Que faire si mon locataire part avant la fin du bail ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Gestion locative
18 Avril 2020

Mon locataire veut mettre fin au bail avant le délai officiel, que faire ? Comment le préavis vous aide à éviter le vide locatif ?
Quelle procédure mettre en place pour éviter la vacance locative ? Quel type et durée de bail d’habitation avez-vous signé ? Pouvez-vous obtenir des indemnités de départ ?
La location nue dite classique a-t-elle moins de rotation de locataire ? Pourquoi y-a-t-il plus de turnover dans les colocations ?

Mon locataire veut partir avant la fin du bail, que faire ?

La première chose, c’est surtout de ne pas perdre de temps.

Normalement si vous avez fait un bail en bonne et due forme, votre locataire est soumis à ce qu’on appelle une période de préavis. Cette période de préavis va varier en fonction du type de bail au niveau de la durée, bien entendu.

Ce préavis va vous permettre, vous en tant que propriétaire, de pouvoir vous retourner et ce qui est intéressant c’est que dès que vous avez reçu le recommandé de votre locataire et que le premier jour du préavis commence à courir à la date indiquée dans ce dernier, vous devez commencer directement à refaire vos procédures de recherche de sorte que vous ne perdez pas de temps. Si imaginons on est sur un préavis d’un mois, vous avez un mois pour trouver un nouveau ou une nouvelle locataire afin de ne pas avoir de vacance locative.

Ai-je droit le de demander une indémnité à mon locataire s'il rompt le bail ?

Ensuite en fonction du type de bail et des clauses qui sont dedans, vous avez parfois des indemnités

que vous pouvez demander qui est équivaut entre 3, 2 et 1 mois de loyer en fonction de ce qui est écrit dans le bail. Là, vous pouvez vous dire : "il décide de partir, ce n’est pas grave, moi je peux retrouver quelqu’un d’autre. De toute façon, j’ai une indemnité qui doit m’être payée parce qu’il décide de rompre le bail avant le terme échu." À ce moment-là, vous gagnez quand même un petit peu d’argent.

Cette indemnité, vous êtes libre de l’appliquer ou pas. Personnellement quand j’arrive à trouver quelqu’un avant l’échéance du préavis, comme je considère qu’il n’y a pas de vacance locative et que tout se refait comme il faut, je n’applique pas l’indemnité. Par contre, je sais que certaines personnes le font. C’est vraiment propre à vous, mais vous savez que de toute façon, vous avez cette indemnité qui est équivaut au loyer. On ne parle pas de charge en ce cas-ci, mais vraiment juste 1 mois, 2 ou 3 mois en fonction de votre bail qui peut être appliqué, et vous sécuriser vous en tant que propriétaire bailleur également.

Quel est le mode de location qui est le plus tranquille à gérer ?

Ensuite, cela arrivera certainement plus rapidement dans certains modes d’exploitation que d’autres. C’est-à-dire que la location nue classique est connue pour être, peut-être pas un long fleuve tranquille en tant que tel, mais en tout cas pour être beaucoup plus stable par rapport à tout cela, puisque vous allez louer votre bien à une personne qui va rester, qui ne va pas trop vous ennuyer, et donc au final, avoir vraiment un facteur tranquillité qui est assez important.

Par contre, là où vous allez avoir beaucoup plus de rotations, mais quelque part c’est normal vu que vous allez gagner plus en terme de rentabilité que vous êtes de l’autre côté un versant un petit peu plus négatif, c’est dans tout ce qui est colocation. Les colocations ou les baux étudiants ou les jeunes actifs à qui vous louez, ce sont des personnes qui sont jeunes sauf si on est sur une colocation pour senior, mais ce n’est pas le débat dans cet article ici. Mais la personne concrètement, si c’est un jeune actif, elle va pouvoir avoir un moment une opportunité ailleurs, elle va pouvoir vouloir s’installer en couple.

Ce sont des personnes qui vont pouvoir de leur côté rompre le bail plus tôt que prévu, etc. Il faut en être conscient et se dire que cela arrivera plus dans ce mode d’exploitation-là, mais que c’est un petit peu « la rançon de la gloire » puisque vous gagnez plus d’un côté, mais de l’autre il y a plus de gestion administrative. Vous verrez que dans certains cas, les personnes resteront longtemps surtout si vous êtes avec des étudiants belges.

De manière générale avec les jeunes actifs, on remarque quand même qu’il y a une rotation, un turnover qui est quand même assez important. Soyez en conscient pour choisir votre projet et le mode d’exploitation que vous avez envie de faire. Après, si tout cela vous dérange et que vous n’avez vraiment pas envie de vous prendre la tête, il y a une solution bien simple et efficace où vous mettez votre bien en gestion et vous laissez le prestataire en question s’occuper de tout cela.

Alors oui, vous allez perdre un peu en rentabilité, mais vous allez gagner en sérénité, en tranquillité d’esprit. Veillez juste, attention, que si vous choisissez de déléguer cette partie-là, que le prestataire soit réellement efficace et que vous ne vous retrouvez pas avec quelqu’un qui se tourne un petit peu les pouces. Attention que votre bien immobilier ne reste pas vide non plus trop longtemps à cause du manque d’engouement et d’implication de la personne à qui vous déléguez.