Investir dans l'immobilier en Belgique pour sa retraite

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
01 Mai 2020

Quelle situation pour la retraite en Belgique ? Quels sont les leviers financiers pour améliorer sa retraite ? Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? Avantage et inconvénients d’investir dans l’achat pour du locatif ? Comment éviter le stress quand on fait des travaux de rénovation ? Comment trouver le temps pour investir et monter des projets ? Dans quel type de bien investir pour s’assurer une retraite confortable ? Quel est l’âge idéal pour commencer à investir dans l’immobilier ? 10 étapes pour investir malin et construire sa retraite !10 étapes pour investir malin et construire sa retraite, quelles seraient justement ces fameuses étapes ?

Elodie : Bonjour à tous et bienvenue sur Real Estate in Belgium, votre blog dédié à l’immobilier 100 % belge. Alors, je suis ravie de vous retrouver aujourd’hui puisque je suis en compagnie de charmants invités qui sont Alexandre et Gaëtan. Surtout, je vous invite à rester jusqu’à la fin puisque nous avons une surprise pour vous. Alexandre et Gaëtan, bonjour ! Merci d’être parmi nous.

Elodie : Avant qu’on commence vraiment à rentrer dans le vif du sujet, est-ce que vous pouvez pour présenter chacun en quelques mots et surtout me dire qu’est-ce qui vous a amené à investir dans l’immobilier ?

Gaëtan : Moi, c’est Gaëtan, Alexandre. On a tous les deux la quarantaine passée. On est tous les deux ingénieurs dans un grand groupe français. Effectivement, on intervient à nos heures perdues sur le sujet de l’immobilier. On y reviendra après, pourquoi on s’est lancé dans l’immobilier. On intervient sur différents médias. On a commencé par un blog. Puis, on fait des interventions sur BFM et sur radio Immo qui est une radio web. Puis aussi, nous avons écrit un livre pour partager vraiment notre expérience qui s’appelle l’immobilier : investir malin vous préparer l’avenir.

Alexandre : Effectivement, c’est notre présentation, elle est commune puisqu’on a exactement le même profil, on a quasiment le même âge, même société, même cursus et même aventure, si je puis dire. La seule différence, c’est que nous ne nous sommes pas mariés. Contrairement à ce que certains pourraient penser. On est marié, mais chacun avec son épouse.

Elodie : Mais c’est vrai que c’est assez atypique en plus puisque du coup vous vous êtes rencontrés dans votre entreprise où vous bossez toujours actuellement.

Alexandre : Exactement ! Il y a une vingtaine d’années.

Gaëtan : Du coup, on peut revenir justement à ce qui nous a amenés à investir dans l’immobilier. C’est que tous les deux, à un certain moment de notre vie professionnelle, on a été amené à lire un document qui est le rapport du COR. Le COR, c’est le comité d’orientation des retraites en France, qui fait un rapport jusqu’ici annuel, mais assez régulier sur effectivement la situation des retraites en France. Et là, on a eu une espèce d’électrochoc, c’est qu’on a constaté que le système de retraite tel qu’il est connu actuellement, il est complètement à bout de souffle, il est quasiment imbattable et on le voit bien, les gouvernements se succèdent et peu importe d’ailleurs la tendance du gouvernement, c’est toujours aussi compliqué. Alors, chacun utilise des petits leviers, mais ce ne sont que des petits leviers. On modifie l’âge de départ à la retraite, on modifie les pensions, on va modifier aussi tout ce qui est cotisation, mais au final cela ne change pas le fond du problème.

Il y a finalement beaucoup trop de personnes à la retraite par rapport au nombre des personnes qui sont actives. La tendance, elle va en s’accentuant puisque je crois que dans le dernier rapport, on était à moins de 1.8 actif pour un retraité. C’est une situation qui est assez compliquée. On va vers du 1 point. C’est vrai que cela marchait bien, il y a quelques années. Aux sorties de la Seconde Guerre mondiale, cela a été mis en place parce qu’effectivement il y avait peu de retraités, ils avaient une espérance de vie qui était relativement faible et il y avait beaucoup d’actifs. Maintenant, on est arrivé sur une situation où ce n’est plus du tout le cas. Il faut trouver d’autres leviers finalement pour préparer sa retraite parce que lorsque nous allons arriver à la retraite, il y a de fortes chances pour qu’on n’ait pas grand-chose. Si on regarde, je crois, les perspectives, je pense qu’un cadre qui va arriver à la retraite, qui a à peu près dans nos âges, on va dire aux alentours de 40 ou 45 ans, il aura moins de 50 %.

Alexandre : On est plutôt sur 4te ?

Quelle situation pour la retraite en France ?

Gaëtan : Il aura 40 % de ses revenus, que ce qu’il a actuellement. C’est vraiment un gros coup de bambou en termes de pouvoir d’achat lorsqu’on arrive à la retraite.

Alexandre : Vous, toutes et tous, qui êtes derrière votre écran en ce moment et qui n’êtes peut-être pas nécessairement au courant de la situation, la situation en tout cas en France et de manière voulue embellie par les différents médias. Ce qui est dans les différents rapports s’appuie sur des perspectives à la fois démographique et économique qui sont soit pessimistes ou optimistes et ce qui nous est communiqué est de nature optimiste. C’est-à-dire que la situation peut être bien pire que ce que l’on veut bien nous dire. Suite à cela, comme tu l’as dit Gaëtan, c’était un électrochoc, on s’est mis en quête de trouver un support qui nous permette d’assurer au départ ce complément de revenu petit à petit de manière indolore pour le jour où on sera effectivement à la retraite.

Alors là-dessus, je pense que tout l’auditoire est étoffé des différents leviers possibles, il y a des classiques que l’on a éliminés rapidement parce que le rendement n’est pas suffisant. On a tout ce qui est retraite par capitalisation. On a la bourse, mais étant moyennement joueur, en ces temps agités même il y a quelques années, on n’a pas voulu tenter cette voie-là. On a aussi la création d’entreprises. Là-dessus, c’est possible de s’y lancer, mais c’est assez chronophage.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Puis, on a évidemment l’immobilier locatif. On s’est orienté très rapidement là-dessus parce que ce qui est formidable avec l’immobilier, c’est finalement le seul levier financier qui nous permette de créer de la valeur, se créer un patrimoine en ne mettant pas nécessairement de l’argent, en tout cas notre argent, en ayant la possibilité de s’appuyer sur l’argent des banques puis se faire financer le remboursement de ce prêt grâce aux locataires. C’est quand même quelque chose qui est finalement assez incroyable.

D’un point de vue mécanique, c’est ce qu’on appelle le levier, c’est le principe de la brouette et c’est le seul support qui permet de le faire aussi bien. On peut avoir dans la bourse peut-être sur des fonds ou des SCPI notamment, on peut avoir des emprunts. Cela, c’est aussi une possibilité. Mais disons qu’on n’atteindra jamais les rendements que l’on peut avoir avec de l’immobilier physique. Très rapidement, on s’est donc orienté vers de l’immobilier physique. Pour résumer finalement en deux mots, nous notre démarche, on s’est lancé là-dedans à cause du souci de financement des retraites en France et on a cherché une solution pour compléter tout cela et de manière palliative en s’appuyant sur l’immobilier.

Elodie : Super ! Merci pour cette réponse qui est bien complète où du coup, tu as répondu à l’autre question que j’allais vous poser par après. Ici, on a déjà dressé un petit peu un tableau général des quelques avantages que présentait l’immobilier pour constituer sa retraite. Est-ce que selon vous, il y a des inconvénients vraiment dans cette démarche de construire sa retraite par rapport à l’investissement immobilier ? Si oui, lesquels ?

Gaëtan : Des inconvénients, oui, il y en a toujours. L’idée, ce n’est pas non plus de dresser un tableau idyllique. Effectivement quoiqu’il arrive de toute façon, cela va demander un engagement personnel. Cela, c’est sûr. C’est vrai, on ne va pas se mentir, ce n’est pas complètement passif.

Avantage et inconvénients d’investir dans l’achat pour du locatif

Alexandre : Se lancer dans l’investissement immobilier, il faut une volonté et une persévérance. Il faut savoir surmonter quelques tracas parce que de toute manière jamais rien ne va se passer en se disant : je vais acheter tel appartement, je vais faire des travaux comme cela, ce sera terminé à telle date, puis le locataire va arriver dès le lendemain. Puis aussi, il faudrait que je trouve mon crédit hypothécaire. En effet, le financement ne va pas arriver à l’heure convenue parce qu’il manquera toujours des papiers. Le notaire va prendre un peu de délais. Les entrepreneurs, s’il y a des travaux de rénovation, il y a quelque chose qui ne va se passer comme prévu. Les entrepreneurs, il y a toujours le truc : on fait un devis, mais il y a toujours quelque chose évidemment qui n’était pas écrit dans le devis, il y a une mauvaise surprise. Cela commence toujours par un coup de téléphone, puis j’ai découvert cela. Du coup, cela rajoute des coûts ou des délais. Bref, c’est, je dirais, normal. Il faut avoir le bon mindset en se disant que de toute manière, je vais avoir droit à ce genre de choses de manière à ce que ce ne soit pas une surprise. Puis quand ce genre d’aléas se produit, disons que vous savez le gérer avec une certaine zénitude puis en se disant comment on va faire pour améliorer les choses.

L’immobilier locatif, comment éviter le stress ?

Une bonne manière, un bon truc que l’on fait pour ne pas être trop stressé par ce genre de choses, c’est quand même de se prendre une certaine marge de sécurité, ne pas empiler les étapes comme sur un planning en ne prévoyant pas de marge de sécurité. Cela permet quand même de vivre un petit peu plus sereinement. Les hypothèses après économique de l’investissement, elles sont un petit peu dégradée parce que le temps c’est de l’argent on le dit, mais c’est vrai qu’on le voit tout de suite dans ce genre de chose. Cela permet quand même d’être plus serein. Nous, on y arrivera après, mais on souhaite quand même être serein, on n’est pas complètement investis à 100 % là-dessus. Il y a des pros qui investissent et qui font de la location courte durée, du coup ils s’investissent tellement là-dedans. Nous, on a choisi plutôt un type d’investissement qui est de fainéant, je dirais, qui n’est pas chronophage en termes d’exploitation.

Elodie : Un facteur tranquillité qui est assez conséquent.

Gaëtan : Les précautions, c’est bien. Effectivement de penser à se former dans l’immobilier, à suivre des formations et/ou discuter avec des personnes, du coaching par exemple aussi, des personnes qui sont déjà passés par les étapes qu’on va emprunter et qui vont nous apporter un plus et vont éviter, comme on l’a dit, Alexandre a dit qu’on va rencontrer des embûches. Tout le monde va rencontrer les embûches. Si on peut les minimiser, justement le fait de se former, de se faire former, le fait de se faire suivre par un coach en immobilier en Belgique, c’est un bon moyen d’éviter les embûches, en tout cas une partie, puis de savoir – quand je rencontre une embûche : c’est vrai que lors de ma formation ou lors de vos coachings, j’en ai discuté, j’en ai parlé et c’est ce qu’il faut faire. Avec cela, on se crée une sorte de socle, une sorte de base fondamentale qui servira. De toute façon, on va l’enrichir au fur et à mesure puisqu’il faut garder cet état d’esprit d’être ouvert et d’être dans une sorte de formation permanente et cela va aider tout au long des investissements et de la démarche justement d’investissement.

Alexandre : Une petite précision aussi pour toutes, celles et ceux, qui nous écoutent. Dès qu’on investit dans l’immobilier, c’est comme le Monopoly finalement sauf que là c’est en vrai et les erreurs peuvent coûter cher. On monopolie aussi, mais cela reste du papier. Est-ce que je dois aller plutôt vers des petits investissements en début de jeu ? – Alors en France, c’est plutôt vers les rues de belle vue ou aller carrément vers la rue de la paix en... un hôtel. Cela, c’est des décisions clés et tout le monde n’a pas la même acceptation par rapport à des investissements, des petits investissements ou des gros investissements, pas la même expérience, donc chaque profil est différent et le fait d’être bien expérimenté ou en tout cas formé ou accompagné, c’est quelque chose d’extrêmement important.

Elodie : Vous avez tout à fait raison et vous avez soulevé deux notions qui sont vraiment fondamentales et qu’on n’aborde pas assez, c’est déjà la base, la formation continue parce qu’on peut se dire qu’on se forme de base et c’est bon, je connais tout et je n’ai plus besoin de me former. Non, c’est clair comme tu le sais Gaëtan, c’est important de continuer à bien se former continuellement. Il y a des choses qui évoluent et il faut toujours rester ouvert et aussi le fait, toi Alexandre, tu soulignais qu’évidemment, on ne pouvait pas gérer chacun le même type de projet, il faut aussi s’écouter soit, de ne pas prendre les objectifs et la vision de quelqu’un d’autre qui ne nous correspond pas vraiment. C’est vraiment des choses qui peuvent coûter très cher en termes de temps, en termes d’énergie. Cela a des grosses conséquences. Clairement, c’est vraiment primordial. Une question qui m’est venue tout à l’heure quand tu disais, quand on discutait de l’investissement par rapport à la retraite. Comment est-ce que vous arrivez à vous dégager du temps en étant encore salarié pour quand même écrire un livre, avoir un blog, intervenir sur une radio et surtout investir ?

Comment trouver le temps pour investir et monter des projets ?

Gaëtan : Effectivement, c’est une bonne question. Cela demande un engagement personnel. Quand on s’est lancé dans l’aventure effectivement, on s’est dit qu’on va y passer du temps. C’est de l’organisation. C’est beaucoup d’organisations clairement parce qu’à côté de cela effectivement, on a notre vie professionnelle et on a des postes qui sont tout à fait correctes. Cela nous demande aussi beaucoup de temps.

C’est effectivement « une hygiène de vie » de se dire qu’on a des périodes qui sont clairement définies, qui sont entièrement dévolues à notre vie professionnelle. Puis on a des périodes que l’on s’est déterminé qui sont dédiés à notre activité extra-professionnelle, donc l’investissement dans l’immobilier. Puis après, on agit aussi, et cela par manque de temps parce que malheureusement une journée n’a que 24 heures, on agit aussi par phase, c’est-à-dire qu’effectivement quand on a décidé par exemple qu’on allait écrire le livre, c’est devenu un peu notre priorité numéro un. On a donc levé le pied sur un certain nombre d’autres activités. Puis une fois que le livre est fait, on reprend notre activité. C’est vrai que par rapport à quelqu’un qui dédierait son temps entièrement à l’investissement immobilier ou à des activités qui tournent autour, nous, on est obligé de faire des choix. C’est clair.

Après, on a un autre avantage, c’est qu’on est deux. Du coup, on multiplie aussi le temps par deux. Après effectivement, il faut qu’on se coordonne, il faut qu’on voie certaines choses ensemble bien sûr. Puis, on est aussi, tout à l’heure, je caricaturai un petit peu la génération jeux vidéo, la génération moderne où tout va vite, mais on est aussi et on en profite d’ailleurs dans une société où on a plein de moyens avec la digitalisation qui font qu’on peut être ensemble sans être aux mêmes endroits, on peut faire vraiment plein de choses. On a vraiment plein d’outils. On peut faire plein de choses qui nous permettent d’aller beaucoup plus vite.

Alexandre : Un petit complément sur l’hygiène de vie, c’est vrai que la journée n’a que 24 heures, mais il y a un exercice que j’ai fait maintenant il y a plusieurs années par exemple, c’est un petit truc que je suggère de faire à nos auditeurs, c’est de noter par exemple sur une semaine. Vous le faites sur une semaine. Vous notez absolument toutes les étapes que vous faites du lever jusqu’au coucher et sur 7 jours. Alors moi, je ne fais pas de régime, mais souvent j’entends dire pour faire un régime, il faut noter d’abord, vous notez tout ce que vous mangez. Puis, on fera un diagnostic.

C’est pareil pour l’emploi du temps. Vous notez tout ce que vous faites pendant une semaine par macro-tâche puis vous prenez du recul sur ce qui a été fait et vous analysez et vous supprimez tout ce qui vous ne semble pas apporter une vraie valeur dans vos tâches. Vous apercevrez probablement que les temps de télé, de consultation, de web, superflu ou je ne sais quoi, cela représente quand même une part hyper importante. C’est un peu comme le mauvais sucre ou le mauvais gras qu’on mange, il va falloir le supprimer. Moi par exemple, je l’ai complètement supprimé. Alors, on se retrouve avec un paquet de temps qui est absolument très important. Du coup, vous pouvez le consacrer à quelque chose pour lequel vous avez une passion. Par exemple, j’ai une passion pour l’investissement immobilier avec les différents types d’immobilier, du coup vous vous documentez sur ces différents moyens, vous regardez ce qu’il est possible de faire, de ne pas faire. Cela, c’est un premier moyen de se dégager du temps : supprimer le superflu.

Après, il y a une deuxième chose que je mettrai dans l’hygiène de vie, c’est que lorsque vous êtes dans une phase de recherche de biens, vous n’allez pas vous réveiller le matin on disait : ce soir, j’aurais trouvé le bien. Cela ne marche pas comme cela. Parce qu’il va falloir trouver un bien, mais le bon bien, le bien que vous achèterez moins cher que les autres. Si vous l’achetez mal, c’est-à-dire trop cher, vous ferez une mauvaise affaire et vous ne la rattraperez pas l’affaire. Vous garderez ce boulet pendant 10 ans, 15 ans, enfin toute la durée de votre crédit. Ce qui est important, c’est de bien acheter. Pour bien l’acheter, il ne faut pas être pressé, il faut être opportuniste. Pour être opportuniste, il faut être en éveil, « aware », comme dirait un célèbre acteur belge. Il faut être aware tous les jours. C’est-à-dire que tous les jours, moi tous les jours à la même heure, je regarde les annonces sur mes sites d’annonces favoris. Cela ne prend pas longtemps, c’est 5 à 10 minutes parce que tous les biens ne se vendent pas en 24 heures, au fur et à mesure, on les connaît. Vous identifierez tout de suite les nouveaux, du coup s’il y a une bonne affaire, tout de suite vous ne perdez pas de temps et vous le faites le matin parce qu’en fin de journée, c’est trop tard, les bonnes affaires sont déjà parties. C’est donc le matin. Le matin, le petit rituel, recherche sur les différents sites.

Gaëtan : Cela va super vite parce que si on prend l’exemple de la télé, ce n’est pas qu’une image pour parler, mais en France, les chiffres c’est en moyenne les Français passent, on se rapproche de plus en plus des 4 heures par jour devant la télé. 4 heures par jour, c’est énorme, c’est-à-dire que même si on se dit qu’on va quand même continuer à regarder la télé, un peu une heure par exemple, on peut dégager aller 2 heures par jour sans problème pour faire autre chose. 2 heures par jour sur 7 jours, cela fait 14 heures par semaine. Cela fait en gros si on traduit par temps de travail sur un salarié classique, cela fait 2 jours. Cela veut dire qu’en gros je peux passer 2 jours sur une autre activité, rapidement au matin effectivement des périodes qui sont tout à fait acceptables. Il faut quand même garder un peu de temps libre pour s’aérer la tête.

Elodie : Cela, c’est sûr. Après comme tu disais tout à l’heure, c’est vraiment une question de priorité. C’est une question d’usage et de priorité qui est propre à chacun. Clairement en tout cas merci pour les petits tips que tu nous as donnés, c’est de très bonne chose à appliquer. J’espère que vous allez aussi en prendre bonne note. Du coup, le cycle type dont on pourrait dire de quelqu’un qui souhaite vraiment investir pour se constituer une retraite, j’entends vraiment ici une approche patrimoniale et pas une approche pour devenir rentier et toucher beaucoup de cashflow, quel serait selon vous l’évolution la plus efficace en termes d’acquisitions de type de biens pour se constituer une bonne retraite conséquente à la fin D

Dans quel type de bien investir pour s’assurer une retraite confortable ?

Alexandre : Ce que j’ai envie de dire, c’est que cela dépend, forcément cela dépend, cela dépend déjà de l’âge de l’investisseur. Si on a un profil plutôt 25 - 30 ans ou profil plutôt 40 - 45 ans, j’ai envie de dire qu’en début de vie active, il est important – en début de vie active, on n’a pas forcément beaucoup d’expérience et on est aussi sur une situation à la fois professionnelle et probablement matrimoniale qui peut évoluer : la famille peut s’agrandir, on peut être sujet à peut-être plus bouger qu’après. Cela, c’est une composante assez importante. Si je dis cela c’est qu’il est peut-être opportun de réfléchir à ne pas nécessairement acquérir sa résidence principale dès le début de la vie active et de mettre ses premiers revenus en faisant ses preuves. Faire ses preuves, c’est faire ses preuves vis-à-vis des financiers, vis-à-vis des banques. Pour faire ses preuves sans prendre trop de risques, il vaut mieux faire des petits, se lancer plutôt dans des petits investissements, type parking ou petit meublé. C’est plutôt mon avis.

Quand on est en début de vie active, je dirais, commencez par de petits investissements bien rentables : parking, studio meublé pour des étudiants par exemple, ce genre de choses. Et là, on va pouvoir avancer ses pions un peu comme au Monopoly et montrer finalement vis-à-vis des banques qu’on est parvenu déjà à avoir une bonne hygiène financière et se lancer sur des investissements sur lequel on a suffisamment de recul pour démontrer une rentabilité et la pertinence des investissements que l’on a faits. Cela, c’est vachement important parce que pour pouvoir, alors il y a une future maladie auquel tous celles et ceux qui vont se lancer dans l’investissement vont tomber, il faut se dire, c’est que dès qu’ils ont fait le premier investissement, ils ont envie de faire le deuxième puis, etc.

Évidemment dès qu’on va avancer, il va y avoir une butée. La butée, cela va être les banques, c’est-à-dire que le financement qui va être cumulé va être trop important et là il va y avoir les premiers refus et on va découvrir que certaines banques peut-être qu’elles ont dit non puis d’autres vont dire oui. Cela veut dire qu’il y a une part de subjectif. Ce n’est pas une simple machine issue d’une intelligence artificielle qui va dire : j’enseigne 15000 paramètres puis c’est bon ou pas bon. Non, il va y avoir des critères objectifs sur la base du business plan qui aura été proposé avec des chiffres indiscutables, puis il va y avoir tout le subjectif. C’est-à-dire que votre capacité à convaincre le banquier ou le courtier que vous êtes la bonne personne que le produit sur lequel vous voulez vous lancer, il y a de la demande, que le locataire que vous allez chercher, il est déjà présent ou de toute façon il y a de la demande et que toute façon l’argent que vous demandez, c’est une bonne affaire pour le banquier parce que vous êtes largement garantie de le rembourser.

Je dirais, début de vie active, plutôt petit investissement avec une volonté de montrer qu’on sait transformer l’affaire et en utilisant ses premiers salaires avec la résidence principale. Quand on est un petit peu plus expérimenté, un peu plus posé dans la vie active puis familiale, là, il faut quand même penser à acquérir sa résidence principale. Ce sujet fait super débat entre les investisseurs. Moi, c’est plutôt mon avis. On a sa résidence principale, cela s’est fait, puis on commence à penser à des choses un peu plus lourde que ce soit sur les immeubles de rapport pour certains ou plus de l’immobilier commercial comme nous puis certains voient carrément changer d’orientation en faisant de la location courte durée qui peut être très bien. Mais cela, c’est hyper chronophage quand même. Même s’il y a possibilité de déléguer, il faut quand même être présent par rapport aux différentes entrées et sorties qui peuvent se poser, donc après je dirais que c’est encore autre chose.

Moi, je dirais une réponse en deux temps, plutôt jeune et moins posé, on investit petitement et on fait ses preuves. Cela, c’est une première voie. Après, tout est ouvert, on se lance dans les différentes formes d’investissement immobilier avec des tickets de départ qui sont un petit peu plus élevé puis on laisse vivre les investissements, on revend pour acquérir un peu plus de cash puis racheter plus gros, ce genre de choses.

Gaëtan : Ce qu’il faut voir aussi effectivement sur le premier step quand on est super jeune, là-dessus on est complètement en phase, il faut y aller doucement. Puis effectivement par rapport à ce que tu disais, ce qui fait débat à la résidence principale, là on arrive sur un point qui est fondamental pour tout le monde, c’est que la situation, elle va être propre à chacun et c’est valable pour la résidence principale parce qu’effectivement si on est dans un boulot qui établit, si on sait par exemple les bureaux ne vont pas changer, on va toujours aller au même endroit, là on peut se dire qu’effectivement cela vaut le coût d’avoir une résidence principale. C’est un investissement qui est intéressant parce que cela va être stable pendant un certain nombre de temps, on va créer une famille, donc tout cela c’est bien. Il y a des personnes qui font d’autres choix qui vont choisir peut-être celui de la mobilité parce qu’ils ont envie de changer régulièrement, parce que c’est leur style de vie. Dans ce cas-là, ce ne sera peut-être pas judicieux d’avoir sa résidence principale. Et c’est pareil dans les investissements, c’est-à-dire qu’effectivement nous, on a choisi un support qui est privilégié, qui est celui des locaux commerciaux. C’est un choix. Mais en revanche, on reste intimement convaincu qu’on ne va pas présenter cela comme la solution (avec le l majuscule), c’est une solution possible.

Dans l’investissement immobilier, il y en a plein et chacun devra aussi, suite effectivement à une première phase d’investissement sur des choses qui sont raisonnables, se trouver son chemin finalement et se dire : moi, j’ai plutôt un comportement à risque ou j’aime bien prendre des risques et tout cela ou plutôt au contraire, je préfère être tranquille ou je sais que je vais pouvoir me dégager du temps ou je ne pourrais pas me dégager du temps, j’ai des moyens, j’ai moins de moyens, bref. Tout cela va dépendre de chaque personne et ce qui est fabuleux dans l’immobilier, c’est que finalement vous allez trouver un support qui va correspondre à votre profil. Tu en citais quelques-uns, mais il y a des immeubles de rapport, il y a de la location courte durée, il y a les locaux commerciaux comme nous, il y a du meublé, il y a de l’étudiant, il y a vraiment plein de choses.

Alexandre : Alors attention, Gaëtan je t’interromps parce que je crois que pour avoir une bonne vue de tous les investissements immobiliers qui existe, on retrouvera 20 types d’investissement immobilier.

Elodie : Puisque tout le monde s’y met, je mets le mien aussi.

Gaëtan : Effectivement, au-delà de la pub, cela montre bien que dans ce livre, on balaye pas mal de supports possibles et c’est bien... c’est de dire, il y en a pour tout le monde et il faut vraiment aller vers celui qui est en rapport avec notre profil. C’est ce qui est important.

Alexandre : Une petite précision aussi, je parlais d’investir dans des parkings, ce qui est intéressant juste avec les parkings quand on démarre, c’est que le processus pour acheter un parking ou pour acheter un bien qui vaut cinq 500 000 euros, c’est le même. C’est quand même plus sympa de se tromper sur un parking à 5 000 euros que sur 500 000 euros parce que les conséquences ne sont pas les mêmes et le process est le même : recherche du bien en fonction de la demande, le financement éventuellement, le passage chez le notaire c’est pareil, les recherches du locataire et la gestion au quotidien. Cela, c’est aussi sympa, c’est un point intéressant, on se fait la main sur quelque chose qui ne doit pas être hyper rentable non plus en absolu, mais au moins cela nous permet de voir le process grandeur nature quand même et sans prendre trop de conséquences désastreuses.

Quel est l’âge idéal pour commencer à investir dans l’immobilier ?

Elodie : C’est clair. Cela paraît évident qu’au plus tôt, on va commencer pour commencer sa retraite. Au plus jeune, on investit, au mieux c’est. Mais on entend souvent parfois des personnes qui se disent et qui s’auto-sabotent en disant : moi, j’ai 40 ans, j’ai 50 ans, c’est trop tard. Qu’est-ce que vous pourrez justement conseiller à des personnes qui justement pensent cela pour leur démontrer que juste non ce n’est pas trop tard et qu’est-ce que ces personnes peuvent mettre en pratique justement pour constituer quand même un patrimoine immobilier à leur âge ?

Gaëtan : Effectivement l’adage : il n’est jamais trop tard pour bien faire et c’est vrai là aussi. Tu disais 40 - 45 ans, il n’est pas trop tard 40 - 50 ans. Alors évidemment, il va être sans doute trop tard pour se constituer un immense patrimoine immobilier. Cela, on est d’accord. Mais en revanche si on veut faire un investissement raisonnable, il n’est pas trop tard. Si on regarde l’âge de départ à la retraite... vers 65 ans. Quand on a 45 ans, il reste 20 ans. Il est tout à fait possible en 20 ans d’obtenir de la part de sa banque, d’autres banques d’ailleurs, d’obtenir un prêt immobilier, voire peut-être même deux. Si on est raisonnable, on peut très bien financer un bien sur 15 ans par exemple avec un prêt tout à fait classique et montrer justement, ce que disait tout à l’heure Alexandre, qu’on est capable de le faire. On a le bien, il est loué, on rembourse son crédit puis peut-être que la banque, elle sera enclin à dire : si on vient avec un deuxième bien. C’est vrai que finalement, vous avez prouvé que je savais faire, vous savez continuer à vivre avec ce qui vous reste à vivre, vous savez éventuellement malgré tout épargner et vous avez votre bien à côté. Si vous en présentez un deuxième, peut-être que je vais tenter le deuxième aussi et peut-être que ce sera que sur 10 ans ou peut-être même à nouveau sur 15 ans.

Alexandre : Ou alors si on a affaire à quelqu’un qui à 40 - 45 ans, il a peut-être un peu d’apports et il peut injecter un petit peu plus d’apports pour réduire aussi la mensualité.

Gaëtan : Exactement ! Dans ce cas-là, on est dans un schéma où possiblement on peut faire l’acquisition de deux biens. Alors évidemment, il ne faut pas espérer acquérir un immeuble de rapport, il faut être raisonnable et encore une fois il faut adapter finalement ses ambitions aussi par rapport à son profil et par rapport à sa situation. En tout cas, clairement, il n’est pas trop tard pour faire quelque chose.

Alexandre : Je vais être encore plus catégorique. Ce n’est vraiment pas trop tard et toutes, celles et ceux qui sont derrière leur écran et qui se retrouveraient dans cette situation, n’attendez pas, c’est maintenant, maintenant, mais alors vraiment maintenant. Dès ce soir, vous regardez s’il y a des annonces qui pourraient vous convenir, mais sans délai. C’est-à-dire vos deux heures de film ou de télé que vous avez prévue, vous ne les regardez pas et vous regardez sur le net. Vous commencez de vous documenter sur les différents blogs, le blog d’Élodie, le nôtre aussi, il ne faut pas hésiter puis vous commencez à plonger dans ce monde et vous allez voir que vous ne le regretterez pas. Dans 20 ans lorsque vous regarderez un peu ce qui s’est passé, vous vous direz : j’ai lu ce texte, cette interview avec Élodie Gaëtan et Alexandre, c’est à partir de là que je me suis lancé. Si je n’avais pas regardé, je ne me serais pas lancée puis je n’aurais pas fait cet investissement. Parfois, cela se décide simplement sur ce genre de choses. Mesurez bien que vous ne devez pas perdre une seule minute, c’est maintenant puis vous verrez que vous ne le regretterez pas.

Elodie : Stop aux croyances limitantes ! Maintenant, on y va, on compte sur vous. Tout à l’heure, vous mentionnez les SCPI, donc typiquement investir dans la pierre papier, est-ce que ce que c’est le process que vous conseillez pour se constituer une retraite et si oui est-ce que vous pouvez nous expliquer comment cela fonctionne ?

Gaëtan : Alors oui, on le conseille. Par contre, il ne faut pas que ce soit le seul investissement. C’est quelque chose qui peut être mis justement quand on se constitue un patrimoine dans le cadre de la retraite, c’est quelque chose qui peut être intéressant, mais il ne faut pas que ce soit le seul investissement. S’il y a à choisir par exemple entre de l’immobilier physique et de la SCPI, c’est mieux d’aller vers de l’immobilier physique si on a la possibilité et si le temps le permet. Ensuite, si on a déjà fait un premier investissement physique, cela peut être intéressant effectivement d’investir dans la SCPI parce que cela présente l’avantage notamment d’investir sans contrainte parce qu’on s’occupe « de rien » dans ce cas-là et c’est toujours bien d’avoir cela dans son portefeuille. C’est quelque chose qui est toujours intéressant.

Alexandre : 10 – 15 % sur son portefeuille. Le fonctionnement parce que finalement on répond à la question est-ce que c’est selon nous intéressant avant d’avoir... Pour rappel, là par exemple on est trois autour de cette interview. Imaginons que l’on veuille acheter des biens ensemble. On crée finalement une société civile immobilière que l’on appellera dans ce cas précis société civile de placement immobilier, la SCPI. On les achètera ensemble au nom de cette SCPI puis on va toucher des loyers issus de la location de ces biens. Ces loyers, ils ont été financés par les trois personnes que l’on constitue. Une fois que la SCPI aura touché ces loyers, elle va pouvoir les rétribuer aux trois associés que nous sommes dans notre SCPI. C’est exactement le même principe qu’une SCPI sauf que là ce n’est pas trois personnes, c’est beaucoup plus. Certaines SCPI sont valorisées sur plusieurs milliards d’euros. Ils achètent de très belles adresses par exemple sur Paris pour les SCPI avec les sous-jacents plutôt français, puis à partir de là les cotisants finalement de la SCPI achètent des parts, la SCPI achète des biens avec l’argent des cotisants, touche des loyers et rétribue les cotisants avec les différents loyers. Cela, c’est quelque chose qui est intéressant.

Alors, il faut bien choisir sa SCPI et le bon gestionnaire évidemment. Il faut regarder son antériorité. Est-ce qu’elle est là depuis 2 ans ou depuis 30 ans ? Aussi un critère très important dans les gestionnaires de SCPI, c’est le taux d’occupation, c’est publié en général en février et mars de l’année suivante. Quel a été le taux d’occupation ? Il faut quand même avoir minimum, 96 %, c’est très bien de taux d’occupation. Cela signifie qu’on a un bon gestionnaire qui fait des bons choix, qui investit dans des biens qui ont de la demande. Cela, c’est un critère très important. Puis, ce qui est intéressant de préciser également avec la SCPI, c’est qu’on a à la fois le loyer qui nous est en général rétribué de manière trimestrielle et aussi la valeur de la part qui elle évolue et en général évolue favorablement.

Gaëtan : Il y a quelque chose qui est important aussi quand on investit dans la SCPI, c’est qu’il y a aussi la durée. Il faut bien comprendre dès le départ quand on investit dans une SCPI, ce n’est pas pour se retirer au bout de 5 ans. Dans ce cas-là, cela va clairement être...

Alexandre : Puisqu’il y a des droits d’entrée au départ qui sont assez élevés, qui sont de 9 -10 % selon. Pour pouvoir éponger ces droits d’entrée, il faut la garder sur la durée.

Gaëtan : Généralement la durée, c’est aux alentours de 14 - 15 ans. On retrouve à peu près la même durée qu’un bien physique. Il faut bien comprendre aussi que, comme l’a expliqué Alexandre, on n’achète pas un bien, c’est-à-dire qu’on n’achète pas un immeuble, on n’achète pas non plus une chambre, on achète un morceau d’un ensemble immobilier, ce qu’on appelle la part.

Alexandre : J’ai oublié de dire également, on a deux de type de SCPI. On a la classique, dite SCPI de rendement, dont le nom est assez explicite et on a aussi une deuxième catégorie qui la SCPI fiscale. Mon avis c’est que la SCPI fiscale, c’est un agrégat. Je ne connais pas par contre en Belgique si on a ce genre de choses, mais en France, on a les dispositifs d’optimisation fiscale où on achète des logements neufs qui vont être loués par des personnes avec des plafonds de ressources et contre cela on a droit à une déduction fiscale qui est assez incitative. On a passé en Belgique. Le problème ne se pose pas. Derrière, vous voyez, il y a des SCPI fiscales en France qui s’appuient uniquement là-dessus et donc derrière le rendement il est extrêmement faible. Je ne suis pas très enclin à suggérer d’aller par cette voie-là. C’est vraiment la SCPI de rendement qui marche plutôt très bien.

D’ailleurs, je précise qu’on a des SCPI qui marchent très bien et dont les sous-jacents s’appuient uniquement sur de l’immobilier commercial. Je pense tout ce qui est Sofidy qui est une grosse foncière à plusieurs milliards d’euros s’appuie sur de très belles adresses parisiennes avec des gros centres commerciaux et c’est là où ils parviennent à dégager une très forte rentabilité qui ailleurs dégage une rentabilité intéressante pour les personnes qui ont ces parts de SCPI. C’est aussi intéressant je veux dire par là de regarder quel est le type de biens qu’achètent les SCPI parce que ce sont des professionnels qui achètent évidemment des adresses qui est à la fois sur de point de vue patrimonial, mais de point de vue rendement au trimestre est intéressant. Les observer, c’est quelque chose qui rapporte des infos.

Gaëtan : Finalement, le temps est à passer, il n’est pas à passer sur la recherche du bien parce que... va s’en occuper, il est plus à regarder effectivement le panier qui est manipulé justement par la SCPI, les types de biens qui sont dedans. Après effectivement le gros avantage, c’est que c’est vraiment un investissement sans contrainte puisqu’on ne s’occupe de rien puis aussi l’autre intérêt, c’est que c’est un investissement pour lequel on peut avoir un crédit par les banques.

Elodie : Mais ce serait plutôt une stratégie qui arriverait dans un second temps après avoir déjà du cash et après déjà avoir investi de manière plutôt classique.

Gaëtan : Clairement ! Ou alors si on est expression en mode arrache.com et qu’effectivement il nous reste très peu de temps et qu’on a un peu d’apports, là on peut envisager sur les dernières années.

Alexandre : C’est mieux que de ne rien faire puisqu’aujourd’hui on est quand même sur des, c’est un peu le marronnier du moment, mais c’est vrai qu’on n’a jamais connu une situation pareille avec des taux de prêt immobilier qui sont quand même super bas, mettons entre 1.5 et 2 % puis une inflation qui est quasiment plus élevée. Du coup, l’argent nous est donné. Tous ceux qui n’en profiteront pas maintenant vont le regretter plus tard parce que c’est ouvert à tout le monde. Il faut bien en avoir conscience. C’est un peu compliqué de s’imaginer cela, mais l’argent nous est donné. Il faut juste convaincre le financier de son sérieux puis la pertinence de son investissement.

Elodie : Une dernière petite question sur les SCPI. Vous disiez que c’était un investissement plutôt à long terme, on parlait de 14 -15 ans, et si jamais cela devait mal se passer qu’on choisit mal son gestionnaire, comment est-ce qu’on sort de cette opération ? On la revend, on est tenu par un contrat. Comment est-ce que cela se passe concrètement pour se sortir vraiment de cette situation qui pourrait être potentiellement délicate ?

Alexandre : Là, on peut y laisser des plumes.

Gaëtan : On peut y laisser des plumes et c’est toujours possible effectivement de sortir. Cela veut dire qu’il faut qu’on revende des parts. Par contre, cela veut dire que la SCPI, elle a trouvé un autre acquéreur pour ses parts parce que généralement, elle ne va pas reprendre les parts pour elle et puis « se débrouiller avec ». C’est le premier point. Le deuxième point, c’est qu’effectivement on va y laisser des plumes parce qu’il y a des pénalités et on aura perdu effectivement tous les droits d’entrée. Ce n’est pas la solution qu’on propose, mais c’est toujours possible, on ne sait jamais de quoi est fait la vie. C’est toujours possible d’en sortir plutôt que de laisser perdurer une mauvaise situation. Mais forcément, on va y laisser des plumes.

Alexandre : Pour toutes, celles et ceux qui ne sont pas encore lancés dans l’investissement SCPI, la précaution que je donne c’est vraiment, faites-vous accompagner. Nous par exemple, on est en lien avec un conseiller en gestion de patrimoine sur Paris qui est spécialiste des SCPI, qui est connu sur la place publique. De manière à ne pas faire d’erreur, il faut absolument, mais absolument choisir un gestionnaire qui a une taille critique qui soit suffisante parce qu’évidemment s’il a beaucoup de biens et qu’il y a l’un de ses biens qu’il ne retrouve pas de locataire, cela ne se verra pas sur l’ensemble de son portefeuille. En revanche, s’il est petit, forcément cela va se voir. Il faut éviter de faire l’erreur, donc il faut bien le choisir. Antériorité, taille critique, taux d’occupation, cela c’est un point absolument essentiel.

Après une fois que l’erreur est faite, effectivement le prix de la part ne sera peut-être pas au niveau. Derrière, ce qu’il faut comprendre c’est qu’un bien immobilier, ce n’est pas un bien qui est liquide, contrairement à de la bourse. Pas liquide cela veut dire qu’on ne leur vend pas quand on a décidé de le revendre, on le retrouve quand on a trouvé un acquéreur et si c’est une adresse qu’il ne trouve pas preneur, on peut la garder un mois, deux mois, plusieurs mois. Le mécanisme, c’est celui-ci. Il faut éviter de faire l’erreur. Pour cela, faites-vous accompagner de quelqu’un qui connaît ce genre de choses et ne cédez pas aux différentes sollicitations publicitaires que les unes et les uns peuvent avoir dans leur boîte mail par rapport à cela. C’est important.

Elodie : Merci beaucoup ce point sur la pierre papier, c’est vraiment très intéressant.

10 étapes pour investir malin et construire sa retraite, quelles seraient justement ces fameuses étapes ?

Gaëtan : Déjà, je pense qu’on a vu et on a parlé au début, il faut se définir un projet. C’est-à-dire effectivement première étape, qu’est-ce qu’on veut faire vraiment, quel est son profil, quel est son propre profil ? C’est-à-dire en gros est-ce qu’on est plutôt joueur, est-ce qu’on n’est pas joueur, est-ce qu’on est pépère ? Cela va définir plus ou moins le type de biens vers lequel on va s’orienter. Puis on l’a évoqué au début, est-ce que l’investissement c’est pour faire un complément de revenu au moment de la retraite ou est-ce que c’est pour se constituer un immense patrimoine immobilier ou est-ce qu’on a un autre objectif ? Chacun a des projets différents.

Alexandre : Première étape : définition de l’objectif. Deuxièmement, c’est se connaître. Se connaître, connaître son expérience et connaître ses limites, son aversion au risque ou pas. Est-ce qu’on est plus joueur ou pas ? Sa situation fiscale, son âge, sa situation professionnelle, est-ce qu’on va bouger ou pas. Deuxième étape, je dirai se connaître.

Gaëtan : Troisième étape et quatrième étape, on va dire un peu les deux. Troisième étape, on l’a déjà un peu évoqué, c’est effectivement trouver le type d’investissement qui nous convient. On en a déjà parlé plusieurs fois. Est-ce qu’on va aller chercher de l’immeuble le rapport ? Est-ce qu’on va aller chercher de la courte durée ? Est-ce qu’on va aller chercher ce genre de choses ? La quatrième étape, c’est effectivement, il va falloir le chercher ce bien. Une fois qu’on s’est décidé, on se connaît, on sait ce qu’on cherche, il faut le chercher. C’est la quatrième étape.

Alexandre : Cinquième étape, alors attention, vous écoutez bien, c’est passer à l’action. On en a parlé tout à l’heure. Si vous allez autour de la piscine, mais aujourd’hui il y a un peu de vent, vous mettez un doigt dans l’eau, pas très chaude, est-ce que je vais y aller, je ne vais pas y aller, je ne sais pas – il va falloir vous pousser, il va falloir vous pousser pour plonger. Après une fois que vous y êtes, vous y serez, donc vous vous débrouillerez. Mais il y a vraiment cette étape qui est ce switch à faire dans votre tête pour se dire : aujourd’hui, j’y vais. Même si c’est trop froid, j’y vais. Et c’est là que cela se joue. Cinquième étape, passez à l’action et franchement ce n’est pas qu’un mot parce que vous pouvez avoir regardé tous les blogs, des annonces, mais il y a un moment les sommes sont importantes et vous allez avoir vous-même, votre subconscient, votre entourage parfois, qui vont vous dire : est-ce que tu fais bien, tu ne fais pas une erreur. Donc là, vous allez devoir faire preuve d’une force mentale pour se dire : allez, on y va, cela y est, c’est décidé.

Gaëtan : L’étape six, c’est une étape qui est aussi très importante, en tout cas à nos yeux. D’ailleurs, on a un projet sur le sujet pour essayer de mettre en place. C’est l’étape de la négociation. C’est extrêmement important. C’est que finalement, il faut savoir négocier et il ne faut pas non plus hésiter à négocier. Alors évidemment, on n’est pas tous négociateurs, on n’est pas comme cela le matin puis hop là je sais négocier. C’est pareil, on revient sur ce qu’on dit au début, il faut se former, il faut suivre des choses. On a des prédispositions. Chacun a des prédispositions. On sait que nous dans notre duo, il y en a un des deux qui est plus naturellement négociateur peu l’autre, mais là aussi il faut passer le cap et il faut y aller. Ce qui est important de retenir, c’est qu’on peut tout négocier et on peut négocier à tous les niveaux. Cela, c’est hyper important. Alors, il y a des choses qui sont évidentes, c’est-à-dire que quand on va aller faire une proposition pour un bien, on se doute bien qu’on va négocier. Cela, c’est clair. Mais vous pouvez aussi négocier avec le notaire. Ce n’est pas forcément naturel, mais il y a des portes qui sont ouvertes pour négocier avec le notaire.

Alexandre : Absolument ! Formez-vous au quotidien dans la vie courante à négocier. Nous c’est quelque chose pour tout, non pas à la boulangerie, mais dans le quotidien, c’est important que vous ayez ce réflexe de toujours demander un peu plus parce que de toute manière, vous ne risquez rien. Vous risquez jusqu’on vous dise non ce n’est pas possible, mais ce n’est pas grave.

La septième étape, je dirais c’est déceler les différents pièges qu’il peut y avoir dans les compromis et les actes de vente notariés. C’est un peu parfois indigeste, les documents sont épais. Quand on n’est pas juriste, c’est rien d’un super roman. Mais malheureusement, on s’est aperçu par l’expérience qu’il peut y avoir des oubliés et des erreurs des notaires et après la responsabilité c’est quand même vous qui avez signé, donc c’est toujours compliqué à gérer après. Lors de l’étape de compromis et d’acte de vente, mais je dirais surtout du compromis parce que c’est le premier, c’est le départ, il faut être super pointilleux sur toutes les lignes, tous les termes que vous ne comprenez pas. Vous notez tout absolument tout et tout doit être éclairci et clean avec le notaire le jour du compromis. Tant que ce n’est pas clair, vous ne signez rien. Étape importante parce que c’est vraiment celle qui va concrétiser et là il ne faut pas se tromper.

Elodie : Tout à fait ! Si je puis me permettre de rajouter justement ce dont tu viens de dire, c’est vraiment primordial parce qu’on croit souvent que le notaire a une certaine autorité ou autre, on peut lui faire confiance les yeux fermés, mais il y a souvent des abus également, il y a souvent des choses qui sont mal rédigées dedans, donc vraiment très important, et merci de l’avoir souligné, c’est quelque chose qui ne revient pas assez.

Gaëtan : L’étape numéro huit, c’est la constitution de son dossier pour la banque, pour le financement. Cela, c’est une étape qui est aussi très importante qui peut d’ailleurs être gammée parce que c’est toujours un peu les mêmes choses qui reviennent. Mais c’est quelque chose qui est très important. Finalement, il ne faut pas se remettre dans une démarche de dire : je vais aller chercher un crédit à la banque. Non, il faut vraiment se mettre dans une erreur, je veux dire : je vais aller présenter mon projet à la banque. Et on arrive en tant que finalement responsable de projet et on explique à la banque : mon projet, c’est cela. J’en suis intimement convaincu et j’ai préparé un dossier avec un business plan. Limite comme on présenterait finalement un dossier pour un projet dans une entreprise ou dans la vie professionnelle quotidienne. Il faut vraiment y aller avec cette démarche et avec ce professionnalisme. Plus on est sérieux, plus on met les éléments qui sont importants et qu’on rassure le banquier et plus on a de chances effectivement d’avoir son écoute – et au-delà d’avoir son écoute, on peut avoir son approbation après.

Alexandre : Absolument ! Neuvième étape, je dirais une fois qu’on a le financement, on a signé avec le notaire, c’est l’exploitation, c’est trouver le bon locataire. Trouver le bon locataire, alors cela dépend évidemment du type de bien. Si on parle de l’immobilier commercial, on aura peut-être l’occasion d’en reparler dans une autre interview sur l’immobilier commercial, mais disons qu’il faut s’appuyer sur vraiment le sérieux de l’activité, l’antériorité, rencontré les gens. Ce sont des choses de bon sens finalement, il n’y a pas de recette absolument qui réussit à 100 %. Si on parle d’un bien d’habitation, il y a évidemment toute une panoplie de documents que l’on peut demander selon le pays dans lequel on se trouve, mais il faut quand même le rencontrer, il faut quand même sentir les gens et pour diminuer le risque. Et ce n’est pas une science exacte. En tout cas nous, on avait fait sur notre blog, vous pourrez trouver notre blog construire sa retraite, vous pourrez trouver une liste de 30 critères que vous pourrez télécharger qui sont très précis sur comment trouver un locataire pérenne. Je vous invite à aller le consulter. Mais il ne faut pas se tromper non plus là-dessus.

Gaëtan : Dernière étape, le dixième, c’est le volet fiscalité. Il faut aussi regarder la fiscalité de son bien et comment on va gérer cette fiscalité. Là aussi, alors c’est propre à chacun la fiscalité, c’est propre aussi à son pays, la fiscalité en France, ce n’est pas forcément la même qu’en Belgique, mais c’est un point qui est aussi important. Il y a des outils fiscaux, il y a des avantages fiscaux, il y a aussi des écueils dans lesquels il ne faut pas tomber et il faut en tenir compte aussi dans le choix du bien et dans l’exploitation du bien. Parce que typiquement par exemple en France, si vous investissez dans un bien dans lequel vous prévoyez de faire des travaux, c’est quelque chose qui est tout à fait intéressant parce que vous allez naturellement vous mettre dans une disposition fiscale qui va être intéressante. C’est quelque chose qui est important, il faut toujours prendre en compte la fiscalité qui va être gérée à votre investissement immobilier.