Investir à plusieurs : bonne ou mauvaise idée ?

Débuter en immobilier
15 Mars 2020

Pourquoi investir en indivision en immobilier ? Vous avez un petit budget pour investir ? Vous aimeriez vous associer pour un achat locatif ? Avez-vous des difficultés à obtenir un financement seul ? La question peut se poser : Investir avec un ami est-il intéressant ? Investir en couple ? Acheter pour louer avec des associés est-il une bonne idée ? Comment investir à plusieurs peut débloquer une situation inconfortable auprès de la banque ?

À quoi dois-je faire attention ? Quels sont les avantages et inconvénients de cet achat en indivision ? Et si ça tournait mal ? Êtes-vous prêt à régler les problèmes ensemble s’il devait y en avoir ? Que se passera-t-il en cas de désaccord ? Ce sont toutes des questions auxquelles vous devez avoir réfléchi avant de vous lancer dans un projet d’investissement à plusieurs !

Investir dans l'immobilier en indivision pour mettre en location ?

Investir à plusieurs, c’est une question qui est intéressante et qui je pense mérite de l’attention puisque investir à plusieurs peut effectivement avoir des avantages. Vous avez déjà investi, vous êtes bloqué parce que vous avez trop d’encours aux yeux des banques, ou encore, il y a des fonds qui vous manquent etc.

Vous êtes actuellement au chômage, vous venez de vous lancer en tant qu’indépendant, ou votre société, vous avez une mi-temps, cela ne va pas. Bref peu importe la raison, c’est vrai que de s’associer à quelqu’un pour investir peut vous permettre de débloquer la situation et de continuer à avancer en acquérant un nouveau bien immobilier.

Alors bien sûr, tout sera partagé en deux, en trois, en quatre, en cinq, bref en autant de personnes qu’il y a dans l’opération, mais cela vous permettra quand même toujours de passer au niveau supérieur.

Effectivement, cela a beaucoup de sens de se poser la question surtout lorsqu’on est dans une situation difficile au niveau du financement ou que vous avez tout simplement envie de passer un palier aussi, d’aller sur de plus grosses opérations, de continuer à investir, de ne pas être bloqué, etc.

L'indivision, le mariage de l'investissement ! Avantages et Incovénients ?

Maintenant, il y a évidemment un versant qui est négatif aussi par rapport à cette question-là, c’est qu’on peut très bien décider de s’associer au début avec quelqu’un avec qui cela se passe très bien puis du jour au lendemain, on a des problèmes, et du jour au lendemain la personne décide qu’elle veut vendre. Oui, mais vous êtes en indivision.

Est-ce que vous voulez vendre ou pas ? Comment cela se passe ? Il faut être sûr que vous partagez la même vision, les mêmes souhaits parce que c’est un engagement qui dure dans le temps, c’est un engagement financier.

Quand tout se passe bien, c’est super, la vie est belle. Mais quand arrive des problèmes avec des locataires, avec des travaux qui n’étaient pas prévus, là on commence à voir dans certains cas des frictions et des personnes qui veulent se sortir de ces opérations et qui pour vous, cela peut poser problème. Cela va demander de bien sélectionner la personne avec qui vous allez vous associer.

Encore une fois, une association ne doit jamais être prise à la légère. Peu importe la nature, que ce soit au niveau de l’immobilier, dans un business ou autres, toujours bien faire attention à cela et surtout bien tout acter auprès d’un notaire avec des clauses spécifiques. Quitte à en faire un petit peu trop au début, mais pour au moins prévoir si en cas de problème : quels sont vos recours, quelles sont vos possibilités de sorties, etc. ?

Exemple d'une indivision qui a mal tourné

À cet effet, j’aimerais vous partager un exemple qu’une de mes connaissances m’avait partagé il y a quelque temps. Elle s’était associée avec plusieurs connaissances, il y a maintenant plusieurs dizaines d’années de cela, pour acheter un immeuble de rapport du côté de Schuman à Bruxelles. C’est vraiment un projet assez conséquent en termes d’investissements financiers.

Sauf qu’à un moment, il y a eu un souci, ils étaient en taux variable pour leur crédit. Le taux a commencé à remonter, donc ils ont dû payer plus. Il y a des locataires qui sont partis. Il y a eu de la vacance locative. Il y a eu des dégradations locatives. Il y a eu des travaux imprévus, etc.

Finalement, cet investissement qui était un bon placement de base a commencé à devenir de plus en plus délicat et les trois autres personnes n’ont tout simplement plus assuré les charges avec la personne avec qui elle était en indivision, la personne qui me raconte l’histoire.

Ce qui est intéressant, c’est que du coup, là c’était problématique. La personne qui me raconte cela m’explique qu’elle a décidé d’assumer la charge du crédit, de continuer et finalement jusqu’à pouvoir racheter les parts des personnes qui l’avaient complètement laissé tomber au bout d’un moment parce qu’elle savait qu’une fois le mauvais temps passé, cela allait être une opération très rentable et vraiment intéressante, et qu’elle allait prendre beaucoup de valeur sur la durée.

Je vous passe les détails, mais après de nombreux mois de discussions, d’accords, d’avocats, de notaires, de retards de crédits, bref assez compliqué, cette personne décide de racheter les parts des autres avec un accord sur du plus long terme. Finalement, quand tout commence à se remettre dans l’ordre, que le bien commence à de nouveau générer beaucoup d’argent grâce à un type de locataires différents et des taux qui recommencent à baisser puisqu’en étant en taux variable, son taux finalement a été revu à la baisse...

Il explique qu’il ne regrette absolument pas d’avoir gardé cette opération puisque à l’heure actuelle c’est tout simplement cette opération qui est la plus grosse de son parc immobilier, qui lui génère le plus de plus-values latentes en cas de revente et surtout ses plus grosses rentrées puisque maintenant en étant à Bruxelles du côté de Schumann, pour ceux qui connaissent, c’est un quartier qui a vraiment pris de la valeur, cela a exposé, on est proche de la commission européenne, vraiment tout bénéfice.

Mais ce que je veux dire par là, c’est que dans ce cas-ci son histoire se termine bien. Cela a été très challengeant pour lui. Il a dû prendre plusieurs prêt travaux sur le côté pour assumer cette charge, d’où l’importance de ne pas prendre à la légère les associations parce que encore une fois cet exemple aussi nous montre que quand tout se passe bien, c’est génial, c’est beau, la vie est belle.

Mais dès qu’il y a quelques difficultés, on peut très vite se retrouver à l’abandon, donc vraiment prudence à ce niveau-là. S’associer oui, mais toujours en s’associant avec les bonnes personnes.