Investissement immobilier belge et crise de 2020 ? 5 règles fondamentales à retenir !

L'investissement immobilier est un excellent moyen pour se protéger des crises à long terme. Découvrez pourquoi dans cet article

Pourquoi est-ce que maintenant, plus que jamais, c’est vraiment le moment d’investir ?

On a pu constater lors de la crise que beaucoup de personnes malheureusement se sont retrouvées en difficulté... Pourquoi ? Parce qu’elles ont un petit peu investi en bâclant les fondamentaux, elles ont tout misé sur une stratégie. Le but, c’est de vous dire qu’il y a une opportunité maintenant pour investir dans l’immobilier, ça a toujours été le cas, mais maintenant plus que jamais et surtout si vous voulez être sûr de votre côté de pouvoir passer les futures crises parce que vous le savez, on a des crises qui arrivent quand même tous les 8 à 12 ans, donc il y en aura d'autres.

Personnellement, coronavirus ou pas, je n’ai pas du tout ressenti quoi que ce soit par rapport à mon parc immobilier et j’étais très sereine contrairement à d’autres personnes qui elles étaient plutôt dans le désarroi et c’est justement ce qu'on voudrez vous éviter.

Brièvement pour les personnes qui ne connaîtraient pas encore, je m’appelle Élodie Sorgeloos. Mon but, c’est vraiment d’aider les personnes à investir dans de l’immobilier qui rapporte de l’argent chaque mois et le cœur de la structure Real Estate in Belgium, c’est moi qui l’ai fondé il y a un petit peu plus 2 ans. Si vous avez une vie qui ne vous convient pas et que vous avez envie de créer des revenus supplémentaires, ou parfois même d’atteindre indépendance financière pour faire totalement autre chose et avoir une vie plus libre. On vous aide à le faire !

Du coup concrètement comment est-ce qu’on fait ça au travers de la structure ? On le fait en travers de coaching, c’est vraiment notre cœur de métier en accompagnement individuel ou de groupe, où le but c’est vraiment de vous accompagner de A jusqu’à Z pour que vous ayez de bonnes pratiques et que vous puissiez être autonome après au travers de formation en ligne, de mastermind, de vidéo via YouTube, de conférence, de séminaire, de webinaire comme celui-ci, toujours dans le but que peu importe la formule que vous choisissez, vous êtes gagnant et vous repartez avec de bonnes informations qui peuvent vraiment vous aider au niveau de vos objectifs.

Quelles sont les règles fondamentales de l'investissement locatif ?

Sans plus tarder pour commencer avec la première règle fondamentale, c’est que vous devez de manière générale

  • acheter en dessous du prix du marché pour faire une plus-value à l’achat.

Je sais que certaines personnes ont tendance à miser parfois sur un achat au prix du marché dans un marché qui est potentiellement haussier. L’idée n’est pas mauvaise en soi, mais ce qu’on remarque c’est que si vous achetez en dessous du marché, vous faites déjà une bonne affaire en immobilier. Si à un moment donné il se passe quoi que ce soit, qu’il y a une crise comme on la vit maintenant, que vous avez besoin de liquidités ou autres et que l’immobilier baisse, si vous devez revendre, vous n’êtes pas en perte.

C’est très important parce que maintenant je remarque qu’on est vraiment dans une aire où c’est un petit peu l’air du cash-flow. C’est-à-dire qu’on ne voit que le cash-flow : tiens, moi, il n’y a pas de cash-flow sur cette opération, OK. On oublie que le cash-flow c’est vraiment la partie visible de l’iceberg et qu’en dessous, il se passe tout un tas de choses.

On a non seulement la hausse potentielle du marché, on a la plus-value, on a l’amortissement qu’on fait avec son crédit, etc. Quand on ne regarde que son investissement que sous l’angle du cash-flow, on se prive quand même de tout un tas de facteurs intéressants puisqu’on s’enrichit beaucoup plus chaque jour que ce qu’on croit.

Une des manières justement de bien s’enrichir et de vraiment être sécurisé à tout niveau, c’est vraiment d’acheter en dessous du prix du marché. Si à un moment se pose la question de se dire : moi, j’achète, je sais que je suis dans une stratégie où je ne vais pas spécialement garder pendant 20 ans mes biens, l’idéal c’est vraiment d’acheter votre bien en dessous du prix du marché et de le revendre par contre quand le marché est remonté de sorte que l’écart que vous ayez soit plutôt positif et que vous puissiez faire une belle plus-value.

Vraiment, c’est un fondamental et ce qui est important aussi de comprendre c’est qu’on peut se dire : concrètement, comment est-ce que je sais si je suis au prix du marché ou pas. Là, on revient à des basiques aussi où l’idée c’est quand même d’étudier un minimum son marché immobilier, de voir pour la typologie de bien que vous visez dans tel marché quels sont les prix moyens de sorte que vous savez clairement où se situe le bien que vous convoitez et ainsi s’il y a un besoin à un moment de faire une négociation pour pouvoir acheter ce bien en dessous du marché, vous le savez. Je ne dis pas que dans certains cas acheter au prix est vraiment une très mauvaise idée, mais ce qui est sûr c’est qu’il faut vraiment ne pas acheter au-dessus du prix du marché et c’est notamment pour ça que tout ce qui est bien neuf, on ne conseille pas pour atteindre l’indépendance financière parce qu’on se rend compte que les prix sont quand même assez hauts, sont surévalués, donc le temps que vous arrivez à récupérer le prix du marché si vous devez revendre ou vous êtes en perte. Règle numéro une : achetez toujours en dessous du prix du marché pour faire une plus-value à l’achat de sorte que si vous devez revendre à un moment, en cas de crise pas de problème pour vous, ça ne change rien et vous n’avez pas perdu de l’argent.

  • La règle n°2, c’est le fait d’acheter des biens qui génèrent du cash-flow positif.

À l’heure actuelle avec toutes les informations qu’on vous donne, c’est difficile de passer à côté des bonnes informations. A mon sens, c'est vraiment une aberration de continuer à acheter des biens qui ne génèrent pas de cash-flow parce que s’il se passe quoi que ce soit, vous êtes assez vite embêté, donc l’idée c’est de se dire : pas juste simplement d’être à l’autofinancement, mais de mon côté, j’ai comme critère d'avoir au grand minimum 100 € de cash-flow net chaque mois de sorte que s’il se passe quoi que ce soit, on est sur d'avoir les fonds de réserve qui augmentent, de sorte que vous ayez quand même de la marge et que vous ne deviez pas faire « une épargne forcée » en vous retrouvant en cash-flow négatif chaque mois.

Cette règle de manière générale, elle va vous aider aussi à faire en sorte que vous pourrez toujours continuer à investir, puisque si votre objectif est d'atteindre cette indépendance financière, il va falloir répéter le processus plusieurs fois. Et si à un moment, vous  risquez d'être bloqué parce que vous avez trop d’encours, parce que vos biens sont en cash-flow négatif. Donc maintenant, il faut vraiment garder en tête que pour pouvoir performer et continuer, il faut au moins que ça vous génère 100 € de cash-flow net chaque mois.

  • La règle fondamentale n°3, c’est d’investir dans des biens tout terrain ! 

Franchement, ça n’a jamais été aussi important maintenant que de le faire parce qu’on se rend compte que beaucoup de personnes qui n’ont pas investi dans ces fameux biens tout terrain se retrouvent embêtés.

C’est-à-dire que si vous investissez dans une typologie de biens où il y a qu’un seul mode d’exploitation qui est possible, si à un moment il y a une crise, si à un moment il y a une loi qui change, si à un moment il se passe quoi que ce soit, vous n’avez pas de possibilité de changer votre fusil d’épaule, donc de continuer à gagner de l’argent.

Si par exemple, vous achetez une maison unifamiliale, l’idée c’est d’investir dans un bien qui est dit tout terrain de sorte que vous pouvez en faire de la colocation, de la location courte durée, de la location meublée, de la location traditionnelle nue, voire dans certains cas diviser votre bien pour en faire un immeuble de rapport.

Peu importe le mode d’exploitation, vous devez générer au minimum du cash-flow positif. Ainsi, si par exemple que vous êtes en colocation et que vous vous rendiez compte qu’il se passe quoi que ce soit et que ce n’est plus possible dans votre cas de louer en colocation, pas de soucis vous changez votre stratégie, vous passez en location meublée, en location classique nue et vous gagnez quand même de l’argent chaque mois. Certes moins que si vous l’aviez encore en colocation, mais l’idée c’est de se prémunir de tout ce qui pourrait potentiellement arriver. Notamment ici, on a vu avec la crise du coronavirus que certaines personnes n’avaient pas pris en compte ces biens tout terrain, donc au moment où elles se sont dit : j’aurais été bien intéressé de rechanger ma stratégie, elles se sont retrouvées bloquées puisque le bien dans laquelle elles avaient investi ne le permettait pas. Avec les exemples de location courte durée, les propriétaires qui avaient respecté cette règle ont pu switcher et proposer leur bien à la location longue durée meublée donc ont pu continuer à amortir un petit peu et ne pas être trop déficitaires par rapport à la crise.

  • La règle n°4, cash is king !

C’est vraiment l’argent qui va vous permettre d'aller toujours plus loin ! On ne va pas se mentir, pour investir en Belgique, il va de plus en plus falloir mettre de l’argent de sa poche. C’est hyper important d’épargner ! A la fois pour être en sécurité, et surtout pour continuer à enchaîner. Parce qu’imaginons maintenant que vous avez eu, par exemple, une routine d’épargne qui n’était pas terrible. Vous avez investi votre argent dans des placements qui n’étaient pas spécialement fructueux ou autre... Si vous voyez passer une opportunité, sans cash, vous n’avez pas la possibilité de la saisir.

Comme on a pu le voir, entre la fin de l’année dernière et début de cette année, il y a de plus en plus de règles qui sont restrictives. D’autant plus, quand on doit investir sur de gros montants, sur des immeubles de rapport ou autre effectivement, si on doit apporter des montants conséquents, ce n’est pas destiné à tout le monde, donc on peut être vite bloqué.

Il est donc fondamental de continuer à épargner pour continuer à enchaîner, mais aussi pour être en sécurité sur vos biens s’il se passe quoi que ce soit et surtout comme on l’a vu, il y a un moment vous n’avez pas investi dans des biens tout terrain, vous êtes sans locataire ou autre, c’est OK de passer quelques mois sans locataire puisque vous avez une épargne de sécurité qui sert également à vous prévenir ici en cas de problème, donc vous pouvez affronter tout ça sereinement. Sans compter que le fait d’avoir de l’épargne de côté au niveau inconscient, ça vous sécurise aussi. Vous êtes plus confiant, vous n’êtes plus à même de gérer les situations difficiles, voire stressantes parce que vous avez des fonds de côté.

  • La règle N°5, votre épigénétique détermine vos résultats ! 

Pour les personnes qui ne sont peut-être pas familières avec cette notion d’épigénétique, on peut vulgariser en expliquant que l’environnement est vraiment déterminant. C’est-à-dire que nous ici, on parle d’immobilier et d’enrichissement, on vous envoie du mindset, on est entre personnes qui ont les mêmes genres d’objectifs, qui ont envie d’atteindre les mêmes résultats.

Quand vous remarquez par exemple, en discutant avec des membres de votre famille, des amis ou autre, ou même des personnes que vous croisez dans la rue et que vous entendez leur conversation, les gens sont très fortement axés sur les médias, sur la peur et c’est ce qu’on nous véhicule... Si on est dans une bulle avec que des personnes qui ne parlent que ce genre de choses, ça va nous contaminer, donc nous aussi on va commencer à avoir peur, on va stresser, on va moins vouloir passer à l’action et ça nous dessert ! Surtout maintenant, si vous voulez continuer à vous enrichir, à faire de bonnes affaires et à saisir les opportunités qui arrivent maintenant, ça va être fondamental de s’entourer de personnes qui pensent comme vous, des personnes qui vous encouragent, des personnes qui vous poussent vraiment vers le haut.

Combien de personnes ne m’ont pas écrit ici pendant cette crise en me demandant si c’était une bonne idée de continuer à investir parce que tonton Jacquet et tante machin me disaient : mais non, surtout ne le fais pas, garde ton argent, ça va être l’apocalypse, c’est la fin du monde et il ne faut pas le faire, etc. Forcément quand on a des discours comme ça, s’il y a 5, 10, 15 personnes autour de nous qui le font, ça pose problème.

Vraiment, performez, entourez-vous des bonnes personnes avec le bon mindset et vous verrez que tout va bien se passer.


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