Investir dans des parkings et des garages ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Stratégie d'investissement locatif
15 Mars 2020

Est-ce toujours intéressant d'investir dans des box ou des emplacements de parking en Belgique ou ailleurs ? Investir dans un garage est-ce rentable ? Comment optimiser ma location de box de garage ? Puis-je diviser mon stationnement de parking pour augmenter ma rentabilité locative ? Quels sont les avantages et inconvénients de l'investissement dans des places de parkings ou garages à louer ? Les réponses ci-dessous...

L'investissement dans un parking ou un garage en Belgique ?

Aujourd’hui, nous allons voir si effectivement à l’heure actuelle, il est toujours intéressant ou pas d’investir dans les parkings. Pour commencer, il faut déjà clarifier de quoi on parle quand on parle de parking. Vous avez les emplacements de parking qui sont extérieurs, simplement des bandes sur du macadam. Vous avez des emplacements de parking intérieur dans des complexes. Vous avez des box de garage dans des complexes. Vous avez également des box de garage qui eux se trouvent à l’extérieur.

Forcément entre une place de parking et un box de garage, il y a déjà un monde de différence puisque votre emplacement, votre place de parking, à part y mettre du stationnement, on ne sait pas y faire grand-chose, alors qu’un box de garage, il y a beaucoup plus d’usage que vous pouvez avoir. Vous pouvez notamment faire du stockage qui est fortement apprécié pour lequel il y a de plus en plus de demandes.

Un garage ou une place de parking, quel est le meilleur investissement ?

Vous pouvez également, surtout si vous êtes hors d’une grosse copropriété dans les immeubles, le diviser à votre guise pour mettre des emplacements de vélo, pour mettre des emplacements de moto, le louer à l’heure. Bref, il y a vraiment plus de possibilités qui s’offrent à vous.

Déjà, c’est une première notion que j’aimerais vous amener, c’est qu’entre une place de parking et un box de garage, c’est vrai que si vous voulez investir dans le domaine du stationnement, il vaut mieux privilégier le box de garage tout simplement parce qu’il est plus modulable, il est plus flexible et également vous allez pouvoir en tirer plus. Après dans certains cas, il y a des places de stationnement qui sont vraiment intéressantes, à bas prix. Veillez toutefois à ce que malgré tout il y ait une demande.

Récemment, j’ai été visitée un lot de 19 places dans une copropriété à Liège, le prix était très alléchant, on était sur 21 000 euros pour toutes ces places. Sauf que quand je vais sur place, je me rends compte que contrairement à ce que l’agent immobilier m’indique, toutes les places ne sont pas louées. En plus, lui, il m’indique un loyer mensuel de 60 euros par place. Je vous laisse faire le calcul, mais c’était quand même intéressant.

Et là, j’arrive sur place et je vois qu’en fait il y a une annonce pour un emplacement à louer à 25 euros et j’appelle la personne pour savoir depuis quand c’est là. Son affichette est là depuis trois mois, personne ne veut louer son emplacement même à 25 euros et on se rend compte que ce qui semblait être une bonne affaire de base est loin d’en être une.

Assurez-vous toujours dans les copropriétés en général qu’il y ait de la demande parce que si vous achetez beaucoup de places peu chères avec un loyer qui est très faible et qu’en plus de cela il y a une vacance locative énorme, cela n’a vraiment aucun intérêt pour vous.

Entre les deux, comme je vous le disais, privilégiez toujours ce qui est box de garage. Maintenant, il faut bien comprendre qu’un investissement dans un garage en tant que tel, si on fait un one shot, qu’on achète le box au prix du marché ou autre, ce n’est pas spécialement intéressant. Pourquoi ?

Parce que dans certaines villes, notamment à Bruxelles, les prix des parkings s’envolent, on arrive très vite à des 30 000 – 40 000 euros pour un loyer de l’autre côté qui est relativement faible. Vous allez avoir très difficile si vous faites financer votre box de garage à être rentable tout simplement puisque une fois que vous enlevez une éventuelle assurance, votre précompte immobilier qui est également au-delà de cela, vous avez aussi les charges de copropriété si vous êtes dans une copropriété et la charge de votre mensualité de crédit, cela va souvent dépasser le montant de la mensualité que vous allez percevoir.

Il faut se dire aussi que si vous décidez d’investir dans un bien cash, il y a un manque à gagner sur votre argent aussi puisque cet argent si vous investissez par exemple 40 000 euros dans un box, c’est de l’argent que vous auriez pu mettre pour faire lever en banque un plus grand montant, donc là acheter une maison, un appartement, un immeuble, voire carrément un lot de parking en entier.

Investir uniquement sur une place, un emplacement, un box de garage, surtout au prix du marché, cela n’a pas beaucoup de sens. Par contre, investir dans le domaine du stationnement quand vous investissez en gros, vous achetez par lot, là on commence à être sur quelque chose qui est plus intéressant forcément puisque là, vous allez acheter en prix de gros, vos loyers à vous ne vont pas baisser puisqu’on restera toujours dans la même tranche.

Par contre, le prix d’achat s’amoindrit, donc là vous allez pouvoir plus facilement être rentable dans votre opération. Acheter des garages oui, mais en lots et dans des marchés où on ne paye pas 40 000 euros le garage, mais on est sur des montants qui sont beaucoup plus raisonnables 15 000, 10 000, 5 000 en fonction des zones, etc.

Ce qui est intéressant aussi avec le domaine du stationnement, c’est qu’on se rend compte que dans notre société actuelle, on est de plus en plus dans une société où notamment dans les agglomérations on réduit les emplacements, donc il y aura dans les années à venir une demande de plus en plus accrue par rapport à cela. À noter également que quand vous achetez des garages ou des emplacements, c’est un investissement qui est passif.

Qui dit ultra passif dit forcément moins de rentabilité, vous le savez. Mais l’avantage dans tout cela, c’est que comme c’est ultra passif, vous mettez un locataire dedans, c’est un long fleuve tranquille, il n’y a pas de grosses rénovations à prévoir, etc.

À noter qu’il y a quand même certains points auxquels il faut faire attention, notamment si vous achetez des box à l’extérieur où là il faut faire attention qu’au niveau de la toiture, elle ne soit pas percée, qu’il n’y ait pas de fissures dans les murs et que cela pourrait potentiellement causer des effondrements. Il y a quand même quelques points à faire attention, mais globalement on est sur quelque chose de très passif.

L’avantage aussi, c’est que si votre locataire ne paye plus ou il doit y avoir une rotation, cela se fait vraiment en douceur et vous avez également beaucoup plus facile à mettre une personne qui n’arrive pas à payer ces 60, 70 éventuellement ces 100 euros pour son emplacement dehors qu’une personne qui vit dans un de vos appartements, dans une maison, dans un de vos immeubles, bref tout simplement parce qu’on n’est pas sur de l’habitation. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que de manière générale au niveau de la gestion, c’est vraiment simplifié.

Si on récapitule ce que j’explique par rapport à ces emplacements de parking, ces garages, bref le système de stationnement dans son ensemble, oui c’est intéressant d’investir. Personnellement, j’ai moi-même aussi des box de garage puisque j’aime beaucoup me diversifier dans mes investissements.