Colocation : faut il intervenir en cas de problèmes entre vos locataires ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Gestion locative
14 Mars 2020

Lorsque vous vous lancez dans l'investissement locatif et plus particulièrement la colocation d'étudiants ou de jeunes travailleurs, des conflits entre colocataires peuvent émerger. En tant que propriétaire, comment pouvez-vous gérer les problèmes entre vos locataires ?

Devez-vous régler vous-même les disputes ? Comment établir et imposer des règles grâce au pacte de colocation ? Que pouvez-vous mettre en place pour que chacun se sente bien dans votre colocation ? Découvrez toutes mes astuces pour gérer les conflits entre colocataires dans cet article !

Que faire en cas de conflits entre vos colocataires ?

Les colocations, vous le savez, cela a beaucoup d’avantages, mais cela a aussi quelques inconvénients, dont notamment le fait qu’on prend des personnes qui ne se connaissent pas et qui vivent dans un même environnement. Forcément, parfois, cela peut faire des étincelles.

Maintenant est-ce que c’est à vous, en tant que propriétaire, d’intervenir si cela se passe mal ? Je dirais que la réponse est à la fois oui et à la fois non. La première, c’est que vous, vous êtes en dehors, vous mettez le bâtiment à disposition. Vous faites en sorte que tout se passe pour le mieux pour les personnes, mais concrètement vous n’êtes pas responsable, s’il y a une friction entre l’un ou l’autre. Je dirais que le mieux est de fonctionner par étapes.

Qu'est-ce que le pacte de colocation en Belgique ?

La première chose, c’est que n’oubliez pas, si vous ne l’avez pas encore fait, surtout faites-le, vous devez faire compléter par vos locataires le pacte de colocation qui est un document qui va réguler les règles de vie de la colocation, qui aura été fixé entre eux dans lequel vous n’intervenez pas. Ce document, il est déjà là pour réguler la situation. Normalement, il doit stipuler dans une des clauses que faire s’il y a des différences, s’il y a des conflits entre les colocataires, etc.

Colocation : Propriétaire et médiateur ?

Dans un premier temps, si jamais on vient vous trouver parce qu’il y a des conflits, invitez les colocataires à se mettre autour de la table, à reprendre le pacte de colocation et à discuter pour essayer de gérer cela en adulte. Si malgré tout, cela devient vraiment ingérable, que vous avez des plaintes, qu’il y a des locataires qui veulent commencer à partir parce qu’ils se sentent mal dans la colocation ou qu’il y a un élément perturbateur, une personne qui provoque tous les dégâts et toutes les nuisances, alors là à ce moment-là, oui clairement, vous devez vous en mêler.

Vous devez prendre en aparté la personne qui pose problème ou si c’est juste une manière de fonctionner, vous devez de votre côté, une fois tous les convoquer, discuter avec eux pour essayer de faire en sorte que chacun se sente bien dans la colocation et essayer de poser les nouvelles règles.

Si malgré tout après avoir discuté avec tout le monde, cela continue, cela ne se passe toujours pas bien. Là, vous pourrez vous prendre des mesures en sachant qu’effectivement, si c’est une ou deux personnes qui posent problème, généralement ce n’est jamais tout un groupe, ce sont des attitudes d’une ou deux personnes qui posent souci, à ce moment-là, il faudra prendre des dispositions, mettre une des personnes dehors.

Conflits : quelles solutions s'offrent à vous en tant que propriétaire ?

Là, vous pourrez commencer par résilier le bail de la personne qui pose le plus problème, en expliquant qu’effectivement plusieurs tentatives afin de régulariser la situation ont été mises en place. Mais que malheureusement, rien n’y fait. Il y a toujours des problèmes et comme c’est elle qui cause le plus de soucis, c’est elle qui va devoir partir.

Dans certains cas, il est parfois mieux, pour vous en tant que propriétaire, de payer un mois d’indemnité de loyer si les clauses dans votre bail le stipulent, et d’avoir un élément perturbateur dehors et que le reste de la colocation soit en symbiose plutôt que de continuer comme cela parce qu’à un moment cela va dégénérer et vous risquez de perdre de bons locataires. Il risque d’avoir plus de dégradations locatives, plus de vacances locatives, etc.

Si c’est par exemple un ou une étudiante qui en parle dans son réseau, cela peut aller très vite. À ce moment-là, il vaut mieux "s’asseoir" sur un mois de loyer, mais que la personne parte. Tous comme les mauvais payeurs dans le cadre de location plus traditionnelle, il faut vraiment les sortir, pour faire en sorte que cela fonctionne.

Déjà avec une personne normalement cela doit s’autoréguler. Après, si jamais cela continue à poser problème pour l’autre personne, à ce moment-là faites sortir celle-là également. Surtout, soyez encore plus sélectif lorsque vous choisissez les personnes. Après soyons honnêtes, la science exacte n’existe pas, nous, on rencontre les locataires et on les filtre à par rapport à nos yeux de propriétaire...

Est-ce qu’ils vont bien payer le loyer ? Est-ce qu’ils vont bien entretenir la chambre ? Maintenant, on espère toujours que cela se passe bien avec les autres colocataires, mais on est dans les relations humaines. Parfois dans la vie commune, effectivement cela peut être un petit peu plus embêtant, mais il n’y a jamais rien de rédhibitoire.

En général ici, cela se règle toujours par la communication. Rien que le fait que vous allez aller prendre tout le monde autour de la table et discuter concrètement, cela va déjà donner le ton et normalement cela doit calmer les choses. Et comme on l’a vu, si vraiment à ce moment-là, cela ne va toujours pas, alors il sera temps de prendre des dispositions qui ne sont pas nécessairement agréables, mais qui vous permettront de réguler votre colocation.

Après, vous allez peut-être vous dire : "mais comment cela se passe dans le cadre d’une colocation ?" Est-ce que je peux mettre quelqu’un dehors s’il est domicilié, etc. ? Bref, tout cela, ce sera l’objet d’un autre texte. Mais si vous avez un dossier qui explique et qui montre bien que effectivement, la personne, c’est à cause d’elle qu’il y a des problèmes au niveau des locataires, cela va se réguler tout seul.

La personne si c’est une étudiante, un jeune actif, elle ne va pas commencer dans 99% des cas à aller déposer une requête au juge de paix, à monter un dossier contre vous. C’est cela aussi l’avantage des colocations.

Souvent, les jeunes actifs professionnels, ils bougent assez régulièrement. L’un dans l’autre, il y a vraiment des moyens qui permettent de la faire sortir plus facilement et d’avoir une gestion qui est plus simplifiée à ce moment-là.