Quel est l'investissement immobilier le plus rentable ?

Quel investissement immobilier est le plus rentable en Belgique ? Quel type de bien rapporte le plus de cashflow ? Immeuble de rapport en location classique ? Commerce à louer ? Appartement pour colocation ? Maison en location nue ? Garage ? Quel mode d’exploitation assure une meilleure rentabilité ? Connaissez-vous la location hybride ? La colocation courte de durée ? Ou la location de place de parking à court terme ? Pourquoi mixer les types d’exploitation locative ? La location courte durée est-elle rentable ? Quelles sont les taxes quand on loue meublé ? Mes conseils en investissement locatif dans cet article...

Je pense qu'on pourrait déjà dissocier cette question en deux catégories. La première, il y a la typologie de biens et la deuxième il y a le mode d'exploitation.

Quel type de biens peut-on mettre en location ?

Au niveau de la typologie de bien, on a tout ce qui est immeuble de rapport, maison, appartement. On a tout ce qui est aussi commercial avec les entrepôts, etc. On a également investir dans tout ce qui est studio, garage et parking, bref tout le domaine du stationnement. On peut avoir des petits biens un peu différents, comme des caves, je sais que certaines personnes parfois louent des mobile homes, des choses comme cela. Même si là, on s'égare un peu puisqu’un mobile home ne prend pas de valeur, il en perd. Ce n'est pas la stratégie que nous on veut avoir pour gagner de l'argent.

Mais cela peut être un vecteur à un moment tout comme la sous-location, qui peut vous permettre d'amasser de l'argent pour le réinvestir après dans quelque chose de tangible qui prend de la valeur chaque mois.

Quel mode d’exploitation locatif assure une meilleure rentabilité ?

Il existe différents modes d'exploitation : la location courte durée, la colocation, le meublé,  le location nue dite classique et on a d'autres formes hybrides qui sont occupées de voir le jour comme par exemple la colocation de courte durée ou encore des places de stationnement qui sont louées en courte durée. On peut être vraiment inventif ici pour aller plus loin, être toujours plus rentable et plus malin que les autres investisseurs.

Ce qui est intéressant avec ces deux catégories, c'est qu’à la fois, elles peuvent être prises séparément, mais elles peuvent aussi être mixées ensemble. Par exemple, l'immeuble de rapport est très intéressant au niveau de la rentabilité déjà de manière générale au niveau la typologie de bien puisque vous achetez en gros. Qui dit acheter en gros, dit prix plus attractif. Déjà sur base de cela, vous pouvez le rentabiliser beaucoup plus. À ce moment-là, si vous avez différentes unités qui sont avec par exemple des appartements 3 à 4 chambres ou même un studio, vous savez très bien faire de la colocation, faire de la courte durée, etc.

Au niveau du Saint Graal pour les particuliers, un immeuble de rapport dans lequel vous pouvez faire de la colocation, location courte durée, vous pouvez louer des places de parking, louer des caves, bref la totale, c'est vraiment ce qu’il y a de plus intéressant.

Après très intéressant aussi, au niveau des maisons. Tout ce qui est pour faire de la colocation dans lequel vous évitez les charges de copropriété, sauf si c'est un petit immeuble. Si vous démarrez, vous souhaitez quelque chose de rentable, vous pouvez totalement vous orienter là-dessus, cela vous permettra d'avoir de bonnes rentabilités pour des montants beaucoup plus petits que les immeubles, etc.

Après les appartements, pourquoi pas, cela peut être intéressant aussi, mais il faut faire attention aux charges de copropriété que ce soit la partie locataires, la partie propriétaire parce que vous pourriez avoir des mauvaises surprises. En un coup, ne plus avoir de rentabilité positive avec votre investissement.

Tout ce qui est immobilier commercial, c'est encore différent. J’avais fait un article à ce sujet que je vous invite à lire dans lequel, vous aurez plus de détails puisque là c'est une stratégie à part entière. Il faut être dans une zone où on est sûr que ce sera loué, etc. Bref c'est encore différent, je ne vais pas m'attarder sur ce point si dans ce texte.

Tout ce qui est stationnement, si vous achetez à l'unité, ce n'est pas très intéressant. Par contre, si vous achetez en gros, que le prix est très attractif. Là, cela peut commencer à devenir intéressant. Au niveau des modes d'exploitation, sans surprise la location courte durée est celle qui est la plus rentable.

Attention à bien la calculer à vous basez non pas sur un mois complet, mais sur une vingtaine de jours, on pourra faire une moyenne, pour voir au niveau de la concurrence comment cela se passe et aussi structurer vos coûts avec la délégation, avec le ménage, etc.

Quel type de bien rapporte le plus de cashflow ?

Ensuite, on a la colocation, personnellement, je crois que vous avez compris que j'adore la colocation, c'est un bon mixte hybride entre la rentabilité et le facteur tranquillité. C'est aussi un point que j'aimerais soulever avec vous dans ce texte. On parle toujours d'argent, d’argent et d'argent, mais vous allez vite vous rendre compte qu'au bout d'un moment quand on a déjà plusieurs biens immobiliers, oui l’argent, c'est important, mais il y a le facteur temps, le facteur tranquillité qui va jouer un rôle primordial aussi.

Vous pouvez décider de tout déléguer, mais vous allez perdre en rentabilité. Mais cela peut être potentiellement intéressant. Ou alors vous pouvez faire en sorte d'avoir des investissements hybrides où vous mêlez une partie d'investissements en location classique avec de la colocation, des choses comme cela, mais que vous régularisez bien, que vous structurez bien de sorte que vous ne trouverez pas embêtés trop souvent et que ce ne soit pas trop chronophage non plus.

La colocation, c'est un très bon mixte entre toutes ces catégories. Ensuite, on a la location meublée. Attention, il faut voir si le jeu en vaut la chandelle puisque nous sommes taxés sur la partie meuble.

Il faut voir si vous allez pouvoir louer beaucoup plus cher, puisqu'il y a un budget meuble à prévoir, il y a de l'amortissement, il y a de l'usure, le meuble cela va beaucoup plus vite s'abîmer que les rénovations ou vous allez faire dans la cuisine, la salle de bain, etc. À prendre en compte.

Alors, on a la fameuse location classique traditionnelle où là rentabilité est plus basse, mais la tranquillité (normalement si vous choisissez bien vos locataires) et beaucoup plus élevé aussi. Comme je le disais tout à l'heure, il y a des nouveaux modes d'exploitation qui sont occupés de voir le jour.

Il y a la colocation de courte durée, c'est un petit peu comme un "Bed and breakfast", chacun a sa propre chambre pour dormir la nuit et alors ils partagent la salle de bain, la cuisine et les communs. Ici, c'est sûr que là on est sur une stratégie ou c'est très rentable, il faut juste à nouveau bien tout structurer et faire en sorte que ce ne soit pas trop chronophage et que le système tourne bien, sinon vous allez vite vous être débordé.

On a au niveau du stationnement des mixtes qui arrivent avec des box qui sont divisés et pour des emplacements de motos qui sont loués à l’heure, etc. Vu qu'on va être dans une dynamique où il y aura de moins en moins de places de parking, il va y avoir une recrudescence aussi par rapport à cela. Potentiellement, c'est un business modèle qui peut être intéressant.

Attention là-dedans, on est entre de l'immobilier et une partie business, il faut aussi voir que cela correspond à vos objectifs, si vous voulez que votre immobilier soit le plus passif possible, relisez le texte, vous allez directement comprendre qu'effectivement une location classique est la plus passive et plus simple.

Au plus c'est rentable, au plus c'est chronophage. Au moins c'est rentable, au moins de temps cela prend. Maintenant que vous avez ces différentes informations à vous de voir, qu'est-ce que vous voulez en sachant que vous pouvez commencer par quelque chose dans lequel vous êtes totalement impliqué qui est plus rentable et plus chronophage.

Puis, quand vous avez atteint un certain niveau, lâchez un peu du lest et repartir sur quelque chose de plus tranquille et à un moment quand vous avez atteint un nombre conséquent de biens immobiliers, les mettre en gestion.

Vous désirez réussir votre investissement locatif en Belgique ? Si vous aussi vous souhaitez vivre une vie avec plus de temps, d'argent et de liberté, je vous invite à discuter de votre projet immobilier ensemble