Acheter sa résidence principale ou investir ? Les DEUX !

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Stratégie d'investissement locatif
04 Mars 2020

C’est une question qui divise que nous allons aborder aujourd’hui. Certaines personnes sont totalement contre le principe d’acheter sa résidence principale avant d’investir, et d’autres sont totalement pour.

Vous êtes peut-être au début de votre aventure immobilière, et ne savez pas qui écouter, ni quelle décision adopter. J’aimerais tout d’abord vous dire que personne mieux que vous ne sait répondre à cette question, car cela va dépendre essentiellement de vos objectifs.

Que souhaitez-vous réellement au fond de vous ?

Acquérir votre résidence principale pour vous sécuriser vous et votre famille ?
Quitter votre job et atteindre la liberté financière grâce à l’immobilier ?
Ou encore, souhaitez-vous un peu des deux ?

Il est fondamental d'avoir répondu à ces questions avant de vous lancer dans l'acquisition d'un bien immobilier. Car, au fond, l’immobilier n'est qu’un vecteur pour atteindre des objectifs, ainsi que des valeurs qui vous sont chères.

Ainsi, si votre unique but est d’acheter votre résidence principale, et que vous ne souhaitez pas investir -> FONCER ! Là, ça ne fait aucun doute que votre résidence principale doit être le 1er achat que vous allez effectuer. Mais je vous rassure, si après vous souhaitez réaliser un ou deux investissements patrimoniaux, ce n’est pas pour autant que cela ne sera pas possible, qu’on se le dise !

Si votre ultime but est de quitter votre job, de générer des revenus passifs, et d’être rentier, alors, il serait effectivement préférable de d’abord acheter des investissements locatifs rentables, et puis après, si vous le souhaitez, votre résidence principale.

Maintenant, si votre stratégie est double, et que vous souhaitez être propriétaire de votre chez vous, ainsi que d’avoir des investissements locatifs, c’est également possible. Et, j’en suis la preuve, puisque c’est exactement la situation dans laquelle je suis. Mais cela, je vous expliquerais en détail à la fin de cet article comment j’ai fait pour être propriétaire de ma résidence principale, tout en pouvant continuer à investir.

Ce que je vous propose de voir maintenant, ce sont les différents avantages et inconvénients de chaque situation, pour que vous puissiez avoir véritablement une vue d’ensemble sur la question.

7 avantages d'acquérir d'abord sa résidence principale

Vous allez vous construire un patrimoine, puisque c’est de l’immobilier patrimonial que vous allez acquérir et que, et vous allez pouvoir léguer à vos (futurs) enfants ou à votre famille.
C’est un immobilier sécuritaire, car vous serez nombreux à vous dire qu’en achetant sa résidence principale, au bout de 15,20 ou 25 ans, vous n’aurez aucun problème à vous loger, ni plus rien à payer, car vous aurez fini de rembourser votre crédit.
Vous n’allez plus jeter un loyer à fond perdu et enrichir quelqu’un d’autre, car chaque mois vous remboursez le capital de votre propre bien.
ll sera plus facile de vous faire financer les frais d’enregistrement avec un prêt à 125% pour votre résidence principale que pour un investissement locatif. Qu’on s’entende, en Belgique, ce n’est pas monnaie courante. Toutefois, il existe des techniques spéciales afin de vous faire financer la totalité de votre achat. Nous en reparlerons dans un autre article.
Cela peut rassurer la banque que vous soyez déjà propriétaire, car ce sera un gage de fiabilité. Le banquier comprendra mieux votre souhait d’investir pour vous constituer un revenu complémentaire si tel est votre souhait, car vous aurez suivi selon lui “l’ordre logique des choses”.
Si vous avez une petite mensualité de remboursement de crédit pour votre résidence principale, cela ne va pas vous bloquer si vous souhaitez vous lancer dans du locatif.
Et finalement, évidemment, vous êtes chez vous. Donc vous faites ce que vous voulez. Personne ne peut vous demander de partir, vous aménagez et décorez comme vous le souhaitez, etc.

Les inconvénients d’acheter en premier sa résidence principale

Le coût d’une résidence principale est un coût assez important, car c’est souvent un achat coup de cœur qui nécessite beaucoup de frais et beaucoup de charges : crédit immobilier, charges de copropriété (si c'est un appartement), taxe communale, précompte immobilier, sans compter les travaux d’aménagement et/ou de rénovation.

Comme c’est un achat coup de cœur, vous allez mettre un budget conséquent, et c’est parfois même l’achat d’une vie. Conséquence = pour pouvoir s’offrir ce logement, vous êtes prêt à vous endetter au maximum, et cela va laisser peu d’espace pour acheter de l’immobilier locatif par après.

A l’inverse si vous louez, à la place d’acheter d’abord votre résidence principale, les charges que vous allez supporter sont moins conséquentes. Vous allez payer un loyer, mais il y aura toute une série de frais qui ne seront pas à votre charge, comme le précompte professionnel, le fond de réserve, les charges propriétaires, etc. Cela vous reviendrait donc moins cher au final, et vous aurez une plus grande capacité d’emprunt.

Ensuite, dans la même idée, le ticket d’entrée pour accéder à votre logement, est bien plus important que celui pour être locataire d’un bien. Lors de votre achat, vous allez devoir payer les frais d’enregistrement, les frais d’acte de crédit, des éventuels travaux, les garanties bancaires et vos frais de dossier. A l’inverse, lorsque l’on est locataire, vous allez devoir avancer les 2 mois de cautions, et c’est tout.
Nous l’avons vu, cette acquisition risque d’immobiliser une partie de votre capacité d’emprunt. Donc ça pourrait vous bloquer dans de futurs achats immobiliers. Si vous avez un capital de départ, en restant locataire, au lieu de tout injecter dans votre résidence principale, vous pourrez acheter plusieurs investissements locatifs, puisque vous pourrez ramener du cash pour les frais d’enregistrement, ou pour mettre un apport et donc être rapidement multi-propriétaire.

Il y a également des moments plus stratégiques pour acheter sa résidence principale, comme par exemple après avoir réalisé plusieurs investissements locatifs rentables.

L’acquisition d’une résidence principale est un achat qui correspond à un instant T de sa situation. Logique, vous allez me dire. Maintenant, dans une vision à plus long terme, votre situation peut évoluer, tout comme vos envies.

Peut-être que donc dans 2,5 ou 10 ans, ce bien ne sera plus adapté et vous allez devoir le revendre ou le louer. Évidemment, si vous louer votre bien, vous pourrez arriver à effectuer une opération blanche ou même à gagner de l’argent dessus. Mais ce ne sera sans doute pas votre opération la plus rentable.

Enfin, posséder sa résidence principale, c’est une capitalisation différente. C’est un actif, mais c’est un actif improductif car il ne vous rapporte pas d’argent chaque mois.

Au contraire, c’est plutôt nous qui allons mettre de l’argent dedans. Dans cette optique, cet achat s’apparente donc plutôt à un passif, parce qu’il nous coûte de l’argent. Je préfère toutefois pour ma part restée plus nuancée en appelant cette acquisition un actif improductif, plutôt qu’un passif.

Combiner l'acquisition de sa résidence principale tout en réalisant des investissements locatifs

Si vous souhaitez acheter ET votre résidence principale ET des investissements locatifs rentables, vous pouvez toujours faire d’une pierre deux coups. Il est totalement possible d’acheter un bien immobilier qui devienne votre résidence principale, et de gagner de l’argent avec cette dernière.

Comment ? Tout simplement, en achetant un bien ou vous allez à la fois vivre et mettre un ou plusieurs locataires dedans.

- Si vous achetez un appartement, il est possible de louer une ou plusieurs chambres en colocation. Si vous achetez un immeuble, vous pouvez louer un ou plusieurs lots. Si vous achetez une maison, il est possible d’en faire une bi-familiale et de louer également une des entités. En fonction de votre achat, il est totalement faisable de faire de la location classique, meublée, colocation ou encore location courte durée.

Bien évidemment, cela suppose de ne pas être le seul habitant de votre bien. Mais cela peut vous aider à maintenir une bonne capacité d’emprunt pour vos futures acquisitions.

Si vous habitez dans une ville ou les prix de l’immobilier sont bons marchés, vous pouvez aussi acquérir votre résidence principale sans bloquer votre capacité d’emprunt.
Si vous gagnez bien votre vie, ou encore que vous augmentez vos revenus d’une quelconque manière, le problème de l’endettement peut être vite contourner dans votre situation également.
Sans compter que si vous possédez une somme de départ conséquente, vous pouvez toujours scinder cette dernière : injecter une partie dans votre résidence principale, pour avoir un faible taux d’endettement, et garder l’autre partie pour vous permettre d’accéder plus facilement à des financements pour vos futures opérations locatives.

Il existe TOUJOURS une solution, une astuce qui vous permet d’atteindre vos objectifs Gardez toujours ça en tête.

D’ailleurs, dans mon cas, c’est exactement cette stratégie double que j’ai choisie. Je terminerais avec ça, mais j’aimerais vous montrer avec un exemple concret que c’est possible et que vous aussi vous pouvez y arriver.

J’ai pour ma part acheté ma résidence principale, selon les principes de l’investissement locatif intelligent : j'ai trouvé un bien décoté, dans son jus avec tout à refaire, une vente dans le cadre d’une succession, ce qui m’a permis de pouvoir en obtenir un bon prix. A ça, j’ai injecté une partie de mes fonds pour avoir une faible mensualité, et j’en ai gardé une autre pour investir.

En conclusion

Il n’y a pas de bon ou de mauvais choix en la matière. Tout cela dépend de votre situation, de votre projet et de vos objectifs de vie. Mais sachez qu’il existe toujours une solution pour atteindre ce que vous désirez réellement.