Comment faire une offre d'achat sur un bien immobilier ?

Comment faire une offre d’achat sécurisée ? Pourquoi proposer votre offre d’achat au vendeur ou à l’agent immobilier ? Quelles clauses suspensives ajouter dans votre offre d’achat ? Infraction urbanistique ? Crédit hypothécaire ?

Quelles données légales ajouter à votre offre d’achat pour vous souhaitez investir dans une maison ? Quelle durée ajouter à votre pour être certain d’obtenir votre crédit hypothécaire ? Doit-on mettre un acompte ? Pourquoi faire des offres avec un délai court ? Quelques conseils immobiliers pour vous aider à investir !


Comment sécuriser au mieux votre offre d'achat immobilier ?

La première notion que j'aimerais vous introduire, c'est que vous n'êtes jamais obligé d'accepter une offre de la part d'un agent immobilier, au niveau du modèle, ou d'un vendeur qui veut vous forcer à signer tel document. Vous pouvez totalement vous-même proposer votre offre d'achat.

Alors souvent, il y a de l'intimidation par rapport à cela. Faites attention, c'est vous qui achetez, c’est vous qui allez assumer les conséquences par la suite. Prudence, ce sont documents qui sont importants, notamment au niveau des clauses suspensives, comme celle du crédit.

Quelles sont les clauses à ajouter dans votre offre ?

Si vous ne mettez pas une clause de crédit et que finalement vous n'avez pas votre prêt, vous êtes engagé et vous devrez payer des frais. Alors, vous savez toujours sortir de la vente, mais pas sans perdre de l'argent.

Il doit se retrouver des éléments qui sont essentiels dans votre offre : forcément le montant de l'offre par rapport au prix d'achat – je vous conseille de le mettre à la fois de manière chiffrée, à la fois en lettres pour être sûr qu'il n'y ait pas de confusion, – vos coordonnées, une copie de votre carte d'identité, les coordonnées de votre notaire, les différentes clauses suspensives – là, vous pouvez mettre un petit ce que vous voulez, – une clause d'obtention de crédit si vous n'êtes pas sûr de votre financement, mettez-la c'est toujours mieux.

Souvent, on va vous demander de signer une offre qui est avec une clause suspensive de 4 semaines, donc d’un mois. Mais, il est totalement possible de mettre par exemple 6 semaines, 8 semaines, c'est déjà arrivé.

Si vous avez vraiment des difficultés au niveau de votre financement, que vous savez que cela va être un point qui est challengeant, n'hésitez pas, prenez plus de sécurité et mettez une durée qui est plus longue parce qu'encore une fois, si vous êtes en face d’une bonne affaire et que vous passez à côté à cause d'une clause de crédit trop courte, c'est dommage.

Si jamais vous arrivez à la fin du délai repris dans le compromis, vous pouvez toujours négocier avec le vendeur ou avec l'agence immobilière qui a fait l'intermédiaire pour pouvoir décaler un peu la vente, en argumentant que vous êtes déjà engagé dans le processus, vous avez juste besoin que quelques jours supplémentaires et que ce serait dommage qu’on coupe tout si proche du but.

C'est faisable, mais prenez quand même les sécurités nécessaires parce que la banque n'est pas toujours très précise au niveau des délais de l'obtention de l'offre. Si pour peu que votre dossier doive passer au siège, être validé par d'autres personnes, cela peut vite prendre beaucoup de temps, même si a priori tous les voyants étaient au vert. Tant que vous n'avez rien d'officiel, faites attention à cela.

Vous pouvez également mettre des clauses par rapport à l'urbanisme. Si vous soupçonnez le bien d’avoir une infraction urbanistique et que vous avez envie d'avancer, mettez une clause. Si le vendeur n'a rien à se reprocher et qu'il vous dit qu’il n’y a rien au niveau l'infraction, il acceptera, il ne va pas chipoter sur cela. C'est toujours mieux de le mettre parce que s'il y a quoi que ce soit après, à nouveau vous êtes engagés, etc.

De manière générale, mettez les clauses suspensives que vous souhaitez. Vous pouvez mettre une clause suspensive pour faire en sorte que le bien soit libre à l'acte, des choses comme cela, si jamais c'est nécessaire, ou une quelconque clause qui dans votre cas pourrait vous rassurer si jamais vous n'êtes pas sûr que cette dernière se réalise.

Vraiment, n'hésitez pas. Après non plus, il ne s'agit pas de faire une offre avec une demi-page de clauses suspensives parce que cela va effrayer les propriétaires vendeurs. Il faut trouver un juste milieu.

Ensuite, vous pouvez ou non indiquez que vous mettez le séquestre, c-à-d. le montant qui est communément de 10 % pour sécuriser le vendeur. Vous pouvez très bien mettre 5 %, vous pouvez mettre 2 %ou ne pas en mettre tout simplement. Cela, c'est libre à vous.

Bien notifier qu’en cas de non-signature du compromis dans les 30 jours ou de passation de l'acte authentique dans les 4 mois, la partie défaillante devra payer un dommage à la personne qui a fait son offre. Et la personne qui a fait son offre pourra, si elle le souhaite se retirer de la vente. Ce sont des conditions que personnellement je mets. Je fais en sorte que tout soit bien clair.

En outre, en dessous, il y a une petite mention qui met que l'offre est valable pendant x jours, bien entendu. C'est à vous de définir la temporalité. Personnellement, j'aime bien faire des offres courtes qui me permettent d'avoir assez rapidement une réponse.

Pourquoi faire une offre d'achat avec un délai court ?

Parce que, ce qui se passe, c'est que parfois quand on émet une offre qui est trop longue au niveau de la validité, les agents immobiliers ou les propriétaires attendent pour faire d'autres visites et font un peu les surenchères pour voir s'il n'y a pas une offre qui est plus élevée.

Vous risquez donc de passer à côté du bien en question. Personnellement, je mets 48 heures. Si 48 heures cela vous semble un peu juste, mettez 72 heures et au moins vous avez une réponse qui est assez rapide.

Egalement, je mets bien que pour que l'offre soit valide, elle doit être contresignée et on doit me la renvoyer parce qu'une simple acceptation par email pour moi ne vaut pas, puisque je souhaite que l'offre soit acceptée aux conditions qui étaient émises.

Alors quand on a simplement un email qui confirme ou pas l'offre que l'on vient d'émettre et qui a été acceptée par les propriétaires, on peut toujours modifier des choses dans le compromis alors que là, on peut argumenter en justifiant que "c’est ce qui a été accepté dans l'offre, donc j'aimerais qu’effectivement cela s'applique dans le compromis". Parce que parfois cela arrive que l'on retrouve des mentions dans le compromis qui sont différent de ce qu'on avait mis dans l'offre.

C'est de bonne guerre aussi, et certains agents immobiliers, si on a mis 6 semaines pour l'obtention du crédit par exemple, ils vont mettre dans le compromis 4 semaines pour voir si cela peut passer comme cela parce que pour eux si jamais la vente n'aboutit pas, ils savent directement rechercher un acquéreur et vendre au plus vite.

Après, il ne faut pas non plus voir le mal partout et penser que le vendeur, l'agent immobilier, le notaire de la partie vendeur, etc. veulent vous arnaquer. Mais, je dis simplement qu'il faut faire attention à ce que vous faites, de mettre des clauses qui vous sécurisent, des clauses qui sont en votre faveur parce que comme je le disais, c'est vous qui allez assumer les conséquences de la suite.

Forcément s’il se passe quelque chose, c'est sur vous que cela va retomber. Ce qu'on veut, c'est que vous puissiez être des investisseurs rentables qui enchaînent aussi des opérations et qui peuvent avoir une vie qui est beaucoup plus en accord avec ce que vous voulez justement en utilisant le vecteur de l'immobilier.


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