7 conseils pour bien débuter dans l'investissement immobilier ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
26 Mars 2020

Investir dans l’immobilier locatif en Belgique ? Quelle stratégie d’investissement immobilier pour atteindre ses objectifs de rentabilité ?Pourquoi investir dans l’immobilier ? Quel est votre but dans l’immobilier ? Avoir des fins de mois plus faciles ? Vous assurer une belle retraite ? Devenir indépendant financièrement ? La réponse ne tient qu’à vous !

Pourquoi écouter uniquement les personnes qui ont déjà investi dans l’immobilier ? Où investir dans l’immobilier ? Quel emplacement allez-vous choisir pour l’achat d’une maison à louer ? Pourquoi faire une étude de marché en immobilier ?
Comment vous préserver de votre entourage et des pensées négatives pour ne pas vous décourager ?

Pourquoi est-il important de suivre une formation avant d’investir dans l’immobilier ? Pourquoi se former dans l’immobilier ?
Pourquoi est-il important de sélectionner le bon locataire ? Et de prendre le temps qu’il faut pour cela ? Comment s’assurer une tranquillité d’esprit avec vos locataires ? Pourquoi l’épargne est-elle importante quand on investit dans l’immobilier en Belgique ? Les meilleurs conseils pour investir dans l’immobilier sereinement dans cet article !

Comment réussir son investissement locatif ?

Quand on démarre dans l’immobilier, je remarque que parfois certaines personnes ne savent pas trop par où commencer. J’aimerais ici vous donner sept conseils pour pouvoir démarrer sereinement.

Le premier conseil, c’est vraiment de définir une stratégie qui est adaptée à vos besoins et à vos objectifs, surtout à ce à quoi vous pouvez prétendre pour investir dans l’immobilier au niveau du budget. C’est très important vraiment de se référer à ce que vous souhaitez, à ce que vous avez envie d’atteindre.

Peut-être que vous, ce n’est pas important pour vous d’avoir 100 biens, peut-être qu’un ou deux vous feront plaisir. Peut-être que vous voulez simplement augmenter votre lifestyle, vous adorez ce que vous faites. Peut-être que vous voulez simplement à contrario faire du patrimoine pour avoir une retraite dorée. Bref, c’est propre à chacun, il n’y a pas de mauvaises ou de bonnes réussites, il n’y a pas de mauvaises ou de bons objectifs immobiliers, juste les vôtres.

C’est très important d’être au clair avec vous-même, de définir votre stratégie avant de démarrer et surtout de ne pas se faire influencer par le feedback d’un Youtuber, ce que moi je vais dire, ce que quelqu’un d’autre va vous dire, ce que tante Huguette va dire parce qu’au final ce qui compte, c’est ce que vous vous avez envie de faire, c’est ce que vous vous pouvez emprunter.

Et surtout faites bien attention à ceux qui vous le disent parce que souvent les personnes qui vont vous conseiller, ce sont des personnes qui n’ont encore jamais rien fait, jamais investis. Franchement, ce ne sont pas les meilleurs conseillers.

La deuxième chose qui est importante de faire lorsqu’on débute dans l’immobilier, une fois que votre stratégie est définie, de définir votre zone et surtout de faire une étude de marché en immobilier et de devenir expert de votre zone, c’est vraiment fondamental.

Parfois, on a des peurs parce qu’on ne connaît pas le marché, parce qu’on n’a jamais été, etc. Vous allez voir que grâce à l’étude de marché, vous allez pouvoir véritablement être à l’aise avec le fait de vous délocaliser et vous allez pouvoir devenir expert de votre zone pour connaître sur le bout des doigts les quartiers à investir, les prix à la vente, les prix à la location et être vraiment pleinement conscient et rassuré à ce moment-là lorsque vous souhaiteriez aller plus loin et commencer à faire vos visites pour trouver votre bien.

Troisième conseil et cela rejoint un petit peu ce que je disais tout à l’heure, c’est de vous entourer des bonnes personnes. N’écoutez pas les personnes qui n’ont jamais rien fait, n’écoutez pas les personnes qui vous disent que vous avez échoué, que vous avez fait des erreurs, que les locataires, ce sont tous les mêmes, ils ne payent pas, vous aurez de la vacance locative, toujours vous allez avoir des dégâts, etc.

C’est important d’être entouré de personnes qui ont le même mindset d'investisseur immobilier que vous, qui pensent comme vous et qui vous comprennent. Parfois, il vaut mieux ne même pas parler de ses projets au départ pour ne pas être découragé, pour ne pas avoir des peurs irrationnelles qu’on vient nous mettre en tête et tout simplement pour ne pas nous arrêter vers notre objectif.

Vous savez quand j’ai démarré, personnellement, je n’avais personne de ma famille qui était enclin à tout cela, que du contraire : « c’était dangereux », « tu ne te rends pas compte ». Au bout d’un moment, je n’ai rien dit, je leur ai annoncé quand c’était en cours, quand j’ai des actes qui aient été signés justement pour dire : « j’ai acheté tel bien, voici ce que cela donne. On est en travaux, voici les projections ». Finalement après, quand ils ont vu les résultats, ils se sont dit : « cela marche, c’est génial ». Mais au départ, ils n’étaient vraiment pas "pour". Du coup, j’ai préféré tout simplement ne rien dire. Pourquoi ? Parce que j’aurais pu être déstabilisé, j’aurais pu être découragé à la moindre hésitation, aux moindres challenges ou autre, j’aurais pu même voire abandonner si mon pourquoi n’était pas assez fort.

Pour vous aussi, c’est très important, entourez-vous de bonnes personnes. C’est d’ailleurs pour cela que j’organise des conférences mensuelles autour de l'investissement immoiblier à Bruxelles pour qu’ensemble, vous puissiez être entre membre de la communauté, parler avec des gens qui vous comprennent, vous racontentleurs investissements et repartir motivé. C’est vraiment des moments qui sont à vous, à nous et cela nous permet de sortir du cadre dans lequel on est. Hyper important, écoutez les personnes qui l’ont déjà fait et surtout entourez-vous des bonnes personnes également.

Quatrième conseil pour bien débuter, formez-vous en immobilier, c'est vraiment très important. Continuez à lire des textes. Si vous avez besoin, rejoignez une formation, prenez un coaching avec moi ou quelqu’un d’autre, peu importe. Formez-vous dans des domaines qui ont attrait à l’argent, à l’investissement immobilier, qui monopolisent quand même beaucoup de temps, d’argent avec des conséquences lourdes et durables. C’est fondamental de vous former.

Voyez cela comme un investissement, non pas une dépense. Attention bien sûr de vous former auprès des personnes qui ont l’expertise et qui ont l’expérience, de pas vous faire avoir par le premier clown venu qui va se dire investisseur et qui n’aura absolument rien matérialisé comme résultat. Bien évidemment, faites attention avec qui vous le faites. Mais dès vous avez trouvé une personne avec qui vous avez un bon feeling, une bonne intuition, allez-y, formez-vous parce que vous allez gagner des dizaines et des dizaines de milliers d’euros.

Personnellement quand j’ai démarré, je me suis énormément formée en France et beaucoup puisqu’il n’y avait juste rien en Belgique. J’étais bien obligé et j’ai mis vraiment beaucoup d’argent sur la table, mais je ne le regrette pas puisque cet investissement sur moi m’a ramené vraiment fois dix, fois cent dans certains cas. Quand vous démarrez, hyper important, formez-vous.

Cinquième conseil, en matière de rénovation, ne rénovez que ce que vous sentez capable de gérer. J’entends trop de personnes qui ont peur des travaux, mais quelqu’un d’autre leur a conseillé de faire un maximum de travaux parce qu’effectivement c’est plus rentable. Oui, c’est plus rentable bien sûr, oui vous allez payer moins de frais de notaire, etc.

Cela a beaucoup d’avantage c’est clair, mais si vous commencez que vous êtes tétanisé et vous avez peur parce que vous n’avez jamais fait de chantier et cela vous paraît trop en un coup, ne faites que ce que vous pouvez gérer. Encore une fois, c’est vous qui allez assumer le crédit, qui allez suivre les travaux.

Vous avez toute la vie (surtout si vous démarrez au niveau de votre processus immobilier) pour faire d’autres opérations et pour faire d’autres types de chantiers. Commencez si vous le souhaitez par un rafraîchissement, puis une rénovation complète, puis une rénovation lourde. Ou si vraiment vous vous sentez en confiance par rapport à cela, là vous pouvez bien évidemment du coup commencer par une rénovation lourde. Bref, vous avez compris l’idée, rénovez que ce que vous pouvez gérer. Le but n’est pas que cela vous crée des sueurs froides la nuit, que vous ne soyez pas bien pendant des mois le temps de travaux parce que vous êtes en stress. Ce n’est vraiment pas le but. L’immobilier est là pour vous servir et non pour vous desservir. Encore une fois, écoutez-vous par rapport à cela.

Sixième conseil, lorsque vous mettez votre bien en location, sélectionnez rigoureusement vos locataires. Ne faites pas cela à l'aveugle parce que c’est le meilleur moyen d’attirer des personnes non sérieuses, qui elles potentiellement vont peut-être arrêter de vous payer, vont dégrader votre bien, vont faire la fête tout le temps, vont créer des nuisances, vont avoir des problèmes avec les voisins.

Pareil que ce soit dans le cadre d’un bien que vous achetez déjà loué ou un bien que vous achetez vide, vous pouvez aussi mettre fin à un contrat de bail si la personne qui est dedans ne correspond pas à ce que vous souhaitez aussi. Hyper important. Vous pouvez bien sûr ne pas le faire, vous pouvez le déléguer votre investissement locatif à une agence aussi. Mais vraiment si vous voulez avoir une tranquillité d’esprit, c’est fondamental de bien sélectionner les locataires. Vous le verrez vraiment que ce processus vous le rendra bien par après.

Septième et dernier conseil : cash is king. Vous le savez, pas besoin de vous répéter, en Belgique, le financement surtout pour les primo-accédants est de plus en plus compliqué et de manière générale si vous voulez devenir propriétaire ou que vous voulez continuer à enchaîner les opérations, vous allez avoir besoin de liquidités.

C’est le principal problème des personnes qui veulent démarrer ou qui veulent enchaîner. Si elles n’ont pas d’argent, elles vont être totalement bloquées puisque maintenant au niveau des crédits à 125, c’est encore possible bien sûr sous certaines conditions, mais de manière générale c’est de plus en plus difficile.

Je ne peux que vous recommander et que vous conseiller d’épargner, de faire attention à vos sorties, à vos rentrées d’argent, d’augmenter vos sources de revenus également le temps de faire votre projet immobilier parce que malheureusement, la réalité est telle que si vous n’avez pas ou plus d’argent pour démarrer ou pour enchaîner, vous n’allez pas savoir atteindre vos objectifs.

N’oubliez jamais, cash is king de manière générale dans la vie et surtout en Belgique où cela s’applique plus particulièrement en matière de financement.