Acheter un bien vide ou déjà loué ?

Faut-il acheter avec un locataire en place ou pas ? Quels sont les avantages et inconvénients d’investir dans une maison ou un appartement avec des locataires ? Quelle est votre stratégie d’investissement immobilier ?
Envisagez-vous de rénover complètement le bien ? Souhaitez-vous choisir vous-même vos locataires ? Êtes-vous prêt à gérer les conflits présents entre les locataires ou avec l’ancien propriétaire, s’il y en a ? Les locataires ont-ils payé leur loyer ? Y-a-t-il des garanties locatives ?
À quoi devez-vous faire attention si vous achetez un bien avec des locataires dedans ? Quelles sont vos possibilités de sortie ? Est-ce que le feeling passe avec les locataires ? On fait le point cet article...

Acheter pour louer avec un locataire déjà en place ?

Il faut comprendre que ce n’est ni bien ni mal d’investir dans des biens où il y a un locataire ou pas. Cela va dépendre vraiment de ce que vous souhaitez.

Si vous avez envie d’avoir un investissement qui est plutôt tranquille, dans lequel vous ne vous prenez pas trop la tête et que vous achetez, admettons un bien qui a été rénové ou limite un appartement neuf à louerre dans lequel il y a déjà un locataire, cela va être assez fluide puisque vous n’aurez déjà pas de rénovations à faire et vous allez reprendre en cours le bail qui a été signé avec l’ancien propriétaire. Vous allez commencer directement à percevoir vos loyers et cela va être quelque chose d’assez facile.

Par contre si vous avez envie a contrario de faire des travaux ou que de toute façon le bien nécessite clairement des rénovations, effectivement cela peut être plus intéressant de le faire quand vous l’avez à l’acte puisque vous pourrez directement disposer du bien, commencer à faire vos travaux, et louer à un autre public, louer plus cher et surtout sélectionner la personne avec qui vous allez conclure votre contrat de bail parce que forcément si vous prenez un bien qui est déjà loué, vous ne savez pas sur qui vous tombez.

Parfois, vous pouvez avoir de bonnes surprises, mais parfois vous allez peut-être avoir de mauvaises surprises parce que vous allez vous rendre compte que c’est un mauvais payeur, c’est quelqu’un qui dégrade l’appartement, c’est quelqu’un qui a conclu un bail qui ne respecte absolument pas ce qu'il y a dedans, ou encore que les accords qu’il y avait avec le précédent propriétaire n’étaient pas totalement clairs. Dans certains cas, cela peut être un cadeau empoisonné.

Si vous décidez tout de même d’acquérir un bien où il y a un locataire qui est déjà dedans et que cette personne ne vous plaît pas, vous pouvez toujours lui donner votre renom ou vous pouvez également lui faire resigner un bail avec de nouvelles clauses. Et là si la personne, elle est contente avec ce que vous lui proposez, elle reste, sinon elle part.

Après, on n’est pas toujours en contact avec des personnes qui sont conciliantes. Mais si vous êtes face à quelqu’un - en général cela se passe quand même relativement bien - qui est plutôt flexible et que vous arrivez à le faire partir, pour vous, ce n’est pas trop problématique non plus.

À quoi devez-vous faire attention si vous achetez un bien avec des locataires dedans ?

C’est juste que vous devez faire attention quand vous achetez qu’effectivement au niveau des baux c’est correct, que ce qu’elle paie pour vous c’est satisfaisant, qu’il y a des cautions, qu’elle paye en temps, en heure, qu’elle a envie de rester dans l’appartement ou dans la maison ou peu importe, vous devez vraiment prendre toutes vos précautions avant et bien vérifier. Idéalement déjà, rencontrer le locataire avant d’acheter pour être sûr que cela puisse passer et éviter les mauvaises surprises.

Après, on est en présence d’humain. Forcément, ce n’est pas parce que lors de la visite, cela s’est bien passé que d’office lorsque vous devenez propriétaire que cela va d’office se passer bien. Mais globalement, il faut rester positif, il faut se dire que quoi qu’il arrive de toute façon, cela va aller et cela se terminera toujours bien.

C’est un peu à double tranchant pour ce locataire-là. Vous pourrez également, comme je disais, avoir une belle surprise et vraiment être sur quelque chose de fluide, qui vous permet de vous concentrer ensuite sur l’acquisition d’un prochain investissement.

Par contre si vous souhaitez, comme je le disais, acheter un bien vide, même si vous n’avez pas de rénovation particulière à faire parce que vous avez envie de sélectionner vos locataires, vous avez envie qu’il signe avec vos clauses, que tout soit bien fait, parce que vous avez un processus de sélection stricte, comme j’ai déjà pu vous partager sur le blog, effectivement si vous avez un petit côté contrôlant, c’est peut-être mieux dans votre cas d’acheter un bien qui est vide, comme cela vous êtes sûr de pouvoir en faire ce que vous voulez.

Maintenant, encore une fois, tout n’est pas blanc ou noir, vous n’êtes pas simplement obligé de tout le temps acheter des biens vides ou tout le temps acheter des biens loués. Cela peut être du cas par cas. Cela peut dépendre du type de bien aussi. Personnellement lorsqu’il s’agit de bien d’habitation, je préfère que les biens soient vides pour pouvoir à la fois rénover pour augmenter la valeur du bien et la valeur locative, et ensuite sélectionner le locataire.

Par contre lorsqu’on est en présence, par exemple de parking ou autre, petits biens de ce type, là pour moi cela ne me pose aucun problème de récupérer des gens qui étaient déjà là avant puisqu’on n’est pas sur de gros montants d’investissement, on n’est pas sur de gros loyers et on est surtout sur des types de biens dans lequel il est très facile de faire partir les personnes.

Personnellement, j’aime bien fonctionner comme cela. Maintenant, ce n’est pas pour cela que dans le futur, si je ne trouve pas une super-opération, que tout m’a l’air d’être au vert avec les locataires qui sont déjà en place, que cela veut dire que je n’achèterai absolument pas à ce moment-là.

Encore une fois, tout va dépendre à quel moment vous le faites, où est-ce que vous en êtes dans votre parcours, est-ce que c’est votre premier bien, est-ce qu’au contraire vous en avez déjà plusieurs, est-ce que vous achetez un garage, est-ce que vous achetez un appartement, une maison, un immeuble ?

Tout cela est à relativiser, mais surtout ce qui est important c’est de vous écouter. Si vous souhaitez commencer par l’un ou l’autre, écoutez votre feeling, votre ressenti. Même si les autres vous disent de faire l’inverse, écoutez-vous. C’est important parce que vous le verrez en matière d’immobilier, écouter son intuition est vraiment très important.

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