Pourquoi le compromis est le document le plus important en immobilier ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
31 Mars 2020

Qu’est-ce que le compromis de vente ? Pourquoi est-ce le document le plus important de la vente ? À quoi devez-vous faire attention dans ce document qui vaut pour vente ?
Êtes-vous d’accord avec toutes les règles qui régissent le compromis ? Car une fois signé, il sera difficile de revenir en arrière ! Les clauses de votre offre d’achat sont-elles écrites à l’identique dans le compromis de vente ? Les conditions suspensives sont-elles bien ajoutées ? La clause pour le crédit hypothécaire ou l’urbanisme sont-elles reprises ?
Avez-vous bien compris que tous les termes qui sont stipulés dans le compromis ? Avez-vous pris la peine de prendre un rendez-vous avec votre notaire pour relire le compromis en sa présence et éclaircir tous les termes qui porteraient confusion ?
Le compromis a-t-il été rédigé par un notaire ou par une agence immobilière ? Si le compromis a été rédigé par une agence à quoi devez-vous faire attention ?

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Pourquoi est-ce que ce fameux compromis est le document le plus important de la vente ? Tout simplement parce que c’est lui qui va régir les règles pour lesquels vous allez signer l’opération que vous souhaitez acheter. Au niveau des temporalités et au niveau des documents que vous allez compléter de manière juridique, vous avez d’abord l’offre d’achat qui est un document qui est très important.

D’ailleurs, l’offre d’achat, cela va être le premier palier dans lequel vous allez être engagé auprès du vendeur pour pouvoir acquérir un bien immobilier.

Sauf qu’on constate qu’entre l’offre d’achat et le compromis, il y a parfois des choses qui bougent. Vous allez parfois mettre dans votre offre d’achat que vous voulez une clause suspensive de crédit, par exemple de 6 semaines, mais on va vous en mettre une de 4 semaines parce qu’on est resté sur les clauses standards dans le compromis. Vous allez mettre une clause pour l’urbanisme, cela ne va pas apparaître, etc.

Ce qui est important de comprendre, c’est que si vous signez un compromis dans lequel il y a des clauses que vous avez mises dans votre offre et qui ne se retrouvent pas dans le compromis, vous ne saurez plus après retourner en arrière et dire : "non, j’avais mis cette clause-là comme porte de sortie. Maintenant, je veux sortir". Parce qu’on vous dira : "non, ce n’est pas dans le compromis, ce n’est pas ce qui a été signé, c’est ce document-là qui fait acte de foi juridique". C’est sur ce document-là qu’on se base.

Avez-vous bien compris que tous les termes qui sont stipulés dans le compromis ?

C’est important quand vous êtes en présence de votre notaire, avec le compromis, de bien le relire dans les moindres détails. Si vous avez des questions, allez chez votre notaire pour le relire avec lui, lui poser tout ce que vous avez besoin, demander des informations complémentaires aux clercs de notaire par email ou par téléphone.

Ou encore, à moi-même, à des personnes dans la communauté si vous êtes membre de la formation immobilier de Real Estate in Belgium ou autres parce que s’il y a des choses que vous ne comprenez pas, que vous signiez quelque chose qui n’est pas en votre faveur ou autre, ce sera trop tard pour les modifier après. C’est vraiment fondamental.

Ce compromis, c’est le document sur lequel sera basé l’acte de vente qui avec juste quelques modifications simples, quand vous recevez des infos complémentaires par rapport à l’attestation de sol, des choses comme cela, à la pré-cadastration, au niveau urbanistique, etc.

Vraiment, j’insiste, le compromis c’est très important d’y faire attention parce qu’une fois que vous êtes engagés, c’est presque trop tard. Dans des cas extrêmes, bien entendu, on peut revenir en arrière.

Par exemple si à un moment, vous souhaitez, vous avez signé un compromis en nom propre, mais finalement vous souhaitez faire acheter ce bien par votre société, vous pouvez annuler le compromis ici pour le résigner au nom de la société et cela se fera sans souci. Mais dans certains cas, c’est un petit peu plus touchy.

Faites-vous accompagner d’un bon notaire : Parce que si vous n’êtes pas bien conseillé, si vous êtes avec le même notaire que la partie vendresse et que lui privilégie les intérêts de son client parce qu’il le connaît depuis des années, parce qu’ils ont un arrangement pour x, y raison ou autre, vous allez être lésé et au final n’oubliez pas que c’est toujours vous qui allez acheter le bien, qui allez supporter cette charge en termes de crédits, d’entretiens, de responsabilités de manière générale.

Donc au moindre doute, préférez passer pour quelqu’un de pointilleux, mais au moins vous êtes sûr de tout bien comprendre. Surtout, faites attention entre la retranscription de ce qu’il y a dans votre offre dans le compromis, surtout quand c’est rédigé par une agence immobilière qui aura parfois tendance à arranger un petit peu les clauses en sa faveur.

Et notamment lorsqu’il s’agit de la clause de crédit puisqu’au plus vite cette clause est tombée, au plus vite ils savent si le bien est vendu et qu’ils ne doivent plus s’en occuper ou s’ils doivent le remettre en vente. Prudence par rapport au compromis qui est LE document le plus important dans le processus immobilier.