10 choses à savoir avant d'investir dans l'immobilier

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
31 Mars 2020

Pourquoi est-il important de se former en immobilier avant de commencer à investir ? Comment un coach Immobilier peut vous aider à décupler vos résultats ? Comment un coach peut vous aider à atteindre vos objectifs d’indépendance financière plus facilement ?
En quoi la persévérance et la résilience sont des atouts incontournables pour réussir dans l’immobilier locatif ?
Quel est le délai moyen du processus de formation pour investir dans l’immobilier locatif ? Quel est le délai d’achat ou vente d’une maison/appartement ? Quel est le délai entre l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte de vente finale ?
Entre le délai ou je commence à me former, à chercher un bien, à le négocier, à l’acheter, à faire les travaux puis à mettre les locataires dans combien de temps peut-il se dérouler ?
Investissement immobilier : en quoi est-il important de varier les types de crédit hypothécaire ? Comment le crédit immobilier peut-il être à l’effet de levier pour votre investissement immobilier ?

Quels sont les éléments essentiels à connaître avant d’investir dans l’immobilier locatif ?

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, il y a beaucoup de choses que l’on ne connaît pas encore lorsqu’on ne s’est pas encore véritablement formé. J’aimerais partager avec vous dix points qu’il est important de garder en tête pour faire en sorte que votre premier investissement se passe au mieux.

1) La première chose et c’est vraiment un classique, c’est de vous former dans l'immobilier.

Mais si vous êtes déjà ici, aujourd’hui avec moi, à me regarder, à m’écouter, c’est que vous avez quelque part compris à quel point la formation était importante pour vous permettre de cartonner en immobilier et d’éviter vraiment le maximum d’écueils quand on démarre.
Personnellement, la formation est une valeur très importante pour moi, je me forme tous les jours. Il n’y a pas une journée où je n’apprends pas une nouvelle chose et c’est aussi qui me permet d’aller relativement vite et d’avoir des résultats conséquents à la hauteur de mes objectifs.

Première chose à savoir, surtout formez-vous. Ce que vous allez mettre comme argent dans votre investissement en formation, c’est vraiment un investissement puisque si vous mettez par exemple 1 000 euros dans un produit de formation, mais qu’au final vous évitez des erreurs de plusieurs milliers d’euros, vous aurez du coup rentabilisé fois dix, fois vingt, fois cent parfois votre investissement. Vraiment, voyez-le comme un investissement et non comme une dépense.

Le deuxième point que j’aimerais voir avec vous aujourd’hui, c’est qu’en immobilier cela peut paraître simple, vous me voyez comme cela sur YouTube, vous en voyez d’autres en France, en Belgique et vous vous dites : "c’est quoi le truc derrière parce que cela a l’air si simple, on prend un bien, on devient rentier".
En vérité, cela ne l’est pas et c’est pour cela que le point numéro deux est important à garder en tête, c’est que pour investir dans l’immobilier, pour réussir et pour avoir un patrimoine à la hauteur de vos objectifs, vous allez devoir

2) faire preuve de persévérance et de résilience.

La persévérance est quelque chose qui forcément revient, vous vous en doutez, mais la résilience, on en parle assez peu, pourtant c’est important. Pourquoi est-ce que je parle de résilience ? Tout simplement parce que vous allez peut-être vous heurter à un moment à une vente qui ne va pas aboutir parce que votre offre ne sera pas acceptée, un vendeur qui va changer d’avis, une clause suspensive qui va tomber puisque vous n’aurez pas eu de crédit. Il peut se passer beaucoup de choses et quand on a été engagé dans un processus et qu’après on revient un peu en arrière, on a l’impression de faire du surplace, on a l’impression de ne jamais pouvoir y arriver, et que cela ne va pas aller.

La résilience va vraiment vous aider à faire de votre apprentissage une force et se dire : ― j’ai évité certainement le pire ― il y a certainement un cadeau derrière cela ― cela rallonge mon temps ― c’est un peu dur ― j’en ai marre même parfois parce que j’ai envie d’atteindre mes objectifs maintenant et pas dans 20 ans, mais je le prends comme une force et j’arrive à rebondir. Si déjà dans votre vie, vous êtes quelqu’un de persévérant et de résilient, cela va grandement vous aider dans vos investissements immobiliers.

3) L'immobilier est un processus long

Lorsque l’on commence, le temps qu’on se forme, qu’on définisse une stratégie, qu’on étudie un marché, qu’on devient expert d’une zone, qu’on commence à faire les visites, on est sur un processus qui va durer plus ou moins un an.

Bien entendu, cela peut aller plus vite, cela peut aller moins vite, tout va dépendre de votre vitesse d’implémentation. Si vous foncez et que vraiment vous passez massivement à l’action, à ce moment-là bien sûr, vous aurez des résultats beaucoup plus rapidement. Par contre, si vous vous laissez un petit peu porté au fil de l’eau, là forcément on sera sur des processus qui seront un petit peu plus long.

De manière générale, il faut savoir qu’en Belgique, on a des délais légaux à respecter. Quand une offre d’achat est acceptée, c’est communément admis que le compromis de vente se signe dans le mois. Après, vous avez maximum quatre mois pour passer votre acte authentique.

Si on prend ces deux délais, 1 + 4 dans le pire des cas, on voit déjà qu’on est sur 5 mois, plus le temps de recherche, plus la négociation, plus les travaux, plus la mise en location. C’est comme cela qu’on arrive à un processus de plus ou moins un an.

Pourquoi je vous dis cela ? Tout simplement parce que comme j’aime souvent le répéter, il n’y a pas de méthode miracle pour devenir riche, multimillionnaire du jour au lendemain, l’immobilier c’est vraiment un vecteur qui est stable, qui est solide, mais qui va vous demander quand même un minimum de temps. Cela ira de plus en plus vite après quand vous aurez un truc bien entendu, mais au début pour votre première opération, il faut compter plus ou moins un processus d’un an.

4) Il faut varier les types de financement.

On oublie à tort qu’il n’existe pas qu’un ou deux types de financement, il n’existe pas que le financement qui est basé sur le taux variable ou sur le taux fixe à amortissement classique, il y a vraiment énormément de financement.

Et si vous avez déjà suivi mes Masterclass, que vous êtes déjà devenu à une conférence immobilère ou qu’on a déjà discuté ensemble, c’est très certainement revenu dans la conversation, tout simplement parce qu’ici si vous voulez être un investisseur à succès, je vous invite à penser hors de la boîte et à ouvrir le champ des possibles.

Au niveau du financement, vous avez des financements, comme des crédits « bullets », également connu comme prêt in fine ou crédit par reconstitution. Il y a des prêts qui commencent plus haut et qui terminent plus bas à la fin. Ou à l’inverse des prêts qui commencent plus bas et qui finissent plus haut. On sait faire des mixes. Renseignez-vous, formez-vous à ce sujet, mais surtout ne pensez pas qu’il n’existe que deux types de crédit parce que le crédit en plus de l’effet de levier important qu’il comprend, c’est vraiment un levier quand il est bien optimisé qui peut être une arme redoutable en faveur de vos objectifs.

5) Le scoring bancaire

Vous êtes noté en banque, vous avez ce qu’on appelle un score, un scoring. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire qu’en fonction de votre profil, en fonction du fait si vous êtes en CDI, si oui depuis combien de temps, si vous gagnez beaucoup, si vous avez de l’épargne, si vous avez des placements, si vous avez des assurances, etc. vous avez un score dans chaque banque, une notation qui se fait soit sous forme de chiffres, soit sous forme de lettres parfois avec des couleurs également. Forcément au plus vous avez de points positifs, au plus votre score en banque augmente.

C’est intéressant de le garder en tête puisque vous le savez, j’ai déjà fait des textes à ce sujet, mais épurez vos dettes, ayez une bonne gestion en bon père de famille de votre argent, économisez. Ce sont toutes des choses que vous avez en votre pouvoir et qui peut vraiment augmenter votre scoring bancaire.

Je ne peux que vous recommander de faire le maximum pour l’augmenter parce qu’au plus votre score est élevé, au plus forcément vous aurez des facilités pour obtenir un crédit, au plus les conditions seront avantageuses pour vous. N’hésitez pas d’ailleurs à demander à votre banquier votre score ou du moins s’il ne veut pas vous le révéler, comment est-ce que vous pouvez l’augmenter. À bon entendeur, il y a des banquiers qui le font, j’ai déjà eu le mien. Forcément, cela me permet de jouer là-dessus et de faire le maximum pour que mon profil soit le plus alléchant possible pour les banques.

6) Faites confiance à votre feeling.

Quand vous allez visiter un bien, quand vous avez un contact avec un agent immobilier, quelqu’un du syndic, quand vous êtes en présence d’un entrepreneur pour le choisir pour vos rénovations, quand vous êtes en contact avec un partenaire financier ou encore quand vous faites la mise en location, très important, fiez-vous à votre intuition, à votre feeling, à votre ressenti.

Pourquoi ? Parce qu’au-delà des chiffres, au-delà des papiers, au-delà de ce qu’on nous dit, on a vraiment une perception qui nous est propre et l’expérience a pu me montrer qu’à chaque fois que j’ai écouté mon feeling, ce n’était pas pour rien parce qu’après il y a eu des problèmes.

Quand c’est pour nous de manière générale, du moins personnellement, je crois que les choses se font facilement. C’est fluide, c’est sans encombre. Quand cela commence à devenir extrêmement complexe, qu’on nous annonce blanc puis finalement c’est noir ou juste tout simplement qu’on ne sait pas l’expliquer, on a un sentiment comme cela où on sent que ce n’est pas bon, où on sent qu’il va se passer quelque chose, c’est qu’il y a quelque chose qui va se passer.

Vraiment, fiez-vous à votre intuition, à votre instinct. Vous verrez qu’au début du coup, ce sera peut-être difficile à faire, mais à terme au fur et à mesure, tout cela va devenir beaucoup plus facile pour vous. Je ne peux que vous conseiller de faire attention à ce que vous ressentez.

7) Dans tous les cas de figure que vous rencontrez en immobilier, prenez une marge financière de sécurité.

Prenez une marge de sécurité pour votre financement au niveau des travaux, au niveau des prévisions des charges. Bref, faites très attention, pareil pour les meubles.

De manière générale, gonflez votre budget dans tous les posts au moins de 10 à 20 % et surtout ayez aussi un minimum d’épargne de côté de sorte que si au cours de votre processus, au cours de votre projet, il se passe quoi que ce soit, vous pouvez puiser dans les réserves que vous avez constituées expressément pour les travaux, pour les meubles, pour un tracas qui surviendrait par après.

Je vois trop de personnes qui malheureusement veulent faire des financements totaux en ayant 0 euro sur leur compte épargne, parfois même avec des dettes. C’est vraiment inconscient. Faites attention. Des soucis, vous en aurez toujours, parfois cela intervient un petit peu plus tard que prévu. Vous faites une réception de chantier, tout est en ordre, puis trois mois après vous avez un souci, six mois après il y a quelque chose.

Bref, l’immobilier c’est génial, cela a plein d’avantages, c’est des revenus passifs, mais vous le savez que de manière générale, il y a de l’usure, on est en contact d’humain, avec des personnes qui ne prennent pas spécialement soin des choses, il se peut qu’il y ait des problèmes.

Vraiment très important, votre épargne, ayez au moins un petit peu d’épargne de sécurité sur le côté et également pour tous vos postes, prenez 10 à 20 % de marge de sécurité. Surtout quand on démarre, c’est assez commun que les personnes chiffrent mal les devis, et après, l’entrepreneur dépasse. Elles se retrouvent avec un problème. Elles sont obligées de faire des crédits travaux ou autres ou de contracter d’autres types de prêts, tout simplement parce qu’elles n’ont pas eu assez et cela aurait été évitée s’il y avait cette marge de sécurité.

8) Le risque zéro n’existe pas.

Comme je le sous-entendais juste avant avec la marge de sécurité, on ne peut jamais dire à 100 % qu’on n’aura jamais d’impayés de loyers, qu’on n’aura jamais de vacances locatives, qu’on n’aura jamais un souci avec un entrepreneur, avec un banquier. Comme on sait que le risque zéro n’existe pas, c’est important de s’y préparer et c’est important aussi de ne pas vivre dans une illusion, dans un monde de bisounours où tout le monde est beau, tout le monde est gentil, tout se passe vraiment au mieux dans le meilleur des mondes parce que laissez-moi vous dire que franchement ce n’est pas toujours le cas.

Un conseil, gardez-le en tête, prenez vraiment de la sécurité quand vous démarrez. Prenez de la sécurité financière, comme je le disais dans la clé précédente. Prenez de la sécurité dans vos projections. N’achetez jamais un bien si vous l’exploitez en courte durée ou en colocation qui n’est pas rentable en location classique. Faites attention au niveau de vos crédits.

Bref, soyez prudent puisque je peux vous donner tous les conseils du monde, mais si vous les appliquez et que vous ne prenez pas en compte ce risque qui est là, que vous vous dites : c’est bien-là m’a l’air plus ou moins bien, je fais une offre, je ne prends pas de sécurité au niveau de l’offre, finalement je me trouve embarqué dans un processus, ― cela risque de mal se passer et vous le savez, c’est justement ce que je veux vous éviter. Prudence à tous les niveaux, surtout quand vous commencez dans l’investissement immobilier.

9) Les chiffres ne mentent jamais.

Quand vous allez visiter un bien, que vous faites vos calculs de rentabilité, surtout si vous avez un logiciel comme Money Saver , le simulateur d'investissement locatif que nous avons créé dans Real Estate in Belgium, vous savez que les chiffres qui vont sortir ne mentent pas. Si au niveau de votre crédit, au niveau du devis, au niveau de votre opération de manière générale, les chiffres sont négatifs, ne sont pas bons, relisez bien, vérifiez surtout si vous faites vos calculs vous-même que vous ayez tout pris en compte. Mais si les chiffres sont mauvais, les chiffres sont mauvais.

Par contre, un agent immobilier, un banquier, un expert, un entrepreneur, lui peut malheureusement parfois vous mentir, embellir la chose pour faire en sorte que vous travaillez avec lui, que vous achetez son bien immobilier. Fiez-vous toujours à ce que vous savez contrôler vous-même, tant au niveau des chiffres qu’au niveau de ce qu’on vous dit. Personnellement, j’aime bien connaître les informations puis la confronter après à des personnes externes pour voir le feedback puisqu’en ayant moi-même fait mes recherches, je sais ce qu’il en est et cela me permet de jauger le niveau de sincérité et de véracité de l’information que l’on m’a donnée.

Mais retenez que les chiffres ne mentent jamais. Si dans votre opération, les chiffres sont au rouge, n’y allez pas. Sauf si vraiment votre stratégie, c’est de faire du patrimoine et que vous avez énormément d’argent. Mais même à ce niveau-là si vous voulez quand même continuer et avancer, faites une opération qui est au moins à l’autofinancement. Mais vraiment gardez cela en tête, on sait ce que nous, on récolte comme information, on sait ce que l’on a au niveau des rendus par rapport aux chiffres, mais on ne sait jamais la véracité de ce qu’une personne externe veut nous raconter parce que vous le savez, nous n’avons pas les mêmes intérêts et objectifs que des personnes externes, surtout en immobilier.

10) Pensez CASFLOW !

C’est vraiment une erreur de débutant, c’est qu’on se calque toujours sur la rentabilité et on recherche vraiment un chiffre au niveau du pourcentage en oubliant parfois le cashflow. Ce qui est important, ce n’est pas la rentabilité. La rentabilité, excusez-moi de le dire comme cela, mais on s’en fiche. Ce qui compte c’est le cashflow. Est-ce que, oui ou non, vous gagnez de l’argent chaque mois ? Est-ce que, oui ou non, vous êtes obligé de faire ce qu’on appelle une épargne forcée et de mettre de l’argent chaque mois dans votre bien immobilier tout simplement parce que vous êtes avec une opération en cashflow négatif ?

C’est vraiment aberrant parce que quand j’ai des personnes qui viennent me voir en conférence ou que je commence avec elle en coaching ou dans les formations en ligne, la première chose que je vois dans les projets, c’est une rentabilité. Quand je pose la question du cashflow, la personne me dit : « je veux du 10 % ». À quoi cela sert sincèrement d’avoir du 10 % si c’est pour payer 200 euros de sa poche chaque mois ? Franchement, cela ne sert absolument à rien.

Arrêtez de vous concentrer sur la rentabilité, mais surtout regardez toujours le cashflow parce que même si vous avez une rentabilité de 30 % sur un bien et que vous êtes en cashflow négatif, la banque, ce n’est pas la rentabilité qu’elle va regarder, elle va vous dire que c’est génial, mais dans les faits vous êtes en négatif. Nous, on ne va pas pouvoir ajouter cela à vos revenus, peut-être qu’à un moment vous serez bloqué.

Surtout si vous démarrez et si vous êtes obnubilé par cette rentabilité, laissez tomber, calquez-vous sur le cashflow. Bien sûr, vous pouvez toujours calculer une rentabilité, dans ce cas-ci net s’il vous plaît, pas brut parce que brut cela ne veut absolument rien dire. Vous pouvez toujours la calculer. Ce sera aussi un indicateur supplémentaire. Mais vraiment cash is king en Belgique. Ce que vous devez regarder, c’est vraiment le cashflow d’une manière générale.