11 erreurs à EVITER dans l'immobilier BELGE

Erreur n°1 : ne pas réfléchir suffisamment à son projet immobilier

Comme vous le savez, c’est une notion sur laquelle j’insiste beaucoup, car c’est fondamental. Avant de vous lancer dans l’achat de votre résidence principale ou dans des investissements locatifs, il faut avoir définir ses objectifs de vie.

Dans le cadre d’un investissement locatif, si vous n’avez pas définis vos objectifs vous risquez de vous lancer dans des achats qui ne vous correspondent pas en terme de mode d’exploitation, qui ne sont pas rentables et pour lesquels vous aurez du cash-flow négatif, etc.

Votre achat va déterminer toute la suite de votre investissement, donc si vous achetez mal, cela va poser des problèmes par après.

Erreur n°2 : l’impatience

Quand on cherche quelque chose, moins on le trouve et plus on est prêt à faire des concessions. Si vous cherchez par exemple un type de bien en particulier pour acheter votre résidence principale, mais que ce bien n’existe pas à l’instant T sur le marché, vous allez peut-être faire une concession sur quelque chose que vous auriez pu trouver, si vous aviez patienté un peu plus longtemps.

Alors des fois, il y a un problème de budget aussi, c’est vrai, mais soyez réaliste par rapport à votre capacité d'emprunt et adaptez ce dernier en fonction de vos critères. Ce que vous cherchez, cela existe (dans la mesure du raisonnable bien sûr), il suffit juste d’être patient et d’y croire.

Pareil pour du locatif, et cela peut être dangereux de faire ça. On peut parfois se rabattre sur un bien qui a une rentabilité plus faible et qui au final n’est pas si intéressant que ça. Ca va donc être problématique dans toutes les situations de se contenter de ce que l'on trouve.

L’avantage aussi à ne pas faire de concession, c’est que cela va vous forcer à négocier. Acheter par dépit = mauvais achat, et ça, il faut toujours l’avoir en tête.

Erreur n°3 : s’arrêter au premier refus de la banque

C’est vraiment une des erreurs principales et majeures, car sans financement, il n’y a pas de projet et donc pas de bien immobilier. Je connais certaines personnes qui ont dû faire plus de 20 banques pour obtenir un prêt. Elles ont persévéré, et elles y sont arrivés. Une banque n’est pas l’autre.

N’arrêtez donc jamais avant d’avoir atteint votre objectif, et dans ce cas-ci, avant d’avoir obtenu un financement.

Erreur n°4 : prendre un crédit trop court

Vu les taux historiquement bas, emprunter de l’argent ne vous coûte presque pas d’argent. Contracter un crédit sur une longue durée vous permettra d’avoir une capacité d’emprunt la plus grande possible, car au plus vos mensualités sont étendues sur la durée, au moins vous payez chaque mois.

Alors oui, c’est vrai que par exemple sur 25 ans vous allez payer plus d’intérêt. Mais si vous êtes dans une optique d’investissement locatif, cela sera de toute façon payé par votre locataire.

Si c’est dans le cadre de votre résidence principale, cela vous permettra d’avoir plus de marge dans votre quotidien pour réaliser d’autres projets qui vous tient à cœur et d’être plus à l’aise financièrement. Après, un bon compromis pour vous, serait d’emprunter pour votre résidence principale sur 20 ans, car les intérêts seront moins conséquents, si c’est ce que vous souhaitez.

Erreur n°5 : mettre tout son apport personnel dans une seule opération

Sauf si vous souhaitez uniquement acquérir votre résidence principale. Pour vos investissements locatifs, l’idéal est de mettre le moins d’apport possible pour vous permettre d'avancer plus vite et d'enchaîner les opérations à la banque.

En Belgique, il est coutume d’apporter les frais d’enregistrement. Bien qu’il existe des techniques pour se les faire financier, si vous n’y arrivez pas, essayez de faire en sorte que les frais d’enregistrement soient votre seul apport. Cash is king, comme disent les américains. Et ils ont bien raison car avec de l'argent, vous pourrez débloquer n'importe quelle situation.

Erreur n°6 : la négociation

Il y a deux versants à cette 6 ème erreur. Tout d’abord, il y a le fait de ne pas négocier le prix de votre acquisition, alors que vous auriez pu gagner quelques milliers d’euros.

Il y a évidemment des situations qui sont propices à la négociation, comme nous le verrons plus en détail dans un autre article : lors d’un divorce, d’une succession, d’une indivision ou tout simplement si le vendeur est pressé et que son bien est à la vente depuis longtemps. Dans ces contextes, vous pouvez facilement gagner 5 à 10 % voire encore bien plus en fonction des cas.

A l’inverse, il y a le fait d’être trop gourmand et de casser le prix, alors qu’il aurait fallu sentir et sonder le vendeur pour comprendre jusqu'où il y avait possibilité d’aller. Je vous donne un exemple personnel : lors d’une de mes dernières acquisitions, j’ai fait une offre sur un bien avec 5.000 euros de moins que le prix affiché. Je savais, pour en avoir discuté directement avec la personne que ce montant passerait, mais qu’en dessous, ce serait plus difficile. Beaucoup d’entre vous se disent peut-être que j’aurais dû tenter plus.

Oui, mais… c’est ce que pensait également la personne qui a fait une offre 30 minutes après la mienne. Il a tenté 15.000 euros plus bas, et son offre a directement été écartée. La mienne, est passée en moins de 24h. Morale de l’histoire : je ne suis pas contre des négociations agressives quand cela peut fonctionner, mais il faut aussi parfois ressentir les choses, car l’immobilier, c’est aussi de l’humain.

Erreur n°7 : écouter des gens qui sont incompétents en immobilier

En fait ces personnes-là elles ne font que transmettre leurs peurs, et elles vous paralysent. Elles ne vont pas pouvoir vous aider, mais vont plutôt vous bloquer, et peut-être même certaines malheureusement pourront aussi essayer de vous décourager.

Attention à cela, il faut écouter des personnes qui s’y connaissent et vous référer à des ressources sûres. D’ailleurs, j’ai voulu créer cette chaîne, c‘est également dans cette optique, pour que vous puissiez accéder à une source d’informations fiables, qui pourra réellement vous aider dans tous vos projets immobiliers.

Erreur n°8 : être mal entouré

C.-à-d. avoir un mauvais notaire, une mauvaise société de travaux, un mauvais environnement, ou tout autre mauvais prestataire. L’immobilier, qu’il soit à destination d’une résidence principale ou de projets locatifs nécessite d’être bien entouré et ce à tout niveau : avoir un bon notaire, un bon architecte, une bonne entreprise de rénovation, un bon banquier, etc. pour qu’ils puissent chacun vous donner la meilleure expertise dont vous avez besoin pour votre projet, au moment où vous en avez besoin.

Erreur n°9 : ne pas se former

C'est également une notion inconditionnelle car cela va vous permettre de gagner du temps et de ne pas perdre de l’argent car en immobilier, chaque erreur peut vite vous coûter des milliers d’euros, donc clairement, vous former va vous en faire économiser.

Si vous avez besoin également, faites-vous accompagner par un coach en immobilier, quelqu’un qui est expert et qui pourra vous accompagner au mieux dans votre démarche.

Erreur n°10 : faire des travaux de mauvaise qualité

C.-à-d. préférer effectuer des rénovations low-cost ainsi que de garder des éléments qui sont fonctionnels, mais pour un temps incertain. La conséquence de cela, c'est qu'après plusieurs mois, il y a des choses qui tombent en panne, qu’il faut changer, etc. et cela est usant, sans compter que cela tue votre cash-flow dans le cadre d'un investissement locatif. Or l'enveloppe travaux pour vos rénovations, vous l’emprunter dans la plupart des cas, et donc la charge est lissée sur la durée de votre prêt.

Donc si au début, vous empruntez moins, vous allez peut-être économiser quelques dizaines d’euros sur votre prêt, mais c’est après que vous allez être embêté, car ce sera de l’argent qui va sortir directement de votre poche, car vous n’allez pas savoir emprunter ces “petites” sommes.

Donc cela va vous poser beaucoup plus de problèmes qu’autre chose, et ce, que ce soit pour votre résidence principale ou pour vos investissements locatifs. Prenez l’argent de la banque, car vous n’allez pas le sentir passer vu les faibles taux d’emprunt.

Erreur n°11 : ne pas passer à l’action

C’est un classique, mais pourtant tellement de personnes ne passent pas à l’action, par crainte d’échouer ou par rapport aux regards des autres.

C’est vrai que l’immobilier peut faire peur au début, car on parle de sommes d’argent assez conséquentes. Mais si vous êtes bien accompagné et que vous vous formez, tout ira bien. L’immobilier pourra alors devenir un vecteur d’épanouissement et d’enrichissement merveilleux.

Si vous êtes encore ici, à lire cet article, c’est que quelque chose résonne en vous. N’attendez plus et passer à l’action pour ce qui est important pour vous, sinon, vous risquez de le regretter. Et vous le savez, en immobilier le temps joue en notre faveur. Au plus tôt vous commencez, au mieux ce sera.

Vous désirez réussir votre investissement locatif en Belgique ? Si vous aussi vous souhaitez vivre une vie avec plus de temps, d'argent et de liberté, je vous invite à discuter de votre projet immobilier ensemble