Faut-il aimer l'immobilier pour investir dans du locatif en Belgique ?
Vous souhaitez devenir libre financièrement en Belgique mais vous détestez l'immobilier ? Olivier Roland nous explique comment investir dans l'immobilier en Belgique pour se constituer des rentes.
Elodie : Olivier, est-ce que tu pourrais nous expliquer ton parcours immobilier : depuis quand as-tu investi, pourquoi as-tu investi et actuellement, combien de lots as-tu ?
Olivier : Déjà, je tiens à être clair sur quelque chose : je déteste l’immobilier. Soyons très clairs.
Elodie : Cela commence bien !
Pourquoi est-il nécessaire d'investir dans l'immobilier pour s'enrichir ?
Olivier : En fait, je vois l’immobilier comme un mal nécessaire, c’est-à-dire comme quelque chose que tu dois avoir dans ton portfolio d’investissement, parce que c’est quand même une bonne diversification. Quand je dis « je déteste », je déteste le processus, je déteste ne pas avoir de l'immobilier. J’ai toujours vu cela ainsi.
Du coup, dès le début, j’ai voulu tout déléguer à 100 %, à 2000 %. Pour ceux qui ne me connaissent pas, j’aime bien dire que je suis prof de liberté. J’enseigne comment être libre à la fois dans sa tête via le développement personnel et matériellement notamment par l’entreprenariat. Et j’enseigne notamment comment avoir un business qui est au service de votre vie, plutôt que votre vie soit au service de votre business.
Un business au service de ma vie, c’est ce que j’ai aujourd’hui, qui me permet de voyager plus de six mois par an et de travailler un nombre raisonnable d’heures, tout en inspirant des centaines de milliers de personnes. Du coup, je voulais faire pareil en immobilier. En sachant aussi qu’en tant qu’entrepreneur, j’ai un coût d’opportunité que chaque heure que je passe sur l’immobilier plutôt que ma boite, je perds de l’argent. C’était le plan, mais cela a engendré beaucoup de problèmes finalement.
Pourquoi diversifier ses investissement l'immobilier dans plusieurs pays, voir plusieurs continents ?
Cela ne m’a pas empêché de développer un certain parc immobilier, parce qu’aujourd’hui, j’ai 5 appartements en France loués en meublés. J’ai un appartement à louer à côté de Miami à Fort Lauderdale, juste au nord et 5 appartements en location au Québec, à Laval, juste à côté de Montréal. Parce que je vois aussi cela comme une source de diversification intéressante dans des zones légales et monétaires différentes.
Elodie : Comment a débuté ton aventure immobilière ? Tu disais que c’était aussi une optique de passage obligé, une optique de diversification, et tu as commencé par la France ? Comment est-ce que tu t’y es pris au début ? Je suppose que tu n’y connaissais pas grand-chose ? Explique-nous un petit peu.
Olivier : Je n’y connaissais pas grand-chose. Comme j’étais à la base résident français, j’ai effectivement investi en France au démarrage. Et je suis passé en fait par une auteur qui s’appelle Elise Franck, qui a écrit un bouquin : « Comment je suis devenue rentière en 4 ans. » Et qui proposait, elle propose toujours, des services clés en main.
C’était sa promesse - vous verrez que c’était une promesse pas forcément tenue malheureusement - de tout faire pour vous. Le concept, c’est trouver des lots vraiment à retaper, faire des travaux dedans, de faire ce qu’on appelle du home staging. On valorise, on fait appel à une décoratrice d’intérieur pour faire un truc vraiment joli. Et du coup, on peut louer au-dessus du prix du marché, à des prix coup de cœur, en fait, qui permettent d’avoir une rentabilité sympathique. En tout cas, c’est sur le papier.
Et elle promettait de tout faire de A à Z, y compris l’identification du lot. Donc j’ai commencé par investir dans un bien via cette société en 2013 sur un petit appartement à 14 m² à Paris. C’était vraiment petit, plutôt pour étudiant. Et j’étais content de l’opération, même si cela ne permettait pas d’atteindre des rentabilités folles, puisqu’on est plutôt à 6,5. Mais Paris, c’est très difficile d’avoir des belles rentabilités. 6,5 à Paris, c’est déjà très bien.
Elodie : C’est déjà pas mal.
Olivier : Mais c’est vrai que cela ne permet même pas d’avoir un cash-flow positif. Et j’étais content quand même de cet investissement. Après, du coup, je me suis emballé. Je lui ai dit : « Elise, la première fois c’était bien, le problème, c’est que ta commission est un peu forte. Donc je t’en prends 5 et tu me fais une commission plus faible. »
Elodie : A prix de gros.
Olivier : Exactement. Et elle m’a dit « Ok », et là, cela a été la descente aux enfers. Parce qu’il y a eu plein de problèmes avec sa société notamment ce qui s’est passé, c’est que pour 4 de ses 5 appartements - c’étaient 2 appartements achetés divisés en deux - et c’était un processus que je ne savais pas, mais sa société ne maîtrisait pas du tout. J’étais le cobaye et il y a eu plein de problèmes qui se sont passés.
Finalement, j’ai quand même ces 5 appartements aujourd’hui, je les ai encore. J’ai vendu le premier à Paris, vu que la rentabilité n’était pas très intéressante. Et cela m’a appris que dans l’immobilier, trouver les bonnes personnes n’est vraiment pas évident. Aujourd’hui, du coup, je suis en procès avec Elise - c’est à ce point-là.
Déléguer la gestion locative ?
Par contre, j’ai trouvé une société de gestion qui gère mon parc immobilier à Paris dont je suis très content, qui s’appelle MRZ. Je connais les deux fondateurs personnellement. J’ai pu aller visiter leurs locaux, ce sont des gens sérieux qui ont maintenant une bonne trentaine, si ce n’est cinquantaine de personnes, une vraie boîte qui a pignon sur rue.
Je n’ai aucune action chez eux, je vous les recommande. Ils proposent aussi le même service qu’Elise, mais apparemment mieux. Je n’ai pas entendu d’échos négatifs sur eux. Après, c’est comme pour tout, je pense qu’on ne va pas avoir 100 % de gens contents. Et sur Marseille, j’ai deux appartements, je suis passé par une société recommandée par Romain Caillet qui est un spécialiste de l’immobilier marseillais. Le bouche à oreille aide quand même, des gens qui savent de quoi ils parlent et qui me recommandent. Même, cela dès fois ce n’est pas toujours évident.
Elodie : Tu parles d’une opération qui ne générait pas de cash-flow, tu étais en opération blanche ou tu perdais de l’argent ?
Olivier : C’était pour l’appartement à Paris. Non, je perdais un peu d’argent, pas énormément, mais c’est pour cela que je l’ai vendu.
Cela montre aussi finalement l’évolution que j’ai eue dans mon mindset. A l’époque, je vivais à Lille, c’est à une heure de Paris en train. Et là, par contre, pour le coup, c’est moi qui ai pris une mauvaise décision. Elise Franck m’avait bien dit : « A Paris, c’est difficile d’avoir des bonnes rentabilités. On te conseille plutôt Lyon ou éventuellement la banlieue parisienne ». Mais moi, dans ma tête, c’est dingue, quand j’ai évolué, je me suis dit : « Oui mais en cas de problème, j’habitais à une heure de Paris, je peux prendre le train et aller voir. » Tandis que Marseille pour moi ou enfin Lyon, cela me paraissait déjà trop loin.
Et puis je dis au final : « Mais qu’est-ce qu’on s’en fout ! » Je vais juste trouver les personnes sur place et mettre en place mon processus. J’ai vraiment beaucoup évolué dans ma pensée par rapport à cela. Maintenant, j’ai un appart à Miami et 5 au Québec. Mais ce n’est pas non plus facile d’avoir des appartements à l’autre bout du monde.
Elodie : Justement, par rapport à cela, comment tu t’y es pris ? De la même façon que ce que tu as fait pour Paris avec Elise Franck et d’autres sociétés ?
Olivier : J’ai acheté un bien via quelqu’un qui m’avait été recommandé par Olivier Seban à Miami. Et au Québec, je connais une grande spécialiste de l’immobilier québécois qui s’appelle Stéphanie Milot. Je l’ai interviewée sur ma chaîne. A 44 ans, elle avait déjà 97 appartements. Et elle m’a accompagné tout au long du processus. Clairement, je n’aurais jamais investi au Québec si elle ne m’avait pas accompagné, parce que je ne connaissais vraiment rien là-bas. Elle m’a mis en contact avec tout le monde : la banque, le chasseur d’immobilier, le gestionnaire immobilier, tout et cela m’a beaucoup aidé.
Elodie : Et du coup, par rapport à tout ce que tu as vécu dans ton parcours immobilier, avec le recul, selon toi, quelles seraient les 3 plus grosses erreurs en immobilier que tu aurais pu éviter ?
Quels sont les erreurs à éviter en immobilier ?
Olivier : Déjà, c’est de faire trop confiance à une société. Je n’ai pas passé assez de temps à vérifier certaines choses. Et puis, me renseigner d’abord dans mon réseau pour trouver les bonnes personnes tout simplement. Même par le bouche à oreille, il n’y a aucune garantie effectivement.
La seconde c’est quand même de prendre un peu de temps à trouver des biens par moi-même.
Et puis la troisième c’est peut-être d’investir un peu moins finalement. Là, je pense que je vais me calmer au niveau immobilier. J’investis aujourd’hui dans la Pierre Papier notamment. J’ai investi pas mal dans les trackers, dans les pierres papiers, mais au final, le meilleur investissement, cela reste celui de ma propre entreprise, c’est clair.
Mais je suis quand même content d’avoir de l’immobilier en plus dans trois zones légales et monétaires différentes. C’est quand même une bonne diversification. Cela protège de différents scénarios économiques qui peuvent être assez dommageables à d’autres types d’investissement. Donc cela me fait plaisir.
Elodie : Et finalement, pour conclure, qu’est-ce que tu pourrais conseiller aux personnes qui nous regardent, si tu avais deux ou trois conseils pour que ces personnes passent à l’action, réussissent leur opération immobilière. Qu’est-ce que tu pourrais leur conseiller ?
Olivier : Déjà, lisez quelques bouquins sur le sujet, histoire de vous entrainer un peu. Aujourd’hui, on a quand même la chance d’avoir énormément de formations sur le sujet, non seulement dans les livres, mais aussi sur YouTube, sur les blogs. Ce n’était pas le cas quand j’ai démarré il y a déjà quelques années.
En tout cas pas autant. Et cela fait plaisir. Donc allez voir un petit peu, il y a beaucoup de spécialistes qui parlent de cela, toi aussi si j’ai bien compris. De toute façon, les gens qui suivent ta chaîne, ils savent. Vous êtes déjà dans cette démarche de vous former, c’est une bonne première chose.
Elodie : C’est déjà un bon point.
Olivier : Ensuite, venez aux évènements physiques, justement qui parlent d’immobilier. C’est toujours intéressant, parce que cela vous permet de rencontrer des gens qui ont fait ce que vous voulez faire, qui vont vous partager leurs erreurs, qui vont vous permettre d’éviter cela. Cela peut vous faire gagner beaucoup de temps, beaucoup d’argent.
Et puis la troisième, c’est de ne pas vous laisser impressionner par tout cela. Je pense que c’est quand même une bonne chose à avoir de l’immobilier dans votre portfolio et que, bien fait.
Alors moi, ce n’est vraiment pas ma passion, mais quand cela vous intéresse, ce n’est peut-être pas quelque chose qui vous passionne, mais qu’au moins vous ne détestez pas, cela peut vraiment être une excellente source de revenus quand c’est bien fait et quand vous avez un bon cash-flow positif, quelque chose qui constitue un capital et vous êtes payé pour cela, c’est quand même assez beau.
Nulle part ailleurs, on a cet effet de levier où finalement, c’est la banque et vos locataires qui constituent votre capital, qui sort de nulle part, finalement. C’est assez impressionnant.
Elodie : Un grand merci Olivier, je ne sais pas si tu as un petit mot de la fin à rajouter.
Olivier : Oui, j’ai toujours un petit mot de la fin à rajouter lors de mes interviews. Si vous lisez encore cette interview, c’est que cela vous intéresse un minimum.
Prenez juste une chose qui vous a interpellé et puis mettez-la en place dans votre vie pour que ce ne soit pas juste de la culture générale, mais aussi quelque chose qui vous a apporté quelque chose concrètement.