Etudes de cas : Investir dans l'immobilier à Mons

Faut-il investir dans du locatif à Mons ? Quells sont les attraits de la ville de Mons ? Mons est-il une ville où on peut faire de la colocation facilement ? Y-a-t-il beaucoup d'étudiants ? Quel est le prix moyen d'une maison ou d'un appartement à Mons ? Quelle rentabilité peut-on attendre ?

Quelles sont les erreurs à éviter dans l'investissement locatif ? Comment réussir à enchainer les investissements locatifs ? Qu'est ce qu'une reprise d'encours ? Réponse dans l'interview de Louise M., jeune maman trentenaire, oeuvrant dans le secteur de la communication, et passionnée par l'immobilier qui a déjà réalisé plusieurs investissements locatifs dans le Hainaut, depuis 2014.

Elle possède actuellement une maison et 2 immeubles de rapport en location classique pour un total de 8 entités dans la région de Mons, qui lui permettent d'acquérir chaque jour un peu plus d'expérience à vous partager.

Elle a décidé de rejoindre Elodie dans son aventure "Real Estate in Belgium" pour vous aider à réussir votre prochain investissement locatif en toute quiétude. Elle est convaincue qu'avec des conseils judicieux, une méthode et en bénéficiant de l'énergie positive d'une communauté, on peut faire de grandes choses !

Investir dans le locatif à Mons ?

Elodie : Louise, c'est à toi. Est-ce que tu peux nous parler un petit peu de toi et surtout, nous dire qu'est-ce qui t'a amené à te tourner vers l'immobilier.

Louise : Bonjour ! Je m'appelle Louise, j'ai 34 ans, je suis jeune maman depuis l'année dernière, je suis originaire de Mons, je suis une grande amoureuse des voyages sac à dos autour du monde. D'un point de vue professionnel, j'ai une double casquette. Je suis chargé de communication web à Charleroi et à côté de cela, j'ai une activité complémentaire où j'ai développé une activité e-commerce autour des stickers décoratifs qui s'appelle Irresistick que je gère depuis maintenant 10 ans.

Elodie : Qu'est-ce qui t'a amenée à l'immobilier concrètement ?

Louise : Alors, j'ai la chance de pouvoir évoluer dans un contexte familial où on a déjà habitué à l'immobilier. On en parle relativement souvent. Après, on fait les choses peut-être un petit peu différemment. Mais, j'ai un très bon exemple, qui était mon grand-père. Il disait toujours que "pour s'enrichir, il faut avoir le courage de s’endetter", cela lui a plutôt bien réussi. J'espère faire aussi bien, voire mieux que lui.

Elodie : C'est une maxime qui est intéressante cela. Effectivement, c'est déjà positif puisque pas beaucoup de personnes, on se rend compte ont un entourage favorable et auraient aimé avoir un grand-père pareil pour justement donner un petit peu le coup de pouce. Ici, cela fait combien de temps que tu investis ?

Louise : Alors, j'ai commencé à investir, il y a cinq ans. J'ai d'abord commencé par une maison unifamiliale, juste à la sortie du centre-ville de Mons, près des Grands-Prés. C'est une zone qui s'est développée sur les dernières années. J'ai eu un coup de chance parce que lors de mon premier investissement finalement, à l'époque il n’y avait pas les articles de blog et tout cela, je l’ai fait comme cela un petit peu, je veux dire, à l'odorat. C'était une maison qui n’était pas très chère, avec trois chambres, pas trop travaux et sans jardin.

J'ai juste refait un petit peu d'électricité, une petite salle de bains, un petit coup de peinture. Puis, c'était parti. Ensuite, j'ai commencé à investir en couple, il y a à peu près deux ou trois ans. On a investi dans un immeuble de rapport, de trois appartements, enfin deux appartements + un studio. Puis ici récemment, on a investi dans un immeuble de rapport avec des studios avec permis locatif sur le bord de Mons.

Elodie : Est-ce que tu peux nous expliquer un petit peu ces opérations ? Comment est-ce que tu les as trouvées ? Tu as eu des challenges aussi que tu as peut-être vécus pendant cesinvestissement locatifs, est-ce que tu peux un petit peu nous expliquer. Et surtout selon toi quelle est la rentabilité qu'on peut attendre quand on investit à Mons avec ce type de bien ? Puisque ce sont des questions qu'on peut également se poser ?

Louise : Mes biens, je les ai trouvé de manière tout à fait classique, en tout cas pour le premier c’était Immoweb, je ne suis pas sûre qu'il y avait autre chose à l'époque. En tout cas qu’Immoweb. Cela a été vite. Je crois que j'ai visité deux biens. Puis celui-là, je l'ai trouvé vraiment sympa et j'ai fait une offre au prix tout de suite qui a été acceptée. Je n'ai même pas négocié à l'époque. Je ne connaissais pas la notion de négociation. Ensuite le deuxième, pareil, de nouveau sur Immoweb, là c'est plutôt à la campagne, un petit peu après Jurbise. On a fait une reprise d'encours sur le premier investssement en commun pour pouvoir investir dans celui-là.

Qu'est-ce que la reprise d'encours ?

Elodie : Une reprise d'encours, concrètement, qu'est-ce que c'est ? Quand vous êtes déjà propriétaire de votre bâtiment depuis plusieurs années, vous le savez ou peut-être pas, mais quand vous ouvrez un crédit, la banque vous ouvre ce qu'on appelle une ligne de crédit. Cela veut dire que s'il y a quelques années, on vous a prêté par exemple 100.000 euros, que vous avez déjà remboursé en capital 9.000 euros, il y a un disponible dans cette ligne de crédit qui peut être repris. C’est ce qu'on appelle la reprise d'encours pour faire des travaux dans votre bien immobilier ou diminuer la quotié d'un prochain bien.

D’où ce qui est intéressant ici c'est que Louise nous a partagé une belle astuce. Merci beaucoup puisqu’on oublie souvent que quand on a déjà remboursé un certain montant de votre crédit, en plus d'un disponible que vous pouvez mettre si possible dans certains cas en garantie pour faire un crédit à 125%, vous avez la possibilité également de faire cette reprise d'encours qui vous permet de faire des travaux de rénovation dans votre bien.

C'est utile parce que vous le savez après quelques années, il y a une vétusté, vous n'avez pas besoin de sortir d'argent de votre poche, vous pouvez la reprendre dans la poche de votre crédit. Mais déjà merci pour toutes ces bonnes informations.

Quelles erreurs en immobilier as-tu faites et que tu as envie de nous partager ?

Louise : Alors, il y a une première erreur qui est celle d'avoir sous-estimé une servitude. L'agent immobilier, m’a indiqué qu’il y avait une servitude de passage à côté de l'immeuble, mais que tout le monde peut l'utiliser et qu’il n’y avait pas de problème rapport à cela. Entre temps, j'ai été discuté avec la voisine, on a été chez le juge de paix pour essayer d'éclaircir la situation.

On s'est rendu compte que cela va être une procédure longue et coûteuse pour pouvoir régler définitivement le problème et avec le passage obligé d'un géomètre, il va falloir contacter aussi l'urbanisme, il va falloir faire une procédure aussi en justice pour que ce soit résolu. C'est clair que cela va entraîner des frais, cela non plus ce n'était pas prévu au programme.

La 2ème erreur que j'ai faite, c'est qu’on avait fait une offre sur un premier bâtiment à Mons, on était super emballé. Le propriétaire était super sympa. On s'est laissé un petit peu prendre dans le jeu. Il nous a dit : non, ne vous inquiétez pas, tout est en ordre au niveau des permis locatifs et tout cela, tout va bien.

Mais, je vais quand même aller voir à l'urbanisme. Je me rends à l'urbanisme, je discute un petit peu avec les gens l'urbanisme qui me disent : non, cet immeuble, il est tout à fait en ordre.

Tout content, j’ai dit OK, je fais mon offre. Puis quelques semaines après, on signe un compromis. Toute contente de nouveau. Il s'est avéré que quelques jours plus tard, je me suis rendu compte que le service urbanisme est complètement dissocié du service de permis locatifs, le service logement !

Là, j'ai eu un petit peu chaud, c'est-à-dire que j'ai été au service de permis locatif. Là, ils m'ont appris que l'immeuble était à deux doigts d'être classé en insalubre, qu'ils n’étaient pas du tout au courant que l'immeuble était en vente et qu’il était hors de question qu'ils vendent l'immeuble en tant qu’immeubles de rapport, mais plutôt en tant que maison unifamiliale.

On a vraiment pris peur parce qu'on avait signé le compromis, on avait mis de l'argent chez le notaire, on s'est dit OK. Mais, alors qu'est-ce fait dans ces cas-là ? Là, la clause par rapport à l'urbanisme a plutôt son sens parce qu'on a pu casser le compromis et sortir de la vente sans frais. Cela, c'était un gros coup de stress, mais on s’en est quand même sorti et on a grandi. On a bien pris peur. On a arrêté de regarder l'immobilier pendant au moins six mois. Puis après, on s'est remis en scène, puis on a trouvé un autre immeuble.

Elodie : C’est le principal parce qu’il y a deux choses qui sont intéressantes dans ce que tu partages : faire une offre qui est vraiment adaptée et bétonnée et mettre des clauses aussi quand on a un doute pour l'urbanisme, bien appeler différents services. Il vaut mieux aussi parfois appeler plusieurs personnes, quitte à paraître un peu embêtant, mais au moins être sûr d'avoir les bonnes informations, surtout continué sans remettre en scène quand on a des challenges.

L'immobilier, c'est magnifique, il y a plein d’avantages, mais aussi des inconvénients, des challenges. Cela fait des belles histoires à raconter comme maintenant. Mais c'est important d'en tirer des leçons justement de rebondir dans la pièce. Merci beaucoup, Louise, de nous avoir partagé ces erreurs.

Mons, ville intéressante du hainaut pour louer aux étudiants !

Louise : Les spécificités du marché montois, la ville de Mons, elle est toute petite, mais il y a beaucoup d'universités. On compte à peu près une dizaine d'écoles.. C'est un marché avec beaucoup d'étudiants, il suffit de se promener dans les rues de Mons en juillet, août pour se rendre compte que la ville est complètement déserte. Cela crée une belle opportunité pour les colocations.

Il faut savoir qu’en termes de kot par exemple, la ville de Mons a complètement proscrit la création de nouveaux kots. La seule possibilité au final, c'est de faire des colocations.

L'offre de colocation est quand même assez vieillissante, du moins c'est ce que j'ai pu remarquer. Les colocations haut de gamme commencent tout doucement à arriver, mais il y a tellement de demandes qu'a priori, il devrait encore y avoir de la place pour tout le monde.

La ville de Mons, c'est aussi une ville qui à un moment donné où il y a eu beaucoup de commerces. Mais malheureusement, ces 15 dernières années, les commerces ont tous fermés les uns après les autres, il y a beaucoup de bâtiments avec des logements aux étages avec un commerce en bas qui sont à vendre.

Malheureusement, la politique de la ville, c'est de garder les commerces en bas. On peut difficilement transformer les commerces en habitation. Il faut savoir que certaines rues sont complètement proscrites par rapport aux transformations et quand on peut transformer certains commerces, il faut à tout prix mettre un local vélo, une locale poubelle au rez-de-chaussée. Ce qui dans des surfaces relativement petites était impossible.

Le Primark va bientôt arriver ici à Mons, il est sur le point d'ouvrir, la ville de Mons compte beaucoup sur ce magasin pour faire revivre le piétonnier et pour lancer toute série de boutiques. Ici depuis quelques années, ils ont lancé le concept de pop-up store pour faire revenir des petits commerçants qui ont un petit loyer qui permettent de redynamiser la ville un petit peu.

On a aussi une gare qui est en construction, elle devait être terminée en 2015 et en 2020. On a bon espoir qu'elle se termine quand même un jour. Ce qui pourrait amener un arrêt TGV et potentiellement des nouveaux touristes pour visiter la ville.

Il y a quelque chose qui est assez ennuyant dans le centre-ville de Mons c’est que c’est une ville avec beaucoup de façades classées. Pour les rénovations, les gens ne peuvent pas faire n'importe quoi et en plus cela peut vite coûter cher. Même s’il y a des aides, ce n'est pas l'idéal surtout quand on est dans les rues principales de la ville.

Elodie : En termes de prix, par exemple, on peut trouver une maison, un immeuble de rapport, etc. À partir de quel prix pour voir où on situe ?

Louise : En termes de prix, si on cherche une maison à rénover entre trois et quatre chambres, il faut compter entre 120.000 et 130.000 euros. Au niveau des appartements, c'est relativement cher, on tourne pour un appartement deux chambres, un minimum entre 150.000 et 180.000 selon le niveau de rénovation. Après, il y a tout ce qui est grosse maison de maître qui ne sont pas du tout rentable pour nous investisseurs malins.

Elodie : Toi du coup, tu n’es pas restée vraiment dans le marché montois intra-muros, mais tu investis extra-muros. Pourquoi est-ce que tu as décidé de faire ces choix-là ?

Louise : Alors, c'est juste une question de rentabilité, j'aimerais beaucoup investir dans le centre-ville de Mons intra-muros. Mais, il faut savoir qu’on n’a pas mal d'investisseurs sur le coup, les prix montent vite et comme les maisons sont relativement petites, ce n'est plus très rentable pour celui qui cherche du cashflow. On peut faire facilement trois chambres, mais pas quatre et comme je cherche une rentabilité qui est relativement haute, cela ne rentre pas dans mes calculs. À côté de cela, il y a beaucoup d'immeubles de rapport avec des commerces au rez-de-chaussée et ce n'est vraiment pas quelque chose que je recherche.

Elodie : Justement par la taxation qui est beaucoup plus élevée aussi.

Louise : Oui, voilà exactement. Puis, comme il y a beaucoup de commerces qui sont vides.. Ce n'est pas l'idéal en tout cas d'investir dans ce type de locaux actuellement.

Elodie : OK. Super. Merci beaucoup Louise pour tout ce que tu nous as apporté comme information aujourd'hui et si on fait cette interview, ce n’est pas seulement pour vous apporter de la valeur sur la ville de Mons, mais également pour vous annoncer une grande nouvelle puisque Louise a décidé de rejoindre Real Estate in Belgium, c’est avec un grand plaisir que j'aimerais officiellement vous présenter Louise.

Louise M. rejoint l'équipe de coach immobilier de Real Estate in Belgium

Certains la connaissent déjà. Si vous, c’est la première fois, si vous avez des questions surtout sur le marché montois également par rapport à tout ce qui est immeubles de rapport, vous pouvez vraiment prendre contact avec Louise, elle peut vous aider. Louise maintenant dans la structure, va venir avec moi faire du coaching immobilier pour toujours vous apporter plus de valeur à aller plus loin. Elle prend également soin des personnes qui sont déjà dans la communauté en leur apportant beaucoup de valeur.

Cette interview, elle était aussi pour nous l'occasion, comme je le disais, de vous présenter officiellement Louise et surtout que vous pouvez savoir que maintenant nous serons deux pour vous apporter deux fois plus de valeur pour aller toujours plus loin dans vos projets immobiliers. Mais avant de vous quitter, j'aimerais demander à Louise aussi qu'elle vous partage pourquoi elle a décidé de rejoindre le projet ? Qu'est-ce qui l'a drivé à vouloir à son tour vous aider ?

Louise : Mais, c'est tout simple, la première chose c'est que l'immobilier, plus on en parle et plus cela me passionne. J'ai vraiment envie de partager parce que j’essaie d'aider les autres. Il y a vraiment quelque chose qui m'anime, c'est de voir les autres qui réussissent. Avec l'immobilier, on peut se faire un cashflow confortable et avoir des fins de mois faciles.

Finalement, c'est tout ce qu'on souhaite à tout le monde, et si je peux vraiment mettre ma pierre à l'édifice par rapport à cela, j'aurais tout gagné. C'était pour montrer aussi que finalement l'immobilier, c'est un monde fort masculin et que les femmes peuvent tout aussi bien y aller et que c’est fait pour tout le monde, il n’y a pas de limites.

Elodie : Merci Louise ! En tout cas, moi j'en suis vraiment convaincue, je sais que Louise va faire de l'excellent travail avec vous. Surtout, n'hésitez pas à la solliciter, elle est au top du top. Louise avant qu'on se quitte. Est-ce que tu as un mot de la fin que tu pourrais adresser aux personnes qui nous regardent ?

Louise : Il faut vraiment arrêter de se trouver des excuses, il y a une belle communauté autour de l'immobilier locatif en Belgique qui se forme ici avec Elodie, il y a une belle énergie. On a vraiment l'occasion de rencontrer beaucoup de gens dans les conférences, il y a des belles histoires, il y a des gens qui sont vraiment inspirants. Alors, lâchez vos téléphones, venez nous voir dans les conférences immobilières et surtout passez à l'action, parce que si vous ne passez pas à l'action, on ne pourra malheureusement pas vous aider plus.

Elodie : Merci, Louise, en tout cas pour ce mot de la fin. Effectivement, c'est clair. Franchement, passez à l'action, avancez vers vos rêves. C'est possible pour Louise, c’est possible pour moi, c'est possible pour plein de personnes de la communauté Real Estate in Belgium et nous de notre côté, on attend que votre feedback, que votre tour pour pouvoir vous aider à atteindre à votre tour vos objectifs. Mais surtout, ne lâchez rien. De notre côté, on se retrouvera très vite pour de nouvelles aventures.

Vous désirez réussir votre investissement locatif en Belgique ? Si vous aussi vous souhaitez vivre une vie avec plus de temps, d'argent et de liberté, je vous invite à discuter de votre projet immobilier ensemble