Comment cela se passe pour toi ?

Audrey : Alors pour ma part, je touche du bois, les locataires sérieux déjà dans un premier temps par rapport à ma petite annonce, c’est vraiment un filtre très important. Il y a des milliers de filtres dans ce filtre. Déjà, ils ne m’appellent jamais, je ne mets jamais mon numéro de téléphone pour plusieurs raisons que j’évoquerai dans quelques instants. Déjà le premier filtre, cela va être de premières réponses par email. Je vais déjà voir si la personne déjà dit bonjour. C’est très bête. Bonjour ! Merci. Alors, je ne vais pas dire qu’il y a faute et faute.

Mais déjà si la personne me fait un c, juste avec un c, c’est disponible ou des choses comme cela, sérieusement c’est niet. Moi, je ne parlerai pas comme cela à mon propriétaire, ni même d’ailleurs à quiconque. C’est la raison pour laquelle, je veux mettre une distance. Je ne dis pas que la personne va dégrader, mais déjà cela ne marche pas par rapport à ce que je propose, cela ne matche pas. Déjà pour moi, c’est vraiment un filtre.

Ensuite, je rencontre les gens par rapport à l’appartement, je leur fais visiter, etc. J’aime voir les gens, potentiellement à qui je vais louer mes bébés parce que j’ai vraiment travaillé et c’est mon entreprise aussi. Ensuite, je les fais se rencontrer entre eux, les locataires potentiels, d’ailleurs une de tes questions, est-ce qu’il faut des groupes déjà constitués ou pas, je les fais rencontrer entre eux. Je les invite à prendre un café en l’occurrence, c’est dans une boulangerie qui fait café où il n’y a pas d’alcool, je les invite à une heure précise s’ils veulent se rencontrer. Ensuite moi après, je m’éclipse. C’est un lieu neutre et ils peuvent discuter. Après, je leur dis : est-ce que du coup c’est bon, oui ou non ? Comment cela se passe ? Là, c’est vraiment quand on a du temps, mais en général je choisis un profil de personnes.

Par rapport à ce profil de personnes, les gens qui se ressemblent vont se greffer. C’est-à-dire que si la personne part, je vais lui dire : est-ce que vous connaissez quelqu’un qui serait dans le même style que vous, qui serait intéressé pour reprendre l’appartement. Et la personne me dit : oui, je vais en parler autour de moi. Directement, cela me fait gagner un temps de fou par rapport à cela et c’est juste génial. J’ai effectivement des listes d’attentes qui s’amenuisent un petit peu, mais des listes d’attentes de personnes qui veulent cela parce qu’ils sont mieux avec les amis et il y a cela. Mais pour moi, c’est vraiment important. C’est en cela que je checke un peu. Après, on n’est jamais à l’abri.

Elodie : Bien sûr, on essaie de prendre le maximum de préventions possibles.

Audrey : Cela reste de la colocation, donc après l’entente ou la mésentente des gens, même si on leur apporte le plus possible, vraiment les accords toltèques, je fais mon maximum et même encore plus. La mésentente, je ne sais pas si quelqu’un qui est bordélique, ce n’est pas marqué sur son visage. En l’occurrence, chacun doit faire des efforts, mais en général cela se passe plutôt bien. Je touche du bois.

Elodie : Je touche du bois aussi. Par rapport au groupe, est-ce que tu prends déjà des groupes constitués ? Est-ce que tu prends des couples aussi parfois ou justement tu préfères mixer un petit peu les profils, un jeune actif avec un étudiant, un Erasmus ou pour toi c’est égal ?

Audrey : Alors non, ce n’est pas tout à fait égal. En général, j’évite les couples dans un colocation pour plusieurs raisons. Alors d’une les couples, c’est juste le petit côté législatif, en France du moins, vous pouvez accueillir un couple si vos chambres font 16 m². On n’est pas sur du 14 on est sur du 16. C’est-à-dire que 16 et plus, vous pouvez accueillir un couple. Si c’est la technique des 9 à 15,99, vous ne pouvez pas légalement et même au niveau des assurances accueillir un couple. Ou alors, il n’y aurait que des couples, mais après du coup cela voudrait dire que potentiellement dans une colocation de trois chambres, cela voudrait dire que j’aurais six personnes.

Au niveau de l’usure et de tout cela, ce n’est pas du tout la même chose. Et là le but dans 77 m², ce n’est pas possible. Pour moi, ce n’est pas concevable. Après je peux mixer les gens, mais il faut malgré tout qu’ils aient des traits communs. Par exemple, je ne vais pas mettre un étudiant en médecine avec quelqu’un qui est DJ. Cela ne marche pas, j’ai déjà eu le cas, quelqu’un a déjà eu le cas, en l’occurrence pas moi. Cela ne marche pas parce que l’étudiant en médecine surtout la première année a vraiment besoin de travailler et a vraiment besoin de calme et tout cela et l’autre personne vient à point d’heure et ce n’est juste pas possible. C’est juste de la logique.

Idem par rapport aux âges, je ne vais pas mettre quelqu’un qui a 40 ans avec quelqu’un qui en a 20, c’est juste et encore moins par rapport à cela. Aussi je reviendrai par rapport à la sécurité des femmes, je mets toujours sauf accord des personnes, deux femmes et un homme plutôt que le contraire. Sauf si ce sont leurs frères. Mais en l’occurrence par rapport à la sécurité, c’est cela. Oui effectivement, j’ai déjà accueilli des groupes déjà constitués, que ce soit des hommes et des femmes et je touche du bois encore, cela, c’est a priori relativement bien passé. Mais après c’est vrai que je fais attention, je mets toujours de bonnes consignes de sécurité et on en parlera un petit peu plus tard, mais c’est vraiment, je fais surtout attention au voisinage, je ne veux pas en entendre parler.

Vraiment, sinon, je vais montrer les crocs et là cela va être très compliqué. En l’occurrence, je veux vraiment qu’ils soient respectueux parce que ce n’est déjà pas évident. Je veux simplement qu’ils arrêtent la musique à 10 heures, qu’ils fassent attention et qu’ils ne mettent pas le bordel, qu’ils descendent leurs poubelles, que ce ne soit pas la fiesta tout le temps et qu’ils préviennent les gens. C’est juste une question de respect et de politesse, je pense. Mais ce n’est pas évident. Mais oui c’est bon, je pense que cela marche comme cela.

Elodie : Est-ce que tu sais par exemple nous partager un gros problème auquel tu as déjà dû faire face dans une de tes colocations, si pas, le plus gros problème et comment est-ce que tu as à gérer ? Parce qu’on parle souvent de choses très positives et tout cela, mais il y a quand même aussi parfois des inconvénients, un revers de médaille. Est-ce que tu sais nous faire un retour d’expérience ?

Audrey : Cela va me faire une transition par rapport à ta question précédente des groupes déjà constitués. Là par exemple sur ma colocation de 3, j’ai eu deux personnes qui voulaient habiter ensemble qui étaient déjà dans une colocation, mais qui ne s’entendaient pas avec le reste des gens et qui ont voulu habiter ensemble. Moi, j’ai une colocation de 3, donc j’ai accueilli, cela c’est ma colocation interculturelle. C’est celle que j’adore parce que d’une, cela me fait voyager, deuxièmement cela me fait pratiquer mon anglais et en plus je trouve cela cool. C’est vraiment celle qui est multiculturelle.

J’ai accueilli un jeune homme qui est hongrois, qui ne parlait, je crois que cela doit être quasiment pareil, absolument aucun mot de français. Je suis allé le chercher à l’aéroport, etc. C’est sa première année en France pour ses études. Il est adulte, mais il est en thèse ou tout cela. Du coup, il pensait que la colocation ce serait top pour pallier à cette solitude puisqu’il ne connaît personne, etc. Mais le problème, c’est que les deux autres personnes s’entendent super bien et lui non. À chaque fois, il est obligé de faire un effort. Là ma problématique au jour d’aujourd’hui, c’est qu’il veut quitter la colocation parce qu’il a dit : c’est bon maintenant, je connais assez bien la ville, je vais me prendre un logement tout seul parce que la colocation n’est pas pour moi. Mais c’est vrai qu’il n’était pas non plus trop dans le partage et c’est un peu compliqué par rapport à lui et je pense que c’est rien de péjoratif, mais un peu quand même, c’est le fils à maman. Il croyait qu’il y avait une femme de ménage qui était incluse, afin qui allait complètement faire sa chambre limite tous les jours. Ce n’était pas tout à fait comme cela que cela se passe. Il mettait un petit peu le boxon dans la cuisine parce qu’il a l’habitude qu’on passe derrière lui.

Par rapport aux autres, cela ne se passe très bien. Cela au jour d’aujourd’hui, c’est ma problématique. Après le reste, je touche encore du bois, la grosse problématique, c’est plus la mésentente des gens parce qu’on peut faire des efforts sur quelques jours, mais quand cela devient quelques semaines et quelques mois, cela devient un petit peu plus compliqué. Mais au jour d’aujourd’hui, c’est ma problématique, mais là pour le coup, je ne peux rien faire par rapport à cela et tant mieux d’un côté. Alors, je ne sais pas si je ne peux rien faire ou pas, il faudrait que je trouve comment faire, mais en l’occurrence c’est plutôt intéressant.

Elodie : Comment est-ce que toi tu t’y prends pour avoir une bonne entente entre les colocataires ? C’est une forme de respect aussi de tes colocataires envers toi. Dans le cas de certaines personnes par exemple, je fais assez jeune, souvent on me prend un peu comme sa pote alors que ce n’est pas le but et il faut aussi savoir s’affirmer et montrer qu’on n’est pas ami, je suis ton propriétaire et je veux le respect.

Audrey : Le respect s’acquiert, par défaut se gagne. En l’occurrence au départ puisque j’ai commencé, il y a une dizaine d’années, je faisais aussi jeune que les personnes avec qui je louais, même parfois j’étais plus jeune. C’était compliqué. Alors déjà, je n’avais pas l’assurance que j’ai maintenant puis j’ai vraiment le recul par rapport à cela. Souvent, on m’a mangé parce que je n’avais pas de répondant et je ne savais pas quoi dire. Après, je m’en voulais parce que je n’avais pas su quoi dire. Ce n’est pas évident. Après, je me suis transformé et j’ai mis un costume lorsque j’allais faire les visites. Ensuite, il y avait quand même des gens malgré tout qui m’impressionnaient, des papas de qui me tutoyaient d’office : c’est ma copine et tout cela, même encore les locataires des fois.

Alors pour les étrangers, c’est différent parce qu’on parle anglais et le tu et le vous, cela se mélange. Mais parfois quand on m’appelle par mon prénom, cela me gêne un petit peu, mais après cela dépend de comment est retourné le message. Je mets toujours Madame Perrin. Du coup après, j’ai trouvé une autre technique que j’utilise de temps en temps, c’est : j’en parle à mon associé. Je n’ai pas d’associé, l’associé c’est moi, mais cela me permet simplement d’avoir du recul et pour après je leur dis : j’en parle à mon associé et je vous fais une réponse. Dans tous les cas, vous aurez une réponse. Par respect pour les personnes, mais je sais déjà pour moi que ce sera négatif ou pas.

Je vais prendre du recul, comme elle m’a parlé, je vais lui faire une réponse différée, je vais lui dire : écoutez non, je suis désolé, mon associé n’est pas d’accord par rapport à cela. On a préféré prendre une autre personne par rapport à cela. Donc là, c’est vraiment un de mes moyens. Potentiellement, c’est quelque chose que tu pourrais utiliser et lorsque les gens abusent aussi. Mais après sauf tu es peut-être un peu plus, tu sais, peut-être être un petit peu plus directif, je ne dirais pas autoritaire, mais tu as compris. Mais c’est vrai que pour certains cas, ce n’est pas toujours évident. Moi, c’est vrai que cela m’a sauvé pas mal de fois.

Elodie : L’associé mystère, ce n’est pas mal.

Audrey : Cela me permet aussi de me décorréler de l’émotionnel parce qu’il y a des gens que j’ai envie d’aider : mais bichette, j’ai envie de te louer juste gratuitement, mais c’est mon business. Non, là je suis vraiment désolé. J’ai eu des cas aussi, je dis : j’ai trop envie de l’aider par rapport à cela. Mais après, je me suis dit non, c’est mon business. Je ne vois pas en quoi, qui suis-je, certainement de la famille. Je vais faire le maximum pour l’aider, mais d’une autre manière que de la prendre chez moi. Mon dieu, mais là c’était compliqué.

Elodie : Ce n’est pas toujours facile. Il faut parfois mettre un petit peu l’émotionnel aussi de côté.

Audrey : Ce n’est pas facile. Je suis très dans l’empathie et tout cela, donc c’est vraiment difficile. C’est pour cela que mon associé mystère me permet : je vous répondrai mercredi. Si on est dimanche, je fais OK, c’est bon. Après, je laisse tomber, je vais boire un café, je fais ce que je veux. Après, on peut en discuter.

3 clés pour réussir sa colocation

Elodie : Pour conclure l’interview, est-ce que tu pourrais nous donner trois clés qui pourraient aider les personnes qui nous regardent justement à investir dans une colocation qui cartonne ?

Audrey : Alors déjà la première des clés, là je ne vais pas parler de la technique, je vais vous parler de vous. Concrètement, l’investissement pour moi c’est un prolongement de ce que l’on pense être capable de faire, dans le sens où si vous ne vous sentez pas, on n’y va pas, mais en même temps il faut se faire un petit peu violence pour agrandir sa zone d’inconfort pour qu’elle devienne confortable. Nous, on n’est pas né avec le gène de l’immobilier, je pense, je ne sais pas, peut-être un gène belge que je ne connais pas.

En l’occurrence, on s’est tellement formé qu’au bout d’un moment, cela a explosé. On était obligé de passer à l’action par rapport à cette somme de connaissances. La somme de connaissances peut être également paralysante, on se dit : ah ouais, mais ils font tous trop mieux que moi. Non, on commence là où on est à l’âge qu’on a. On ne va pas revenir en arrière si j’avais su, on s’en fout. On fait : qu’est-ce que je fais au jour d’aujourd’hui et surtout combien je veux ? C’est avec ce combien je veux qu’on va pouvoir passer à l’action. Ce n’est pas nécessaire d’avoir un immeuble tout de suite ou d’avoir 50 milliards de chambres.

On commence si cela vous plaît par investir dans un parking, c’est de l’immobilier. Par une location de cave, c’est de l’immobilier. Par une location de grenier, c’est de l’immobilier. Et vous c’est gérable dans votre cerveau. C’est vraiment important et vous allez dire : je suis capable de faire cela. Et comme vous allez voir la ligne loyer sur votre compte, vous allez vous dire : ce n’est pas mal, et après on grandit. Ce n’est pas nécessaire, c’est votre appétence au risque aussi. Et la colocation pour moi, c’est très sécurisant parce qu’on démultiplie les sources de revenus différentes. Chaque personne a une situation différente, donc c’est cool. Si on a un qui est défaillant, ce n’est pas grave, il y a les autres. Tout est calculé parce que je suis une flippeuse que j’ai investie dans la colocation.

Le 2ème conseil c’est : faites-vous confiance, n’écoutez pas les gens qui vous disent que ce n’est pas possible, qu’on ne gagne pas d’argent dans l’immobilier. Sérieusement, nous en sommes la preuve vivante. Si vous voulez, je peux vous montrer mes comptes si vous venez à la maison.

Mais en l’occurrence, cela fonctionne et vraiment quand on est dedans, la première chose qu’on dise : mais pourquoi, je ne l’ai pas fait avant. C’est pour cela que vous allez effectivement, formez-vous à l’investissement, mais aussi à l’éducation financière. Lisez des bouquins, comme Kiyosaki, comme Napoléon Hill. Vous allez grandir et faire grandir votre thermostat financier. C’est très important. Cela, c’était le deuxième conseil.

Troisième conseil, il y a plus qu’à, Elodie et moi, sommes là pour vous coacher en immobilier, pour vous dire : non, ce n’est pas bien. On va vous mettre des rails. Si vous avez des peurs, des questions, cela va, on est vivante, on va vous aider. Nous, notre but, c’est certes de vous aider. Alors oui, on va gagner l’argent, c’est clair parce que nous sommes des entrepreneuses, mais en même temps nous ce qu’on sait, cela représente des milliers d’euros. Les erreurs qu’on a faites en immobilier locatif, on vous les donne et en l’occurrence cela va être : non, surtout pas cela parce que j’ai fait cela et cela m’a coûté tant. Vous n’imaginez même pas, là c’est idyllique, mais toutes les erreurs qu’on a faites, tous les murs : attends, je vais faire comment par rapport à cela. Tout cela, on le couche dans les formations, on le couche dans les coachings et on vous dit : par rapport à ta situation, le mieux possiblement, ce serait de faire cela et cela.

Directement, vous allez tout droit et vous prenez le TGV, mais en plus c’est sur des rails qui sont en mousse parce qu’on est là. En l’occurrence, c’est vraiment pour vous aider et ce sera notre meilleure satisfaction.

Elodie : C’est un super mot de la fin. Superbe ! Merci, Audrey, pour tous ces précieux conseils et ces exclusivités que tu nous as livrées aujourd’hui.