4 conseils pour réussir son investissement immobilier en Belgique

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
08 Avril 2020

Pourquoi apprendre à gérer ses finances et créer une épargne est une priorité quand on investit dans l’immobilier ?
Quels sont vos objectifs de vie ? Vos objectifs financiers ? Quel niveau de vie voulez-vous atteindre avec l’immobilier ? Quels sacrifices êtes-vous prêt à faire ? Voulez-vous un investissement passif ou actif ? Quelle stratégie immobilière mettre en place ? Pourquoi passer à l’action vous fera grandir plus qu’avec les connaissances théoriques ? Pourquoi est-il nécessaire de se former en immobilier avant de commencer ? Mes conseils pour réussir votre investissement !

Pourquoi apprendre à gérer ses finances et créer une épargne est une priorité pour réussir ses investissements dans l’immobilier ?

Elodie : Mettez vraiment de l’attention sur le fait de générer de l’argent et de l’économiser parce que si vous n’avez pas cette épargne pour investir, vous allez être bloqué à un moment donné et ce serait vraiment dommage de devoir vous arrêter en si bon chemin quand vous avez commencé vraiment à acquérir de l’expérience et plusieurs biens parce que vous avez ce manque de trésorerie.

C’est mon premier conseil, ce serait vraiment d'apprendre à gérer vos finances et savoir économiser un maximum
Mon second conseil, et je commence toujours par cette phase de définition quand je suis avec des clients en coaching, c’est de définir ce qui est important pour vous. Quels sont vos objectifs de vie ? Quels sont vos objectifs personnels, financiers en matière d’immobilier ?

Parce que ce qu’il faut bien comprendre et ce que pas mal de personnes oublient, c’est que l’immobilier, c’est simplement un vecteur qui va vous aider pour vous amener là où vous avez envie d’être, pour vous aider d’avoir la vie que vous avez envie d’avoir, de ne pas être obligé de faire des choses que vous n’avez pas envie, de travailler dans un bureau, si vous êtes plutôt créatif, si vous avez envie de vous lancer, de lancer un projet d’entreprise. C’est très important.

C’est aussi important de ne pas regarder ce que font les autres dans le sens où on peut être tenté de dire : lui, il a telle réussite, il fait tel type d’exploitation et moi, je veux faire cela. Oui, mais si vous voulez justement avoir quelque chose qui est le plus passif possible, peut-être que la location courte durée n’est peut-être pas la meilleure solution.

Si vous souhaitez continuer votre travail, mais simplement de vous constituer un patrimoine pour votre retraite ou pour plus tard, ce n’est pas spécialement obligé de vous positionner sur des opérations à fort rendement. Cela peut-être dans une ville où on est plutôt, par exemple, comme sur Bruxelles avec des placements patrimoniaux plutôt que sur de l’investissement qui va générer du cash.

C’est très important de mettre des temporalités aussi, de mettre des objectifs qui sont atteignables au début. Comme on dit souvent dans cet adage, c’est qu’on surestime souvent ce qu’on peut faire en un an et on sous-estime ce qu’on veut faire en dix ans. Mais ici, c’est un petit peu la même chose dans le sens où vous allez voir, quand vous allez mettre des actions pratiques en place, de faire énormément de choses, mais déjà rien que si vous avez un bien immobilier par an, en dix ans cela vous en fait dix, cela vous fait du capital et du cashflow assez incroyable.

Il ne faut pas non plus trop se mettre la pression, il faut aller à son rythme, on a quand même une vie à côté. On a une vie de famille, il ne faut pas l’oublier non plus. Toujours, très important de revenir à soi et à ses objectifs. Il est très important de surtout bien le poser sur papier avant de définir votre stratégie parce que votre stratégie va découler logiquement de vos objectifs et de ce que vous souhaitez atteindre.

Mon troisième conseil, ce serait de passer à l’action, mais de passer à l’action de manière stratégique : prendre un rendez-vous avec un coach que ce soit moi ou avec quelqu’un d’autre, que ce soit avec Audrey si on est en France ; formez-vous. C’est toujours les mêmes choses qui reviennent et cela peut paraître bateau, je sais.

Mais honnêtement, par exemple dans mon cas comme j’étais seule, j’étais vraiment perdue, j’avais zéro connaissance, j’ai démarré nulle part, à la base je ne viens pas du tout de l’immobilier, je viens du monde de la communication, c’est cette formation qui m’a donné la confiance, la persévérance, qui m’a fait comprendre que c’était possible et qui m’a permis d’avoir cet esprit très stratégique aussi.

Parce que si vous voulez performer et aller loin, il va falloir user de stratégie, il va falloir réfléchir, il ne faut pas mettre tout son cash dans la première opération, il ne faut pas s’endetter directement dans la première opération d'achat locatif.

Si vous avez des effets de levier, réfléchissez dans quels moyens vous pouvez les exploiter ? Est-ce que cela a du sens pour vous ou pas ? Il faut regarder un petit peu tous les outils qui existent, prendre la palette par rapport à votre situation, à vos objectifs et les appliquer. Vraiment très important de vous former. Ce sont des boulets qu’on traîne aux pieds après pendant des années.

On sait s’en débarrasser, ce n’est pas cela la question, mais cela prend du temps, cela prend de l’argent. Cela aura du stress, cela aura de l’impact sur vous, sur votre vie de famille, sur votre carrière surtout. Ce sont des conséquences qui sont durables. C’est du long terme. On ne peut que trop vous préconiser de vous former sans arrêt. Même moi aussi, je n’ai pas la prétention de dire que je connais tout.

Tous les jours, j’écoute encore des vidéos, je participe à des masterminds, certes à des niveaux plus élevés, mais tout de même. Fatalement maintenant, je m’intéresse à d’autres types de stratégies et autres, mais c’est important d’être toujours dans le flux d’apprentissage constant. C’est comme cela que vous allez pouvoir bien performer.

Un dernier point que je trouve très important aussi. Ils sont tous importants, mais celui-là quand vous investissez sur un marché, faites une étude de marché en immobilier et faites-la bien parce que c’est la base. Je vois trop de personnes qui me disent : "oui, je connais, je vais louer à tels loyers". Je dis : "comment est-ce que tu sais cela ? J’imagine parce qu’à Bruxelles, on fait cela. Oui, mais tu investis ailleurs, ce n’est pas les mêmes prix. Donc vraiment, très important l’étude de marché.

L'importance de l'étude de marché en immobilier

Audrey : Cela fait partie du process. Tu es obligé. Puis, c’est un petit peu comme, quand on fait un footing, au début on devient tout rouge puis on a le deuxième souffle. C’est là où on prend du plaisir. Après, c’est de plus en plus facile parce qu’on fait cela tous les jours, on va directement à l’essentiel. Sincèrement, c’est incontournable lorsque l’on veut durer dans l’immobilier et recommencer les opérations.

Elodie : Clairement, il faut vraiment devenir expert de sa zone. Il faut pouvoir prendre une petite annonce sur internet et se dire : c’est telle rue et savoir directement si on sait si on investit ou pas puisqu’on connaît le quartier, il faut aller voir sur place. Il faut aller voir les évolutions au niveau de la démographie, au niveau des projets de rénovation, au niveau de l’urbanisme, au niveau des points cibles, des centres d’intérêt par rapport à votre public cible de locataires.

Il faut connaître les prix à la location, les prix à la vente, les potentiels aussi au niveau de la revente pour les potentielles plus-values, voir si vous achetez au bon prix, si vous louez au bon prix. Il faut vraiment être expert de sa zone. C’est vraiment très important. Une fois que vous avez fait cela, c’est un actif. Si vous continuez à avoir une stratégie qui est basée sur une même ville, vous allez certes bien évidemment devoir suivre l’évolution des prix du marché, la réajuster un petit peu après, mais le plus gros sera fait et cela va vous faire gagner un temps précieux et cela va vous sécuriser aussi dans vos opérations.

Audrey : Que ce soit une sécurité mentale ou même techniquement physique. C’est très important parce que vous aurez fait le travail une fois et après vous n’aurez qu’à dupliquer en changeant juste deux ou trois petits paramètres. Imaginez, quand on investit dans l’immobilier, mon adage c’est que l’immobilier doit travailler pour nous – c’est très important – et ne doit pas nous empêcher de dormir.

Cela, c’est très important. Ni même d’ailleurs la gestion locative. C’est vraiment extrêmement important. Vous ne devez pas être au service de votre immobilier, vous devez faire en sorte qu’il travaille pour vous et c’est très important. Quand vous avez compris cela, vous avez presque tout compris.

Évidemment, le fait que tu participes à des masterminds immobilier, cela me permet simplement de rebondir, je terminerai là-dessus, il suffit d’une virgule, d’un point de connaissance qui va vous faire passer d’un niveau A à un niveau Z. C’est la connaissance et les connaissances qui vont vous faire passer au gap suivant et encore que cela va être des pas de géant.

C’est incroyable. Formez-vous. Il suffit d’un petit truc qui va être adapté à votre situation : "c’est génial, mais je ne savais pas cette information et cela me permet de ne pas payer des frais de notaire, de faire tout ceci et tout cela". Mais c’est juste génial. C’est la connaissance qui vous fait gagner de l’argent. C’est un truc de malade mental. Je ne sais pas qu’est-ce que tu en penses ?

Elodie : Moi, je suis à 100% d’accord. Franchement, formez-vous, Vous allez performer. Cela a été possible pour nous, c’est possible pour vous aussi et c’est possible ici en Belgique.