Investissement immobilier : les différences entre la France et la Belgique

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Interview
10 Avril 2020

Investissement locatif en France ou en Belgique ? Quelles sont les différentes en matière d'investissement dans ces deux pays ?
Faire de la colocation en Belgique ? Quelles sont les règles du régime de colocation ? Est-ce un investissement rentable ?
Quelle sont les différences entre un kot et une colocation ? Quels sont les risques et les spécificités du marché belge ?
Quelles sont les Conditions de financement et la fiscalité en Belgique ? Quels sont les modes d'exploitation possible pour une mise en location ?
Quel rendement et cashflow peut-on attendre ? Quel type de crédit pour votre investissement locatif ? Doit-on mettre de l’apport ? Quelle quotité apporter ? Peut-on utiliser le différé de crédit pour travaux ? Nous répondons à ces questions dans cet article

Éric : Bonjour ! Je suis Éric, investisseur immobilier depuis 2003. Aujourd’hui, j’ai l’honneur d’accueillir Elodie de Bruxelles, de Belgique qui est coach en investissement immobilier et qui va nous parler des spécificités du marché belge et qui va nous montrer, comment investir en Belgique que ce soit pour des personnes qui habitent en Belgique, mais aussi pour des personnes hors de Belgique. Bonjour Elodie !

Elodie : Bonjour Éric ! Comment vas-tu ?

Éric : Très bien et toi !

Elodie : Je vais bien aussi merci. Un grand merci de m'avoir proposé cette interview. On va vraiment donner beaucoup de contenu par rapport à la Belgique parce que c’est vrai qu’on parle beaucoup de la France, mais on en parle un petit peu moins au niveau de la Belgique. Vous allez connaître pas mal de spécificité à ce sujet.

Éric : Je me réjouis de connaître les détails de la Belgique. En quelques mots, tu peux te présenter dans un premier temps ? Est-ce que tu es investisseuse et comment tu aides les personnes en Belgique ?

Elodie : Comme tu l’as dit, je suis coach en immobilier. J’aide vraiment les personnes à investir dans de l’immobilier rentable en Belgique. Quand on commence à investir en Belgique, maintenant cela tend à changer, mais en tout cas au début il n’y avait pas beaucoup de personnes qui exposaient des techniques, qui aidaient les autres, qui montraient leur résultat. On avait un petit peu l’impression qu’en France, cela avait l’air si simple d’être rentable comme cela, de se faire financer, d’acheter x immeubles en un court laps de temps et autre et on se demander si en Belgique c’était possible ou pas. La réponse est que oui, c’est tout à fait possible parce qu’effectivement j’investis moi-même et je suis sur des opérations qui sont très rentables aussi.

Mon but en tant que professionnel, c’est vraiment d’aider des personnes, soit de A à Z sur un coaching en immobilier total, soit sur des questions particulières au travers des conférences physiques autour des investissements locatifs, de coaching individuel, de groupe ou même de formation immobilier en ligne à faire de même.

Éric : Déjà, c’est très bien que, toi-même, tu investisses puisque dans ce cas, tu connais le terrain, tu connais le sujet. Cela fait maintenant combien de temps à peu près que tu investis, que tu achètes des appartements ?

Elodie : Cela fait plusieurs années que je suis dans l’investissement immobilier. À la base, je n’y connaissais absolument rien. J’étais vraiment une néophyte. Je n’étais pas du tout dans ce domaine, mais à force de passer à l’action et de se former...

Éric : Tu étais dans quels domaines avant ?

Elodie : J’étais dans la communication et l’événementielle. J’organisais principalement des grands festivals de musique, vraiment rien à voir. Puis à un moment c’est posé avec une situation stable, la question de savoir est-ce qu’on achète la fameuse résidence principale ou pas ? C’est cette question qui m’a fait commencer à rechercher les informations sur internet, sauf que comme je le disais, il n’y avait rien au moment où j’ai commencé, mais c’était le vide. Il n’y avait absolument aucune information.

J’ai été jusqu’en France pour me former et je pensais me retrouver dans un événement où j’allais apprendre des informations pour ma résidence principale sauf que je n’ai pas du tout appris des informations là-dessus, mais on m’a parlé de la colocation, de location courte durée, d’immeuble de rapport, de division et là comme si j’ai vu le Graal et je me suis dit qu’il y a eu quelque chose à faire et je me suis formée massivement puis j’ai commencé après à investir dans l’immobilier.

J’ai commencé par ma résidence principale, mais je l’ai optimisé avec les principes de l’investissement : un bien décoté, dans son jus, forte négociation, plus-value, on refait tout de A à Z et j’optimise la résidence en le louant également en colocation avec des personnes qui vivent sous mon toit. Au final, ce passif à la base est devenu un actif qui m’a permis après de pouvoir continuer d’enchaîner les autres opérations.

Éric : C’est vrai que la première opération, elle a son importance. Notamment aussi pour les partenaires bancaires. Sur cette première opération, tu t’es fait la main, tu as touché aux différents corps de métier de l’investissement immobilier. Du coup par la suite, je pense que cela t’a donné goût et cela t’a donné envie de continuer puis de faire des projets d’investissement.

Elodie : Cela, c’est sûr.

Une colocation de jeunes travailleurs à Liège ?

Éric : Est-ce que tu peux nous parler par exemple de ton dernier projet d’investissement ? Quel type de projet ? Est-ce que c’est un appartement ? Est-ce que tu peux nous donner quelques détails ?

Elodie : Oui, bien sûr. Mon dernier projet qui va ici être mis en location d’ici quelques semaines, on termine la fin des travaux au niveau des finitions, c’est une maison unifamiliale qui est située dans la province de Liège. C’est une colocation qui va d’être destiné aux jeunes actifs et aux étudiants. Colocation quatre personnes, mode d’exploitation qui est très rentable également, beaucoup de demandes dans la zone de Liège, mais on a également ailleurs dans d’autres villes.

Pourquoi, j’ai choisi les maisons ? Tout simplement parce que les maisons, c’est comme un petit immeuble de rapport. Cela permet aussi d’être pleinement responsable de son bien et aussi d’avoir ce qu’on appelle un bien tout terrain et je recommande toujours aux personnes que j’accompagne d’investir dans ce type de bien. C’est-à-dire qu’il y a un moment où comme pour l’instant on voit que la colocation monte en flèche, il y aura un moment où il y aura plus d’offres que de demandes. À ce moment-là, les prix vont baisser.

Nous, comme on veut être rentable sur la durée, se créer un véritable business, un véritable empire au niveau de l’immobilier, on doit anticiper ce marché qui fluctue. Le fait d’avoir un bien tout terrain, cette maison te permet un moment, soit de retomber en location courte durée ou en location meublée, en location classique à une famille ou si tu veux un moment avoir quelque chose de plus passif ou autre. Cela, c’est ma stratégie et c’est celle que je duplique et qui me permet d’avoir une très belle rentabilité. On est sur une rentabilité estimée de 13 % sur le projet. On est très bien. C’est une grande maison, comme je le disais quatre chambres et c’est important de le souligner parce que la maison pourra accueillir plus de monde.

Le bail de colocation est spécifique à la Belgique

Mais en Belgique, tu as un régime particulier au niveau des baux qui fait que si tu loues avec un bail de colocation, tu peux aller jusqu’à quatre personnes, mais tu ne dois pas avoir de permis au niveau l’urbanisme, de permis au niveau de la location, pas de norme incendie spécifique. Pour toi, c’est vraiment une facilité administrative et aussi au niveau des coûts, d’où l’importance de faire cela là-dessus, sinon tu tombes sur ce qu’on appelle un régime de kot étudiant ou là on recommence avec tout ce que je viens de te dire : permis d’urbanisme, permis de location pendant 5 ans, des règles strictes au niveau de l’incendie avec du droit de fumée, RGF. C’est vraiment très complexe. C’est une facilité en tout cas de partir sur ce type de projet-là.

Éric : Ce que tu es en train de dire c’est que là, il y a un régime particulier dans le cadre des colocations en Belgique qui fait qu’il y a des facilités pour la mise en location et pour l’exploitation du bien.

Elodie : Tout à fait. Ce qui se passe c’est que quand tu veux louer un habitat collectif, que ce soit à deux, trois ou quatre personnes, tu as plusieurs possibilités. Soit tu fais ce qu’on appelle une colocation avec des baux individuels. Là, tu passes d’office sous ce régime à nouveau : permis de location, permis d’urbanisme, norme incendie et tout cela. Ce n’est pas l’idéal. Tu as la colocation avec un bail commun où là tu as un montant global du loyer et des charges que tu veux puis cela se dispatche entre la personne. Tu as aussi un pacte de colocation qui régit tout cela. Là, les personnes sont solidaires entre elles, c’est-à-dire que c’est impératif dans la loi, même si tu mets quelque chose d’autre dans ton contrat de bail, cette clause est nulle puisque les personnes sont tenues solidairement au niveau du paiement, au niveau de l’état du logement, vraiment à tout ce qui s’ensuit.

Là, si tu ne loues pas à plus de quatre personnes, tu as l’avantage de pouvoir ne pas avoir toute cette démarche administrative qui te demande de l’argent et tout à faire. Ou alors tu as une autre possibilité, et là on a ce qu’on appelle en Belgique décotes. Cela peut être comme une grande colocation découpée. Et là, tu dois avoir par exemple un point d’eau dans chaque chambre, tu dois avoir également tout ce qu’on a vu au niveau de l’administratif et autre. Quand on commence à se lancer dans l’immobilier, cela fait beaucoup de choses, surtout si tu prends un bien qui est décoté avec beaucoup de travaux et autre. Cela commence à faire peut-être un petit peu beaucoup. On peut le faire bien entendu. C’est toujours une gestion au niveau du risque si on a envie de faire des choses, mais ce régime, pour la colocation, c’est la seule exception qui existe à ce jour en Belgique pour louer de manière aussi simplifiée.

Éric : Cela, c’est déjà un premier point, bon à savoir. C’est une spécificité du marché. Évidemment, je pensais à d’autres spécificités, nous ce qui nous intéresse, c’est surtout connaître quelques différences par rapport au marché français. Notamment, je pense qu’il y a deux sujets qui vont nous intéresser. Le premier, c’est celui de la fiscalité qui est sans doute assez différente et on va parler peut-être dans un deuxième temps aussi du financement. Comment faire pour financer un projet en Belgique, notamment si on n’habite pas la Belgique justement, on l’abordera tout à l’heure. Est-ce qu’il y a des avantages déjà au niveau fiscal d’investir en Belgique ?

Quelle fiscalité pour l'investissement locatif en Belgique ?

Elodie : En Belgique, il faut savoir que contrairement à la France, la fiscalité est très simplifiée.
On va en parler dans la deuxième partie. En Belgique, la fiscalité est vraiment favorable aux investissements, mais c’est l’accès à la propriété et le financement qui est très compliqué.

La fiscalité, on va très vite faire le tour puisque cela se résume à plus ou moins deux choses. C’est que quand tu loues un bien, on ne va pas parler ici de la location professionnelle, mais vraiment à particulier à un autre particulier. Quand tu loues un bien comme cela, tu as ce qu’on appelle chez nous, le revenu cadastral qui est égal à la taxe foncière chez vous en France, indexée avec l’indice des prix, l’indice qui augmente chaque année x 40. C’est l’unique taxation que tu vas payer, quand tu loues en tant que particulier (donc pas en société).

Donc tu peux générer 20000 euros, 40000 euros, 50000 euros de loyer, cela ne changera rien. C’est vraiment juste le montant que tu paies au niveau de ta taxe foncière indexée x 40 que vous allez payer. Cela, c’est si tu loues en nu. Pour nous, c’est beaucoup plus favorable de louer en nu puisqu’a contrario de vous, la location meublée, elle est taxée. Et ce qui se passe c’est que dans ton bail, si tu ne mets rien au niveau des quotités entre la partie immeuble et la partie meuble, l’administration fiscale va considérer que 60 % de ton loyer, on ne parle pas des charges, mais vraiment de loyer, est considéré ici comme pour l’immeuble, pour la partie habitation bâtiment et que 40 % est dédié aux meubles.

De cette partie (je te fais la version courte) tu es taxé, disons à 15 % de ce montant. Si par exemple tu as un loyer de 1000 euros, tu as 600 euros pour ta partie immeuble et tu as 400 pour la partie meuble, tu seras taxé à 15 % de ces 400. On pourrait dire que c’est moins avantageux. Ce qui est intéressant et tu peux jouer là-dessus dans certaines limites bien évidemment, ce que tu peux définir toi-même les quotités dans ton bail. Il y a beaucoup de personnes qui trichent et qui font des logements meublés et qui ne déclarent pas. Maintenant, c’est à chacun de prendre sa responsabilité et de voir ce qu’ils ont envie de faire par rapport à cela.

Éric : Fiscalement en Belgique, c’est plus intéressant de louer nu, si je comprends bien.

Elodie : C’est cela. Tout à fait !

Éric : C’est intéressant à savoir. En France, c’est plutôt le contraire, le meublé est plus intéressant, notamment le LMNP ou réel. Là, c’est intéressant. Cela veut dire aussi que le travail de préparation n’est peut-être pas le même qu’en France, la préparation de l’appartement et l’ameublement. Aujourd’hui par exemple, dans les appartements qui sont destinés à des jeunes actifs ou des étudiants, qu’est-ce qu’ils cherchent les locataires d’aujourd’hui spécifiquement dans les appartements ?

Elodie : Je vais juste terminer de répondre à la question maintenant parce qu’il restait un petit bout qui était important. Tu peux mettre dans ton bail les quotités de manière raisonnable au niveau de la partie immeuble et à la partie meuble. Tu peux réduire le montant de ton imposition. Bien évidemment, si tu ne mets que 5 % de meubles dans ta location, cela porte à confusion, il ne faut pas non plus jouer avec les limites comme cela. Si tu restes dans les 20, 15 % minimum, ta taxation sera relativement faible et là tu payeras beaucoup moins.

Ce qui est important aussi de savoir et cela va répondre en partie à ce que tu me demandais ici, c’est qu’il faut aussi bien calculer en fonction des différents marchés. En Belgique, c’est compliqué aussi puisque c’est un peu comme en Suisse, on a différente zone : on a une zone qui est néerlandophone, on a une zone francophone, on a une zone bilingue, on a une zone allemande. En fonction de ces zones, les réglementations et les marchés varient.

Il faut aussi voir ce que chaque marché "recherche". Par exemple, dans la location que je vais mettre en place à Liège, la colocation, ce sont des personnes qui aiment bien avoir un logement plutôt haut de gamme, all inclusive, un petit peu comme ce que tu prônes avec ton meublé étudiant à haute rentabilité. Ce qui est intéressant par exemple dans ce marché-là, c’est que même si tu es taxé au niveau de tes meubles, tu vas payer quand même beaucoup plus cher, les gens vont payer plus cher au niveau de ton loyer. Le jeu en vaut la chandelle parce que tu as un gap, un différentiel qui est quand même conséquent par rapport à cela.

Il y a d’autres marchés ou là cela ne va rien servir de mettre du meublé parce que les gens n’en auront pas trop envie, ce n’est pas cela qu’il cherche. Du coup, tu vas payer plus et gagner moins, donc cela n’a pas d'intérêt...

Éric : C’est très important comme analyse, elle est aussi vraie en France. En France, c’est pareil aussi, tu as par exemple les villes étudiantes, les gens, ils vont plutôt chercher des meublés parce que cela les arrange, ils n’ont pas besoin d’emmener leurs meubles. Dans ce cas effectivement, on peut les louer plus chers et même si la fiscalité en Belgique est là, comme tu dis, on va s’y retrouver. Mais il y a effectivement des zones où ce n’est absolument pas la peine de faire du meublé parce qu’on va avoir même du mal à les louer parce que les gens vont plutôt chercher des logements nus. Par exemple, les zones qui sont un peu plus rurales ou peut-être moins dans les villes à forte activité, là c’est carrément autrement. Je pense que c’est très important d’avoir cette finesse d’analyse. Tu fais bien de le souligner en tout cas.

Où investir dans des colocations ou kots pour étudiants en Belgique ?

Elodie : Ici globalement, tu vois dans les grandes villes dynamiques où tu as des universités, des centres, en Belgique pour en citer quelques-unes dans la partie francophone et bilingue, tu as Bruxelles forcément qui est la capitale, tu as Mons, tu as Charleroi, tu as Liège, tu as Namur aussi, tu as les villes en Flandre, type Louvain, Anvers également.

Dans ces zones-là, les personnes en tout cas pour ce qui nous intéresse en termes d’étudiants ou de jeunes actifs, les gens recherchent vraiment quelque chose où ils peuvent poser leurs valises et ne plus rien avoir à faire, en sachant que le parc immobilier est très vieux et les locations sont très rudimentaires. Dès que tu mets de la valeur en plus, tu fournis un service en plus, forcément tu crées un effet coup de cœur. Les gens sont plus respectueux, louent plus vite, plus cher, plus longtemps, public de meilleure qualité.

Éric : Le cercle vertueux.

Elodie : Exactement ! Après, cela va dépendre. Il y a des personnes qui se contentent vraiment du strict minimum, juste un bureau, un lit, une garde-robe et cela s’arrête là. Ou certaines personnes comme moi, on est vraiment dans les prestations de service où je mets du Netflix ou je prends les assurances, je m’occupe vraiment de tout où les personnes ont accès à tous les services : machine à laver, sèche-linge, de sorte que cet effet coup de cœur et tout ce qui s’ensuit.

Je dirais que cela va vraiment dépendre du marché. Mais dans les gros marchés dynamiques avec des étudiants et des jeunes actifs qui sont assez conséquents, ce type de location est assez recherché parce que même quand tu es jeune actif et que tu démarres dans la vie, tu n’as pas spécialement de budget pour acheter des meubles et tout cela. Les gens sont contents aussi d’avoir...

Éric : C’est cela. Puis, il y a la mobilité aussi professionnelle qui est plus grande aujourd’hui. Il y a le public aussi des étudiants internationaux qui viennent d’autres pays. Là, je pense que pour la Belgique, cela doit être beaucoup le cas. Et là effectivement ce type de bien, aujourd’hui c’est la référence parce que dans les autres pays, notamment les pays anglo-saxons, c’est l’habitude de louer ce type de bien. Je comprends tout à fait le positionnement. C’est logique.

Elodie : Nous, on a beaucoup d’étudiants français. C’est vrai que ce qu’ils cherchent, c’est très pratique. Tu trouves vite preneurs en tout cas quand tu fais bien les choses.

Éric : Tu as toi-même quelques biens de ce type-là ?

Elodie : En colocation parce que je trouve que c’est un bon ratio au niveau de la rentabilité, du temps passé dedans et tout ce qui s’ensuit. Après c’est parce qu’il y a aussi ce régime qui est favorable, dont j’en parlais tout à l’heure avec ce bail à quatre personnes. Si cela devenait à changer, cela risquerait de se compliquer. Là, il faudrait peut-être repenser la chose pour voir si le jeu en vaut la chandelle puisqu’on parle toujours de rentabilité globale de l’investissement, mais on oublie parfois de parler la rentabilité des travaux, à savoir est-ce qu’une chambre que tu vas créer ou que tu vas louer en plus, est-ce que cela va te rapporter une bonne rentabilité par rapport au montant que tu vas mettre pour régulariser avec l’urbanisme, les normes incendies et tout cela.

Tout cela, ce sont des calculs à prendre en compte et avoir vraiment par rapport à ses propres objectifs et ce qu’on souhaite. Mais effectivement pour l’instant, c’est un mode que j’aime beaucoup et je remarque quasi toutes les personnes que j’accompagne en coaching individuel, ce sont des personnes qui ne font que de la colocation. Cela a vraiment le vent en poupe.

Éric : Pour revenir sur le point purement fiscal, en tout cas je pense qu’en règle générale la fiscalité en Belgique est moins forte que celle en France. Je pense que déjà en termes de retour de résultat net, il est plus intéressant en moyenne en Belgique que dans beaucoup de cas en France.

Elodie : Tout à fait. Au niveau de l’immobilier effectivement, sauf quand tu fais de la location professionnelle ou là tu vas payer au prorata de ce que tu gagnes. Ainsi qu'en société.

Éric : Du chiffre d’affaires.

Comment ca marche la location courte durée en Belgique ?

Elodie : Exactement ! Au niveau de la location courte durée, c’est très complexe en Belgique, parce que cela change tout le temps et je te dis au niveau des régions, les normes et les taxations ne sont pas les mêmes. Mais globalement au niveau de la taxation par exemple si on prend l’exemple de Bruxelles, c’est taxé au niveau de tes revenus professionnels. Là, c’est tout de suite moins intéressant puisque la taxation est assez élevée aussi au niveau des revenus comme chez vous. Là, tu fais aussi le ratio entre le temps passé, la délégation, les coûts et tout cela s’il te reste 100 euros à la fin du mois, mais que tu as passé des heures et des heures à gérer ta location, cela ne vaut pas la peine.

La colocation, c’est pour cela qu’à mon sens avec les immeubles de rapport aussi, c’est une stratégie qui est très rentable et qui au niveau de la fiscalité très intéressante. Mais sinon, tu peux très bien faire de la location nue ou classique, un petit peu pépère pour dire cela comme cela et tu ne seras pas fortement taxé, tu auras un bon ratio si tu trouves une bonne affaire. Cela, c’est aussi quelque chose qui se fait. Il n’y a pas énormément de logements meublés chez nous, beaucoup moins qu’en France. Du coup chez vous, c’est plus intéressant de le faire.

Éric : Cela dit c’est une bonne chose aussi parce que cela permet de se démarquer plus facilement en tant qu’investisseurs et d’avoir des biens qui sortent un peu du classique du marché, c’est ce que tu utilises clairement. En tout cas, c’est un marché intéressant. Est-ce que tu peux donner des idées aussi, des niveaux de prix par exemple dans une ville moyenne en Belgique ? C’est quoi le prix moyen au mètre carré ?

Elodie : Alors, je ne vais pas savoir te répondre exactement au niveau des mètres carrés, mais plutôt je peux te donner des ratios en termes de types de biens et autre. Comme cela, ce sera plus facile pour mettre cela en avant. Sur Bruxelles, c’est une grande ville, forcément on n’est pas à des niveaux comme Paris, mais si tu veux avoir un appartement, deux chambres, 90 m², on sera sur du 250 k à 300 k, voire plus en fonction des communes parce qu’il y a des communes qui sont forcément plus prisées. Les maisons, là, tu en trouves à partir de 300 000 k, mais des petites, au plus après cela gonfle.

Dans des marchés type un peu dans la province du Hainaut, niveau à Mons, Charleroi, si tu sais faire des bonnes affaires, tu peux trouver des maisons pour 40 000 euros parfois que tu retapes avec des petites surfaces. Les appartements ne sont pas très chers non plus. Il y a quand même toute une série de marchés où je remarque notamment à Liège que les appartements sont plus chers que les maisons.

Par exemple la maison que j’ai achetée ici, je l’ai payé 95 000 euros. Ici, il faut savoir qu’elle était dans son jus, mais pour le nombre de chambres, la superficie que j’ai dedans, je ne savais pas avoir un appartement de cette taille-là. J’étais dans des prix, à même une finition au même niveau de qualité. J’étais sur directement du 120 000, des choses comme cela. Cela va fortement dépendre. Mais globalement pour l’instant en Belgique, tout ce qui est Hainaut, c’est très facile d’accès à la propriété puisque les prix sont assez bas. Les loyers sont quand même relativement élevés. Tu sais avoir un beau différentiel

Éric : Par exemple pour une chambre en colocation, c’est quel niveau de loyer à peu près, charge comprise ?

Elodie : Si tu vas dans le Hainaut en fonction de ce que tu fais, si tu fais un meublé, cela peut varier à du 350 hors charges jusqu’à du 450, 500. À liège, les prix sont plus élevés pour acheter des biens pour l’opération globale, mais les loyers sont un peu plus poussés jusqu’à du 550 par exemple, 400, 450. C’est vraiment très variable. Après une fois, cela va dépendre de ta zone, de ta stratégie et de ce que tu proposes. Ici, je te proposais avec des prix basés sur du meublé, une prestation de services un peu plus de qualité et tout cela. Mais sinon, il y a tous les prix, il y a des chambres qui se louent à 150, 200 euros. Mais là, tu te doutes que ce n’est pas les mêmes.

Éric : Ce n’est pas pareil, c’est sûr. En termes de marché, cela ressemble à des prix de ville moyenne, enfin cela dépend. C’est très variable, bien sûr, il y a différents secteurs, mais en tout cas, c’est tout à fait abordable. La question qui se pose aussi pour un investisseur étranger ou un investisseur français par exemple, c’est comment financer un projet en Belgique, comment cela se passe au niveau du financement. Est-ce que tu peux nous donner les différences par rapport au marché français ?

Quel différence de financement avec la France pour un investissement locatif en Belgique ?

Elodie : Alors, je vais déjà partir du marché financier belge de manière générale même quand on est belge et on va partir de manière dégressive. En Belgique, comme j’expliquais tout à l’heure, la fiscalité est avantageuse, tu l’auras compris, mais l’accès à la propriété est très difficile. C’est-à-dire que nous déjà, si tu achètes un bien neuf, tu paies 21 % de TVA. Il n’y a pas de régime Pinel et autre comme vous, vous avez. Alors, on ne va pas rentrer dans ce débat-là. Mais en tout cas déjà à ce niveau-là, il y a une différence au niveau du prix.

Pour l’ancien, on est sur du 12.5 % pour les frais d’enregistrement. À cela, tu ajoutes des frais d’acte de crédit. Ces frais d’acte de crédit, c’est quelque pour cent. Globalement quand tu achètes de l’ancien, tu tournes entre 15 et 17 %. Pour te donner une idée, si tu achètes un bien qui coûte 100 000 euros avec le régime ancien, les 12.5 %, plus les frais d’acte de crédit, tu es déjà à 21 000, voire 22 000 euros, juste pour les frais. C’est déjà quelque chose qui est problématique parce que si tu n’as pas les fonds pour investir, c’est plus compliqué.

Éric : Quand tu parles des frais, c’est-à-dire que les frais, c’est hors crédit. C’est-à-dire que c’est quelque chose que l’acheteur va devoir payer de sa poche.

Elodie : La règle en Belgique et maintenant cela tombe de plus en plus vers 80 % surtout pour du locatif, c’est que la banque finance 100 % des quotités, mais elle ne finance pas les frais. Si tu achètes une maison à 100 000 euros, tu as déjà, si tu achètes de l’ancien, 21 500 euros à sortir de ta poche. Il faut déjà les avoir, c’est déjà une première chose.

Comme je le disais, tu n’as pas vraiment comme en France d’un crédit à 110 % où tu trouves une bonne affaire, tu montes un super business plan, tu montres que c’est viable, et on te finance. Ici, il n’y a pas. On a ce qu’on appelle par contre le crédit à 125 %. Crédit à 125 % que tu peux avoir dans deux conditions uniquement. Soit tu mets quelque chose en garantie : un bien, une œuvre d’art, une assurance groupe, une assurance pension, une assurance pension d’indépendants, ou peu importe. Soit si tu n’as pas encore de biens immobiliers et qu’on veut t’aider pour te favoriser l’accès à la propriété. Là, cela voudra dire que c’est pour ta résidence principale et on te finance sur un même crédit hypothécaire.

On n’a pas de prêt à tempérament, c’est interdit depuis 2017. Mais on te fait si tu veux deux lignes de crédit ou une. Cela va dépendre, mais c’est plus avantageux avec deux. On va te prêter les frais d’enregistrement et les frais d’acquisition, ici sur 10 ans. Puis après 10 ans, cela sort de ton crédit et l’autre continue à produire pour le bien. Mais en dehors de ces deux cas, tu ne peux pas avoir de crédit à 125. Cela veut dire qu’à partir du moment où tu as utilisé cet effet pour acheter une résidence principale réelle ou arrangée pour dire cela comme cela ou que tu as un bien et que tu le mets en garantie ou autre, un peu dépourvue parce que tu vas d’office sortir du cash pour enchaîner. Cela, c’est déjà une très grosse différence. Au niveau du locatif ensuite, 100 % de quotités, c’est idéalement dans le meilleur des mondes avec une résidence principale.

Éric : Après, je fais juste une petite interruption, en termes de financement effectivement il y a un apport à mettre pour payer ces frais-là, je sais que nous en France quand on n’a pas un financement global, on a des techniques pour obtenir un petit peu plus de financement, notamment on va faire passer une partie de l’enveloppe travaux. Il y a différentes techniques, je ne vais pas rentrer dans les détails ici, mais je pense que ce sont des choses qui sont également possibles via une banque belge, j’imagine.

Elodie : C’est tout à fait possible. Après, c’est juste qu’il faut avoir la somme pour avancer à ce moment-là parce que les frais doivent être payés au moment où tu fais la signature de ton acte.

Éric : C’est-à-dire que le banquier lui va avoir besoin de facture pour pouvoir justifier la sortie de ce montant.

Elodie : C’est cela tout à fait, sauf que chez nous, il ne va pas te débloquer une facture de travaux tant que tu n’es pas officiellement propriétaire.

Éric : Ce sera après la signature de l’acte.

Elodie : Cela veut dire que si tu utilises une technique avancée pour avoir les frais, tu devras de toute façon trouver ce cash quelque part.

Éric : Après, on a des techniques par exemple où on peut utiliser une carte de crédit avec paiement différé, on achète du matériel et ensuite on a la facture et on se fait rembourser dans les jours suivants. Du coup, il n’y a pas eu de paiement effectif qu’il y a eu lieu. Cela, c’est une variante.

Elodie : Effectivement, c’est possible aussi. Mais je dis ici, vraiment la seule chose, c’est que c’est très strict en Belgique. Tout est très contrôlé. Ce n’est plus compliqué à faire. Disons que si tu arrives à avoir une technique ou autre, ou en tout cas quelqu’un qui te prête cette somme et qui est remboursé juste après ou autre, c’est faisable.

Éric : Ce sont des techniques spéciales. Même France, c’est aussi un peu underground.

Elodie : C’est possible, mais c’est un peu compliqué. Tu as aussi les actes en main en Belgique, c’est quelque chose qui ne se fait quasi pas. Il y a très peu de notaires qui savent ce que c’est. Il y en a qui l’ont fait, mais pas de manière récurrente. Ils savent maquiller un petit peu les choses, mais si cela apparaît clairement à un endroit, la banque scrute vraiment ton compromis et autre, donc elle te tombe dessus et elle ne te croit pas. Tu sais le faire, mais c’est plus compliqué, donc il y a beaucoup de personnes qui ne vont pas aller jusque-là.

Éric : En France, c’est pareil, on va rarement jusque-là. Ce qu’il faut retenir, c’est que la première chose, c’est qu’il y a un apport d’environ 20 % à mettre pour un achat immobilier, maximum 20 %. Pour un investisseur français, est-ce qu’il vaut mieux faire appel à une banque belge ou une banque française ?

Elodie : Je vais encore juste continuer ce que je disais avant. Comme je le disais pour le locatif, là c’est 80 % de quotité et il y a encore certaines banques qui prêtent 70, 60 voire 50 %. Cela veut dire qu’en plus des 17 % maximum que tu mettras pour tous tes frais d’acquisition si tu achètes du neuf et que tu as un crédit, 12 % si tu n’as pas besoin de faire des travaux ou autre, tu vas devoir mettre en plus entre 20 % de la somme et voir un peu plus.

Cela veut dire que si tu reprends notre exemple de 100 000 euros, la banque te finance à 80 000 euros, tu as 21 000 euros un peu plus à mettre + 20 000 euros. C’est très compliqué et c’est pour cela qu’on ne s’est pas enchaîné comme vous, si on n’a pas de liquidités. On dit toujours cash is king et en Belgique cela prend d’autant plus son sens parce que sans ce cash, on n’avance pas. On est bloqué.

Éric : J’ai une question justement à ce niveau-là. Est-ce que vous avez la possibilité de mettre en place des différés de paiement pour le crédit ? Parce que nous c’est un moyen en France de se créer une trésorerie et cela peut être une trésorerie qu’on peut utiliser pour les achats suivants.

Elodie : Bien sûr, c’est quelque chose qu’on fait également et que je conseille toujours parce que le différé, cela te permet justement d’avoir plus de cash. Cela a plus couplé à une épingle que tu continues à faire sur le côté, c’est ce moyen-là qui te permet d’avoir ce cash pour continuer à réinvestir.

Éric : L’idée c’est d’avoir un différé de crédit, de ne pas payer les mensualités et de pouvoir quand même empocher des loyers pendant ce temps-là. C’est ce qui te permet de créer une trésorerie. Nous en France, on arrive à avoir des différées de six mois, un an, deux ans, maximum trois ans.

Elodie : Ici, c’est plus ou moins la même chose, il y a quelque spécificité dans le sens où chez nous, il n’y a pas de différé total, c’est que du partiel. On paiera toujours des intérêts.

Éric : Ce n’est pas très important.

Elodie : Non, exactement.

Éric : Le montant n’est pas important.

Le différé de crédit pour travaux en Belgique ?

Elodie : Tu peux aller en fonction des organismes jusqu’à grand maximum 36 mois. Il y a beaucoup d’organismes, surtout les organismes classiques qui ne le font pas. On a deux types d’organismes en Belgique. On a des banques, type ING, Belfius, plutôt vraiment en standard et on a à côté de cela des banques qui ne sont accessibles que via des courtiers, type Krefima, Record Bank, des choses comme cela. Là, ce sont des banques qui sont déjà un peu plus au fait de ce qui se passe dans les investissements.

Eux, en fonction de ce que ton courtier négocie, ils vont pouvoir t’octroyer un an, deux ans ou autre, mais ce n’est quand même pas la règle. Ce qui se fait beaucoup, c’est d’avoir une tranche travaux, de prévoir une tranche qu’on laisse courir jusqu’à deux ans puisqu’en Belgique tu as maximum deux ans pour faire tes travaux, et pendant deux ans, tu es en différé de fait et à la fin tu peux juste une mise à disposition de capital, un petit pourcentage, mais globalement le jeu en vaut la chandelle.

Maintenant pour les autres types de différés que tu négocies, il y a des organismes, type BNP, une banque que vous avez aussi. Là, eux font jusqu’à 36 mois. C’est intéressant. Maintenant BNP, c’est clair au niveau du financement des quotités, ne va jamais plus haut de 80 % par exemple. Ce sont des ratios à avoir, ton taux va être plus élevé. Tu dois faire un petit peu ton shopping.

On a moins aussi de critère de négociations que vous. Il n’y a pas d’IRA par exemple chez nous ou des choses comme cela. Il faut tout prendre en compte par rapport à cela. Mais effectivement le différé, c’est une arme très intéressante à utiliser d’autant plus chez nous parce que sans cela, tu vas à la vitesse d’une tortue pour te construire un patrimoine, si tu es quelqu’un de lambda.

Éric : Quand tu vas chez le banquier, est-ce que tu prépares aussi ta visite ? Est-ce que tu ramènes des simulations de projet ? Est-ce que tu ramènes un dossier bancaire ? Je sais que les banquiers sont assez sensibles à cela. C’est assez rare d’ailleurs que des personnes viennent avec un dossier bancaire. Est-ce que c’est une pratique que tu mets en place.

Elodie : Bien sûr, c’est une pratique que je mets personnellement en place. Parce qu’effectivement, comme chez vous, c’est quelque chose qui se fait très rarement et dès que tu arrives avec un dossier bien ficelé, tu arrives sur le haut de la piste, tu as l’air beaucoup plus crédible et tout ce qui s’ensuit. Et là, tu arrives à avoir des conditions de financement plus avantageuses.

Elodie : Pour continuer un petit peu ce qu’on disait juste avant par rapport aux méthodes de financement pour les personnes françaises, expatriées ou toutes les personnes qui ne sont pas résidents belges et qui veulent investir en Belgique, il faut savoir qu’elles vont se heurter à cette quotité dont on a parlé. C’est possible d’investir en Belgique si vous avez du cash, si vous avez vraiment de l’argent à mettre dedans pour payer les frais, pour payer les quotités que la banque ne finance pas.

Oui, c’est tout à fait possible. Si vous êtes étranger, mais résidant en Belgique, là il y a des conditions qui ne seront plus favorables, on pourra peut-être y aller jusqu’à 100 % au niveau des quotités. Cela dépend vraiment de votre situation, mais globalement cela va rester dans tout ce qu’on a vu ici. Il aura toujours du cash à mettre sur la table.

Éric : Après en France, c’est aussi très fréquent que pour les premiers investissements, on doit mettre du cash. C’est très fréquent. C’est une façon aussi de rassurer le banquier. La France, il ne faut pas croire, ce n’est pas non plus systématiquement financement à 100 %. Il faut souvent aussi rassurer le banquier en mettant du cash. Moi, les premiers investissements, j’ai aussi dû mettre, payer par exemple les frais de notaire ou payer un pourcentage du montant de l’achat. Ce sont des choses qui sont assez fréquentes. Ce qui est important surtout c’est d’investir dans des endroits où vous avez un bon potentiel locatif, et là notamment tu as parlé de certaines villes intéressantes où il y a un public : jeunes actifs ou étudiants à haut pouvoir d’achat. Cela, c’est un premier critère qui est important.

Deuxième critère bien sûr, c’est le critère financier, c’est d’avoir un bénéfice net tous les mois qui est positif, qui est même de plusieurs centaines d’euros, voire plus par investissement. C’est surtout cela qui est important. Et la Belgique offre de belles opportunités à ce niveau-là parce qu’en plus comme tu le disais tout à l’heure parce qu’on a la possibilité de se démarquer avec des stratégies de mises en location plus moderne qui sont adaptées à un public plus moderne.

Elodie : Exactement ! Je pense que la Belgique offre vraiment beaucoup d’opportunités à toutes les personnes qui ont envie de diversifier un petit peu leur patrimoine, de mettre des billes à plusieurs endroits et autre. Toutes les villes dont j’ai parlé tout à l’heure sont vraiment des villes qui sont en expansion, pour te donner rien que des chiffres, la plupart de ces villes sur les prix des appartements et des maisons, on est sur des hausses d’ici 5 ans d’une valeur entre 7 et 12 % par zone et par type de bien.

Si vous faites un bon investissement ou que vous achetez en dessous du prix du marché ou que vous optimisez votre bien avec une bonne stratégie et tout cela et qu’en plus le marché fait que c’est un marché haussier, c’est tout bénéfice. Il y a vraiment des opportunités à prendre à ce niveau-là et je pense que c’est vraiment quelque chose qui peut vous servir et aussi sécuriser votre patrimoine à ce moment-là. Mais effectivement si vous êtes motivé, il y a vraiment du potentiel en Belgique et plein de solutions qui sont à votre portée.

Éric : J’ai une dernière question-là, comme j’entends que tu investis dans plusieurs villes, tu n’investis pas nécessairement juste à côté de chez toi. J’imagine que tu as des techniques et des stratégies pour faire cela à distance et je trouve que c’est intéressant parce que justement dans le cas d’une personne qui veut investir de France, c’est exactement le même processus qu’elle aura utilisé. Est-ce que c’est effectivement des choses que tu as optimisées au fil du temps pour investir à distance ?

Elodie : Alors, il faut rationaliser peut-être le mot à distance puisqu’en Belgique, comme le pays est beaucoup petit, la distance la plus courte, par exemple Liège et à 1h de Bruxelles.

Après, on parlait des différentes techniques. Tu as aussi des techniques où comme chez vous, on peut prendre un crédit bullet ou des choses comme cela où là forcément on ne paie que les intérêts pendant toute la durée. On a plus de cash pour réinvestir. On sait faire des mixes aussi. En général, si vous souhaitez investir en Belgique, c’est toujours mieux de passer par un courtier. Si vous avez besoin d’une référence, n’hésitez pas à me contacter, je vous mettre en contact avec mon courtier... investisseur et vraiment pouvoir trouver des solutions adaptées au cas de la personne et optimiser.

Éric : En plus, ce qui est bien avec les courtiers, c’est qu’il y en a souvent qui sont spécialisés pour les investisseurs étrangers qui ont l’habitude de ce genre de processus. Je pense à choisir entre aller voir une banque française, une banque belge ou un courtier pour les premiers investissements. C’est beaucoup plus rapide et efficace d’aller voir un courtier qui a l’habitude de ce type d’investissement venant de l’étranger, venant d’un pays extérieur.

Elodie : En fonction de votre situation, il saura vous conseiller au mieux et voir ce qu’il est possible de faire avec le maximum de quotités financées. Si vous avez déjà des biens qui sont plus ou moins remboursés, il y a des possibilités aussi de prendre des garanties, garantie de premier rang, de second rang en fonction de et qui pourra aussi rassurer la banque qui vous permette d’investir en Belgique de manière beaucoup plus facile.

Tout cela, c’est vraiment du cas par cas. Il y a des solutions qui existent comme partout, il faut juste un petit peu les chercher ou se renseigner auprès des bonnes personnes. ez moi, je mets une grosse heure en voiture. Pour l’instant, c’est moi qui fais mes gestions de bien puisque c’est quelque chose que j’aime faire, j’aime beaucoup être au contact et tout cela. En plus, ce n’est pas très loin. C’est-à-dire que s’il y a un moment où il y a un très gros problème, je sais aller, je prends ma voiture et en une heure j’y suis.

Mais effectivement, par exemple cet investissement à Liège que je vais développer qui permet d’essayer d’aller le moins possible sur place, tout en ne déléguant pas. Bien évidemment, il y a la solution de facilité et la gestion en agence avec une personne interne pour déléguer. Maintenant, il faut être sûr de trouver quelqu’un de qualité qui fasse vraiment du bon travail et tout cela, ce qui n’est pas toujours le cas et forcément on perd en rentabilité aussi. Sinon quelque chose que je fais, c’est d’avoir les personnes de référence, déjà il y a des prestataires de ménage qui passe, donc dans les parties communes, elles ont un œil sur ce qui se passe et elles savent me faire des feedbacks.

J’ai fait aussi un livret d’accueil, un livret de colocation où j’explique par exemple quoi faire en cas de coupure de courant, s’il y a des coupures d’eau, etc. Il y a tous les numéros et des choses comme cela pour responsabiliser les personnes. C’est envoyé par email, c’est imprimé et c’est mis dans toutes les parties communes plusieurs fois. Comme cela, il n’y a pas d’excuses quand on a perdu le manuel, dans la cuisine, dans le salon, la salle à manger, dans la cave. Comme cela s’il y a un problème, les personnes savent qui appeler, quelles sont les procédures à suivre. Après si vraiment il y a un gros problème, là on m’appelle. Il y a le numéro de plombier, d’électricien...

Éric : C’est déjà une façon d’automatiser en effet avec des personnes locales. Un grand merci Elodie pour toutes ses informations !