La priorité avant de commencer à investir dans l'immobilier

Débuter en immobilier
14 Mars 2020

Comment faire pour Investir dans l’immobilier en Belgique ? Pourquoi l’épargne est une priorité avant de se lancer dans le locatif ? Comment créer un rituel d’épargne et assainir vos dépenses peuvent vous aider à investir dans le locatif ? Investir dans l’immobilier comporte-il des risques ? Pourquoi est-il difficile d’obtenir un prêt à 125% en Belgique ? Pourquoi faut-il apporter les frais de notaire en Belgique ?

Il y a une chose qui est primordiale avant de vouloir investir et que malheureusement, je vois chez trop peu de personnes. Cette chose, c’est l’épargne. Le plus important pour moi c’est que vous mettiez de l’argent de côté.

Pourquoi l’épargne est une priorité avant de se lancer dans le locatif ?

Tout simplement pour plusieurs raisons. La première, c’est que c’est de la folie pure et simple de vouloir se lancer dans l’investissement immobilier en n’ayant pas d'argent parce qu’il y a toujours un problème qui arrive, toujours. Même si on prend les assurances, même si on prend un crédit total, même si on refait tout à neuf, il y a toujours des surprises.

Parfois, elles arriveront après quelques mois, après quelques années ou elles arriveront au moment de la revente, peu importe. Mais s’il y a quoi que ce soit et que vous n’avez pas de trésorerie, cela peut mettre à mal tout votre investissement.

Et surtout s’il y a quelque chose de grave qui se passe, que la banque pour une quelconque raison ne veut pas augmenter le montant de votre crédit, ne veut pas vous prêter de prêt travaux ou autre, peu importe, vous vous retrouvez dans une situation très problématique puisque certains locataires ne voudront potentiellement pas rester dans votre bien et vous allez avoir du mal à le louer. C’est la première raison.

La deuxième c’est que vous le savez, ce n’est pas à vous que je vais l’apprendre, mais le marché bancaire en Belgique est très complexe. Il est de plus en plus difficile d’accéder à un financement à 100 %, voire même à des financements à 125 % si on n’a rien à mettre en garantie. Du coup, cela veut dire quoi ? Cela veut dire que si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous devez au moins avoir l’argent pour mettre les frais.

Même si vous pouvez bénéficier des abattements ou autre, il y aura toujours un petit quelque chose à mettre si vous n’avez pas la possibilité de faire un crédit à 125 %. Malheureusement, ce n’est pas comme chez nos voisins français où là on peut très facilement obtenir des crédits à 110 %. Chez nous, c’est compliqué et cela va l’être de plus en plus.

Combien de personnes, j’ai déjà eues en accompagnement, en coaching, on a été voir les banquiers ensemble une première fois. Tout était au vert. Puis quelques mois, plus tard, les conditions ont changé, la Banque Nationale a décidé d’instruire telle ou telle règle, etc. Tout le plan qu’on avait conçu s’écroule et il n’est pas rare que certaines personnes soient passées à côté du bien immobilier qui leur générait un cashflow confortable pour 1 000 €, voire 1 500 € seulement.

Imaginez, c’est triste, vous trouvez une super opération, la banque vous demande de mettre 1 500 € d’apport et vous ne les avez pas. Personne ne peut vous prêter, impossible de faire un crédit, et rien du tout, vous passez à côté d’une super opportunité et vous pouvez tout recommencer. C’est quand même dommage. Donc vraiment l’épargne, c’est très important pour cela.

La troisième raison qui est fondamentale aussi c’est que cela va vous sécuriser. Alors, je ne dis pas qu’il faut garder 200 000 € sur votre compte, je ne dis pas qu’il faut tout mettre non plus, je dis juste qu’il faut doser la chose et que c’est important d’avoir au moins un petit peu d’épargne pour votre vie de tous les jours, pour la famille, pour la partie professionnelle, la partie personnelle et une épargne après qui est dédié à l’immobilier parce que cela va augmenter votre confiance en vous, cela va vous sécuriser.

Parce que si justement vous n’avez pas d’argent, s’il se passe quoi que ce soit, comme on l’a vu, cela va être problématique. Cela va potentiellement vous bloquer tout simplement parce que vous auriez peur, vous n’investissez jamais. Il se passe quelque chose et je n’ai même pas d’argent pour réagir à cela. Donc vraiment, cela va vous sécuriser. Même si vous n’y touchez pas, ce sera pour vous un moyen de vous rassurer et de vous aider à passer le cap beaucoup plus facilement.

Aussi très important, c’est la quatrième raison, c’est peut-être l’une des plus importantes au final, c’est que comme on l’a vu par rapport aux conditions bancaires, imaginez que vous avez des effets de levier.

Pendant une ou plusieurs opérations, vous ne mettez rien de votre poche. C’est possible sous certaines conditions bien évidemment. Mais après, il y a un moment où, navrer de vous le dire, vous allez devoir passer à la casserole auprès de l’état belge. Il va falloir mettre quoi ? Il va falloir mettre les frais et peut-être une partie d’une quotité.

Oui, mais quand on est, rien que pour vous donner un exemple sur un investissement de prix d’achat de 100 000 € avec un projet de 150 000 €, tout compris, ce sont des ratios bien évidemment quand on parle de 12.5 % de frais de notaire plus les frais d’acte de crédit, on est entre 20 000 et 22 000 € de frais. Imaginez si vous ne devez déjà rien qu’apporter les frais, vous devez avoir ces montants-là sur vos comptes.

Je ne sais pas vous, mais de mon côté du moins quand j’étais salariée, j’avais beaucoup de difficulté à mettre 5 000 € chaque mois de côté, donc à recouvrir une épargne comme cela, assez conséquente assez rapidement. Donc vraiment, l’épargne c’est un fondamental. Vous devez avoir de l’épargne. Vous devez mettre de l’importance sur l’épargne. Même si c’est dur, même si cela vous ennuie, vraiment c’est important.

Si autant de personnes parlent de cela, que moi-même je fais un article là-dessus, c’est que vraiment cela a du sens et croyez-moi. Vraiment, je vois tellement de personnes, cela paraît logique de dire : bien sûr que j’épargne, mais je crois que la moitié des personnes qui me contactent n’ont pas 1 € sur leur compte épargne et c’est problématique pour la suite.

Bien évidemment, je peux vous aider à faire beaucoup de belles choses en immobilier, mais si à un moment il n’y a pas cette initiative qui vient de vous, on va avoir un problème, on va être bloqué et je ne veux surtout pas que vous soyez bloqué.

Je veux qu’au contraire l’immobilier puisse être un vecteur pour vous permettre de vivre enfin une vie avec plus de temps, plus d’argent et de liberté, et d’être simplement plus heureux parce que vraiment vous le méritez.