Investir dans l'immobilier : en nom propre ou en société ?

Quelles sont les avantages et inconvénients d’investir en personne physique ou en société ?
Quelles sont les taxes à payer pour l’investissement locatif en tant que particulier en Belgique ? Comment acheter pour louer en tant que personne peut vous aider à atteindre votre indépendance financière ? Quelles sont les risques d’investir à grande échelle pour le particulier ? Qu’est-ce que la requalification professionnelle des revenus ? Comment peut-on éviter un contrôle fiscal çà cause de l'immobilier ? Quel est le seuil de loyers à ne pas dépasser pour éviter un control fiscal ?
Quels sont vos objectifs immobiliers ? Avez-vous envie d’investir massivement dans le locatif ? Quels sont les avantages de la création d’une société immobilière ? Qu’est-ce qu’un crédit d’investissement ? Pourquoi la création d’une société immobilière n’est pas faite pour tout le monde ? Quel sont les frais d’une société ? A partir de combien de loyers est-il intéressant de faire une société ?

Quand on investit dans l’immobilier, est-ce qu’il vaut mieux être en société ou alors investir en tant que particulier ?

Commençons par la partie « particulier ». Un particulier, une personne physique va investir dans l’immobilier quand elle est par exemple salariée. Ou alors quand elle débute, c’est souvent le cas, on commence d’abord en tant que particulier puis on passe en société et on verra justement après dans quel cas c’est intéressant.

Ce que vous devez comprendre, c’est que quand on investit en tant que particulier, le gros avantage c’est que vous n’avez quasi pas de taxation sur vos investissements immobiliers en Belgique. Qu’est-ce que j’entends par là ? C’est que vous le savez peut-être, quand vous investissez en tant que particulier, vous êtes taxé uniquement sur votre revenu cadastral indexé. Cela représente un montant qui est extrêmement petit et qui est extrêmement avantageux pour vous.

Concrètement, vous pouvez disposer de votre cashflow, comme vous le voulez. Ce cashflow peut vraiment vous servir à un moment à atteindre l’indépendance financière et aussi à remplacer en tout ou en partie votre revenu du salaire. Ce qui est important aussi d’avoir en tête, c’est que quand vous investissez en tant que particulier, à un moment ou l’autre, quand vous démarrez, cela ne pose pas de problème, mais pour la suite vous risquez de vous heurter à un problème d’encours.

Tout simplement parce que sur votre tête, il y aura beaucoup de dettes, beaucoup de crédits hypothécaires et donc à un moment, vous allez être bloqué, donc les banques ou les courtiers ne vont plus suivre malheureusement pour vous financer votre investissement locatif.

Quand vous investissez également en tant que particulier, vous le savez, récemment on a parlé de cette fameuse requalification des revenus. Cette requalification, elle dit quoi ? Elle dit qu’à un moment si vous ne gérez pas votre patrimoine immobilier en bon père de famille, vos revenus immobiliers, qui pour rappel comme je le disais précédemment sont très légèrement taxés, peuvent être requalifiés en revenus professionnels, voire en revenus divers. Et là au niveau de taxation, tout de suite c’est beaucoup moins intéressant que si vous avez peu de biens immobiliers, mais qui ne sont pas requalifiés.

Risquez-vous la requalification des revenus à cause des investissements locatifs ?

À un moment, c’est sûr que si vous arrivez à générer beaucoup d’argent ou que vous avez des revenus bruts avec vos biens immobiliers qui sont assez conséquents, oui la question de passer en société pour continuer à investir est importante puisque vous avez ce risque de requalification. Petite parenthèse sur la requalification, à l’heure actuelle il n’y a pas de règles très précises. C’est assez flou.

Il y a une partie de chance là-dedans, on ne va pas se le cacher, mais je peux déjà vous donner quelques facteurs qui peuvent vous aiguiller par rapport à cela. La première chose, cela va être la régularité des opérations. Est-ce que vous faites du locatif ? Est-ce que vous faites également plutôt de l’achat-revente ? Puisque c’est surtout au niveau de l’achat revente avec cet aspect spéculatif, quand vous achetez vous revendez avec de grosses plus-values que du coup au niveau du fisc, ils ont beaucoup plus le cadran tourné vers cette partie-là puisque cela génère beaucoup plus d’argent.

La régularité, le type d’investissement que vous faites, achat-revente ou locatif. Si vous partez sur du locatif, est-ce que vous l’achetez en cash ? Si vous l’avez fait avec un crédit, est-ce que vous l’avez fait avec un crédit hypothécaire à 125 %, est-ce que vous êtes un professionnel de l’immobilier ? Vous êtes agent immobilier par exemple ou un expert immobilier ou autre.

Tout cela, ce sont des facteurs qui vont avoir une importance pour une hypothétique qualification. Voir aussi si votre activité d’investissement immobilier est votre activité principale et que c’est elle qui vous permet de vivre, que vous n’avez plus de travail, que vous êtes rentier ou autre, forcément ce sont des facteurs qui sont plutôt aggravants.

Par contre, l’avantage c’est que si vous investissez et qu’actuellement vous avez toujours une activité qu’elle soit en tant que salariée ou encore en tant que professionnelle, à votre compte, ou en société, peu importe et que vous savez prouver que du coup vos revenus du travail sont liés à votre activité, là ce sont des facteurs qui a contrario sont positifs pour vous et qui vous éloignent de cette potentielle requalification.

Surtout en termes d’investissement locatif, le fisc cherche principalement à traquer les personnes qui notamment sont au chômage, à la mutuelle, ou qui touchent des revenus d’invalidité par exemple et qui ont beaucoup de biens immobiliers qui leur génèrent beaucoup d’argent parce que du coup ils considèrent, dans ce cas-là, à juste titre sincèrement que comme ils ont des biens immobiliers qui leur génèrent beaucoup d’argent, ils ne doivent pas profiter de cet argent qui est offert par la collectivité. Puisque cet argent pourrait être donné à quelqu’un ou à une famille qui on n’aurait plus besoin qu’eux et pour cette famille qui n’aurait notamment peut-être pas de biens immobiliers. Ceci, c’était une petite parenthèse sur la requalification.

Pourquoi investir dans l'immobilier en société ?

Maintenant en tant que particulier, comme je le disais, si à un moment, vous avez un, deux, voire trois biens immobiliers et que vous ne dépassez pas plus de 22.000 euros de loyers bruts par an, là c’est OK de continuer en tant que particulier. Mais dès que vous avez atteint ce stade-là ou que vous voulez scaler comme on dit, donc passer au niveau supérieur et commencer à investir massivement, alors effectivement il faudra passer plutôt à la société.

Ce qui est intéressant et cela a été mon cas notamment, c’est que j’ai commencé en tant que particulier à investir dans l’immobilier et maintenant je me dirige vers la société puisque j’ai déjà réalisé un investissement en société et que je compte bien continuer évidemment. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que vous pouvez totalement commencer par-là puis passer, ce n’est pas binaire.

Ce n’est pas d’abord la société puis tant pis. Ou alors juste se dire : c’est en tant que personne physique et pas de société, non. Encore une fois, cela va dépendre de vos objectifs, de votre situation et de voir aussi jusqu’où est-ce que vous avez envie d’aller en immobilier. Certaines personnes n’ont pas spécialement envie d’avoir des dizaines et des dizaines de biens immobiliers, c’est propre à chacun. C’est assez important toujours de revenir et vous recentrer par rapport à vous, votre projet, votre situation et vos objectifs.

Maintenant, comme je le disais, si vous avez envie d’investir massivement et si vraiment vous avez envie de pouvoir passer au niveau supérieur, la société sera extrêmement intéressante. Pourquoi ? Parce que déjà dans la société, il n’y a pas cette notion de taux d’endettement que vous avez en tant que particulier. Vous savez en tant que particulier, il y a ce qu’on appelle le reste à vivre. Nos voisins français, eux sont très friands du taux d’endettement à 33 %. Chez nous, on en tient compte, mais beaucoup moins. On est beaucoup plus focalisé sur le reste à vivre.

Mais en société, cette notion, elle n’existe tout simplement pas. Cela veut dire que si vous avez des liquidités, que vous êtes finançable, que vous avez un flux aussi lié à votre activité immobilière ou d’exploitation en continu, vous pouvez à peu de choses près dès que les voyants sont au vert investir en illimité. Et c’est là qu’on se rend compte de la puissance, de la force de l’investissement en société parce que toutes les voies sont au vert à partir du moment où encore une fois comme vous le savez : cash is king, vous avez cette fameuse rentrée d’argent pour pouvoir continuer.

À noter aussi que lorsque vous investissez en société, vous n’êtes plus soumis aux crédits hypothécaires, mais vous êtes aux crédits d’investissement où les règles sont un petit peu plus souples. Globalement, on est sur quelque chose d’assez similaire, mais on voit quand même une souplesse au niveau des règles qui du coup jouent en votre faveur.

Maintenant, l’investissement immobilier n’est pas fait pour tout le monde, surtout pas en société, pourquoi ? Parce que si vous êtes salarié et que vous vous dites : "je vais commencer à investir dans votre société", n’oubliez pas qu’une société est une personne à part entière et que si vous ouvrez juste une société, mais qu’il n’y a pas de fonds, qu’il n’y a pas de trésorerie dedans, malheureusement vous n’allez pas être solide aux yeux des banques.

Qu’est-ce qu’on peut conseiller à ce moment-là ? On peut conseiller tout simplement si vous êtes indépendant, indépendant complémentaire, peu importe, ou que vous avez envie de vous lancer, d’ouvrir une société dans laquelle sera amené un flux de trésorerie, un flux d’argent avec votre activité d’exploitation.

Parce que pour la banque déjà avant un an d'activité avec votre société, cela va être compliqué honnêtement de se faire financer, mais si elle voit qu’il y a de l’argent qui rentre, que vous avez de la trésorerie, que vous avez les reins solides, elle sera beaucoup plus encline à vous financer. Alors qu’a contrario, juste ouvrir une société et ne rien mettre dedans et juste avoir une coquille vide ne va absolument pas vous aider.

Si votre projet, c’est de rester employé et que vous n’avez pas d’activité d’exploitation ou qu’éventuellement vous n’avez pas de cash à prêter à votre société parce que c’est une possibilité aussi, oui cela va être un petit peu compliqué. La société, ce n’est pas un remède miracle, la société c’est quand même quelque chose qui doit être bien pensé puisqu’une société au-delà de cet aspect financier, au-delà de l’aspect financement, c’est une personnalité.

Vous avez des règles à respecter. Vous avez des obligations comptables, vous devez la constituer. Cela va demander aussi de payer les frais de notaire et vous devez mettre un minimum de trésorerie dedans en fonction de l’activité que vous allez faire. Il ne faut pas oublier que là où il y a des avantages, forcément il y a des inconvénients aussi.

C’est pour cela que c’est bien d’y aller aussi crescendo ou un moment de vraiment penser, comme je le disais, cet investissement en société avec un réel sens pour vous et de juste pas faire comme les autres parce que tout le monde en parle et que vous avez peur d’une potentielle requalification des revenus. Encore une fois, c’est du cas par cas.

A contrario aussi de l’investissement en personne physique, c’est que les loyers deviennent du chiffre d’affaires. Qui dit chiffre d’affaires, dit des obligations, dit des frais à déduire également, c’est l’aspect positif, mais dit aussi un cashflow qui n’est pas net dans votre poche puisque là cela va devenir forcément du chiffre d’affaires. Cela va être taxé aussi à l’impôt des sociétés. Vous devez maîtriser cette partie-là, vous devez être accompagné par quelqu’un qui peut vous dire concrètement ce qu’il reste.

Parce qu’admettons que vous faites un investissement, vous gérez bien la chose, vous avez des loyers qui vont rentrer, mais qui vont être pondérés bien évidemment à ce que vous allez pouvoir sortir. Quand vous voudrez sortir de l’argent de votre société, soit il faudra vous le sortir sous forme de salaire qui sera taxé, donc là vous devez bien prendre en compte ce calcul.

Ici, je ne vais pas rentrer dans les détails de comment est-ce qu’on peut se rémunérer en tant qu’administrateur, en tant que gérant d’une société puisque c’est encore une thématique différente, mais c’est juste pour vous montrer que l’argent que vous percevez dans votre société, vous ne pouvez pas vous dire : génial, c’est à moi, je le verse sur le compte que j’ai, mon compte épargne ou autre en tant que personne physique. Non malheureusement, cela ne fonctionnera pas.

Les frais, j’en ai parlé, c’est intéressant parce que si vous avez des meubles, des prestations de ménage, des rénovations, ce sont des frais que vous pouvez mettre dans votre société et qu’ils vont être amortis. Alors que quand vous êtes en personne physique, ce sont des frais que vous devez déduire de votre cashflow. En cas de travaux par exemple ou en cas de souci, ce sont des frais que vous devez amener de votre épargne en tant que telle.

En cas de revente, vous le savez, quand on est en personne physique, après cinq ans nous ne sommes plus taxés sur la plus-value. En société, cela fonctionne un petit peu différemment. Il y a toute une histoire d’amortissement. Je ne vais pas rentrer dans le détail aujourd’hui pour ne pas vous perdre non plus. Mais sachez que la plus-value, elle est quand même à prendre en compte puisque vous allez être taxé fortement dessus.

Alors, il y a des étalements de plus-value qui peuvent être faits, surtout dans l’optique de réinvestir par après, donc des mécanismes existent, mais vous devez en être conscient parce que là c’est un inconvénient par rapport à l’investissement en tant que personne physique.

Un dernier point que j’aimerais soulever avec vous, c’est qu’au niveau de la transmission, si vous avez une société, ce sera beaucoup plus simple et beaucoup moins onéreux de la transmettre à vos héritiers a contrario de l’investissement en tant que personne physique.

Pour résumer les propos de cet article, vous le voyez, il y a des avantages, il y a des inconvénients dans les deux cas, mais encore l’un n’exclut pas l’autre. C’est-à-dire qu’en fonction de votre situation, vous pouvez soit commencer par la société, vous pouvez directement passer en personne physique, vous pouvez faire les deux à la fois.

Bref, c’est à vous de voir et c’est ce qui est magique, c’est que ce n’est pas binaire, ce n’est pas noir ou blanc, vous pouvez commencer par l’un puis terminer par l’autre. Mais gardez toujours en tête les avantages et les inconvénients de chacun puisque c’est véritablement cela qui va vous permettre de faire le bon choix en matière d’investissement.

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