Comment gérer un locataire qui ne paye pas son loyer ?

Gestion locative
01 Août 2020

Les loyers impayés, ce cauchemar de tous les propriétaires investisseurs ! Comment gérer les impayés de loyer face à un locataire peu scrupuleux ? Que faire pour minimiser le risque de retard de loyer ? Comment gérer un locataire qui paye en retard ? Pourquoi est-il nécéssaire de rester calme et de garder le contact dans cette situation ? Comment lancer une procédure en justice de paix si vous ne parvenez pas à régler le problème à l'amiable ? Dans cette vidéo, Louise vous livre son retour d'expérience.

Peur des impayés de loyers ? Comment gérer un locataire indélicat ?

En tant qu’investisseur immobilier, on peut évidemment avoir peur des loyers impayés. Il faut savoir que je sensibilise toujours le locataire en amont et dès la signature du bail que j’ai un crédit hypothécaire à rembourser sur le bien dans lequel vit le locataire et que s’il ne paye pas son loyer dans les temps, cela me met aussi dans l’embarras et que je dois puiser dans mes réserves personnelles pour honorer la banque.

Après, je peux tout à fait comprendre que parfois on peut avoir une erreur dans son parcours et avoir des problèmes d’ordre financier. Par contre, je sensibilise vraiment le locataire sur le fait qu’il doit m’en informer et ne pas laisser pourrir la situation. Ce n’est confortable ni pour lui ni pour moi. Aussi et avant toute chose, vous devez exiger que la caution soit versée avant même la remise des clés. Dites-vous qu’un locataire qui ne s’est déjà pas constitué les deux mois de caution qui lui sont demandés est potentiellement un locataire à problème et vous verrez qu’en partant de ce principe, vous éviterez déjà pas mal d’ennuis.

Vous devez aussi toujours bien vérifier les documents d’identité du potentiel locataire en testant la carte d’identité dans un lecteur de cartes et vous assurer que son ancienne adresse est bien celle qu’il vous le donne.

Prendre son temps pour choisir un bon locataire !

Pour la petite histoire, lors de l’achat de mon dernier immeuble de rapport, j’ai appris lors de la signature de l’acte authentique qu’un locataire était parti. Pour éviter de perdre un loyer, j’ai voulu retrouver un locataire un peu trop rapidement en oubliant les bonnes pratiques dont j’use habituellement et j’ai fait une erreur de casting. Ça n’a pas raté, il a payé deux mois de loyer et après les ennuis ont commencé. J’ai eu d’énormes difficultés à le contacter et j’ai appris par la suite qu’il avait été radié de son ancienne adresse, ce qui aurait pu être clairement évité si j’avais pris la peine de vérifier sa carte d’identité dans un lecteur de cartes. J’aurais tout de suite remarqué qu’il y avait un problème et je ne l’aurais pas pris ce locataire.

Conclusion : à vouloir aller trop vite, j’ai gagné des ennuis et j’ai perdu deux mois de loyer. Heureusement, nous avons tout de même réussi à trouver un accord à l’amiable et nous avons rompu le bail de commun accord.

Après, soyez rassuré, en 6 ans dans le locatif et 8 locataires, je n’ai rencontré que deux problèmes qui ont été réglés relativement rapidement. La plupart du temps tout se passe bien. Au final, cette expérience aura été riche en apprentissages et je vais pouvoir vous livrer quelques conseils pour bien faire les choses.

3 conseils pour éviter les impayés de loyers

Le 1er conseil que je peux vous proposer et c’est évidemment le plus simple, c’est de proposer dès la signature du bail de mettre en place un virement automatique. De cette manière, vous remarquerez très vite les locataires qui ont mis les virements automatiques en place et ceux qui ne l’ont pas mis en place. Vous pourrez ainsi déterminer quand c’est inquiétant et quand ça ne l’est pas.
Le 2ème conseil que j’ai envie de vous partager, c’est la manière dont on peut gérer les retards. Personnellement à la signature du bail, je propose aux futurs locataires de payer entre le 1 et le 5 du mois. Si le 7, le loyer n’est pas arrivé sur mon compte, j’envoie un SMS bienveillant afin de connaître la situation et de savoir si c’est un oubli et quand le loyer sera honoré.

Maintenant si tu as bien fait les choses, tu génères un bon cash-flow, tu as donc une sécurité financière et même si ton locataire paye en retard, tu peux toujours payer la banque en temps et en heure et cette situation ne devrait pas te stresser outre mesure. Si le loyer est en retard et en fonction de sa réponse, je conviens d’un délai supplémentaire avec les locataires pour recevoir le loyer.

Par contre si je n’obtiens pas de réponse à mon SMS, j’appelle le lendemain afin de savoir s’il a bien été reçu et faire le topo de la situation. Selon les raisons évoquées, je propose un nouveau délai. Si je n’ai toujours pas de réponse malgré plusieurs appels, je n’hésite pas à me rendre sur place pour éclaircir la situation de vive voix. Si le loyer manquant n’est pas perçu avant la fin du mois, je sensibilise à nouveau le locataire sur le prêt hypothécaire que je dois honorer, ainsi que les démarches que je vais devoir effectuer au juge de paix et le risque potentiel qu’il a de perdre son logement. Les problèmes financiers pourraient alors s’enchaîner et ce n’est agréable à gérer pour personne, ni pour lui ni pour moi.

Mon 3ème conseil sera de proposer un plan d’apurement mensuel. Si le délai ou l’accord n’est pas respecté et que le locataire n’a pas payé le mois qui vient de se dérouler, je propose d’étaler le paiement sur plusieurs mois et de faire au moins un effort plus conséquent le mois suivant.

Après, vous avez deux solutions. Vous pouvez régler à l’amiable ou passer par une procédure de justice de paix en conciliation qui est gratuite, histoire d’acter cet accord. Mais ça va dépendre clairement de l’honnêteté de vos locataires et s’ils ne respectent pas ses engagements et que vous voyez qu’ils vous mènent en bateau, déposez une requête en justice de paix sans attendre.

Le 4ème conseil que j’ai envie de partager, c’est d’essayer de garder le contact à tout prix et de rester calme en toutes circonstances.

Après, je sais à quel point ces données peuvent parfois paraître difficiles. On ne va pas se mentir, certains locataires essayent de vous la faire à l’envers. Le locataire dont je vous ai parlé en début de cet article a vraiment testé les limites de ma patience, mais si vous rompez le contact, vous vous coupez de toute possibilité d’arrangement à l’amiable, donc gardez le dialogue, soyez orienté solution, restez compréhensif, mais ferme. Montrez-vous toujours présent et ne lâchez jamais l’affaire.

Comment lancer une procédure en justice de paix pour régler les problèmes d'impayés de loyers ?

Si vraiment vous voyez qu’il n’y a pas de solution avec le locataire, n’attendez pas pour lancer une procédure en justice de paix, car ça peut parfois être très long. Si au bout d’un mois et un jour la situation n’est toujours pas réglée ou en phase de l’être, rédigez une lettre pour le juge de paix. Vous pouvez obtenir un modèle auprès du greffier du juge. Exposez les faits succinctement avec les coordonnées des deux parties et déposez-le directement en greffe. Il n’est pas autorisé de déposer des pièces justificatives dans ce document, vous devrez tout exposer aux juges quand vous passerez au tribunal. Puis franchement si la situation se règle entre temps, il sera toujours temps d’arrêter la procédure, mais vous aurez gagné du temps si ça ne se règle pas.

Que ce soit en procédure gratuite de conciliation ou en procédure judiciaire, qui elle vous coûtera 50 € pour déposer une requête, vous aurez toujours la possibilité de vous défendre tout seul. Il ne faut pas croire que ça vous coûtera des milliers d’euros pour régler le problème vous-même. Sachez toutefois qu’en conciliation, si le locataire ne vient pas, aucune décision ne sera prise par le juge et vous devrez recourir à la procédure judiciaire. Par contre si la conciliation est réussie, l’accord des parties sera acté dans un procès-verbal qui a la même valeur qu’un jugement.

Je vous propose un tips supplémentaire pour la route. Récemment, j’ai proposé à un locataire qui s’est retrouvé dans une situation délicate de m’aider dans quelques travaux au niveau du jardin. Ici pendant le confinement, je n’avais plus la possibilité d’aller tondre la pelouse dans ma maison collective, je lui ai donc proposé de s’en occuper et de faire quelques travaux dans la maison afin de diminuer sa dette. Il était ravi et moi aussi.