6 prérequis INDISPENSABLES avant d’acheter de l’immobilier

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
04 Mars 2020

N°1 : travailler son mindset pour invesitr dans l'immoblier

Tout est possible, il faut juste se donner les moyens de réussir. Croyez en vous, en votre projet et ne laissez personne vous décourager ou vous détourner de votre objectif.

Vous allez vite le constater, la plupart du temps quand vous allez commencer à entreprendre vos démarches immobilières, vous allez avoir 9 personnes sur 10 qui vont aller contre vous et qui ne vont pas comprendre ce que vous faites. Et c’est normal, car vous allez entreprendre quelque chose qui sort de la norme, quelque chose de différent.

Vous allez typiquement entendre des phrases du style “ Pourquoi tu fais ça ?” “Tu vas avoir des problèmes”, “C’est dangereux”, “c’est compliqué”, “les locataires ne vont pas te payer”, “ils vont tout saccager”, non vraiment, n’y va pas... Préparez-vous, car vous allez en entendre quelques-unes !

Mais sincèrement, ne vous arrêtez pas à ça. Suivez votre propre chemin, et ne perdez surtout pas votre temps à discuter avec ces personnes-là. Vous devez directement apprendre à vous détacher de tout ça, car il y aura toujours des personnes qui seront pour, et d’autres qui seront contre.

Si au début j’avais écouté toutes les personnes qui ne comprenaient pas ce que je voulais entreprendre, je ne serais pas là où j’en suis actuellement, et certainement pas là devant vous.

Ayez confiance que c’est possible pour vous aussi et que ce n’est pas réservé aux autres. Si ils ont pu le faire, vous le pouvez aussi.

Ne vous limitez pas également aux fausses croyances, telles que “Je suis trop jeune”, “Je suis trop vieux”, “Ce n’est pas pour moi”, “je ne m’y connais pas assez”, etc. Car tout s’apprend, et il existe aussi une solution pour chaque situation. Il faut juste prendre les choses en main ainsi que ses responsabilités. On ne va pas se mentir, il n’y a pas de résultats sans effort, sans travailler intelligemment et sans être focalisé sur votre objectif. Pensez et restez focus sur l’immobilier.

Cherchez quelqu’un pour vous accompagner et qui vous aidera à progresser comme un coach immobilier. Vous devez le vouloir au plus profond de vous. Vous devez être prêt à faire ce qu’il faut pour réussir, et surtout, il faudra passer à l’action et ne pas procrastiner.

A partir du moment où vous avez déjà cette mentalité, vous êtes déjà bien avancé dans votre processus immobilier. D'ailleurs, Goulwenn Tristan, un célèbre investisseur vous donne des conseils supplémentaires dans cet article.

N°2 : mettre en place une routine d’épargne mensuelle

L’épargne, c’est vraiment fondamental. C'est la priorité numéro 1 avant d'investir. Si vous voulez aller loin, enchaîner les investissements et que votre patrimoine immobilier augmente, vous devez avoir de l’épargne ainsi qu’une routine d’épargne mensuelle.

Car cela va conditionner la décision de la banque de vous prêter de l’argent, et surtout, sécuriser vos investissements car en cas de problème, vous pouvez l’utiliser et être tranquille. C’est un gage de sécurité pour vous, et cela plaira également à la banque car elle se sentira elle aussi en sécurité.

L’idéal est de mettre en place dès maintenant un virement automatique en début de mois qui comportera la mention “épargne” pour que cela saute aux yeux du banquier quand il regardera dans vos comptes.

Faites-le en début de mois, ainsi vous êtes tranquille directement et vous ne devez plus y penser. Car en fin de mois, ce sera toujours plus difficile et vous risquez de ne pas toujours le faire.

Et au final ce qui compte, ce n’est pas tant le montant (même si, au plus, au mieux, évidemment), mais surtout votre régularité et votre récurrence.

N°3 : améliorer la gestion de ses finances

Si vous souhaitez acquérir de l’immobilier, il est indispensable de d'apprendre à gérer vos finances et remettre de l’ordre dans vos comptes. Tout d’abord, parce qu’il est important de rendre ses comptes magnifiques pour le banquier, mais également pour que vous puissiez vous-même avoir une clarté au niveau de vos finances.

Mais, vous vous demandez peut-être comment faire un état des lieux financier ? Et bien vous allez le voir, c’est assez simple. Commencer par regrouper toutes vos informations afin d’avoir une vue globale de votre situation. Prenez une feuille, et séparez-la en 4 catégories : revenus, patrimoine, dépenses courantes et crédits.

Dans la catégorie revenus, notez toutes vos sources de rentrée d’argent, comme le salaire, les dividendes, les loyers que vous percez déjà peut-être, une pension alimentaire, etc.

Dans votre patrimoine, si vous êtes déjà propriétaire, indiquez les biens que vous possédez, ainsi que leur localisation et leur valeur. Mais également si vous avez de l’épargne, une assurance-vie, et des autres actifs tels que de l’or, des objets de valeurs/de collection, etc.

Dans la catégorie dépenses courantes, notez toutes les dépenses récurrentes auxquelles vous faites face chaque mois : loyer et charges si vous êtes locataire, facture de télécoms, course du ménage, dépenses pour la voiture, etc. Soyez le plus détaillé possible pour avoir la vue la plus précise de ce que vous dépensez chaque mois de manière régulière.

C’est assez incroyable, mais le ¾ des gens ne savent pas ce qu’ils dépensent chaque mois et au final, ils ne savent pas du tout où part leur argent. Pourtant, c’est primordial si vous souhaitez acquérir de l’immobilier et avoir une meilleure gestion de vos finances. C’est quelque chose que je fais régulièrement, et cela me permet d’améliorer mes finances à chaque fois.

Et enfin, dans la catégorie crédits, notez tous vos crédits : hypothécaire, auto, à la consommation, à tempérament, etc. ainsi que la durée des crédits (avec la date de début et de fin) et le solde restant dû à l’instant T.

Après, une fois que cela est fait, je vous invite à analyser vos dépenses, pour voir si vous ne savez pas supprimer des dépenses superflues qui vont vous permettre de récupérer de l’argent et de l’injecter dans votre épargne ou dans votre projet immobilier.

N’avez-vous pas des vieux abonnements que vous payez chaque mois et que vous n’utilisez pas qui pourraient être supprimés ? Vous verrez que quand on cherche, on trouve beaucoup de choses qui ne sont pas essentielles et dont on pourrait facilement se passer.

Ensuite, si possible, et si vous en avez, essayer de solder au maximum vos mauvais crédits avant d’emprunter : c.-à-d. votre crédit auto, à tempérament, à la consommation, etc. car les banquiers n’aime pas cela et seront plus frileux à vous prêter de l’argent si vous en avez.

Évitez tant que possible les dépenses inconsidérées, les jeux d’argent et les découverts. Cela ne jouera pas en votre faveur lors de vos demandes de financement.

Ce simple exercice permet d’être mieux préparer pour votre acquisition immobilière et vous permettra d’aller plus loin, plus facilement.

Finalement, une fois que vous aurez une vue sur votre situation financière et que vous l’aurez optimisée, vous pourrez déterminer le montant que vous pourrez emprunter à la banque pour votre opération immobilière. Nous parlerons en détail dans un autre article.

N°4 : définir ses objectifs de vie

Le prérequis n°4 est un de mes préférés, puisque c’est de vos objectifs de vie que tout va partir. Trop de personnes veulent se lancer de l’achat de biens immobiliers sans avoir défini ce qu’il souhaite atteindre dans leur vie, et beaucoup se retrouvent bien embêtés par après.

Il est important de comprendre que l’immobilier est un outil, qui va vous permettre de faire ce que vous souhaitez. L’immobilier va travailler au service de vos objectifs de vie. Il doit être un outil à votre service, et pas l’inverse.

C’est vraiment important de faire sérieusement cet exercice, car quand vous allez vous lancer dans l’immobilier, vous allez aussi impliquer votre entourage, et cela aura des répercussions sur eux, qu’elles soient positives ou négatives.

Sans compter qu’en immobilier, les conséquences de vos actions sont durables et les résultats seront plus ou moins décalés dans le temps. Faire un mauvais choix aujourd’hui, entraîne des conséquences demain et dans le futur.

Bien entendu, il est toujours possible de se sortir d’une mauvaise situation et de réparer ses erreurs. Vous pourrez revendre votre bien et remonter la pente. Mais défaire ce qui a été fait est long et demande beaucoup de temps, d’argent et d’énergie. Et souvent bien plus que ce qu’on ne croit.

Evidemment, je ne dis pas cela pour vous faire peur ou pour vous dissuader, mais simplement pour vous responsabiliser et pour vous aider à faire les choses dans le bon ordre. Je vois trop de personnes qui se sont mises dans de mauvaises situations et je ne veux absolument pas que ça vous arrive.

Prenez quelques instants le temps de réfléchir à ce que vous souhaitez atteindre dans votre vie. Où est-ce que vous vous voyez dans 1, 3, 5 et 10 ans ? Quelle est le type de vie que vous souhaitez mener ? Pourquoi est-ce important pour vous d’y arriver ?

Que ressentirez-vous si vous n'agissez pas et que vous n'atteignez pas vos objectifs ? Avez-vous vraiment envie de passer à côté de ce qui compte pour vous ? Franchement, vous méritez de vivre la vie qui vous correspond vraiment.

Maintenant que vous avez défini ce que vous souhaitiez atteindre, je vous invite à vous consacrer à un objectif à la fois. Commencez par matérialiser l’objectif que vous vous êtes fixé à un an, et une fois que celui-ci sera accompli, enchaînez sur le suivant et ainsi de suite.

Pourquoi ? Eh bien tout simplement car il ne sert à rien de courir plusieurs lièvres à la fois, comme dit l’adage, car vous devez être concentré et éviter d’avoir des interférences qui se mettent sur votre route. Votre objectif doit également être assez fort, et votre pourquoi doit résonner avec puissance en vous, pour que vous puissiez accepter de faire tout le nécessaire pour l’atteindre.

Aussi, ne vous référez pas aux objectifs de vie d’autres personnes. On voit tellement de choses sur Youtube, Facebook etc. que parfois on peut se méprendre à poursuivre les objectifs de quelqu’un d’autre. Mais sincèrement, cela ne vous rendra pas heureux. Référez-vous à vos propres objectifs et restez focus.

Si votre but est de quitter votre job et de vivre de vos rentes immobilières, foncez ! Si vous souhaitez sécuriser votre retraite, foncez ! Si vous souhaitez générer des revenus complémentaires, foncez ! Ne laissez personne vous arrêter et ne perdez pas votre finalité de vue.

Maintenant, afin d’atteindre l’objectif que vous vous êtes fixé dans un, je vous propose de prendre un engagement avec vous-même et de définir directement :

Ce que vous allez faire dans le mois qui vient ;
Ce que vous devez avoir accompli dans 3, 6 et 12 mois.

Planifier par mois et par semaine si cela est plus facile pour vous, mais prenez le temps de mettre en place un plan d’action pour y arriver. Vous vous remercierez plus tard.

N°5 : définir ses objectifs immobiliers

Ce n’est pas tout d’avoir défini ses objectifs de vie, il faut maintenant se pencher sur ces objectifs immobiliers.

Voyons quelques questions qui pourront vous aider :

Voulez-vous investir ou acquérir votre résidence principale ?
Souhaitez-vous être impliqué dans vos investissements où tout déléguer ?
Voulez-vous investir proche de chez vous ou cela vous est égal ?
Cherchez-vous de la tranquillité ou de la rentabilité ?
Combien de cash-flow souhaitez-vous obtenir ?
Voulez-vous investir en copropriété ou en solo ?
Souhaitez-vous réaliser des travaux ou au contraire en avoir le moins possible ?

Toutes ces questions vont vous aider à définir le type de bien, la localisation et le mode d’exploitation qui vous conviendra le mieux.

Par exemple, si vous souhaitez gérer par vous-mêmes vos biens immobiliers (ce qui est possible jusqu’à une dizaine de bien) alors il sera préférable d’investir à proximité du lieu où vous résidez.

A l’inverse, si votre objectif est de générer beaucoup d’argent et que vous souhaitez tout déléguer, la colocation et la location courte durée seront des modes d’exploitations plus adaptés. Si par contre vous recherchez la tranquillité, favoriser la location classique.

Ou encore, si vous souhaitez être propriétaire de votre résidence principale et acquérir par après des investissements locatifs rentables, étudiez bien l’impact de votre investissement sur vos capacités d’achat futurs.

Nous aborderons dans un prochain article en détails les différents avantages et inconvénients de chaque mode d’exploitation.

Mais comme vous l’aurez compris, vos objectifs immobiliers dépendent directement de vos objectifs de vie.

N°6 : se former et se faire accompagner

Et enfin, dernier prérequis qui a également toute son importance… Formez-vous et faites-vous accompagner. L’immobilier peut être effrayant quand on commence, et on peut parfois se sentir seul. Lisez des livres, regarder des vidéos, parcourez des articles de blog pour en apprendre plus.

Si vous avez des craintes, des blocages que vous souhaitez dépasser, faites appel à un coach qui vous accompagnera à chaque étape de votre projet immobilier.

Beaucoup de gens ont tendance à croire que se former, et se faire accompagner par un coach est une dépense et que ça ne sert à rien. Pourtant, saviez-vous que toutes les plus grandes réussites, qu'elles soient immobilières ou non, se font accompagner par des coach ? C’est primordial, car ensemble on va plus loin.

Prenons l’exemple du sport. N’êtes-vous pas d’accord de dire que si on s'entraîne pendant un an avec un coach sportif, on n’aura plus de résultat ? Eh bien, c’est la même chose avec un coach immobilier. Vous devez être accompagné là ou vous en avez besoin, et là où c’est important. Il vous aidera à passer à l’étape supérieure.

Pour ma part vous le savez, je suis coach en immobilier et je vous propose de vous accompagner dans vos projets. Mais que cela soit moi ou quelqu’un d’autre, faites-vous accompagner, vous allez atteindre des résultats dont vous n’avez pas idée.