La rentabilité des travaux : qu'est-ce que c'est ?

Travaux
17 Mars 2020

Comment calculer la rentabilité de vos travaux de rénovation ? Y-a-t-il un avantage à faire certains travaux pour gagner quelques euros supplémentaires ? Combien coute les travaux par rapport au gain d’argent projeté ? Votre investissement sera-t-il vraiment plus rentable en effectuant certains travaux ?
De quoi ont besoin vos locataires ? Feront-ils la différence entre des matériaux de luxe et des matériaux de très bonne qualité ? Combien de mois de loyers perdrez-vous en cas de travaux supplémentaires ? Mes conseils immobiliers dans cet article

Vous achetez pour louer ? Vos travaux de rénovation sont-ils rentables ?

C'est tout simplement un calcul qui vous permet de savoir si cette rénovation va vous coûter plus d'argent ou si au contraire, elle va vous en rapporter plus.

Je vais prendre un exemple très pratique, un exemple qui m'est propre. Dans le cadre d'une colocation, vous savez qu’en Wallonie, il existe une exception avec le bail de colocation qui dit qu'avec un bail commun jusqu'à 4 personnes, vous n'avez pas besoin de permis de location, permis d'urbanisme et de norme incendie.

Dans une des maisons que j'ai achetées, s'est posé la question au moment de dire : il me reste une chambre supplémentaire. Est-ce que je fais des travaux dans cette chambre et je passe par tout l'aspect permis d'urbanisme, permis de location et normes incendie dans tout le bâtiment ou est-ce qu'au contraire, je reste sur les 4 personnes. J'ai fait des calculs pour voir combien avec cette chambre, je pouvais gagner.

À côté de cela, combien est-ce que cela me coûtait de faire les travaux ? Alors en soi, une chambre, ce n'est pas énorme. On va dire oui bien sûr c'est ce qu'il fallait faire, mais ce qu'il faut prendre en compte, c'est que dans ce cas-ci, il fallait poser toutes les normes incendies. Et là, on est sur des montants qui montent très vite, pour ce projet-là, j'en avais pour 25.000 euros supplémentaires. 25.000 euros pour aménager une chambre qui allait me rapporter 350 euros de loyers supplémentaires.

Je me suis rendu compte que cette fameuse rentabilité des travaux faisait en sorte que c'était beaucoup plus de tracasseries, tant au niveau de l'administratif puisque les permis de location sont renouvelables tous les 5 ans, les permis d'urbanisme et Dieu sait quelle nouvelle loi va bientôt passer, cela peut changer en cours de route, etc.

Surtout, je me suis rendu compte qu’au-delà du facteur temps et du facteur tracas que cela me prenait puisque cela reportait la fin de mon chantier beaucoup plus loin dans le temps, il y avait le facteur financier qui était important et j'ai pu voir sur papier que mon investissement était beaucoup plus rentable avec 4 chambres qu’au contraire avoir 5 chambres et toutes les normes incendie que j'aurais dû remettre aux normes.

C'est intéressant puisque souvent quand on achète un bien, on se calque que sur la partie rentabilité, mais on n'est pas tant sur cette partie rentabilité des travaux. Si vous achetez un bien immobilier et vous vous dites oui, je vais faire tels travaux, je mets tchic, je mets tchac, Est-ce que c'est vraiment le choix le plus judicieux ?

Autre exemple, un exemple qui est lié aux cuisines, si vous êtes dans un bien immobilier et vous dites : la cuisine je vais mettre le paquet et faire une rénovation haut-de-gamme pour créer le coup de coeur pour les futurs locataires. Je vais mettre une cuisine à 20.000 euros. Combien est-ce que vous allez pouvoir louer en contrepartie par rapport à cela ? Si vous savez augmenter votre location de 50 euros par mois parce qu’il y a une cuisine à 25.000 euros, je ne suis pas sûre que le jeu en vaille la chandelle. Alors qu'un locataire, une cuisine à 15.000 euros à 10.000 euros mêmes à 5.000 euros, cela lui aurait bien convenu. Au final, ce n'est pas cela qui importe vraiment.

Tout cela, vous pouvez le transposer aux différents postes de votre rénovation toujours vous demander, si les sorties, si le budget que cela va vous coûter en termes de dépenses est beaucoup plus intéressant, vu que vous allez récupérer beaucoup d'entrées. Si la réponse est oui, alors il ne faut pas hésiter, il faut le faire.

Si la réponse est neutre, prenez en compte le facteur temps pour voir si effectivement c'est intéressant de faire ou pas. Si cela vous ralentit trois mois, s'il y a des tracasseries au niveau administratif, etc. qu’il va falloir faire en plus et que vous n'avez pas le temps, vous n'avez pas l'envie pour cela non plus, on est plus du côté non. Et si vous voyez au contraire que c'est beaucoup plus rentable pour vous de le louer directement avec par exemple dans le cas une cuisine, une cuisine à moindre prix et n’est pas une cuisine à 25.000 euros, alors ne le faites pas.

Avez-vous calculé le cout d’opportunité de vos travaux ?

Puisque n'oubliez pas aussi c'est un critère à prendre en compte qu'il y a aussi un coût d'opportunité des travaux vous achetez une maison pour mettre en location, c'est-à-dire que le moment où votre bien est toujours en travaux, que chaque mois vous devez payer les intérêts de votre crédit, votre assurance de l'électricité, de l'eau potentiellement, du chauffage pour vos rénovations, etc. ce sont des mois qui font que votre trésorerie, elle fond. Et ce même si vous avez une franchise en capital.

Tout ce temps où vous ne mettez pas en location, vous perdez de l'argent, clairement. Si, X projet dans votre rénovation fait en sorte que cela reporte de six mois, n'oubliez pas de prendre en compte cela parce que pendant six mois, vous allez avoir une trésorerie potentiellement immobilisée, une trésorerie qui va fondre et un coût d'opportunité qui est relativement élevé et qui va vous empêcher avec ce même montant d'aller plus vite sur une autre opération et d'atteindre beaucoup plus rapidement vos objectifs immobiliers.