Rénovation low-cost ou haut de gamme pour vos biens immobiliers ?

Est-ce judicieux de financer des rénovations low-cost ou haut-de-gamme ? Quels sont les risques quand on choisit de faire des travaux pas chers pour une habitation ?

Ne vaut-il mieux pas budgétiser vos travaux un peu plus haut avec la banque dans votre crédit travaux pour une rénovation en milieu de gamme ? Les petites économies actuelles valent-elles vraiment la peine d’être faites alors qu’à terme vous devrez prévoir un budget réparation en dehors de votre crédit travaux ?

Qu’en est-il de la vétusté réelle de tous les éléments du bâtiment ? Les matériaux utilisés étaient-ils de qualité ? Avez-vous pensé au facteur tranquillité et rentabilité de vos travaux ? Mes conseils immobiliers dans cet article !

Quel type de rénovation faire pour un investissement locatif ?

Est-ce qu'il faut quand on achète un bien immobilier, qu'on a des rénovations à faire dedans, faire des rénovations low-cost, des rénovations haut de gamme ou des rénovations en milieu de gamme ? Il faut comprendre que cela va dépendre de votre stratégie.

Vous êtes dans un segment aisé avec des prestations plutôt de luxe. Alors est effectivement là, dans ce cas si on est plutôt sur des rénovations qui sont haut de gamme. Par contre, si vous faites de la rénovation classique, le low-cost dans tous les cas, je ne le conseille absolument pas parce que vous allez avoir des problèmes.

Si vous prenez des matériaux qui ne sont pas qualitatifs, vous allez devoir repasser beaucoup plus sur vos chantiers. Lors de vos locations, vous allez avoir beaucoup plus de problèmes avec vos locataires, potentiellement du turnover. Au final cela, vous coûterez beaucoup moins cher, d'avoir choisi un bon rapport qualité-prix au niveau de votre rénovation, plutôt que d'avoir coupé au niveau du budget et avoir pris du low-cost.

Dans le cadre d'une location classique que cela soit de la colocation, soit la location meublée, colocation courte durée ou location nue. Ce n'est pas tant le mode d'exploitation qui est important dans ce cas-ci par rapport à ce que je vous dis.

Mais cela va dépendre aussi de ce que vous faites, mais dans ce cas-ci, il est préférable de partir sur une bonne rénovation avec un bon rapport qualité, prix. Au moment où vous avez le budget travaux pour le faire ou que cela ait été budgétisé dans votre crédit.

Pourquoi est-il plus intéressant de tout rénover avant de mettre en location ?

Tout simplement parce que parfois, on achète des biens, il y a des éléments qui sont plus ou moins en bon état, et on se dit : "tiens, ce chauffe-eau-là. Par exemple, je ne vais pas le rénover, il m'a l'air encore d'être bien, etc. Comme cela dans le budget je vais économiser autant sur mon budget travaux". Oui, OK. Mais, si votre chauffe-eau casse dans deux ans. Ce n'est plus avec l'argent de la banque qui est remboursé par le locataire que vous allez effectuer votre rénovation, mais c'est directement de votre poche.

C'est déjà problématique puisque vous allez vous même payer, alors que vous aurez pu être tranquille si vous l'aviez fait. En plus, aux frais de quelqu'un d'autre. Cela, c'est le premier aspect.

Ensuite, on a parlé brièvement aussi, mais il y a la vétusté, il y a certains postes en termes de rénovation, qui a des vétustés plus importantes. Au niveau des prix, cela va varier également aussi.

Tout ce qui est par exemple robinetterie, là je vous conseille de mettre de la bonne robinetterie puisque ce sont des postes qui doivent durer dans le temps et qui dès qu'il va y avoir un problème, cela va être très embêtant pour vous, cela va être contraignant, cela va vous coûter de l'argent, etc.

Matériaux de rénovation haut de gamme ou lowcost ?

Il y a d’autres postes qui eux a contrario, peuvent être un petit peu diminué, au niveau du carrelage, vous n'êtes pas spécialement obligé de prendre un carrelage qui coûte 100 euros le mètre carré, mais vous pouvez prendre un carrelage qui en coûte 20 euros par exemple. Avez-vous pensé à la rentabilité des travaux quand on achète pour louer ?
C'est un dosage, pareil pour l’électroménager. L'électroménager, il vaut mieux prendre des beaux électroménagers qui vont durer dans le temps, plutôt que de prendre du low-cost ou du milieu de gamme dans lequel vous allez être embêté.

Par contre, pour votre parquet, pour des portes ou autre, vous pouvez prendre quelque chose qui est milieu de gamme puisque ce sont des éléments qui se changent facilement. Il y a une usure qui est plus importante aussi, qu'il faut calculer là-dedans. 

Comme vous prenez en compte ce changement dans les années à venir, vous faites un ratio pour voir effectivement qu'est-ce que vous pouvez faire, si vous mettez trop de matériaux de qualités sur certains postes qui ont une vétusté plus élevée, cela va vous coûter plus cher au final. Sur certains postes c'est intéressant d'avoir un bon ratio entre-deux.

Pour résumer ce court texte, l'idée de vous dire que le low-cost, c’est à bannir. Ici, on ne fait pas des rénovations comme cela. On n’est pas des marchands de sommeil. Milieu de gamme au minimum, et pour les postes sur lesquels vous devez être un peu plus haut de gamme, on a : la robinetterie, tout ce qui est sanitaire, tout ce qui est cuisine, etc.

Des postes pour lesquels vous pouvez être plutôt en milieu de gamme sont donc : les carrelages, les portes, le parquet, etc. Bref, vous avez compris un peu l’idée, en sachant que, sauf si votre stratégie immobilière est vraiment de toucher un public haut de gamme dans la location de luxe, un mode d'exploitation, par exemple de la colocation courte durée à destination de cadres ou autre.

Là forcément, oui, on est plus dans un secteur haut de gamme. Mais sinon vérifiez toujours la rentabilité au niveau de vos travaux, comme je le disais dans un précédent texte pour voir, si "le jeu en vaut vraiment la chandelle".

Pas toujours besoin d'en faire de trop, mais, il faut que ce soit correct pour les personnes et que ce soit comme je le disais, un bon rapport qualité-prix et surtout qui dure pour vous dans le temps, pour avoir un facteur tranquillité, qui est important également.

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