Breaking news : le crédit à 125 % est mort

06 Janvier 2020

Le crédit hypothécaire à 125% accordé en Belgique pour les primo-accédant n’existe plus ? Que comprenait ce crédit total ? Comment fonctionnent les banques en Belgique ? Comment peut-on contourner la règles des 125% ? Quelle quotité apporter pour un investissement locatif ou pour sa résidence principale ? Qu’est-ce que l’abattement ? Peut-on encore emprunter à 100% ? Quelles garantie la banque vous demandera-t-elle pour un crédit immobilier à 100% ?

Obtenir un crédit immobilier à 125% est-il encore possible en Belgique ?

Très mauvaise nouvelle pour cette fin d’année, début d’année 2020 puisque le crédit à 125 % pour le primo-accédant est fini pour le moment. De base, vous le savez en Belgique l’accès au financement est relativement difficile, on ne va pas se mentir. Ce n’est pas comme en France ou sur base d’un bon dossier, d’une bonne situation où on a plusieurs prêts à 110 % de manière simultanée.

Chez nous, c’est beaucoup plus compliqué, mais on avait toutefois la possibilité d’avoir ce qu’on appelle un crédit à 125 % ou là on avait le prix d’achat, les travaux plus les frais de notaire. Alors quand je parle de frais de notaire, c’est bien évidemment un abus de langage, mais je parle ici des frais d’acte de crédit et des frais d’enregistrement également. Mais pour simplifier les choses, je vais juste parler des frais de notaire.

Comment peut-on contourner la règles des 125% ?

Il était possible sous certaines conditions d’obtenir ce crédit. La première, si vous êtes primo-accédant pour vous faciliter l’accès à la propriété, pour devenir vous aussi propriétaire de votre, logement, on vous octroyait un crédit à 125 % primo-accédant.

La deuxième possibilité, c’était de mettre, c’est toujours le cas d’ailleurs, un bien en garantie, un bien qui est libre d’hypothèque, un bien où la valeur actuelle du bien est supérieure au montant de crédit qui reste – par exemple, votre bien vaut 500 000 euros, il y a 50 000 euros de crédit qui reste au-dessus, vous avez un delta positif de 450 000 euros, – possibilité de mettre en gage des assurances : assurance pension PLCI, EIP, CPTI ou encore de faire un nantissement, à savoir bloquer une somme d’argent sur un compte à la banque pendant x temps, x mois, x années en fonction du besoin et de ce qui aura été négocié à la banque.

Le crédit à 125%, c'est fini !

Très mauvaise nouvelle, en cette fin d’année vient d’être supprimée le crédit à 125 % pour les primo-accédants. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que si vous souhaitez, être propriétaire de votre première opération, malheureusement pour l’instant, vous n’allez pas pouvoir contracter un crédit à 125 %.

Ce qu’ils essaient de passer c’est un petit peu complexe comme mesure. Mais pour simplifier les choses, dites-vous qu’en gros maintenant c’est ce qu’ils essaient de faire, que ce soit autant pour les investissements, que pour la résidence principale, c’est d’être à une quotité de 90 % plus des frais à apporter. Mais quand on fait le calcul, cela devient de plus en plus complexe.

Vous voulez devenir propriétaire de votre premier bien immobilier, vous avez un petit peu d’épargne, mais pas assez pour tout faire, malheureusement, il va falloir continuer d’épargner, surtout peut-être revoir votre stratégie, revoir le type de bien que vous souhaiteriez acheter. Il y a bien évidemment toujours les abattements qui s’offrent à vous.

Attention pour les personnes qui se disent : je veux faire passer ma résidence principale en investissement locatif avec des abattements. Je ne le recommande pas puisqu’il y a de réelles conséquences par rapport à cela. Si vous voulez plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter puisque c’est très complexe et assez subtil.

Je veux justement que vous ne fassiez pas quelque chose d’illégal qui vous pose problème par après. Bien évidemment, il y a toujours les abattements, mais ce qu’ils veulent vraiment essayer de faire, c’est de mettre l’apport pour les frais d'enregistrement et 10 % de quotité.

On peut encore chez certains organismes aller jusqu’à du 100 % de quotité. Cela, c’est la bonne nouvelle. Par contre, maintenant au niveau du reste à vivre, on a augmenté par rapport à avant, on est maintenant plutôt dans les 1 500 euros. Tout cela, c’est temporaire pour l’instant, tout simplement parce que les banques sont occupées de réorganiser le système interne suite à des réglementations au niveau de la Banque Nationale. Les derniers dossiers à 125 % ont été introduits, il y a quelques jours, mais c’est fini.

Malheureusement, si vous allez voir votre courtier, il vous le dira la même chose, il vous dira que pour l’instant, il n’y a pas d’autre possibilité. Peut-être que cela va revenir d’ici quelques mois, peut-être pas, peut-être qu’il y aura quelque chose d’autre qui va émerger, une autre forme de prêt qui sera fait pour les frais de notaire, etc.

Bref, il y a certainement quelque chose qui va changer puisqu’on ne peut pas laisser cela comme cela. Cela risque d’avoir une répercussion assez forte sur le marché immobilier, mais pour l’instant c’est la réalité.

Si vous avez lu un de mes textes qui parlait justement de l’importance d’épargner, je vous le dis, commencez à épargner tout de suite et maintenant ce que vous pouvez parce que malheureusement cela ne va pas aller en s’améliorant. Vous savez qu’on a parlé dernièrement de tout ce qui était requalification des revenus.

Ici, le crédit à 125 % pour les primo-accédants est coupé. Vous voyez clairement que cela commence à être de plus en plus complexe et je pense qu’on est au début de tous ces cheminements-là.

Rassurez-vous, il est encore possible de pouvoir utiliser, comme je le disais, le 125 % selon certaines stratégies et il sera encore possible dans les mois qui suivent, dans les années qui suivent de pouvoir investir dans l’immobilier, de se créer des rentes, de pouvoir vivre une vie avec plus de temps, d’argent et de liberté. Cela va juste demander maintenant d’avoir des stratégies beaucoup plus fines, de ne pas écouter le tonton Jacques qui a peut-être investi, il y a 20 ans, mais qui ne s’y connaît plus maintenant.

Il va vraiment falloir une professionnalisation au niveau des conseils, au niveau de la stratégie, d’où l’importance de se former auprès des bonnes personnes, de se faire accompagner un coach immobilier qui sont justement au fait de tout ce qui se passe, etc. Mais rassurez-vous, cela ne signifie pas que c’est la fin pour les investissements immobiliers.

Que du contraire, c’est juste qu’une nouvelle forme, un nouveau modèle va émerger. Si cela a été possible avant sous une certaine forme pour d’autres personnes, cela le sera aussi pour vous. Mais c’était important que je vous fasse ce texte parce que je voulais que vous soyez au courant directement de ce qui se passe au niveau de la situation, et surtout de vous rassurer quant à la possibilité de le faire.

Vous le savez, si vous lisez des textes, si vous m’avez déjà rencontré, peut-être même si vous êtes déjà membre de la communauté Real Estate in Belgium, je suis très transparente.
J’aime toujours dire ce qu’il en est, je suis très positive, je suis très optimiste, mais je préfère toujours être réaliste avec vous et vous faire part de ce qui se passe réellement, plutôt que de vous vendre du rêve.