Déléguer ou faire les travaux soi-même ?

Dois-je faire les travaux moi-même pour un investisssement locatif en Belgique ? La question se pose régulièrement. En réalisant les travaux soi-même, nul doûte qu'on peut économiser de l'argent. Toutefois, est-ce toujours la meilleur solution ? Combien de temps pouvez-vous consacrer à vos travaux ?

Combien de temps dureront les travaux si c'est vous qui les réalisez ? 3 mois ? 6 mois ? 1 an ? Un entrepreneur ne sera-t-il pas plus efficace et rapide ? Engager une entreprise de rénovation générale pour vos travaux ne vous permettra-t-il pas de louer votre bien plus rapidement ?

Avez-vous pensé au délai de mise en location ? Et au coût d'opportunité des travaux que cela représente ? Avez-vous pris en compte les coûts fixes lié à l'énergie du bâtiment ainsi que les mensualités du prêt hypothécaire que vous devrez débourser ? Mise au point dans cet article...

Faire les travaux soi-même pour un investisssement locatif en Belgique ?

Aujourd’hui, nous allons voir si c’est plus intelligent de faire ses travaux soi-même ou au contraire de les déléguer à différents corps de métier, voire à une entreprise générale qui va s’occuper de tout. À cela, il y a deux réponses. La première c’est qu’effectivement en faisant les travaux soi-même, on ne va pas se mentir, on va gagner énormément d’argent puisque forcément on va diminuer le budget.

On aura simplement les matériaux à payer. Il n’y aura pas la main d’œuvre. Souvent, c’est la main-d’œuvre qui coûte relativement cher également. Donc oui effectivement, le gros avantage à cela c’est que bien sûr vous allez faire des économies, et donc avoir plus d’argent dans votre poche.

Par contre le gros inconvénient, c’est que vous allez mettre un temps énorme à finir vos rénovations. Combien d’histoires de personnes on n’entend pas qui justement elles ont choisi de faire les travaux elles-mêmes avec des amis, avec de la famille éventuellement et cela fait des mois, des mois et des mois, parfois cela prend même des années, afin de finaliser ces rénovations.

J’ai envie de vous dire que si vous vous y connaissez, que vous avez des membres de votre famille, des personnes de votre entourage qui s’y connaissent, qui sont des corps de métiers ou autre, alors pourquoi pas effectivement faire certains posts vous-même, mais pour ce qui est par contre pour tout le plus gros, le gros œuvre, d’autres posts ou si tout simplement vous n’avez pas le temps de vous en occuper ou très peu de temps par exemple sur une semaine pour y accorder, à ce moment-là, surtout passez par une entreprise de rénovation.

Qu'est-ce que le cout d'opportunité des travaux ?

À la limite, faites les postes "peintures", faites des petits posts qui sont dans vos cordes et que vous pouvez faire en bout de chantier, mais pas avant, car vous allez perdre un temps énorme. Le temps que vous allez perdre justement avant la mise en location, c’est dommage parce que c’est un coût d’opportunité sur ce que vous allez gagner.

N’oubliez pas que quand vous avez un crédit  hypothécaire et que vous faites des travaux, peu importe que vous les fassiez vous-même ou vous les déléguiez, il y a un coût d’opportunité qui est grand. Au plus longtemps les travaux vont être réalisés, au plus ce coût d’opportunité sera énorme et un manque à gagner pour vous, sans compter que chaque mois vous devez payer les intérêts de la mensualité, l’assurance, les provisions d’eau, d’électricité, de gaz, de chauffage parfois. Et ce, même si vous avez une franchise en capital.

Vous m’avez compris, il y a des coûts fixes que vous devez supporter chaque mois. Il faut aussi bien calculer que ce que vous allez gagner en faisant les travaux vous-même. Si cela vous prend un an, un an et demi – pendant un an, un an et demi, vous devez quand même sortir de l’argent sans en rentrer. L’un dans l’autre, est-ce vraiment la solution qui est la mieux adaptée pour vous ? C’est à vous de voir dans ce cas-là.

Une bonne manière de faire si vraiment vous avez à cœur de faire une partie des travaux, à ce moment-là, comme je le disais, c’est de vous vous positionnez sur des posts soit que vous maîtrisez, soit sur des posts en bout de chantier de sorte que vraiment c’est à peu de choses près de la finition qu’il reste à faire et que le plus gros du travail a déjà pu être abattu.

Après bien entendu, cela va dépendre si vous êtes vraiment compétent, vous êtes vous-même entrepreneur en rénovation, à ce moment-là bien sûr cela peut avoir du sens de le faire. À cette question, comme à beaucoup d’autres, il n’y a pas de réponse qui est toute tranchée, juste des tendances que je peux vous dire. Mais ce qui est sûr, c’est que souvent on ne voit la question que sous un seul angle. On oublie ce coût d’opportunité et surtout le manque à gagner qui est relativement énorme.

Je vous invite vous aussi si vous êtes dans ce cas-là à réfléchir. Est-ce que vous savez tout faire ? Est-ce que vous savez faire une partie ? Est-ce que vous voulez tout faire vous-même ? Si oui, c’est OK, mais vous devez être OK à payer le prix dans tous les sens, non pas seulement le prix que vous allez payer chaque mois, mais vraiment le manque à gagner aussi qu’il va y avoir dans vos locations. Bien évidemment, tout cela, ce sera à vous de voir.

Pareil, si maintenant, vous ne vous y connaissez absolument pas, vous débutez, c’est votre premier chantier, surtout déléguez-le à une équipe de professionnels qui elle va vous faire cela dans les règles de l’art, qui va vous faire gagner un temps précieux et surtout vous n’allez pas devoir commencer à apprendre beaucoup de choses sur le tas. Vous avez toute la vie devant vous pour le faire. Franchement, personnellement, je suis toujours passée par des corps de métiers.

Petite précision justement par rapport à cela, c’est qu’on peut se demander : est-ce qu’on prend des prestataires un petit peu plic-ploc : un plombier, un électricien, un tchik, un tchak ou est-ce qu’on passe vraiment par une entreprise de rénovation en général qui elle va concorder tout le chantier.

Personnellement, je préfère la deuxième option, tout simplement parce que le problème, c’est que si on passe par plein de corps de métiers différents, non seulement parfois cela peut engendrer des surcoûts, mais aussi également au-delà de cela, si jamais il y a un corps de métiers qui est malade et que cela fait retarder tout le chantier, pour vous il y a toute la chaîne en face qui est occupée de voler en éclats.

Alors qu’a contrario si c’est un entrepreneur général est que lui a tous les corps de métier dans son entreprise, s’il y a un plombier qui est malade, il n’y a pas de souci, l’électricien peut continuer. Lui, il s’organise parce qu’il a une vue d’ensemble sur le chantier, vous avez moins de chance également d’avoir des retards de chantier.Forcément qui dit retard de chantier, dit également aussi un loyer qui tarde à venir. Donc cela ne va pas jouer en votre faveur.

Vous désirez réussir votre investissement locatif en Belgique ? Si vous aussi vous souhaitez vivre une vie avec plus de temps, d'argent et de liberté, je vous invite à discuter de votre projet immobilier ensemble