Comment débuter dans l'immobilier sans argent

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
17 Mars 2020

Est-ce possible d’investir dans l’immobilier en Belgique sans argent ? Le crédit à 125% est-il encore possible ? Quelles sont les solutions pour réduire les frais liés à l’enregistrement ? Pourquoi est-il nécessaire de mettre de l’apport quand vous achetez pour louer ? Que puis-je mettre en garantie pour rassurer la banque ? Pourquoi faut-il avoir une épargne de secours quand on se lance de l’immobilier ? Mes conseils en investissement locatif :

Comment faire un investissement immobilier en Belgique ?

En Belgique vous le savez, les conditions de financement, l'accès à la propriété ne sont pas très faciles. Soyons honnêtes. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que quand on veut démarrer dans l'immobilier, sans argent, cela va être très compliqué.

Il y avait possibilité à un moment, et cela reviendra peut-être ou sous une autre forme d'avoir un crédit hypothécaire à 125 % pour les primo-accédant. Actuellement, ce n'est plus le cas, dépendamment du moment auquel vous allez lire ce texte, peut-être que ce sera à nouveau le cas, peut-être qu’autre chose aura été mis sur le marché. À l'heure actuelle, je ne sais pas encore vous le dire, il faudra rester à l'affut par rapport à tout cela.

Mais hormis cette possibilité-là et hormis la possibilité d'avoir des abattements au niveau des droits d'enregistrement en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles, il n'y a pas beaucoup d'autres solutions, de plus en plus on va tendre vers un marché immobilier dans lequel il va falloir mettre de l'argent, dans lequel il va falloir mettre de l'apport quand vous voulez acheter pour louer en Belgique que ce soit pour les frais ou pour une partie de la quotité que ce soit 10%, 20%, etc.

Souvent, j'ai des personnes qui viennent me parler dans les conférences immobilières, dans les séminaires dans lesquels j'interviens, ils me disent : "moi, j'ai envie de démarrer, mais je n'ai pas d'argent". C'est très problématique puisque dans un texte précédent, je parlais de l'importance de l'épargne pour investir, si vous n'avez pas d'argent au niveau de la banque, il n’y a aucune possibilité de faire un financement total dans votre cas.

Comment faire quand on a aucune épargne pour investir ?

Si cela n'est pas possible alors vous pouvez emprunter l'argent à un de vos proches, vous pouvez faire une mise en gage ou autre si cela c'est une possibilité pour vous, alors c'est une bonne nouvelle. Mais, si vous n'avez véritablement aucune carte à jouer, cela va être beaucoup plus complexe.

Au niveau de la banque, vous allez déjà vous heurter à un premier mur, à un obstacle assez conséquent. Il va falloir mettre de l'importance sur l’épargne ou trouver une solution annexe pour au moins avoir de l'apport.

Pourquoi est-il important de savoir gérer ses finances quand on investit dans l’immobilier ?

Même si vous arrivez à avoir un financement total, il faut garder à l'esprit que la banque si elle voit que vous avez des crédits ou que vous en aviez beaucoup puis que vous les aviez soldés, vous avez souvent été en rouge, que vous faites des dépenses un petit peu suspectes, beaucoup de shopping, vous allez dans les casinos, vous faites des paris, des jeux d'argent, des choses comme cela et que vous n'avez pas d'épargne, cela va être problématique, surtout au niveau de votre âge, il est important de savoir préparer ses finances pour investir .

Si vous êtes jeune, on peut encore dire que vous démarrez dans la vie active, cela peut être normal. Mais pour une personne qui a la trentaine et plus, cela va être suspect. Cela ne va pas du tout vous aider et plus encore vous allez avoir un blocage supplémentaire parce que la banque va se dire : "pourquoi est-ce que je donnerais de l'argent à quelqu'un qui n'arrive pas à amasser de l'argent, qui n'arrive pas à l'économiser. Même 100 euros par mois, même cela il n'y arrive pas, est-ce qu’il va savoir rembourser un crédit, etc."

Au-delà de cela, j'en ai déjà parlé, mais si il y a le moindre souci, si vous n'avez pas d'épargne, cela va être très problématique. Même pour vous, je ne conseille absolument pas de démarrer dans l'immobilier sans argent parce que sauf si vous êtes accompagné par un coach en immobilier - que ce soit par moi ou par quelqu'un d'autre -, que vous êtes bien formé et que vous avez le mindset, que vous avez les bonnes informations et que vous faites une bonne première opération en ayant pas d'argent, tant mieux pour vous. C'est possible.

C'est déjà arrivé à certaines personnes, mais j'en connais d'autres qui se sont méchamment trompées. Je ne veux justement pas cela pour vous parce que avec tous les textes, on se dit : "oui, c'est facile et ils l’ont fait moi aussi". Et c'est vrai en soi, c'est-à-dire que moi aussi quand j'ai démarré, je ne viens pas du tout de ce milieu-là, j'étais dans la communication et l'événementiel. Rien à voir, je ne connaissais rien en immobilier et pourtant...

C'est totalement possible. Mais ce que je veux dire, c'est qu'il y a une chance sur deux, surtout pour votre première opération que vous puissiez vous planter si vous n'êtes pas assez formé, si vous n’aviez pas assez les bonnes connaissances et que vous n'êtes pas bien accompagné.

Si vous vous trompez, cela va faire mal, cela va poser problème pour la suite pour enchaîner. Vous allez peut-être mettre des mois, voire des années à recouvrer une épargne, etc. Pour toutes ces raisons, je ne vous recommande pas de démarrer sans argent, tout simplement parce que cela va être potentiellement problématique. Cela ne va pas vous sécuriser. Vous n'allez pas être assez crédible auprès de la banque, etc.

Je sais que peut-être vous vous êtes dit : "je vais lire le texte et je vais enfin avoir le Saint Graal, la solution toute faite". Mais, j'ai pu apprendre dans la vie que malheureusement les solutions qui paraissent trop simples, cela cache souvent quelque chose derrière, qu'il y avait un versant négatif, au-delà de cela malheureusement, je ne connais pas une recette miracle pour faire en sorte que cela marche du premier coup, en mettant zéro euro dedans.

Le marché immobilier est-il le même en France qu'en Belgique ?

L'importance de ce texte était surtout aussi de vous sensibiliser à cela, on voit beaucoup de choses en France, où en France en un an, on devient un multimillionnaire immobilier. On devient rentier avec 10 000 euros par mois. On a fait des financements parallèles. On a eu que des 110%, etc.

Attention, c'est un marché différent du nôtre, en Belgique, cela ne fonctionne pas comme cela. Parlez à toutes les personnes qui ont réussi brillamment dans l'immobilier, qui ont des dizaines de lots, elles vous diront qu'elles sont passées par la case apport aussi et qu’elles trouvent cela normal de mettre un certain moment de l'argent.

Faites attention à ce que vous voyiez. C’est super d'avoir un mindset élevé, c’est super d'y croire. Je suis sûre que vous allez y arriver aussi, mais prudence, faites les choses correctement dans le bon ordre. Parfois, c'est juste une question de temps, vous êtes peut-être jeunes, vous êtes peut-être moins jeunes, peu importe, ce n'est même pas cela qui est important, mais parfois cela peut être une question de temps.

Vous allez voir que si une porte ne s'ouvre pas à un moment dans la vie, c'est certainement parce qu'il y avait une raison et qu’une autre va s'ouvrir après et qu'elle sera certainement plus belle ou qu’entre le moment où vous avez souhaité ouvrir la première porte et l'ouverture de la deuxième, vous avez appris plein d'expériences, plein d'informations différentes et que grâce à ces informations, cela vous aura potentiellement évité de faire une belle erreur.