Acheter avec des locataires en place ?

Débuter en immobilier
08 Août 2020

Investir dans l’immobilier locatif avec des locataires déjà en place ? Bonne ou mauvaise idée ? A quoi faire attention quand vous ne choisissez pas vos locataires ? Que pouvez-vous demander à l’agent immobilier ou au propriétaire pour vous assurer de la situation réelle avec les locataires avant d’acheter une maison ou un appartement pour le louer ?

Investir dans le locatif avec des locataires en place ?

J’ai acheté par 2x des immeubles de rapport avec des locataires en place. La 1ère fois, j’avais tout vérifié, tout était nickel et ça s’est super bien passé. La 2ème fois, malheureusement, je n’ai pas pu vérifier certaines infos parce que le locataire avait pour habitude de payer le propriétaire en main propre. Oui, ça existe encore... Du coup, j’ai dû faire une confiance aveugle au propriétaire qui avait déjà un certain âge et j’ai finalement rencontré quelques problèmes dont on m’a dissimulé l’existence avant la vente.

Conseils pour sécuriser votre achat immobilier avec des locataires

La 1ère chose que vous pouvez demander évidemment c’est de demander qu’on vous apporte la preuve des trois derniers mois de loyer qui ont été payés, par un extrait bancaire par exemple.

Si l’agence ou le propriétaire refuse de vous les donner, il y a évidemment anguille sous roche. Ensuite, demandez toujours à voir le bail du locataire. Déjà, ça vous donnera une indication, depuis combien de temps il est là, s’il y a des problèmes, quand est-ce que vous pourrez faire partir ce locataire.

Ensuite, n’oubliez pas de vous assurer que des cautions ont bien été constituées.

Et si ce n’est pas le cas, dès que vous récupérez les clés, il faut absolument constituer ces cautions. Quand vous rencontrez les locataires pour la première fois, n’hésitez pas à discuter avec eux pour voir un petit peu comment ça se passe actuellement. Et s’ils sont réticents à vous répondre devant le propriétaire ou devant l’agent immobilier, n’hésitez pas à revenir plus tard pour avoir beaucoup plus d’informations une fois que personne ne sera là. Les locataires en savent beaucoup sur l’immeuble, bien plus qu’on ne le pense.

Quand vous récupérez les clés de votre habitation en location, prenez rendez-vous avec tous les locataires.

Faites le point sur la situation du bâtiment : y a-t-il des choses qui ne vont pas dans l’immeuble et qu’il faudrait réparer ? Apprenez à les connaître. Discutez de vos attentes par rapport aux locataires. Expliquez un petit peu quel genre de propriétaires vous êtes et que s’ils ont eu des problèmes avec le propriétaire d’avant que ce ne sera pas le cas avec vous.

Établissez de nouvelles règles avec les locataires.

Il se peut que par le passé des locataires n’avaient jamais eu contact avec le propriétaire. Faites toujours un point sur les règles de la location. Parfois quand un immeuble a été vendu, l’ancien propriétaire a laissé aller les choses et il n’a pas donné de suite aux problèmes qu’ont pu rencontrer les locataires. Ça a parfois été tendu avec les locataires et c’est probablement la raison de la vente. Les locataires auront parfois besoin de se décharger des vieilles histoires pour repartir sur de bonnes bases. Soyez à l’écoute.

Une fois que vous aurez listé les petits problèmes qu’il peut y avoir dans votre immeuble, n’hésitez pas à faire les réparations rapidement, de montrer que vous êtes un propriétaire consciencieux afin de rétablir une bonne communication avec les locataires.

Cela ne pourrait être que bénéfique pour vous et le locataire aura confiance en vous. C’est important de partir sur une relation saine dès le début.

N’hésitez pas à leur fournir un document récapitulatif avec les numéros d’urgence, les procédures en cas de problème :

Quels sont les numéros utiles et aussi votre numéro de compte. Il est probable qu’ils aient mis un virement automatique en place depuis des années, ce serait dommage que le premier mois de loyer aille à l’ancien propriétaire et pas sur le vôtre.

Personnellement, je contacte un mois avant la signature définitive tous les locataires afin de leur remettre un document en main propre stipulant toutes les coordonnées dont ils vont avoir besoin.

Pour rappel, vous n’avez pas la possibilité de changer le bail en cours de route, vous devrez toujours faire avec le bail en place, même quand il y a un changement de propriétaire.

Attention aux transferts de caution locative

Lors du transfert des cautions de l’ancien propriétaire vers le nouveau, vous avez plusieurs possibilités,

soit la caution a été versée sur le compte des propriétaires.

Attention, ça, c’est quelque chose qui n’est pas légal. Elle sera alors décomptée lors du paiement final chez le notaire. D’ailleurs pour la petite anecdote, lors de mon dernier passage chez le notaire, le propriétaire avait oublié de signaler une caution, il a directement proposé de nous la payer en main propre et en liquide pendant la signature. Ça nous a bien fait rire, mais au moins le problème était réglé.

La deuxième possibilité c’est que la caution soit bloquée sur un compte à la banque.

Ça, c’est quelque chose que vous êtes censé faire. Dans ce cas-là, vous devez vous rendre à la banque pour faire le changement de nom avec l’ancien propriétaire. Si vous ne le faites pas, vous devrez attendre de recevoir l’acte authentique pour vous rendre à la banque et faire le changement en bonne et due forme.

Personnellement, je vous conseille de faire le changement directement avec le propriétaire auprès de la banque.

Pour la petite histoire, l’ancien propriétaire a rencontré des problèmes de paiement avec un locataire. Un mois après la signature de l’acte, il nous a contactés pour savoir si finalement il pouvait récupérer sa caution auprès de la banque. Évidemment, comme nous savions qu’il y avait un passif avec ce locataire, nous n’avons pas souhaité donner suite à cette demande. Ce n’est pas forcément quelque chose à laquelle, on pense, mais s’il avait voulu, l’ancien propriétaire aurait pu donner rendez-vous à mon locataire et récupérer la caution sans notre accord. Ce qui aurait été évidemment dommageable.