Faut-il investir dans des SCPI en Belgique ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Interview
04 Mars 2020

Comment fonctionne une SCPI en investissement locatif ? Investir en personne physique ou en SCPI ? Quels sont les avantages et inconvénients de constituer une société pour investir dans l’immobilier en France ? Quelle stratégie immobilière adopter quand on gère une SCPI ? Peut-on revendre les parts d’une SCPI ? Comment fonctionne une SCPI en investissement locatif ? Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre vous livre leurs conseils immobiliers dans cette interview

Investir dans une SCPI pour améliorer sa retraite ?

Elodie : Gaëtan, Alexandre, vous mentionniez sur votre blog, de temps à autre, les SCPI, donc typiquement investir dans la Pierre. Est-ce un processus que vous conseillez pour se constituer une retraite ? Si oui, est-ce que vous pouvez nous expliquer comment cela fonctionne ?

Interviewés : Oui, on le conseille. Par contre, il ne faut pas que ce soit le seul investissement. Quand on se constitue un patrimoine dans le cadre de la retraite, c’est quelque chose qui peut être intéressant, mais il ne faut pas que ce soit le seul investissement.

S’il y a à choisir, par exemple, entre de l’immobilier physique et la SCPI, c’est mieux d’aller vers de l’immobilier physique si on en a la possibilité et si le temps le permet. Ensuite, si on a déjà fait un premier investissement physique, cela peut être intéressant effectivement d’investir dans la SCPI, parce que cela présente l’avantage notamment d’investir « sans contrainte ».

On ne s’occupe de « rien » dans ce cas-là et c’est toujours bien d’en avoir dans son portefeuille. C’est quelque chose qui est toujours intéressant, 10 ou 15 % sur son portefeuille.

Comment fonctionne une SCPI dans l'investissement locatif ?

« Est-ce c’est intéressant selon nous » ?. Par exemple, nous on est trois autour de cette interview. Imaginons que l’on veuille acheter des biens ensemble, donc on crée une société civile immobilière que l’on appellera dans ce cas précis « Société Civile de Placement Immobilier », la SCPI. On les achètera ensemble au nom de cette SCPI et puis, on va toucher des loyers issus de la location de ces investissements.

Ces loyers ont été financés par les trois personnes que l’on constitue. Une fois que la SCPI aura touché ces loyers, elle va pouvoir les rétribuer aux trois associés que nous sommes dans notre SCPI. C’est exactement le même principe que les SCPI, sauf que là ce n’est pas trois personnes, c’est beaucoup plus.

Certaines SCPI sont valorisées sur plusieurs milliards d’euros. Ils achètent de très belles adresses, par exemple, sur Paris pour les SCPI avec les sous-jacents plutôt français. A partir de là, les cotisants de ces SCPI achètent des parts. La SCPI achète des biens avec l’argent de ses cotisants, touche des loyers et après rétribue les cotisants avec les différents loyers. C’est quelque chose qui est intéressant.

Il faut bien choisir sa SCPI et le bon gestionnaire évidemment. Il faut regarder son antériorité. Est-ce qu’elle est là depuis 2 ans ou depuis 30 ans ? Aussi un critère très important dans les gestionnaires de la SCPI, c’est le taux d’occupation. C’est publié en général en février-mars de l’année suivante. Quel a été le taux d’occupation ? Il faut quand même avoir un minimum 96 % de taux d’occupation.

Cela signifie qu’on a un bon gestionnaire qui fait des bons choix, qui investit dans les biens qui ont de la demande. C’est un critère très important. Ce qui est intéressant de préciser également avec la SCPI, c’est qu’on a à la fois le loyer qui nous est en général rétribué de manière trimestrielle et aussi la valeur de la part qui évolue en général favorablement.

Il y a quelque chose qui est important aussi quand on investit dans la SCPI, c’est la durée. Il faut bien comprendre dès le départ que quand on investit dans une SCPI, ce n’est pas pour se retirer au bout de cinq ans. Il y a des droits d’entrée dès le départ qui sont assez élevés, de 9-10 % selon.

Pour pouvoir épancher ses droits d’entrée, il faut la garder sur la durée. Généralement la durée est aux alentours de 14-15 ans. On retrouve à peu près la même durée qu’un bien physique et il faut bien comprendre aussi qu’on n’achète pas un bien - c'est-à-dire qu’on n’achète pas un immeuble - on n’achète pas en plus une chambre, on achète un morceau d’un ensemble immobilier qu’on appelle la part.

Quels sont les types de SCPI en France ?

On a la classique dite « SCPI de rendement » dont le nom est assez explicite.
Et on a aussi une deuxième catégorie qui est la « SCPI fiscale».

Mon avis, c’est que la SCPI fiscale est un agrégat. Je ne connais pas par contre en Belgique si on a ce genre de chose, mais en France, on a les dispositifs d’optimisation fiscale où on achète des logements neufs qui vont être loués par des personnes avec des plafonds de ressources. Contre cela, on a droit à une déduction fiscale qui est assez incitative. On n’a pas cela en Belgique. Le problème ne se pose pas.

Il y a des SCPI fiscales en France qui s’appuient uniquement là-dessus, mais derrière, le rendement est extrêmement faible. Je ne suis pas très enclin à suggérer d’aller dans cette voie-là. C’est vraiment la SCPI de rendement qui marche plutôt très bien. D’ailleurs, je précise qu’on a des SCPI qui marchent très bien dont les sous-jacents s’appuient uniquement sur de l’immobilier commercial.

Je pense tout ce qui est SOFIDI, qui est une grosse foncière. Elle a plusieurs milliards d’euros. Elle s’appuie sur de très belles adresses parisiennes avec des gros centres commerciaux et c’est là où ils parviennent à dégager une très forte rentabilité qui, derrière, dégage une rentabilité intéressante pour les personnes qui ont ses parts de SCPI.

C’est aussi intéressant de regarder quel est le type de bien qu’achète les SCPI, parce que ce sont des professionnels qui achètent évidemment des adresses qui, à la fois sur un point de vue patrimonial mais d’un point de vue rendement au trimestre, est intéressant. Les observer c’est quelque chose qui rapporte des infos.

Finalement le temps à passer n’est pas à passer sur la recherche du bien, parce que c’est la SCPI qui va s’en occuper. Il est plus à regarder effectivement le panier qui est manipulé par la SCPI et le type de biens qui sont dedans. Après, le gros avantage, c’est que c’est un investissement sans contrainte, parce qu’on ne s’occupe de rien. L’autre intérêt, c’est que c’est un investissement pour lequel on peut avoir un crédit par les banques.

Elodie : Ce serait plutôt une stratégie qui arriverait dans un second temps après avoir déjà du cash et après avoir investi de manière plutôt classique.

Interviewés : Oui, clairement. Ou alors si on est « en mode arrache.com », qu’effectivement il nous reste très peu de temps et qu’on a un peu d’apport, là on peut envisager sur les dernières années de le faire.

C’est mieux que de ne rien faire. Aujourd’hui, c’est un peu le marronnier du moment mais c’est vrai qu’on n’a jamais connu une situation pareille avec des taux de prêts immobiliers qui sont quand même super bas, mettons entre 1,5 et 2 %. Puis, une inflation qui est quasiment plus élevée.

Du coup, l’argent nous est donné. Tous ceux qui n’en profiteront pas maintenant vont le regretter plus tard, parce que c’est ouvert à tout le monde. Il faut bien en avoir conscience. C’est un peu compliqué de s’imaginer cela, mais l’argent nous est donné. Il faut juste convaincre le financier de son sérieux et la pertinence de son investissement.

SCPI = investissement long terme ! Que se passe-t-il si on souhaite quitter la SCPI rapidement ?

Elodie : Dernière petite question sur les SCPI, vous disiez que c’était un investissement plutôt à long terme. On parlait de 14-15 ans. Et si jamais cela devait mal se passer, qu’on choisit mal son gestionnaire, comment est-ce qu’on sort de cette opération ? On la revend ? On est tenu par un contrat, comment est-ce que cela se passe concrètement pour se sortir vraiment de cette situation qui pourrait être potentiellement délicate ?

Interviewés : On peut y laisser des plumes, mais c’est toujours possible effectivement d’en sortir. Cela veut dire qu’il faut qu’on revende les parts. Par contre, cela veut dire que la SCPI a trouvé un autre acquéreur pour ses parts, parce qu’en fait généralement, elle ne va pas reprendre les parts pour elle et puis « se débrouiller avec » dans un premier point.

Le deuxième point, c’est qu’effectivement on va y laisser des plumes, parce qu’il y a des pénalités et on aura perdu tous les droits d’entrée. Ce n’est pas la solution qu’on propose, mais on ne sait jamais de quoi est faite la vie, c’est toujours possible d’en sortir plutôt que de laisser perdurer une mauvaise situation, mais forcément on va y laisser des plumes.

Pour toutes celles et ceux qui ne se sont pas encore lancés dans l’investissement SCPI, la précaution que je donne c’est « faites-vous accompagner ». Nous par exemple, on est en lien avec un conseiller de gestion patrimoine sur Paris qui est spécialiste des SCPI, qui est connu sur la place publique.

De manière à ne pas faire d’erreur, il faut absolument choisir un gestionnaire qui a une taille critique qui soit suffisante, parce qu’évidemment s’il a beaucoup de biens et qu’il y a l’un de ses biens qui n’a pas de locataire, cela ne se verra pas sur l’ensemble de son portefeuille. En revanche, s’il est petit, forcément cela va se voir. Il faut éviter de faire l’erreur, il faut bien le choisir : antériorité, taille critique, taux d’occupation. C’est un point absolument essentiel.

Après, une fois que l’erreur est faite, effectivement le prix de la part ne sera peut-être pas au bon niveau. Derrière, ce qu’il faut comprendre, c’est qu’un bien immobilier n’est pas un bien liquide contrairement à de la bourse. Pas liquide, cela veut dire qu’on ne le revend pas quand on a décidé de le revendre. On le retrouve quand on a trouvé un acquéreur et si c’est une adresse qui ne trouve pas preneur, on peut la garder un mois, deux mois, plusieurs mois.

Le mécanisme, c’est celui-ci : il faut éviter de faire l’erreur. Pour cela, faites-vous accompagner de quelqu'un qui connait ce genre de chose et ne cédez pas aux différentes sollicitations publicitaires que les unes et les uns peuvent avoir dans leur boîte mail par rapport à cela.