Achat-revente ou location ? Stratégie d'investissement locatif

Pour démarrer dans l’investissement locatif, faut-il commencer par un achat revente pour booster vos finances ? Est-ce un bon moyen pour développer votre capital et enchaîner avec un investissement locatif ? Connaissez-vous toutes les étapes d’un chantier pour pouvoir correctement le gérer ?

Êtes-vous sûr de pouvoir budgétiser les travaux correctement pour pouvoir faire une belle plus-value sur votre investissement immobilier ? Êtes-vous prêt à payer la taxe sur les plus-values immobilière en Belgique si vous revendez votre bien rapidement ? Votre entrepreneur sera-t-il suffisamment rapide pour terminer les travaux ?

Le jeu en vaut-t-il la chandelle ? Avez-vous étudié correctement le marché pour pouvoir faire une bonne affaire ? Et puis être sûr de revendre au prix souhaité ? Et vite ! Je fais le point dans cet article....

L'achat-revente pour démarrer dans l'immobiler, une bonne idée ?

La première chose que j’aimerais voir avec vous, c’est tout simplement est-ce que vous avez du cash pour investir ou pas ? Parce que si vous n’avez pas de cash ou du moins très peu, qu’également dans votre famille vous n’avez pas quelqu’un qui peut vous prêter de l’argent... Bref que vous n’avez pas de moyens de faire grandir cette enveloppe pour investir, effectivement il pourra être intéressant d’abord de commencer par un achat-revente pour vous générer du cash et récupérer cet argent. Avec cet argent, avec la plus-value que vous aurez eue, la réinvestir dans un investissement locatif.

Après il y a aussi la question de la stratégie d'investissement immobilier, pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ? Que ce soit pour de l’achat-revente ou pour du locatif ? Est-ce que c’est pour récupérer de l’argent que vous allez réinvestir ailleurs ? Est-ce que c’est pour récupérer de l’argent pour vous payer un tour du monde, vous payer une grosse maison, vous payer une voiture, le réinvestir dans votre société ?

Ou est-ce qu’au contraire c’est de l’argent que vous avez envie d’investir dans quelque chose qui va être prédictible et stable chaque mois, qui va vous apporter une sécurité financière, des revenus ou qui vont vous permettre en fin de compte de vous constituer du coup une belle rente avec un revenu supplémentaire chaque mois, voire même à un moment de remplacer votre revenu de travail, de devenir ce qu’on appelle indépendant financièrement, devenir rentier et après même voire de quitter votre travail, lancer votre structure, bref vivre votre vie, mais en tout cas ne plus devoir vous inquiéter pour l’argent ?

Parce que la réponse à la question, elle est ici : où est-ce que vous vous situez vous ? Est-ce que vous voulez plutôt investir dans du « one shot » pour démarrer puis le réinjecter dans l’investissement immobilier locatif traditionnel ? Est-ce que vous voulez au contraire amasser beaucoup de cash pour après le réinvestir ailleurs dans un projet, dans une cause, ou auprès d’une personne qui vous tient à cœur ? Ou est-ce qu’au contraire vous avez envie de vous sécuriser ?

Là, c’est vraiment à vous de répondre, d’être honnête par rapport à cela, pas de regarder par rapport à ce que votre femme ou votre mari pense, à ce qu’on voit sur YouTube, à ce que votre voisin, votre cousin, votre oncle vous a dit, mais juste vous qu’est-ce qui est important pour vous.

Personnellement quand j’ai démarré, la priorité pour moi vu que j’avais un peu de cash, c’était effectivement d’investir dans du locatif pour remplacer mon revenu de salaire pour avoir des rentes chaque mois et devenir libre à tous les niveaux. Par contre, c’est vrai que si j’avais dû démarrer sans petit capital, j’aurai certainement commencé par une stratégie d’achat-revente qui m’aurait permis, comme je vous le disais, de récupérer cet argent pour après le réinjecter et lancer ensuite la stratégie que je voulais pour répondre à mes objectifs.

Attention toutefois qu’entre l’achat-revente et l’investissement locatif, il y a beaucoup de processus qui sont les mêmes, mais il y a quand même quelques points qui varient. C’est-à-dire qu’il faut faire très attention aussi à ce que vous achetez. Si vous achetez quelque chose de mauvais, vous n’allez pas faire une plus-value. Vous devez aller relativement vite également aussi puisque le temps c’est de l’argent.

Vous ne devez pas prendre votre temps à commencer à faire des travaux, attendre six mois que l’entrepreneur arrive, etc. Il faut surtout éviter cela parce qu’il y a un coût d’opportunité qui est énorme pour vous, c’est-à-dire que chaque jour où vous ne vous rendez pas votre bien, vous perdez de l’argent par rapport à cela.

Êtes-vous prêt à payer la taxe sur les plus-values immobilière en Belgique si vous revendez votre bien rapidement ?

En outre, il faut aussi faire attention à la taxation sur la plus-value que vous allez payer. Parce que si vous faites tout cela, que vous trouvez un bien, vous l’achetez, vous le faites financer, vous faites des rénovations, vous êtes dans un processus disons d’un an et qu’au final vous avez généré 2000 euros nets dans votre poche, pour un an, et cela ne vaut pas du tout la peine.

Il va falloir bien vous former, à la fois savoir comment acheter au bon prix, connaître le marché immobilier, savoir également la plus-value potentielle qu’il y a sur le bien, connaître également les processus au niveau de la rénovation pour que cela se passe bien et les processus de manière générale pour toutes les étapes quand l’on devient propriétaire et quand l’on devient vendeur.

Quelles sont les modalités dans les deux cas ? Quand vous avez cela, vous lancez, mais bien analysez vos opérations pour être sûr que le jeu en vaut la chandelle.

Par contre si l’achat-revente ne vous intéresse absolument pas dans un premier temps, ce n’est pas pour cela que par après vous n’allez pas pouvoir vous de votre côté vous positionner là-dessus. Parce que, regardez un peu...

Quand vous aurez déjà plusieurs investissements locatifs qui vont vous générer des rentes chaque mois, que vous allez atteindre cette indépendance financière et que de toute façon le surplus que vous percevez chaque mois vous aidera bien sûr à augmenter votre lifestyle, à vous faire plaisir à vous, à votre famille, mais ne sera pas juste là pour vous aider à vivre, vous allez pouvoir vous dire : je réinvestis le surplus que je gagne dans des opérations d’achat-revente pour générer beaucoup plus d’argent après pour réinvestir dans d’autres projets ou pour vous faire plaisir.

Ce n’est pas binaire, ce n’est pas noir, ce n’est pas blanc. Cela peut être à des temporalités différentes aussi. La seule chose et vous le verrez, vous aurez très facile d’autant plus à passer du processus d’investissement locatif à l’achat-revente puisqu’il y aura seulement quelques spécificités à apprendre par rapport à cela. Mais vous aurez fait le plus gros, ce sera fluide.

Par contre, comme je le disais, si vous n’avez pas de cash, alors oui effectivement je vous invite à penser à ces stratégies d’achat-revente sauf si vous avez quelqu’un qui peut vous prêter de l’argent ou que vous avez un bien à mettre en garantie, une assurance ou autre ou encore un bien qui peut être mis en garantie qui ne vous appartient, qui est à votre famille, là cela pourra vous aider à faire un premier effet de levier et vous pourrez à ce moment-là commencer par un investissement puis de l’achat-revente.

En tout cas, gardez l’esprit ouvert parce que si ce n’est pas pour maintenant, l’un ou l’autre, il se pourrait bien que dans le futur que cela soit le cas.