Faut-il mettre ses biens immobiliers en gestion locative ?

Devenir investisseur immobilier est un challenge à toute épreuve. Une des craintes les plus courantes en immobilier est le choix des locataires. Comment faire le choix d'un bon locataire ? Vais-je trouver un locataire solvable et fiable ? Comment gérer mes locataires ? Dois-je avoir peur de la vacance locative ?

Dois-je déléguer la gestion de mon bien immobilier dans une agence ? L'agence immobilière va-t-elle gérer correctement mes locataires ? Dans cet article, je développe les points positifs et négatifs de la gestion locative par soi ou une agence immobilière.

Gérer ses locataires soi-même ou mandater une agence immobilière pour le faire ?

C'est une question qui revient assez souvent, puisque je remarque beaucoup de personnes que j'accompagne sont salariés et se disent : moi, je n'ai pas le temps de gérer des locataires. Est-ce que c'est intéressant ou pas de mettre en location auprès d'une agence ou auprès d'une personne externe mes biens pour que je puisse me dégager du temp pour investir et quand même percevoir des loyers.

Cela va dépendre de votre stratégie. C'est vrai qu'il faut reconnaître que mettre ses biens en gestion, cela a beaucoup d'avantages, dans le sens où vous êtes propriétaire du bien, et vous n'avez vraiment à vous préoccuper de rien. C'est vrai qu'il y a un facteur tranquillité qui est très important.

Maintenant, n'oubliez pas que vous perdez également en rentabilité, puisque les agences vont vous demander entre 7 et 12 % parfois hors TVA de vos loyers, pour gérer votre bien. Après, c'est vrai que vous pouvez avoir de la chance, de tomber sur une agence, un prestataire qui est vraiment génial.

Il fait tout de A à Z, il vous soigne "aux petits oignons", il passe derrière les personnes, il va vérifier que tout va bien. Dès qu'il y a une rotation, qu'un locataire qui part, il est réactif, il met les annonces sur le site, il y a une action massive de sa part. Cela se passe pour le mieux. Mais parfois, il arrive qu'on mette ses biens en gestion et qu'ils s'additionnent à des piles de biens qui sont déjà présents dans l'agence ou auprès du prestataire et on se rend compte qu'il y a une sorte de laisser-aller.

Un locataire part, et on va commencer à mettre tout doucement en location, mais on ne se presse pas trop non plus pour retrouver, parce qu’on a déjà la gestion de ce bien immobilier-là. Pour nous, ce qui est très embêtant, c'est que forcément quand on a une personne, un locataire qui part de notre bien immobilier, on a envie directement de retrouver la personne afin d'éviter la vacance locative et de toujours être rentable dans les prédictions que l'on a posées à la base lorsqu'on s'est lancé dans cet investissement.

Bien choisir votre agence immobilière pour mettre votre maison ou appartement en location

Il faut faire bien attention aux prestataires que vous choisissez. Faites en sorte que cette personne soit passionnée, que vous ne soyez pas qu'un numéro, qu’elle ait à cœur de réagir vite, d'être vraiment proactif dans votre gestion. Puisque si c'est pour mettre vos biens en gestion et qu'au final dès qu’il y a un souci, dès qu’il y a une rotation, bref dès qu'il se passe quoi que ce soit, la personne à qui vous l'aviez confié n'est pas là, n'est pas réactive, vous allez perdre beaucoup plus que simplement un peu de rentabilité chaque mois.

Puisque là cela va s'accumuler. À nouveau, cela va vous éloigner de votre vision par rapport à l'investissement immobilier. Après, si vous avez la chance d'être sur quelqu'un de génial, cela vaut la peine d'y réfléchir aussi.

Comment gérer mes locataires moi-même ?

Maintenant, j'aimerais soulever votre attention sur un point, c'est que surtout lorsqu'on commence, quand on a un, deux, trois voir jusqu'à cinq biens immobiliers (en fonction des modes d'exploitation bien évidemment), gérer une location classique n'est pas la même chose que gérer une colocation. C'est totalement OK de pouvoir le faire vous-même.

J'entends parfois des personnes que j'accompagne qui me disent : oui, mais, si je suis au travail et qu'un locataire me contacte et que je ne sais pas réagir. Qu'est-ce qui se passe ? Relax. Quand vous, vous avez un problème. Imaginons, vous êtes maintenant locataire, vous avez un problème, vous appelez le propriétaire.

Idéalement, c'est vrai que vous espérez que cette personne va vous répondre au plus vite pour régler les éventuels soucis qu'il y a. Maintenant vous êtes conscient que cette personne est humaine, a une vie en dehors de cela et qu’elle fait du mieux possible pour vous répondre et pour répondre à vos éventuelles demandes.

Dans l'autre sens, cela marche aussi. C'est que c'est totalement OK de prendre du temps de répondre. On ne se dit pas non plus de laisser un laps d’une semaine, deux semaines. Mais c'est OK, lui répondre au soir, le lendemain. Les personnes sont compréhensibles également. Vous ne devez pas être disponibles pour vos locataires H24, 7 jours sur 7 pour être sûr qu’au moindre souci, vous soyez là. Vous pouvez totalement être là, mais répondre dans un délai qui est raisonnable. Relâchez la pression par rapport à ce feedback-là.

N'oubliez pas que vous pouvez prendre des personnes qui sont entre vous et le locataire. Qu'est-ce que j'entends par là ? Vous pouvez avoir un homme à tout faire avec qui vous définissez par exemple un plafond en lui disant : si jamais, il y a un petit dégât dans le bien en question jusqu'à 300 euros, je te donne feu vert pour faire la réparation, etc. Et moi, je te donnerai les montants que tu as avancés.

Cela limite une partie puisque souvent les locataires vont nous appeler, pourquoi ? Pour des problèmes plutôt techniques ou liés au bâtiment. Là, cela peut se résoudre avec un homme à tout faire, avec quelqu'un du service internet, avec quelqu'un au niveau du syndic si c’est un immeuble, avec un chauffagiste, avec un plombier. Vous pouvez aussi automatiser « ce processus ».

Rassurez-vous, vous ne devez pas être disponible tout le temps, à la minute près pour vos locataires. Vous pouvez prendre des prestataires entre vous qui vont gérer aussi certaines choses. Si vous travaillez la semaine, vous devez vous rendre sur place, il n’y a pas de soucis, vous allez le soir, vous allez le week-end. Bref, vous vous arrangez, mais cela peut très bien se passer.

Mais par contre si vous avez envie d'avoir une tranquillité d'esprit absolue par rapport à tout cela, alors oui, mettez votre bien en gestion, choisissez soit une très bonne agence immobilière qui vous prend vraiment avec cœur, qui ne vous considère pas comme un numéro, comme je le disais tout à l'heure.

Personnellement, actuellement, j'ai tous mes biens en gestion et j'aime cela, j'aime avoir le contrôle là-dessus, j'aime choisir mes locataires quand ils partent, etc. Cela, c'est mon point de vue propre à moi-même. Mais souvent au niveau des feedbacks que j'ai des personnes qui ont mis leurs biens en gestion, je dirais que les trois quarts des personnes ont été déçues et surtout lorsqu'elles ont travaillé avec des agences immobilières. Après, à chacun de se faire sa propre expérience.

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