Comment faire une étude de marché en immobilier ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
17 Mars 2020

Pourquoi faire une étude de marché lors d'un achat pour un investissement locatif ? Quelles sont les techniques et étapes d'une étude de marché en immobilier ? Connaissez-vous la valeur réelle d’une maison situé dans une ville où vous n'habitez pas ? Devez-vous faire confiance au prix que vous annonce un agent immobilier ?

En réalisant une étude de marché des prix de la ville dans laquelle vous souhaitez acheter pour louer, vous deviendrez un expert de celle-ci ! Vous regarderez tous les aspects qui peuvent rendre un quartier attractif pour investissement locatif intelligent. Analyser les prix au m2 des maisons et appartements dans laquelle vous souhaitez investir est essentiel pour trouver une bonne affaire et vous positionner rapidement sur un bien plutot qu'un autre.

Quel est le prix d’un bien neuf ? Quel est le prix d’une maison avec 3 ou 4 chambres ? Avec ou sans jardin ? Quel est le prix d’un garage ? Ou d’une place de parking ? Quel est le tarif d’un appartement ? Combien louer votre maison ? Quelle est la valeur locative d'un appartement ? Vous avez besoin de toutes ces données pour calculer la rentabilité locative de votre bien. Connaître le marché immobilier dans lequel vous souhaitez investir, avant de faire votre première offre, vous fera gagner du temps et de l'argent !

Pourquoi faire une étude de marché lors d'un achat pour un investissement locatif ?

La première chose que j'aimerais voir avec vous, c'est qu’effectivement quand on va sur un marché qu’on ne connaît pas, c'est fondamental de l'étudier. Parce que sinon, on ne va pas savoir si on va faire une bonne, une moyenne ou une très mauvaise affaire. J'entends par là que, vous savez, on n'a pas toujours les mêmes intérêts que les autres partis : les agents immobiliers, les entrepreneurs, donc nous devons faire forcément attention aux informations que nous recevons de la part d'autres personnes.

J'entends aussi souvent des personnes qui me disent : "je suis intéressé d'aller dans un autre marché pour investir même si ce n’est pas chez moi parce que chez moi, notamment si j'habite sur Bruxelles ou autre où il n'y a pas beaucoup de rentabilité, mais j'ai peur et je ne connais pas le marché. Comment est-ce que je peux faire ?"

C'est là que l'étude de marché justement va vous servir à ne plus avoir peur puisque vous allez étudier vraiment dans sa globalité tout un marché et vous le verrez au final que vous allez peut-être mieux le connaître que le marché dans lequel vous habitez ou dans lequel vous avez grandi durant toute votre enfance.

L'étude de marché, c'est une phase qu'on a tendance à passer. Je sais par expérience que dans les personnes que j’accompagne, il y a des personnes qui performent dans l'étude de marché. D’autres qui, au contraire, ont un petit peu plus de mal. Pourtant, elles sont toutes unanimes à la fin, elles sont contentes de l'avoir fait tout simplement parce que lorsqu'elles vont en visite, elles peuvent directement comparer. Surtout, c'est également un argument de négociation en plus. Au final, c'est tout bénéfice pour vous.

Comment faire une étude de marché immobilier ?

Pour faire une bonne étude de marché, il y a plusieurs angles à aborder. Le premier, c'est que vous devez avoir une vue globale des prix de vente du bien que vous recherchez. C'est fondamental en catégorisant si le bien est neuf, si le bien est par contre à rénover, si le bien a un garage, si le bien a un jardin puisque cela va impacter le prix du bien.

Cette première strate, c'est important d’avoir aussi en comparaison avec les prix de la location parce que dans votre calcul de rentabilité, vous allez avoir besoin du potentiel revenu locatif pour voir si au final votre opération, elle est rentable ou pas.

Pour aller encore plus loin, vous pouvez regarder un petit peu au niveau de la démographie dans la ville dans laquelle vous souhaitez investir, si cette ville perd ou gagne des habitants. Si la ville gagne des habitants, c'est bon signe puisque forcément cela veut dire qu'il y a de plus en plus de personnes qui y vivent. Et potentiellement, des personnes qui auront besoin un jour ou l'autre de logements.

Par contre, si c'est une ville qui perd les habitants, cela ne veut pas spécialement dire qu'il ne faut pas aller dessus. Tout simplement, il faut faire attention parce que sur le long terme, c'est quelque chose qui peut poser problème, surtout qui peut vous causer de la vacance locative ?

Ensuite, regardez au niveau de l'urbanisme, est-ce que l'urbanisme ou la commune de manière générale, a prévu de faire des rénovations dans telle ou telle zone. Puisque on peut en déduire que si la commune décide d'installer une nouvelle gare, de rénover carrément un quartier pour le redynamiser, cela va attirer un nouveau type de population. Les prix du logement vont augmenter. Cela peut être intéressant aussi pour vous d’aller dans une zone qui est en pleine réfection simplement parce que plus tard, vous allez bénéficier d'une belle plus-value et d'un engouement locatif assez important.

Dans cette optique, vous pouvez en fonction de votre mode d'exploitation, regardez les lieux cibles par rapport à votre public cible. Qu'est-ce que j'entends par là ? Par exemple, si vous investissez en colocation, regardez où se situent les universités, les hautes écoles. Si vous visez des jeunes actifs, regardez les centres-villes, à combien de temps elles se situent ? Qu'est-ce qu'il y a dans les centres-villes ? Est-ce qu'il y a des centres commerciaux ?

Est-ce qu'il y a des zones industrielles qui permettraient aux personnes d'avoir un regroupement de personnel à un certain endroit, voir si vous investissez dans un endroit où ou souhaitez le mettre en location pour une famille ? Où est-ce que sont les écoles maternelles, primaires, les crèches ?

Bref, toutes ces choses-là qui vont faire qu'à la fin de votre étude de marché, vous devez avoir une vue globale sur le marché dans lequel vous allez investir. Parce qu’au plus, vous maîtrisez votre zone d'investissement, au plus vous êtes sûr de ne pas faire d'erreur et surtout de minimiser les risques à court, moyen et à long terme.

Bien évidemment, je pourrais aller beaucoup plus en profondeur dans cette étude de marché, mais le but était de vous sensibiliser. Tout d'abord à l'importance de la faire, parce que sans cela, franchement vous pouvez vous lancer, mais il y a une chance sur deux que vous allez faire une mauvaise affaire. Je ne vous le conseille pas.

Personnellement, je fais une étude de marché à chaque fois que je change de zone. Vous voyez, ce que je vous propose, ce que je vous enseigne, je le fais moi-même également.