Par quoi commencer pour investir dans l'immobilier ?

Quel type d’investissement faire quand on débute dans l’immobilier ? Quelle est votre capacité d’emprunt pour un achat locatif ? Cette 2ème question va régir le type d’investissement locatif que vous pourrez développer ! Votre situation professionnelle et personnelle vous permet-elle d’investir dans l’immobilier ? Quels sont vos revenus ? Comment gérez-vous vos finances ? Avez-vous des crédit à la consommation ? Êtes-vous propriétaire de votre habitation principale ? Comment votre capacité d’emprunt peut déterminer le type d’investissement locatif ainsi que la ville dans laquelle vous pourrez investir ? Pourquoi le Hainaut est-il plus intéressant pour investir quand on a une petite capacité d’emprunt ? Investir dans un immeuble de rapport ? Acheter une maison ou un appartement pour la louer ? Investir dans une colocation en Belgique ? Investir dans un commerce à mettre en location ? Quels sont vos objectifs en investissement immobilier ? Mes conseils en investissement immobilier dans cet article :


On me pose souvent la question de savoir : Elodie, par quel type d’investissements locatifs je dois commencer lorsque je veux acquérir mon premier bien ? On ne va pas traiter aujourd’hui la question sur pourquoi investir dans sa résidence principale ou non puisque cela a déjà été abordé dans un autre article, mais j’aimerais simplement vous expliquer un petit peu les typologies de biens, et qu’est-ce qu’il est possible de faire quand on démarre.

Il y a déjà une réalité à laquelle malheureusement vous n’allez pas pouvoir échapper qui est votre capacité d’emprunt. Cela veut dire que si vous avez un gros salaire, une bonne situation professionnelle, si vous investissez à plusieurs dans le locatif ou autre, forcément ce sera beaucoup plus simple d’avoir des capacités d’emprunt plus grandes, donc forcément de pouvoir emprunter directement des montants plus conséquents à aller directement sur des immeubles de rapport par exemple. Alors qu’au contraire, si vous avez une faible capacité d’emprunt hypothécaire, que vous avez un salaire dans la moyenne, que vous avez un crédit ou autre, cela peut très rapidement faire chuter celle-ci. Il va déjà falloir calibrer en fonction de cela.

Comment la banque détermine-t-elle votre capacité d'emprunt hypothécaire ?

La première chose qu’il faut bien comprendre, c’est que les organismes bancaires vont regarder votre profil : est-ce que vous êtes salarié ? Si oui est-ce que vous êtes en CDI ? Si oui depuis combien de temps ? Si au contraire, vous êtes en CDD, ce n’est pas spécialement un frein, vous pouvez quand même investir, mais ce sera un petit peu plus complexe.

Ils vont juste regarder la régularité à laquelle vous avez travaillé. Si cela fait, j’invente, 5 ans que vous enchaînez les CDD ou de l’intérim, vous savez prouver qu’il y a une antériorité à tout cela, donc ce sera moins problématique. Par contre si actuellement vous êtes au chômage à la mutuelle ou que vous êtes étudiant, ce sera beaucoup plus compliqué sauf si vous avez un bien à mettre en garantie.

La banque va regarder dans un premier temps votre situation. Ensuite, elle va voir les revenus que vous avez. Et là, elle va regarder les entrées, mais aussi les sorties. Les entrées à savoir : quel est votre salaire ? On peut comparer aussi également au niveau des chèques repas, des avantages, des choses comme cela, mais ce ne sera pas pris en tant que tel dans la capacité d’emprunt. Il faut aussi vous dire que c’est un plus bien sûr, mais ce n’est pas ce qui va jouer au maximum lorsque vous allez aller en banque pour calculer votre capacité d’emprunt.

Ensuite, elle va regarder si vous avez des crédits : crédit à la consommation, crédit auto, crédit pour un bien immobilier peut-être si vous êtes déjà propriétaire ou si vous avez des crédits travaux ou autre, même les crédits téléphones que vous faites chez Orange, chez Proximus et autre. Il faut bien faire attention parce que ce sont des lignes de crédit que vous ouvrez.

Même le simple fait d’avoir une carte de crédit, ouvre une ligne de crédit et fait baisser votre note en banque. On est déjà face à une première réalité qui est de savoir : quelle est ma situation à l’instant T et à combien j’ai droit ? Une fois que vous savez à combien vous avez droit, vous allez pouvoir calibrer la zone et également le type de bien.

Dans quelle ville investir en Belgique ?

Par exemple, si on doit faire schématiquement au niveau des villes en Belgique, du moins en francophonie ou en Wallonie, les villes les plus chères, on est plutot sur de l'investissement à Bruxelles en stratégie patrimonialeNamurLiègeMons puis Charleroi, pour ne citer que les grandes villes dans ce cas-ci.

Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que si vous avez une capacité d’emprunt qui est relativement faible, mais que vous voulez par exemple faire de la colocation, malheureusement les marchés du dessus vont être inaccessibles pour l’instant, donc il faudra plutôt vous concentrer sur le marché par exemple du Hainaut avec Mons et Charleroi.

Par contre, si vous avez une capacité d’emprunt qui est plus haute, vous pouvez totalement aller sur Liège, sur Namur, etc. C’est juste que les prix de l’immobilier sont plus élevés, donc forcément cela va demander une capacité d’emprunt plus grande.

Déjà au niveau de la rentabilité, cela va calibrer puis ensuite au niveau la typologie du bien. Forcément l’immeuble de rapport est le plus cher. Ensuite, il y a les maisons/appartements. Alors pourquoi ce n’est pas soit de la maison ou de l’appartement en premier et inversement ? C’est qu’en fonction des marchés, vous allez voir que parfois il y a des appartements qui sont plus chers que des maisons et des maisons qui sont plus chères que des appartements.

Vous devez faire une étude  marché immobilier pour savoir réellement ce qu’il en est. Puis, vous avez tout ce qui est gamme du dessous avec les studios, le stationnement, etc. Je ne parle pas dans ce cas-ci bien évidemment de tout ce qui est locaux commerciaux puisque c’est encore quelque chose qui est totalement différent.

Vous allez voir aussi concrètement par rapport à votre marché que vous avez sélectionné en matière de prix : qu’est-ce que vous pouvez trouver sur ce marché-là en termes de typologie de bien. Si cela vous correspond, tant mieux que cela convient et que cela permet d’atteindre vos objectifs immobiliers. C’est super, vous êtes sur la bonne voie.

Si par contre, vous voyez que oui, là à tel marché, c’est plus intéressant pour vous, mais qu’au niveau du type de bien ou de type de modes d’exploitation que vous voulez faire, cela ne fonctionne pas, il va falloir peut-être changer de zone ou changer de projet. N’oubliez pas, comme j’aime souvent le répéter, que l’immobilier, le cashflow c’est génial, c’est le dessus de l’iceberg, mais en dessous il y a aussi la valeur que prend votre bien, l’amortissement du capital, l’effet de levier bancaire. C’est tout ce mélange-là qui fait que vous vous enrichissez massivement chaque mois.

Si pour votre premier investissement locatif, vous avez une faible capacité d’emprunt, que vous souhaitiez à la base faire directement un immeuble de rapport, mais que ce n’est pas possible, commencez d’abord petit puis vous allez, grâce à cette opération qui sera en cashflow positif, avoir une capacité d’emprunt qui est plus élevée et cela va devenir un cercle vertueux.

Parfois, on peut être freiné parce qu’on se dit : "ah oui, je sais qu’à tel marché, je peux avoir ceci ou cela" et qu'en fait la réalité nous montre que malheureusement, ce n’est pas possible. Ne vous découragez pas, commencez par ce que vous pouvez faire en premier puis montez crescendo.

Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses et il n’y a pas de typologie de bien "type" que je peux vous renseigner directement comme cela, tout simplement parce que cela va fortement dépendre de votre situation, de ce que vous souhaitez faire, de vos objectifs, donc bien évidemment du marché aussi dans lequel vous allez investir.

 


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