70 % de loyer en plus pour vos kots en Belgique ?

Investir dans des kots étudiants en Belgique ? Comment créer une colocation rentable ? Comment choisir l’emplacement idéal pour votre logement étudiant ? Pourquoi faire une colocation haut-de-gamme ? Comment faire un meublé étudiant à haute rentabilité ? Pourquoi proposer un service all-in dans une colocation étudiant ? Réponse dans cette interview avec Eric MH.


Comment créer une colocation étudiant à haute rentablité ?

Elodie : Eric, peux-tu te présenter en quelques mots ? Qui es-tu, en quoi consiste Campus Invest, d’où viens-tu, qu’est-ce qui t’as amené à investir dans l’immobilier, etc. ?

Eric : Comme tu disais, je m’appelle Eric, j’habite l’Est de la France, j’ai 45 ans. Je suis marié, trois enfants. Et depuis quelques années maintenant, j’investis dans l’immobilier depuis à peu près une quinzaine d’années. Et ma spécialité, c’est l’immobilier étudiant ; je loue principalement à des étudiants. Je fais aussi autres choses, on en reparlera tout à l’heure. Comme tu disais, je partage mes aventures immobilières sur le blog « Campus Invest », sur la chaîne YouTube, etc.

Elodie : Et cela fait combien de temps que tu as créé cette chaîne YouTube ou l’aventure Campus Invest ?

Eric : Là, cela fait un peu plus de 3 ans. J’ai commencé en 2015. En fait, c’est venu un peu naturellement. Puisque j’échangeais avec mes amis, avec les personnes de mon entourage, je voyais qu’il y avait un engouement et c’étaient toujours les mêmes questions qui revenaient. Donc je me suis dit : « Pourquoi ne pas le mettre par écrit ? » Cela permettra d’aller plus vite. Et après, je me suis rendu compte qu’il y avait de l’intérêt, des questions, des personnes qui commentaient. Donc, de fil en aiguille, cela a grossit.

Elodie : Cela s’est fait vraiment de manière naturelle.

Au final, qu’est-ce qui t’as amené à investir dans l’immobilier de base ? Tu étais salarié, indépendant ? Qu’est-ce que tu faisais ? Quel était « ta vie » avant de te lancer dans tout ce projet immobilier ?

Eric : En 2003, j’étais salarié dans une entreprise. C’était un équipementier automobile, cela veut dire qu’on travaillait pour des consultants automobiles. Et j’étais souvent en déplacement. A ce moment-là, je pensais plus à ma retraite. C’était en 2003, c’était déjà quelques années, mais mon objectif premier, je me disais : « Tiens, je vais acheter un appartement. Et quand le prêt sera payé, cela me fera un complément de retraite. » Je voyais vraiment à long terme.

Et aujourd’hui, c’est pas du tout le même objectif que j’ai, parce que j’ai compris qu’on pouvait faire beaucoup mieux que juste avoir un complément de retraite, à savoir, on pouvait avoir un complément de revenu tout de suite et dès la mise en location. C’était le point de départ.

J’ai acheté le premier studio. Je suis assez prudent de nature, donc j’ai acheté un studio qui était déjà loué à une étudiante. Et c’est un peu comme cela que j’ai commencé avec l’immobilier étudiant. C’est déjà loué, pour moi, cela me rassurait. Je me suis dit : « Il n’y aura pas de risque. Cela va rentrer tout de suite ». Et finalement, l’étudiante n’est restée qu’un an. Après, j’ai dû le mettre en location et c’est là que l’aventure a commencé.

Elodie : Et actuellement, tu es à combien de lots immobiliers ?

Eric : Aujourd’hui, j’achète le 17ème lot. Dans trois jours, je récupère les clés du 17ème. C’est un appartement un peu plus grand de trois pièces.

Elodie : En moyenne, tu as plus ou moins un peu plus d’un appartement ou du moins un bien par an ?

Eric : En ce moment, on est plutôt à 3 biens par an en moyenne. Disons que cela a vraiment accéléré. En fait, c’est à la naissance de mon fils que les choses se sont accélérées. Parce qu’en fait, là, je me suis dit : « Je n’ai pas envie de passer mon temps au travail ou en déplacement ou faire des heures sup, j’ai envie d’être plus présent pour la famille».

Et je cherchais un moyen pour avoir plus de temps. Cela coïncidait juste bien, parce que je me suis rendu compte à ce moment-là, qu’avec l’immobilier, on pouvait générer des revenus alternatifs, complémentaires. Et donc je me suis dit : « Il faut que j’utilise ce levier-là. » Donc, j’ai commencé à acheter un peu plus frénétiquement à partir de ce moment-là.

Elodie : Et puis tu avais déjà eu les expériences d’avant où tu avais pu aller progressivement et voir que tout fonctionnait. Puis il n’y avait pas de gros problèmes non plus comme on l’entend souvent.

Tu investis sur une pratique qui est particulière et qui t’es propre, c’est le meublé étudiant à haute rentabilité. Peux-tu nous expliquer ce que c’est ?

Eric : Je vais expliquer en détails ce que c’est. Tout à l’heure, je parlais justement d’avoir plus de temps. Mais en fait l’immobilier m’a permis, il y a plus de trois ans maintenant, de quitter mon emploi. Je vis de mes revenus immobiliers, c’est-à-dire que mes loyers me permettent de vivre et puis d’avoir du temps avec ma famille. Vraiment, c’était pour moi un changement de vie.

Tu me poses la question sur le meublé étudiant à haute rentabilité. Qu’est-ce que c’est ? En fait, c’est une façon de louer que j’ai développée au fil des années. L’objectif, c’est de louer des appartements, on va dire « all inclusives », avec vraiment toutes les prestations incluses à des locataires étudiants qui ont un pouvoir d’achat élevé.

Ce sont souvent des étudiants étrangers qui viennent pour étudier en France et qui veulent vraiment avoir le plus simple. C’est-à-dire qu’ils viennent, ils posent leurs valises. Et pour cela, ils sont prêts à payer plus cher pour un appartement vraiment « all inclusive ». Cela se démarque vraiment par rapport à ce qu’on trouve sur le marché.

Aujourd’hui, louer un appartement nu, pour un étudiant, n’a aucun intérêt. Donc là, les appartements que je propose, on peut les louer jusqu’à 70 % plus chers que la moyenne de prix sur le marché locatif.

Quelles prestations proposer pour une colocation étudiante de luxe ?

Elodie : Et quand tu dis « all inclusive », quelles sont les prestations que tu proposes ? Tu l’as déjà un petit peu évoqué, ils sont tous meublés. Qu’est-ce que tu mets dedans pour avoir ce package all inclusive, qui rend l’offre irrésistible au final ?

Eric : Effectivement, ce n’est pas un meublé classique, parce qu’en France, pour le meublé, on a une liste de meubles ou de choses qu’on va mettre dans le meublé. Mais pour moi, ce n’est carrément pas suffisant. Enfin, pour les locataires à qui je loue, ce n’est pas suffisant.

- La première chose qu’il faut inclure, c’est une cuisine équipée.

Bien souvent, pour les studios étudiants - je ne sais pas si en Belgique c’est pareil, mais en France - on a souvent cette vieille cuisine avec les plaques électriques à l’ancienne. Cela ne le fait pas du tout. Donc nous, on met une cuisine équipée. Une cuisine équipée pour un studio ne coûte pas très cher. C’est la première prestation.

- Après, la deuxième, il faut qu’il y ait internet. Extrêmement important pour les étudiants aujourd’hui. Tous les étudiants ont et veulent internet. C’est un box avec le wifi.

- Et la troisième chose aussi fondamentale, c’est un lave-linge. Puisqu’en fait, ce sont des étudiants qui vont venir de loin. Ils ne vont pas rentrer le weekend chez leurs parents et ils ont besoin de laver leur linge.

Ce sont les trois choses de base. Après, on rajoute d’autres choses pouvant plus créer une offre encore plus forte, mais c’est vraiment la base.

Elodie : Au niveau de ta cuisine par exemple - c’est une question qu’on pourrait se poser : est-ce que tu mets des lave-vaisselles avec ou tu pars du principe que chacun fait sa vaisselle à la main ?

Eric : Non, je ne mets pas de lave-vaisselle avec. Après, c’est plus pour une question d’encombrement. Je pourrais éventuellement le mettre dans les colocations, parce que je fais aussi des colocations étudiantes à haut rendement. Mais pour les studios, c’est plus une question d’encombrement.

Ce n’est pas quelque chose qu’on me demande, on ne m’a jamais demandé spécifiquement un lave-vaisselle. Par contre, il faut que cela soit des plaques à induction. Avec les plaques à induction, on a le meilleur rapport qualité-prix et durée. C’est important. Après, il faut qu’il y ait du meuble au-dessus où ranger.

Comment créer un logement étudiant rentable pour du locatif ?

Elodie : Et pour toi, quels seraient les trois ingrédients pour faire un meublé étudiant haute rentabilité qui réussit ?

Eric : Le premier, c’est de préparer l’appartement avec les ingrédients dont on a parlé.

1 - On peut rajouter encore autres choses, mais le premier ingrédient, c’est le produit.

2 - Après, le deuxième ingrédient, c’est trouver les locataires. Pour cela, il y a des moyens particuliers. On pourra en parler tout à l’heure. En plus, on ne loue pas de la même manière pour les étudiants à haut pouvoir d’achat que pour les étudiants classiques.

3 - Et le troisième ingrédient, c’est pérenniser le système, parce qu’après, cela devient quasiment automatique puisqu’il y a le bouche-à-oreille qui joue beaucoup et les étudiants qui ont une bonne expérience. Parce qu’en fait, l’immobilier, aujourd’hui, ce n’est pas juste un appartement, c’est vraiment une expérience qu’on propose.

Et quand il y a eu une bonne expérience dans les bouches-à-oreilles, quand les personnes rentrent dans leur ville ou dans leur université d’origine, ils vont en parler à leurs amis. Souvent, ce sont des personnes qui viennent des établissements qui font des échanges et ils reviennent chez moi.

Elodie : Donc tu as vraiment tout un écosystème qui se met en place, qui permet aussi, je suppose, de te garantir une vacance locative qui est très faible.

Eric : Il n’y a jamais de vacance locative. Mes biens sont toujours loués. C’est contre-intuitif, parce que pour l’immobilier étudiant, on pense souvent que, par exemple, pendant les vacances scolaires, les logements sont libres. Et c’est même une idée que les agents immobiliers véhiculent, c’est une idée fausse.

J’ai déjà entendu des agents immobiliers qui disent : « Ah mais pendant les vacances, on ne peut pas louer. » C’est absolument faux, parce que les étudiants réservent leurs biens pour la rentrée, pour le mois de septembre ou d’octobre et ils paient déjà les mois de juillet et d’août pour avoir les meilleurs appartements.

Donc, les personnes qui sont prévoyantes vont venir déjà au mois de juin, même dès fois au mois de mai. J’ai déjà eu des personnes au mois d’avril qui viennent pour être sûres d’avoir les meilleurs appartements, parce qu’il y a une très forte demande locative sur les logements étudiants dans la plupart des villes étudiantes. Je pense qu’en Belgique, c’est aussi pareil j’imagine.

Elodie : Oui, tout à fait. C’est très important ce que tu viens de dire, parce que cela casse vraiment une croyance, comme tu dis qui est fortement véhiculée. Et en fait, cela met des barrières qui sont totalement inutiles et qui ne l’est pas au final.

Quels sont les avantages de louer à des étudiants ?

Et d’une manière générale, quels sont pour toi les avantages à louer à un public étudiant ?

Eric : Alors le premier avantage, c’est la tranquillité. Même si c’est aussi une idée reçue. Il y a des gens qui disent : « Oui, mais il y a beaucoup de turnover, etc. Alors c’est vrai qu’en moyenne, les étudiants restent à peu près 2 ans. Dès fois, c’est moins ; les étudiants étrangers, souvent un peu moins. Mais en moyenne, c’est plutôt 2 ans. C’est vrai que cela change, par contre, c’est un avantage.

Il se peut que cela change, pourquoi ? Parce que si vous faites de la location non étudiante : vous louez par exemple à une personne qui a un travail aujourd’hui, vous ne savez pas ce qui peut se passer dans 5 ans, dans 10 ans, dans 15 ans. Elle peut perdre son travail, elle peut avoir des soucis familiaux.

En fait, grâce à l’immobilier étudiant, vous remettez toujours les compteurs à zéro. Donc vous savez que vous avez un étudiant dans votre appartement, que les parents paient derrière, parce que c’est souvent le cas. D’ailleurs, moi, quand je fais des visites pour mes appartements et qu’il y a les parents qui viennent avec, cela me rassure énormément. Je suis quasiment sûr de louer, parce qu’il y a les parents qui sont là, c’est eux qui vont payer, ils sont aux petits soins, etc.

Ils veulent que tout se passe bien pour que l’étudiant soit dans de bonnes conditions pendant ses études. Ils vont tout faire pour que cela se passe bien et évidemment, ils vont payer le loyer. Donc cela pour moi, c’est la tranquillité, une sécurité. Et je n’ai pas besoin de prendre d’assurance sur les impayés, j’en n’ai jamais pris d’ailleurs.

Pour les étudiants, les parents se portent garants pour la location. C’est une sécurité. Pour moi, c’est le type de location le plus sécurisant. J’ai testé les autres types de location, je fais d’autres types de stratégie, mais franchement, c’est ce que je trouve le plus sécurisant et le plus tranquille, parce que l’immobilier, c’est bien d’avoir un projet rentable. Il faut aussi avoir la tranquillité. C’est vraiment les deux piliers de la réussite d’un projet : la rentabilité, le bénéfice et la tranquillité d’esprit.

Quel est ta stratégie d'emplacement pour l'investissement locatif en colocation étudiante ?

Elodie : Tu investis uniquement aux abords des universités et des hautes écoles ou est-ce que tu as une autre stratégie où tu investis dans d’autres zones ? Si oui, lesquelles ?

Eric : Excellente question. En fait, si vous regardez les prix autour des écoles, des universités ou même dans les centres villes, le prix au mètre carré est très souvent élevé. C’est assez difficile d’être rentable. En plus, il y a une très forte demande au niveau des acheteurs, donc il y a une forte concurrence.

Mon premier appartement, je l’avais acheté près de l’université. Mais au fur et à mesure, je m’en suis éloigné et le critère que j’utilise aujourd’hui, c’est que j’achète en dehors des secteurs qui sont chers. Je trouve les quartiers qui sont plus intéressants en suivant les lignes de tram ou les lignes de transport en commun. Donc le critère important, ce sont les transports en commun.

Regardez, par exemple, je suis dans votre ville ou la ville où vous voulez investir, vous regardez la ligne des transports en commun ; le tram, c’est l’idéal. Et vous regardez quels sont les quartiers qui sont intéressants par rapport à ces lieux. Si l’étudiant peut se rendre en moins de 15-20 minutes sur son lieu d’étude, vous pouvez investir. C’est comme cela que je procède aujourd’hui.

Également, cela permet d’acheter des biens moins chers, d’avoir plus de rentabilité. On achète en dessous des prix du marché - déjà dans des quartiers moins chers - et on loue plus cher. Évidemment, le résultat, c’est plus de bénéfices.

Elodie : Au niveau des types de biens, est-ce que qu'un investissement dans un rez-de-chaussée par exemple pourraient convenir à ce public d’étudiant ?

Eric : C’est aussi une bonne question. Cela dépend du type de rez-de-chaussée. Par exemple, si c’est un rez-de-chaussée qui est sur une rue passante, je dis non, ce n’est pas la peine. Si par exemple la personne ouvre le volet et que cela n’arrête pas de défiler, on ne se sent pas chez soi. Donc j’évite. Par contre, si c’est un rez-de-chaussée élevé qui donne sur une cour ou sur un jardin, où il n’y a pas de passage devant, oui.

D’ailleurs, j’ai trois appartements comme cela qui sont au rez-de-chaussée. Cela marche très bien. Il y a même des gens qui préfèrent les rez-de-chaussée. Mais bien sûr, il faut que cela soit dans un environnement agréable.

Elodie : Bien sûr !

Eric : Donc ce n’est pas une contrainte d’indication. Il y a peut-être plus de garçons qui louent les rez-de-chaussée, mais ce n’est pas une contre-indication. C’est l’environnement qui va jouer.

Elodie : Dans cette optique-là, quel serait pour toi le type de bien idéal dans lequel tu pourrais investir pour placer tes étudiants dans des studios ou autres. Est-ce que tu investis plutôt dans des petites copropriétés, des grandes parfois ? Est-ce que tu aurais une maison que tu as scindé en plusieurs studios ? 

Eric : Je préfère les petites copropriétés pour le côté plus humain, plutôt que des grandes tours. J’en ai aussi dans des grandes tours, cela fonctionne bien aussi. Et je trouve que c’est plus rassurant. Les parents préfèrent cela aussi. Donc plutôt des petites copropriétés, des immeubles des années 90.

A partir des années 90, pourquoi ? Parce que les immeubles des années 70 ont des charges importantes. J’aime bien les immeubles des années 90 ou 2000. Dans ces années-là, on trouve de bonnes affaires. Les charges sont plus faibles et c’est bien isolé. Il commençait à y avoir des normes à ces époques-là, donc l’isolation à la fois phonique et thermique est meilleure.

J’aime bien avoir des biens qui sont au-dessus de la surface moyenne des biens. Par exemple, pour un studio, la surface moyenne chez nous en France est vers 18-20 m2. Moi, j’aime plutôt avoir un bien qui fait 23-25 m2, parce qu’on va être un peu au-dessus.

Mais déjà rien qu’avec ça, vous allez vous démarquer. Quand les personnes vont rentrer, il y aura une autre impression. Elles auront déjà visité 10 petits studios, mal meublés. Elles arrivent chez vous, c’est plus grand, c’est mieux meublé, c’est clair. Tout de suite, il y a le coup de cœur. Donc je préfère les biens un peu plus grands.

Après, aujourd’hui, le truc que j’affectionne particulièrement, ce sont des petites colocations. J’aime bien les petites colocations avec deux ou trois étudiants maximum. C’est très apprécié, très demandé surtout pour les étudiants qui viennent de loin. Souvent, il y a des étudiants qui viennent d’une université et qui se connaissent déjà.

C’est vrai que dans une nouvelle ville ou dans un nouveau pays, ils veulent être ensemble dans le même appartement. Cela les rassure et les parents en plus se connaissent. Donc les petites colocations à pour deux étudiants, c’est le projet que je suis en train de lancer.

Elodie : C’est intéressant que tu dises cela, parce que beaucoup de personnes qui pratiquent la colocation pourraient justement déconseiller d’investir dans des petites colocations au niveau de la rentabilité. Mais toi, dans ton cas, je suppose que le projet est aussi rentable.

Eric : Oui, bien sûr, sinon je ne le ferais pas. C’est vrai que si vous prenez des grandes surfaces, le prix au mètre carré est plus bas, puisque plus c’est grand, plus le prix baisse. Par contre, en termes de tranquillité, c’est plus compliqué à gérer. Si vous avez 4 ou 5 colocataires, il faut déjà qu’ils s’entendent bien. Il faut mettre en place des règles. On les met aussi pour les petites locations, mais c’est beaucoup plus simple avec les petits.

En plus, on arrive à être rentable, parce qu’en fait, on achète les biens - comme je le disais tout à l’heure - au-dessous des prix du marché, on va les négocier aussi. Par exemple, celui que je suis en train d’acheter est un bien à 107 000 €. En plus, il n’y a quasiment pas de travaux, enfin, très peu de travaux. Je vais le louer 1050 – 1100 €.

Donc il a une rentabilité de plus de 12-13 %. C’est la preuve qu’on peut faire des choses intéressantes déjà avec des trois pièces, là c’est un trois pièces en l’occurrence.

Elodie : Tout à fait.

Eric : Et le facteur tranquillité, il faut le garder à l’esprit aussi.

Elodie : Exactement. La rentabilité, c’est très bien, la tranquillité aussi.

Est-ce que dans tes colocations, tu acceptes également les jeunes actifs ou tu te limites vraiment aux étudiants ?

Eric : Je préfère les étudiants pour les raisons que j’ai évoquées tout à l’heure. Donc j’avais fait un peu les jeunes actifs, mais c’est tellement plus rassurant les étudiants avec les parents. Là, pour le moment, je ne fais plus que les étudiants pour les colocations. Ce n’est que des colocations étudiantes que j’ai pour le moment.

Elodie : Tu disais que, par exemple, tu étais sur un projet qui nécessitait de très faibles travaux. En général, tu recherches des biens qui sont totalement à refaire, complètement « dans leur jus » ou cela va dépendre de l’affaire que tu vas trouver ?

Eric : Cela dépend de ce que je vais trouver. Par exemple, l’année dernière, j’ai fait une autre colocation, mais au contraire, c’était un bien délabré. Donc évidemment, on peut l’acheter à des prix très bas. Par contre, effectivement quasiment tout était à refaire niveau travaux. Donc je n’ai pas de préférence.

Souvent, il y a des personnes qui disent : « C’est mieux d’acheter avec des travaux, parce qu’on achète moins cher. » On peut aussi trouver des bonnes affaires sans travaux. Donc il ne faut pas se limiter. Moi, je dis si on trouve l’un ou l’autre, on y va, on fonce.

De toute façon, on fait les calculs avant, on fait une simulation. Si c’est intéressant, on y va, que ce soit avec ou sans travaux. Les travaux, l’avantage, c’est qu’on peut les déduire aussi. Mais c’est un calcul global de toute façon. On va prendre en compte la fiscalité, etc. Donc non, je n’ai pas d’idées arrêtées là-dessus.

Elodie : Typiquement pour toi, un studio meublé pour étudiant, on est dans quelle gamme de prix pour donner une idée aux internautes ?

Eric : Alors pour un studio, donc un appartement d’une vingtaine de mètre carré, s’il n’y a pas de cuisine équipée et qu’on va mettre une cuisine équipée, cela va revenir à peu près à 1 500 €, puisque évidemment, on a cherché aussi des produits qu’on aime bien utiliser, on a optimisé le rapport qualité-prix. Donc 1 500 € installé avec l’installation tout inclus. C’est pour la cuisine.

Après, pour le mobilier, il faut compter à peu près 700 €. En gros, on en a pour 2 200 € pour tout avoir correct pour l’étudiant. Dès fois, cela arrive aussi qu’il y a déjà la cuisine. Dans ce cas-là, c’est moins évidemment. Puis pour les meubles, c’est souvent Ikea. J’ai des listes de courses quand je fais un nouvel appartement.

C’est un studio : ok, j’ai ma liste, on l’envoie, c’est réglé, c’est livré, c’est monté. Si c’est un trois pièce, une autre liste : c’est réglé. Je ne me complique plus la vie. Je ne vais plus passer des heures chez Ikea.

Elodie : Tout à fait. Est-ce que tu délègues la gestion de ton parc immobilier ou tu es encore impliqué dedans pour certaines tâches ?

Eric : Alors, je délègue certaines choses. J’ai un homme de main - on l’appelle comme cela - Patrick. Dès qu’il y a une petite fuite ou quelque chose qui était dans l’appartement, l’étudiant m’appelle. Je dis : « Ok, je vous mets en relation ». Après, ils gèrent cela entre eux. Si les dépenses sont inférieures à 200 €, je le laisse gérer. Si c’est supérieur, il m’appelle et il me demande l’autorisation. C’est complètement transparent, cela ne me perturbe pas.

Ensuite, pour tout ce qui est mise en location, je le fais encore moi-même sauf pour les locations courtes durées. Parce que j’ai aussi deux appartements ou dès fois trois en location courte durée.

Pour cela, j’ai des concierges qui s’occupent de tout. Je regarde juste les montants qui tombent sur Airbnb, etc. C’est le truc que je délègue à 100 %. Par contre oui, la mise en location, je le garde. Je trouve que c’est très important d’avoir le pouvoir de décision.

Après, c’est possible de déléguer certaines choses. Je suis en train de réfléchir à simplifier les choses. Mais j’ai aussi des outils que j’utilise. Par exemple, pour la signature des bons, maintenant, je le fais de manière électronique, tout se fait à distance. Pareil pour la signature de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Maintenant, j’ai une application qui me fait gagner du temps, il n’y a plus de papier, c’est envoyé directement. Donc on optimise. Mais le plus important, c’est de garder la main sur qui va dans tes appartements, parce c’est la tranquillité. Il ne faut pas oublier que le patron, c’est vous quand vous louez. Il faut garder ce pouvoir de décision.

Elodie : Et finalement, en ce qui concerne les canaux sur lesquels tu montres tes annonces. Tu communiques sur quels canaux ?

Eric : En France, il y a un canal que beaucoup de gens utilisent, mais que moi je n’utilise plus du tout pour mon type de meublés à haute rentabilité, les gens utilisent beaucoup Le bon coin ou Se loger, je ne sais pas si cela existe aussi en Belgique.

Elodie : Non, mais on a des sites équivalents comme Immoweb, Immovlan, etc.

Eric : Ce sont des sites généralistes pour mettre en location et moi, j’utilise des sites spécialisés. Cela va dépendre de la ville. Dans ma ville, je vais utiliser certains outils.

J’aide aussi des personnes à investir dans d’autres villes, cela va être d’autres outils qui vont fonctionner. J’ai des élèves qui n’utilisent pas exactement les mêmes outils que moi, mais pour donner quelques noms :

- J’utilise « Student Mundial ». C’est un outil spécialisé pour les étudiants.

- Il y a aussi « Studapart » qui est très bien.

- Il y a « La carte des colocs » qui et spécialisée colocation.

Ce qui est intéressant de remarquer, c’est qu’actuellement, il y a de nouvelles plateformes qui apparaissent, qui sont spécialisées étudiants. Et c’est un peu comme ce qui s’est passé il y a quelque temps pour la location courte durée avec Airbnb, Booking, etc.

Aujourd’hui, il y a des prestataires qui sont spécialisés pour ce type de location. Et ce sont ces outils qu’il faut utiliser, mais cela va dépendre ensuite de la ville dans laquelle vous allez vous mettre en location. C’est la première étape on va dire.

Et il y a encore un petit truc qui marche aussi : vous pouvez utiliser Airbnb. C’est ce que j’ai fait. C’est comme cela que j’ai découvert le concept de louer à des étudiants à haut rendement. J’avais un appartement en location courte durée qui avait bien marché pendant le marché de Noël. Et en janvier, je n’avais plus de demande.

Du coup, j’ai mis cette annonce sur Airbnb et c’est une étudiante anglaise qui m’a contacté. Elle m’a dit : « Ecoutez, je cherche un appartement, je n’arrive pas à trouver. » En fait, c’est la galère souvent pour les étudiants étrangers de trouver un appartement en France, parce que les gens n’ont pas l’habitude, ils ont peur, etc.

Elodie : Ils ne connaissent pas.

Eric : Et là, elle m’a contacté par Airbnb et elle m’a dit : « J’ai vu votre appartement, il est chouette, mais j’aimerais louer sur une durée plus longue, est-ce que c’est possible ? » Je dis : « Oui, pourquoi pas ! » Surtout qu’à ce moment-là, j’avais du mal à louer sur Airbnb.

Elle m’a demandé le prix et j’ai dit, je ne sais plus, je crois 700 ou 750 €. C’était largement au-dessus du tarif moyen puisqu’en fait, je partais déjà du tarif Airbnb. Donc c’est comme cela que j’ai découvert le concept.

Dès fois, vous pouvez utiliser Airbnb, mais du coup, mettez des longues durées. Mettez location minimum sur deux mois par exemple. Vous pourrez attirer des étudiants étrangers comme cela. C’est la première étape.

Après, la deuxième étape, c’est directement travailler avec les écoles. Les écoles ont des bureaux qui vont être spécialisés pour loger leurs étudiants. Et donc moi, j’ai des listes d’établissements qui font des échanges internationaux par exemple et donc, on travaille directement maintenant avec ces bureaux. Après, l’étape encore au-dessus, c’est la fidélisation. Les gens viennent directement chez vous par le bouche-à-oreille.

Elodie : Du coup, tu ne mets plus des petites affiches dans les universités ?

Eric : Non, c’était il y a 15 ans que je mettais les petites affiches, quand j’avais peur de ne pas louer. Je me rappelle, j'avais mis des affiches partout, parce que mon étudiante était sortie, celle quand j’avais acheté l’appartement. J’ai mis des affiches partout et j’ai eu tellement d’appels. Après, je me suis dit : « Mais pourquoi je me suis fait peur comme cela en pensant que c’était difficile ? »

Elodie : C’est bien, cela t’as mis en confiance. Cela t’a montré justement qu’il n’y avait pas de souci à se faire par rapport à cela. Encore une fois, une fausse croyance qui était là et que du coup, tu as balayé comme cela d’un revers.

Finalement, en ce qui concerne les petites annonces immobilières que tu rédiges, tu fais de très belles photos aussi pour mettre le bien en avant pour créer déjà un effet coup de cœur. Est-ce que tu as quelques trucs et astuces aussi à communiquer aux internautes sur la manière de rédiger ou de mettre en avant ton bien ?

Eric : Tu en as parlé : les photos. C’est important. Par contre, il faut déjà le penser au moment où tu vas meubler l’appartement. Parce que moi, au moment où je meuble l’appartement, je me dis : « Comment je vais placer cela, parce que cela va me faire une photo comme cela. Je vais mettre un petit coussin là, faire un petit plus.» Il faut y penser déjà en amont pour les photos.

Je ne vais pas reparler des photos, je vais parler des textes maintenant. Pour le texte, il y a deux cas de figure. Si vous êtes dans une ville où il y a une demande extrêmement forte, c’est important que l’annonce soit votre premier filtre. C’est-à-dire qu’elle permette de vous aiguiller directement sur des étudiants et de leur donner les conditions et la façon dont vous fonctionnez. Donc pour bien filtrer, il faut être le plus précis possible.

- Il faut dire dans quel quartier, voire même dans quelle rue se trouve l’appartement, donner les caractéristiques, dire qu’il y a internet, dire qu’il y a le lave-linge, etc. Donner le plus de détails possible.

- Après, il faut aussi dire comment vous fonctionnez, c’est-à-dire, vous dites qu’il y a un garant qui est demandé par exemple. Il faut le dire.

- Ensuite, il faut dire que vous avez le droit aux aides aux logements. Parce qu’en France, on a un mécanisme, les aides aux logements pour aider les étudiants à se loger, qui marchent aussi pour les étudiants étrangers. Il faut le marquer dans l’annonce, c’est un plus.

- Et ensuite, il faut marquer dans l’annonce : « idéal étudiant » parce que comme cela, déjà on filtre au départ. On dit que c’est un bien qui est plutôt fait pour les étudiants. C’est le premier cas de figure, si vraiment il y a une très forte demande.

Par contre, si vous êtes dans un endroit où il y a moins de demande, c’est peut-être mieux d’être un peu moins précis, plus évasif. Par exemple, si vous n’allez peut-être pas mettre le quartier, parce que vous voulez attirer plus de monde, peut-être que là, vous n’avez pas besoin d’être aussi précis.

Par contre, sur la façon de fonctionner, c’est important, parce que cela va vous permettre de filtrer et d’avoir les étudiants qui ont des garants. Et après, comme on parle du meublé étudiant haute rentabilité, l’idéal, c’est d’avoir une version en anglais aussi.

Elodie : Pour les étudiants étrangers.

Est-ce que tu mets ton numéro de téléphone ou tu procèdes par e-mail uniquement ?

Eric : Jusqu’à présent, j’ai toujours mis mon numéro de téléphone. Mais là, maintenant, c’est devenu juste la folie depuis cette année. J’ai mis des annonces au mois de septembre-octobre et cela n’arrêtait pas de sonner. Donc non, j’arrête de mettre mon numéro. J’ai mis une annonce, j’ai dû avoir 120 demandes.

Certes, c’était au mois de septembre - c’est souvent les retardataires qui arrivent à ce moment-là - mais là, on se rend compte de la demande énorme qu’il y a au niveau des logements étudiants et même de la détresse.

Parce qu’il y a des personnes qui disent : « Voilà, cela fait des semaines qu’on cherche. On n’arrive pas à trouver. » Même moi je lui dis : « Je suis désolé, il est loué le bien ». Si je pouvais en avoir plus, je serais très content parce qu’il y a vraiment une demande extrêmement forte.

Oui, pour répondre à ta question, je pense que je vais mettre le mail.

Elodie : Cela devient trop ? Je te remercie beaucoup. Afin de conclure cette interview, est-ce que tu as encore quelques conseils ou une anecdote que tu souhaiterais nous raconter ?

Eric : Ce sont souvent des déclics. A un moment, j’étais chez mon syndic. C’est aussi une agence immobilière qui s’occupe des immeubles. J’attendais dans la salle d’attente. A ce moment-là, il y a un étudiant américain qui est rentré dans la salle d’attente - il y a un comptoir avec l’accueil - et il dit : « Bonjour, je cherche un appartement, je suis étudiant. Je cherche un studio, mon budget est de 1 000 €. »

Chez nous, normalement, un studio classique, c’est 400 ou 500 €. Et là, quand j’entends cela, je dis : « Mais c’est fou. » En fait, on se rend compte que pour certaines personnes, le prix n’est pas du tout un problème et qu’ils cherchent vraiment un bien qui a des caractéristiques différentes et qui sortent du lot. C’était aussi un déclic à ce moment-là.

Après, au niveau des travaux - parce que tout à l’heure tu me posais la question si je délègue les choses - je les fais faire par des entreprises. D’où l’intérêt de bien choisir sa partenaire aussi. J’ai une entreprise qui a commencé à me faire des travaux. Et en fait, ils se sont trompés sur les carreaux à mettre dans la salle de bain. Ils ont inversé la couleur du sol avec la couleur du mur.

Je suis passé en fin de journée pour vérifier. Je leur ai dit : « Mince, vous vous êtes trompés. » Il était 17h30-18h et je leur dis : « Mais cela ne va pas du tout. » Puis ils m’ont dit : « Écoutez, on enlève tout et on refait tout à neuf demain. » Là, je me suis dit : « J’ai choisi les bons prestataires. » Parce que la plupart des entreprises nous auraient dit à 17h, 18h le soir : « Là, c’est fini, on doit y aller. »

Du coup, si je n’avais pas eu cette entreprise, les carreaux auraient séchés et il aurait fallu tout casser. Cela aurait coûté beaucoup plus cher. Donc c’est important d’avoir de bons partenaires qui sont réactifs et c’est pareil. Cette entreprise elle a aussi été prête à travailler le weekend pour respecter les délais. D’où l’importance de bien choisir ses prestataires.

Elodie : Un grand merci.

Eric : J’ai encore une anecdote. Là, j’ai des colocataires qui vont sortir d’une de mes colocations. J’ai les parents qui m’ont envoyé un message pour dire : « Voilà, nos filles vont partir. » Ils m’ont fait un mail avec des remerciements : « Merci, franchement, elles étaient dans de supers conditions. On a vraiment apprécié, etc. » J’ai un mail avec des éloges sur mon appartement. Vraiment, c’est quelque chose.

Parce que l’immobilier, ok, c’est bien, on fait de l’argent, mais ce n’est pas que financier. C’est aussi quelque chose d’humain. C’est-à-dire qu’on aide des personnes à se loger, à réaliser leurs études dans de bonnes conditions.

Et à chaque fois, cela me fait chaud au cœur quand je vois que les personnes étaient bien, qu’elles sont contentes de l’appartement que je leur ai proposé et que les choses se sont bien passées. D’ailleurs, elles vont sans doute recommander à d’autres personnes de venir chez moi.
 


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