3 techniques pour diminuer les frais de notaire

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Gagner de l'argent
18 Avril 2020

Quelles techniques existent pour réduire les droits d’enregistrement ? Pourquoi acheter un bien à restaurer vous fera économiser sur les frais de notaire ? Pourquoi est-il intéressant d’acheter un immeuble en société plutôt qu’en personne physique ? Comment faire réduire les frais d’enregistrement grâce à un agence immobilière ? Pourquoi est-il intéressant de prendre les frais d’agence à votre charge ?

Comment réduire les frais de notaire pour l'achat d'une maison ou un appartement ?

Comme vous le savez, les droits d’enregistrement en Belgique sont assez onéreux, du coup, cela vaut la peine de rechercher au travers de plusieurs techniques à les faire diminuer tout simplement puisqu’on est sur une réalité qui fait qu’on est de plus en plus obligé d’au moins mettre les frais d’enregistrement et les frais de notaire de manière générale lorsqu’on achète un bien immobilier.

La première technique va être d’acheter un bien avec beaucoup de travaux pour faire diminuer le prix du bien.

Tout simplement parce que vous payez 12.5 % à Bruxelles et en Wallonie, je ne parle pas des abattements ici, mais vous payez 12.5 % sur le prix d’achat de votre bien immobilier. Cela veut dire qu’entre un bien qui coûte 100 000 euros et 50 000 euros, il y a moins de frais à amener. Et nous savons que le cash c’est majoritairement ce qui bloque la plupart d’entre vous pour pouvoir soit de commencer, soit de pouvoir enchaîner les investissements immobiliers afin de devenir rentier.

La deuxième technique consiste à acheter vos biens en société puisqu’en société, vous pouvez déduire tous vos fraisdont les frais d’enregistrement, à contrario d’un particulier qui l’achète en personne physique. Après cette technique, elle fonctionne quand on est en société, quand on a envie d’avoir peut-être une société dans le futur, mais ce n’est pas le cas de tout le monde.
La Troisième technique est valable uniquement si le vendeur passe par une agence immobilière pour vendre son bien, en tant qu’acheteur, vous pouvez proposer au vendeur de payer le prix "net vendeur", ce que la personne aura en main et que vous vous chargez de votre côté de payer les frais d’agence.

Pourquoi ? Tout simplement parce que le prix de vente affiché quand on passe par une agence, c’est le prix avec les frais inclus puisque le vendeur lui souhaite avoir un prix net en main. Et vous, l’avantage, c’est que si vous achetez prix net vendeur en main, si vous faites quelques milliers d’euros d’économies, parfois dizaines de milliers d’euros d’économies, c’est 12.5 % que vous ne payez pas sur cette somme.

Si votre vendeur veut 100 000 euros nets en main et que les honoraires avec l’agence fait qu’il propose le bien à 109 000 euros. Vous faites une offre, elle est acceptée à 105 000 euros, cela veut dire que vous pouvez proposer au vendeur de faire le prix d’achat, l’offre sur 100 000 euros et les 5 000 euros supplémentaires qui représentent la commission de l’agence immobilière qui a vendu le bien pour le propriétaire vendeur, vous le payez de votre côté parce que sinon cela veut dire que dans le cas où vous ne négociez pas cela, vous payez 12.5 sur 105 000 euros alors que là vous allez payer 12.5 de droit d’enregistrement sur 100 000 euros. Cette technique, elle est encore plus redoutable quand vous êtes en société puisque vous pouvez, mettre ça dans les frais.

Quatrième astuce bonus, si vous êtes en présence d’un bien qui est meublé, vous pouvezpar exemple acheter ce bien déjà meublé et proposer de faire une scission au niveau de votre vente avec le prix des meubles d’une part sur lequel ne s’appliqueront pas les droits d’enregistrement et d’autre part sur la partie immobilière.

Ce qui est intéressant là-dedans, c’est que vous pouvez très bien négocier et vous pouvez également monter le budget des meubles. Par exemple si vous faites passer un budget de meubles à 30 000 euros de la totalité du prix de vente, cela veut dire que vous n’aurez plus que 70 % pour la partie immobilière, et c’est sur ces 70 % que les 12.5 % vont être payés.

Voilà quelques astuces qu’il est possible de mettre en place pour pouvoir diminuer les frais d’enregistrement. Dans certains cas, ce ne sera malheureusement pas possible, mais gardez-les bien en tête parce que sait-on jamais qu’un jour, peut-être un jour même plus proche que vous le pensez, ces astuces peuvent vous servir.