Investir dans des locaux commerciaux en Belgique

Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un commerce pour le mettre en location ? Comment fonctionne le bail commercial ? Comment choisir la surface commerciale dans laquelle investir ? Dans quelle région investir pour un commerce, à quoi faire attention ? Comment choisir son locataire et reconnaître une activité commerciale qui peut marcher et être rentable ? Comment faire un business plan à présenter à son banquier pour une surface commerciale ? Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre vous livre leurs conseils immobiliers dans cette interview

Elodie : Bonjour à tous, aujourd’hui, j’ai le plaisir de pouvoir accueillir une nouvelle fois, Gaëtan et Alexandre avec qui nous allons parler de l’immobilier commercial. Alors Gaëtan et Alexandre, bonjour ! Qu’est-ce qui vous a amené à investir dans l’immobilier commercial ?

Gaétan : C’est une bonne question.

Alexandre : C’est une bonne question. Déjà bonjour, Elodie ! Bonjour à toutes et à tous ! Alors qu’est-ce qui nous a amenés dans l’immobilier commercial ? Principalement plusieurs choses, la première c’est que nous sommes tous les deux salariés en France et nous nous sommes confrontés au problème du financement des retraites, il y a une dizaine d’années qui nous ont engagés à chercher une solution pour trouver une solution simple pour pouvoir préparer cette retraite.

L’immobilier est arrivé rapidement comme étant une solution et ce qu’il nous fallait, étant donné notre activité salariée, qui est de pouvoir nous consacrer à cette activité avec un minimum d’investissement en temps. Entre tout le spectre de type d’investissement que l’immobilier peut proposer, l’immobilier commercial constitue à ce titre un excellent support puisque l’un des intérêts principaux c’est que le propriétaire de l’immobilier d’un cas commercial n’est responsable que des murs et du toit. Cela signifie que tout l’intérieur du local, l’électricité, le chauffage, les vitres, les volets, ce genre de chose, tout l’intérieur, c’est le locataire qui en est responsable. Le propriétaire ne doit s’occuper que de proposer un toit en bon état et des murs. C’est tout. Pour moi, c’était vraiment un gain en temps.

Gaétan : Absolument ! C’était la possibilité pour nous de ne pas passer trop de temps, de ne pas avoir, enfin c’est l’image classique qu’on utilise, mais d’avoir un locataire qui nous appelle en plein milieu des vacances d’été ou plutôt des vacances d’hiver, à un moment de noël, en nous disant : la chaudière est en panne, qu’est-ce que je fais ? Là, on est déchargé un peu de tout cela sur cet aspect-là. On n’a pas non plus par exemple dans le cas de la location courte durée à gérer des check-in, check-out ou des choses comme cela. Cela veut dire qu’on peut rester maître de toute la filière sans déléguer, sans pour autant y passer beaucoup de temps. Puis le bail commercial, on parlera après, offre la possibilité de mettre à la charge du locataire beaucoup de choses. De ce fait, c’est plutôt agréable pour le propriétaire.

Alexandre : C’est confortable.

Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un commerce pour le mettre en location ?

Elodie : Actuellement, vous avez combien de lots au niveau de l’immobilier commercial parce que tu dis que c’est une certaine facilité de gestion au début, mais est-ce qu’au bout d’un moment, quand on a un parc d’immobilier commercial plus conséquent, là il faut penser à déléguer ou cela reste quand même gérable ?

Alexandre : Cela reste totalement gérable parce qu’on peut voir dans le monde de l’investissement immobilier des personnes qui investissent dans des dizaines, voire parfois même des centaines de studios ou ce genre de chose, cela va très vite. Ou même sur des parkings par exemple, alors là on arrive à des nombres considérables. Dans l’immobilier commercial, le ticket d’entrée peut être un petit peu plus élevé, on en a mécaniquement un peu moins. Puis au niveau gestion locative, il n’y a vraiment rien à faire.

Puisque comme a indiqué, Gaétan, on est sur un bail commercial en 3 ans, 6 ans et 9 ans, du coup le temps à consacrer à cet investissement, il est essentiellement à faire dans la recherche du bien au départ, dans la mise en œuvre du plan de financement, dans l’échange que l’on peut avoir initialement avec le locataire puis cela roule. Je dirais que le seul investissement en temps, c’est le temps qu’on passe avec son comptable à la fin de l’année pour remettre les choses au carré. Il y a un investissement très faible. Nous, on navigue en général entre quatre ou cinq biens commerciaux. Cela dépend parce que parfois, on en revend un pour en acheter un autre plus gros. C’est un peu la stratégie qu’on met en place.

Gaétan : On ne peut pas dire qu’il y a une grosse charge, après rien. C’est une certaine hygiène à avoir, c’est-à-dire qu’évidemment tous les mois, il faut présenter les quittances, mais je dirais que c’est assez classique et c’est ce qui permet à la fin de faciliter le travail comptable. Quand vous arrivez à la fin de l’année, vous avez tous les éléments. Je dirai que c’est vraiment des choses classiques. Ce n’est pas une charge qui est très lourde. Après ce qui est à gérer, si on parle d’aléas puisque cela peut arriver les aléas, ce qui est à gérer c’est aussi vous avez un locataire qui fait défaut. Dans ce cas-là, on a malgré tout la protection du bail commercial puisque le bail commercial c’est du 3, 6, 9, donc si la personne s’en va au bout 2 ans, il vous doit quand même l’année qui manque sur les 3 ans. Cela, c’est la loi.

D’autant plus la loi que si vous avez un bail commercial qui contient une clause d’exécutoire notarié, vous pouvez aller jusque devant la justice pour faire valoir vos droits. Après, ce n’est jamais souhaitable de rentrer dans cette démarche puisque c’est compliqué pour le locataire, mais c’est compliqué aussi pour le propriétaire. Ce sont des démarches, cela bloque votre bien puisqu’à partir du moment où vous partez en justice, vous ne pouvez pas relouer derrière facilement. Mais malgré cela, c’est quand même une certaine protection.

La charge, elle est peut-être effectivement quand on se retrouve dans ces cas-là. Quand on est propriétaire, évidemment, on veut éviter absolument les vacances locatives, donc on va mettre de l’énergie pour retrouver un locataire rapidement. Là, on retombe sur le choix du locataire puis essayer de trouver des activités qui soient judicieuses et en cohérences par rapport à votre local, mais aussi par rapport à la situation globale du local. C’est-à-dire qu’effectivement l’activité, elle doit être en cohérence avec le tissu économique dans lequel se trouve le local en question.

Dans quelle région investir pour un commerce, à quoi faire attention ?

Elodie : Comment est-ce que vous sélectionnez ces différentes activités ? Est-ce que vous avez des exemples à nous montrer pour nous expliquer un petit peu mieux comment vous faites pour trouver un bon local dans une bonne zone ? C’est quoi une bonne zone au final et c’est quoi une bonne activité par rapport aux différentes zones ?

Alexandre : Mais avant de parler de l’activité, comme tu le dis très justement, tout d’abord la zone. On ne connaît pas le territoire belge, mais en tout cas si on prend le territoire français, il y a des zones dans lesquelles il peut être intéressant et opportun d’investir et d’autres moins. Un bien commercial qui se situe dans une bonne zone et une bonne zone, c’est une zone dans laquelle il y a un dynamisme : un dynamisme économique, un dynamisme démographique dans lequel il y a des indicateurs qui sont favorables – par exemple : une évolution de la démographie positive, un taux de chômage qui est relativement faible, un niveau industriel, une activité plus ou moins industrielle qui est performante.

En France, nous, on s’appuie beaucoup sur les sites de l’INSEE, je ne sais pas s’il y a un équivalent en Belgique qui permet de donner pour toutes les villes des indicateurs de ce type et de les comparer par rapport à une moyenne nationale. Cela, je dirais que c’est notre premier terreau avant de semer éventuellement une idée d’investir dans un bien, il faut déjà un bon environnement, un beau terreau et donc une bonne zone, une zone dynamique. Par exemple, pour la France au-delà d’Ile-de-France qui est forcément intéressante, mais qui est très chère, la région sud-ouest de la France autour de la ville de Bordeaux est une zone extrêmement intéressante pour plein de raisons. Tout est au vert dans cette zone-là. Cela, c’est un premier point.

Puis une fois qu’on a mis ce bon terreau, on a choisi notre zone, il faut aller dans la bonne rue de la ville. Dans chaque ville, cela doit être vrai également en Belgique, quand on demande aux habitants d’une ville : je dois aller acheter quelque chose, quelle est la rue commerçante de cette ville ? Normalement, toutes les personnes doivent donner le même nom de cette rue. C’est la rue commerçante de cette ville-là. Nous, on préconise plutôt d’être dans cette rue-là. Évidemment, la rentabilité sera un peu moindre puisque le prix sera plus élevé, que si on était dans une zone, dans une rue perpendiculaire ou peut-être parallèle. En revanche, c’est l’assurance que lorsque le locataire serait amené à partir, on met peu de temps pour retrouver un autre locataire. Une bonne zone, une bonne ville, une bonne rue et en y vient une bonne activité.

Comment sélectionner un bon locataire dans un immeuble commercial ?

Une bonne activité, c’est quoi ? Alors aujourd’hui, on est en train de vivre une mutation, là maintenant en 2019. C’est la révolution du e-commerce qui modifie complètement les modes de consommation des gens. Nous en France, on a en plus un accélérateur, un amplificateur qui s’appelle l’effet Gilet jaune parce que la France est un pays dans lequel la manifestation est génétique. C’est quelque chose. Nous, on a la manif en nous et cela fait effondrer l’activité commerciale des petites boutiques, de détails pour les biens à la personne ou les biens à la maison qui vont probablement déposer le bilan dans les semaines à venir pour la plupart. Si, je redonne ces éléments vers le type d’activité à aller, c’est plutôt des commerces de bouche par exemple.

Tout ce qui ne se vend pas ou peu sur internet déjà, concrètement boulangerie, tout ce qui est proximité, tous ces commerces de proximité, c’est quelque chose qui est favorable, évitez peut-être tout ce qui est commerce des vêtements et chaussures, allez par exemple vers des salons de coiffure, ou il y a une mode en ce moment qui est les barber shop, il y en a beaucoup qui se développent. Ce sont des choses qui ne peuvent pas se négocier par internet. Cela, c’est cool et il y a une demande assez accrue. 

Un petit indicateur qui peut être intéressant, c’est de regarder dans chaque rue s’il y a des franchises qui se sont installées. Une franchise qui s’installe dans une rue, c’est un super indicateur parce qu’une franchise ne s’installe pas sans avoir fait une étude de marché, en regardant s’il y a un passage suffisant, un intermédiaire de ces développeurs fonciers. Le fait d’avoir cette étude de marché gratuite, c’est un indicateur qui va vous rassurer sur la pertinence de l’emplacement que vous visez et secundo qui va constituer un argument extrêmement fort par rapport à votre demande de financement auprès de la banque puisque vous aurez l’occasion de dire : telle franchise s’est implantée, c’est quand même un signe important, voire même votre concurrent banquier s’est implanté. Si les banques s’installent, c’est forcément quelque chose d’intéressant. Donc la zone, la rue et l’activité.

Gaétan : Cela fait un beau panel et effectivement cela conforte le fait qu’il faut se rendre sur place, mais c’est valable pour tout bien immobilier. Il faut aller humer l’odeur un petit peu sur place et là on voit bien parce que pour savoir si effectivement il y a des franchises qui se sont installées pour voir toutes ces choses-là, voir s’il y a du passage, passer à différents moments aussi.

Alexandre : Ne pas y aller un samedi.

Gaétan : Ne pas y aller un lundi non plus parce qu’il y a certains commerces qui sont fermés, donc il faut choisir aussi les bons jours, les bons moments dans la journée aussi. Il faut y aller plusieurs fois. Cela permet vraiment d’avoir les informations. Alors en France, on a aussi un organisme qui peut aider qui s’appelle le PROCO, je ne sais pas s’il y a un équivalent en Belgique, c’est un organisme qui fait justement des études pour tout ce qui est implantation de commerce, pour tout ce qui est étude au niveau des commerces. En France, cela existe.

Alexandre : C’est un peu le thermomètre du commerce.

Gaétan : Il émet des rapports assez réguliers qui sont libres, qui sont gratuits et il faut juste prendre la peine de les lire. En général, ils font entre 20 et 50 pages. C’est toujours intéressant à lire, on a des informations et on peut savoir sur des villes en particulier : quelle est la tendance de la ville. Parce que c’est toujours assez difficile d’avoir les tendances macroscopiques d’une ville parce que quand on va visiter la ville, on voit des choses, mais il y a des choses qu’on ne ressent pas nécessairement.

Par exemple, il y a certaines villes où on va voir la désertification du centre-ville. Ce sont des choses qu’on peut voir. On a des villes où le centre-ville se meurt à la faveur des petits centres commerciaux qui sont en périphérie. Cela, on peut le voir. Mais après sur certaines villes, on a aussi des migrations de banlieue à banlieue ou en tout cas de périphérie à périphérie. C’est plus difficile de ressentir et tous ces rapports permettre d’avoir ces informations et de pouvoir s’appuyer dessus sur l’implantation ou sur la décision par rapport à un local commercial.

Elodie : Tout à fait en Belgique, on a cela aussi également, mais en fonction des différentes régions du pays des différents organismes. Effectivement, cela ne fournit pas mal de données par rapport à cela. Cela permet à nouveau de bien cadenasser lors de son étude de marcher, de bien sécuriser l’investissement clairement. Est-ce que vous achetez déjà des biens commerciaux avec des boutiques qui sont en place ? En général, vous achetez des locaux qui sont vides et vous les relouez par après ?

Gaétan : Alors, on a fait les deux. Notre expérience par rapport à cela, après chacun aussi a des expériences différentes, mais disons que nous on a plutôt tendance quand même à conseillér d’acheter des biens qui sont déjà loués, qui ont déjà une activité. Cela permet plusieurs choses. Déjà, cela permet d’avoir un vrai texte sur l’activité, un retour d’expérience sur l’activité. Cela veut dire que vous avez là aussi des éléments qui vont vous permettre de savoir si l’activité, elle est solide ou si elle n’est pas solide. Vous pouvez demander les bilans, ou en tout cas avoir accès aux clients de la société.

Ce sont des choses qui sont intéressantes : est-ce que cela vaut le coup d’investir, est-ce que le locataire, il est pérenne ou pas. Si votre locataire par exemple s’en va, vous pouvez retomber sur un autre locataire dans une activité équivalente et le local est déjà pris. Alors que si vous investissez dans un local, par exemple si vous faites un VEFA, une vente en état futur d’achèvement, c’est-à-dire que vous achetez un local neuf et nu, généralement dans les baux commerciaux, il est vraiment nu, c’est-à-dire que vous avez juste les fluides. Vous avez l’arrivée des fluides et des murs.

Mais après, je sais que pour le premier locataire, le ticket d’entrée, il est un peu élevé puisqu’il doit faire l’aménagement du local commercial et tout est à sa charge. Cela peut freiner des locataires potentiels. Dans les faits, on peut enlever le conditionnel, cela freine les locataires potentiels parce qu’évidemment quelqu’un qui va se lancer, il va préférer peut-être un local où il y a déjà un peu d’aménagement qui est fait. Cela lui permet d’avoir un ticket d’entrée qui est moins important et du coup il rentre tout de suite dans son activité. Cela, c’est clairement un point important.

Après par contre dans certains cas, cela peut aussi être un avantage parce que comme vous avez un local nu pour quelqu’un qui a les moyens et qui veut se lancer dans quelque chose de particulier, il a tout à fait la possibilité de faire le local à sa main. Il n’a rien à démolir, il a juste à créer quelque chose. Il y a des pours et il y a des contres, mais globalement on a quand même tendance nous plutôt à privilégier des locaux où il y a déjà une activité. Cela permet d’avoir un retour d’expérience et de se projeter un petit peu plus facilement.

Alexandre : En tout cas pour un premier investissement, pour moi, il n’y a pas à hésiter, il faut prendre un local loué de manière à ne pas devoir supporter une mauvaise expérience dès le début.

Elodie : C’est cela. Au niveau de tout ce qui est plutôt stockage, entrepôt, on s’éloigne un petit peu de l’immobilier commercial comme on pourrait l’entendre, mais on voit de plus en plus de personnes qui se lancent dans l’achat d’entrepôt pour recréer l’espace de stockage, l’espace de parking et autre – qu’est-ce que vous pensez de ce type d’investissement ?

Alexandre : Effectivement, cela fait partie de l’immobilier commercial parce que l’immobilier commercial, c’est une composante de quatre types de biens. Il y a les murs de boutique, sous-domaine dans lequel on est ; les entrepôts effectivement ; les murs de bureau ; puis on a l’habitude d’en dire quatre, je ne sais plus, les locaux professionnels pour les professions libérales, médecins, etc. Sur les entrepôts, on n’a pas d’expérience parce que souvent je suis un peu plus prudent, mais disons que déjà le ticket d’entrée est plus élevé que des murs de boutiques. Si le ticket est plus élevé, il ne faut pas se planter par rapport à la recherche et le fait de trouver un locataire. Lorsque tu vises une zone de stockage, effectivement on voit cela se développer, j’ai l’impression que c’est le stockage puis l’exploitation peut-être, dont tu parles également où s’est trouvé le locataire qui fait l’exploitation de cette zone de stockage.

Elodie : C’est la première option.

Alexandre : On le voit se développer, en tout cas sur la région parisienne. Ce sont vraiment des structures très importantes qui développent cette offre. Pour un particulier, se lancer là-dedans, c’est un peu plus aléatoire de mon point de vue.

Gaétan : Disons que le ticket d’entrée va être très important parce qu’effectivement il faut une grosse superficie puisqu’il faut pouvoir proposer effectivement suffisamment de stockage, parce que si on oppose juste deux ou trois box, ce n’est pas suffisant. Cela veut dire un ticket d’entrée déjà très élevé par rapport à la superficie. Puis, on se heurte aussi à autre chose, c’est qu’il y a déjà des franchisés qui existent, il y a déjà des sociétés qui existent et qui proposent cela, qui ont des moyens assez importants et qui ont des solutions clés en main. Après, cela devient compliqué d’équilibrer l’équation entre l’investissement qu’on va faire et derrière les prix qu’on va pratiquer pour avoir un retour sur investissement. Parce que bien évidemment au départ, il y a une période où on ne va pas forcément avoir tout loué, on va avoir un taux d’occupation qui n’est pas forcément très élevé. Il va falloir aussi faire la publicité de l’activité.

Alexandre : Puis des dispositifs de sécurité et de vidéosurveillance qui va être très importants, voire peut-être même une offre d’assurance par rapport à cet effet. On avait un petit peu regardé ce domaine-là, mais je pense que là pour le coup, c’est un vrai métier qui va au-delà de la simple activité d’investisseur immobilier amateur professionnel.

Gaétan : C’est un domaine intéressant puisqu’il y a aussi la zone d’accès. Il faut que la zone d’accès, elle soit aussi bien travaillée parce que bien évidemment les gens qui vont venir là, par exemple s’il y a un garde-meuble, il faut qu’il est facilité pour décharger et recharger et facilité d’accès juste pour remettre un petit truc en plus. C’est vraiment un métier à part entière.

Elodie : Tout ce qui est locaux commerciaux pour les professions libérales, comme vous le mentionnez tout à l’heure, est-ce que c’est quelque chose qui vous a déjà tenté au contraire pas ? Qu’est-ce qui fait que vous n’êtes pas sur ce genre d’opération et plutôt sur des murs de boutiques ?

Gaétan : Alors là, c’est plus lié au fait que généralement, il y a différent cas. Les professions libérales bénéficient généralement d’une tolérance assez souvent utilisée d’ailleurs dans les copropriétés qui fait qu’une profession libérale va pouvoir utiliser un local d’habitation classique pour exercer son activité. C’est une tolérance qui est généralement proposée. Elle n’est pas obligée nécessairement de basculer dans un local commercial. Il n’y a pas de changements de destination. Il y a beaucoup de professions libérales qui en profitent. En tout cas en région parisienne, on le voit, il y a par exemple des dentistes, des kinés ou un médecin classique qui utilisent un appartement tout à fait classique pour exercer sa profession. C’est très intéressant pour eux parce qu’il n’y a pas de changement de destination ou de changement d’usage, il y a les deux. Cela, c’est le premier point.

Ensuite la profession libérale, si elle utilise un local commercial, généralement ils vont s’associer et ils vont créer une SCM ou une SCI et ils vont utiliser cette structure pour acquérir le bien puisque comme ils s’associent à plusieurs, ils vont pouvoir supporter l’acquisition du bien. C’est plus rentable pour eux que de payer un loyer qui peut être excessif.

Alexandre : Il y a moins de propriétés pour les investisseurs particuliers tels que nous sommes. L’intérêt du mur de boutique, c’est qu’il est palpable, on le voit, on passe dans la rue commerçante, on voit s’il y a l’activité, etc. Moi personnellement, je trouve que c’est plus rassurant en cas de changement de locataire de me dire : on est dans la bonne rue. Ici, il y a toujours de passage, on trouva un locataire facilement. Que si on prend un local professionnel excentré par exemple, il y a un risque qu’on doive le relouer en habitation classique.

Cela me fait penser et c’est aussi un point important lorsque l’on investit dans ce type de bien, c’est important de prévoir un scénario de secours. Le scénario de secours, c’est de se dire que si je ne trouve pas de locataire, est-ce que j’aurai un souci qui me sera imposé, soit par le service urbanisme de la municipalité, soit par la copropriété pour éventuellement faire un changement de destination d’un local commercial vers un local d’habitation par exemple. Étant donné les tensions qui peuvent y avoir, en tout cas sur le territoire français par rapport au manque de logement, le sens local commercial vers le cas d’habitation en général n’est pas un problème. Cela dit dans l’autre sens, cela peut être un problème. Il faut en être conscient.

Elodie : Par rapport à ce changement de destination, est-ce que vous vous êtes déjà positionnés sur un local commercial que vous avez transformé en habitation ou une habitation vers un local commercial ?

Alexandre : Non, aucun dans les deux sens. Le premier sens, c’est-à-dire habitation vers local commercial jamais parce que justement on n’aurait pas eu l’antériorité sur l’activité. On ne s’est pas lancé dans ce genre de technique. Dans l’autre sens, on n’a pas eu à le faire, je dirais, c’est plutôt une bonne nouvelle puisque l’activité de nos locataires est florissante. Il n’y a pas à penser autre chose.

Elodie : Est-ce que vous avez quand même une idée au niveau des démarches qui sont à effectuer pour passer d’un changement d’un mode d’exploitation ?

Alexandre : Première chose, il y a au moins deux choses à voir, c’est la copropriété. Est-ce que le règlement de copropriété autorise ou n’interdit pas certaines activités et certains éléments ? Alors là, ils peuvent avoir toute la panoplie d’autorisation ou d’interdiction, je dirais. La deuxième, c’est le service urbanisme de la mairie qui dépend, alors en France, du plan local d’urbanisme le PLU. C’est un document dans lequel il est écrit tout ce que la mairie autorise de faire, et là c’est propre vraiment à chaque commune.

Gaétan : Il faut en avoir conscience dès l’acquisition. On parlait des copropriétés par exemple, dans la copropriété en fonction de ce que vous envisagez de faire, il y a des clauses dans les règlements de copropriété qui peuvent bloquer dès le départ. Par exemple si vous avez une clause d’habitation bourgeoise exclusive, là vous savez d’ores et déjà que de toute façon, vous ne pourrez pas le transformer en activité commerciale, la copropriété, elle va vous bloquer.

Du coup, si vous envisagez d’acquérir le bien d’habitation pour le transformer en local commercial, c’est une mauvaise idée. Il vaut mieux renoncer tout de suite parce que cela ne va pas être possible. Ensuite effectivement au niveau de l’urbanisme, cela dépend des plans locaux qui sont pratiqués par les mairies, mais généralement sur une habitation si vous modifiez plus de 5 m² de l’habitation, vous allez devoir faire un changement de destination. Cela veut dire qu’il va falloir entreprendre des démarches vis-à-vis de l’urbanisme pour pouvoir faire l’activité.

Elodie : C’est cela. Tout à fait. Ce qui est totalement similaire à chez nous également. Au niveau du crédit immobilier pour financer un local commercial, est-ce que cela change fondamentalement quelque chose quand vous allez en banque ? Est-ce qu’il y a un dossier plus particulier à amener par rapport à une activité future ou existante ? Comment est-ce que cela se passe concrètement ?

Alexandre : C’est un peu différent, je pense. Il faut avoir mieux travaillé son dossier, pourquoi ? Parce que les conseillers bancaires en général, ils ont peu à faire à ce genre d’investissement. Ils sont un peu moins rodés sur les indicateurs qui vont leur permettre de dire : est-ce que cet investissement est bon ou pas. Il y a une peur de l’inconnu qui est assez naturel chez le banquier qui va être un peu probablement, s’il ne vous connaît pas, sur la réserve. Il va falloir le rassurer.

Gaétan : Il faut toujours rassurer le banquier.

Alexandre : Il faut toujours rassurer le banquier parce que le banquier est inquiet. Il faut le rassurer en devançant ses questions. Il faut devancer ses questions en ayant préparé son dossier comme tu l’indiques, façon business plan. Il faut dire : j’investis, je propose d’investir dans cette boutique qui se situe dans telle rue, qui est la rue la plus commerçante de telle ville. D’ailleurs cette ville, soit la banque se situe dans la ville auquel cas, il connaît bien les fondamentaux de la ville, soit c’est dans une ville à côté. Mais c’est toujours bon de le rappeler qu’il y a un dynamisme économique, démographique et tout cela. C’est le moment de me mettre le paquet sur les bons indicateurs de la ville en question. Ne pas hésiter à prendre des photos sur le dossier. Pour le coup il vaut mieux prendre les photos du samedi après-midi dans lequel il y a du passage, de mettre des photos de franchises, de concurrents, de banques, etc. Cela, on le fait souvent. Cela montrera qu’on est dans un terreau qui est favorable.

Ensuite, on passe au paragraphe deux qui est le locataire déjà en place, nous c’est ce qu’on préconise. S’il y a un locataire déjà en place, il y a un historique. On peut montrer que c’est une activité qui est pertinente, en tout cas il vaut mieux. Ensuite, montrez qu’il y a un historique au niveau des paiements pour le rassurer. Bref c’est assez naturel, mais montrez que c’est une affaire qui est solide. Montrez qu’il y a un bail commercial en annexe. Puis, on montre qu’on est à telle position dans le bail à 2 ans par exemple et qu’il reste 7 ans. Montrez éventuellement la concurrence s’il y en a, s’il n’y en a pas. Montrez que l’activité va être pérenne.

Puis dans un chapitre trois, vous parlez de vous, de votre éventuelle expérience dans ce domaine-là, là cela rejoint, je pense, plus la constitution de dossiers d’investissements immobiliers passifs pour des studios ou autre. Montrez que vous avez de l’expérience là-dessus. Puis votre situation à la fois patrimoniale puis vos revenus, vos charges de manière assez classique. Comme cela, vous aurez un dossier assez béton, mais il vaut mieux bien le travailler. Ensuite le deuxième point que je voudrais indiquer, c’est que les banques pour les financements de biens commerciaux, en tout cas en France, sont plutôt basées sur 15 ans maximum plutôt que 20 ans. Certains nous ont dit que 20 ans, c’étaient jouables, nous personnellement pas...

Gaétan : Cela devient possible. Là comme les taux sont peu élevés, l’argent est un peu cher. Effectivement, il y a des banques qui ont tendance à aller vers 20 ans, mais ce sera vraiment un grand maximum. C’est-à-dire que sur de l’habitation classique, on peut trouver des durées qui vont au-delà de 20 ans sur du local commercial. Ce ne sera pas possible. Puis malgré tout, souvent la banque, elle aime bien qu’il y ait un apport aussi sur les activités commerciales. Ce n’est pas systématique, mais il y a quand même pas mal de banques qui aiment avoir un apport.

On peut réussir à trouver des banques qui n’en demandent pas, mais il ne faut pas être choqué en tout cas d’avoir cette demande de la part de la banque. Puis aussi par rapport à la remarque sur le fait qu’effectivement le banquier souvent il maîtrise moins bien ce périmètre, souvent lorsqu’on va voir les banques, on est orienté systématiquement plutôt vers la partie pro que la partie particulier parce qu’il préfère laisser cela à la partie pro. C’est vrai qu’on n’a pas non plus les mêmes relations avec un banquier dans la partie pro qu’on peut avoir avec le banquier qui est sur la partie particulière.

Elodie : Comment est-ce que la banque justifie justement que sur du commercial, on est plutôt sur du 15 ans, un peu moins du 20 ans ? Pourquoi est-ce qu’eux ne financent pas sur des durées plus longues ?

Gaétan : Je pense que c’est plus une sécurité. Ils n’aiment pas voir des structures qui vont s’endetter de manière très importante parce qu’après sur du pro, un particulier va être peut-être un peu plus rattaché à sa banque. La banque, elle va peut-être pouvoir nouer des relations un peu différentes. Sur du pro, il faut que ce soit plus sûr. Les sommes qui peuvent être mis en jeu peuvent être parfois plus importants. Ce n’est pas forcément vrai, mais disons qu’ils aiment bien vraiment être très sûrs sur la partie pro. Ils restent effectivement sur les durées plus courtes qui engendrent forcément des mensualités.

Alexandre : Moi, je suis toujours surpris de retourner dans des coins où je ne suis pas allé depuis 20 ans, où je constate que là c’est un désastre, toutes les vitrines sont fermées, etc. On ne reconnaît plus les villes. On se dit qu’il y a une fin du monde ou quelque chose comme cela. L’activité peut très vite se retourner finalement à l’échelle humaine, je dirais. Cela signifie qu’il faut vraiment travailler les fondamentaux qu’on a exposés précédemment sur des zones vraiment dynamiques, sinon on peut prendre des risques. On arrive dans les coins où il n’y en a plus rien, et alors là pour le louer, ce n’est même pas la peine.

Gaétan : Mais rassurez-vous, on le voit aussi dans l’autre sens. On a aussi des villes où on avait des endroits qui n’étaient pas des coupe-gorges, mais presque, puis en 10 ans c’est devenu « the place to be ». Cela veut dire qu’il y a vraiment plein de commerce plutôt chic. C’est un renouveau total. C’est vraiment aussi beaucoup lié au local, au sens la municipalité et les activités que peuvent mettre en place les élus pour dynamiser ou pas tel ou tel quartier. Cela aussi, il faut bien se renseigner parce qu’il y a des gens qui mettent beaucoup d’énergies à redynamiser leur quartier ou redynamiser leur centre et cela marche.

Alexandre : Il faut toujours être au courant des nouvelles lignes de transport en commun aussi. C’est un point important parce que c’est signe qu’il va y avoir de l’activité, en tout cas où il y aura les nouvelles gares. En France, il y a le grand Paris où il n’y a pas mal de gares qui vont se créer. Ce sont des zones intéressantes.

Elodie : D’où l’intérêt de toujours bien étudier son marché en long et en large, de requérir vraiment toutes les informations nécessaires pour être sûr de le sécuriser au maximum.

Alexandre : C’est vital.

Elodie : Est-ce que vous, il y a des erreurs que vous avez faites par rapport à l’immobilier commercial dont vous souhaiteriez nous parler, des écueils à éviter pour les personnes qui souhaiteraient se lancer dans ce type immobilier 

Alexandre : On a un peu parlé, c’est de s’engager sur un local en vente en état futur d’achèvement, une zone sur laquelle tous les fondamentaux sont sur le papier sont là, c’est-à-dire qu’il va y avoir de la demande, etc. Par contre le temps d'annoncement pour que les locataires soient là, il n’est pas du tout négligeable et il n’y a pas nécessairement tout l’historique dont on parlait. Pour nous, le conseil qui est d’investir sur des locaux déjà loués, sur lequel il y a une antériorité, c’est quelque chose qui est absolument essentiel. En tout cas, c’est ce qu’on préconise dès le départ.

Gaétan : Puis aussi toujours prévoir, mais après c’est du bon sens paysan, essayer de prévoir le fait qu’il va y avoir possiblement une vacance locative, donc bien prévoir dans sa trésorerie qu’il faut pouvoir supporter une petite vacance locative. Cela, c’est toujours bien de le prévoir. Du coup, cela veut dire peut-être investir sur une surface qui est un peu moins importante au départ, mais se mettre cette garantie ou cette assurance sur le fait que si jamais cela ne se passe pas bien, on peut supporter. Alors que si on part sur quelque chose de trop gros, après s’il y a une vacance locative, c’est difficilement supportable.

Après le reste, ce sont les fondamentaux classiques, c’est-à-dire que comme pour n’importe quel immobilier, tout se joue à l’achat, donc il faut vraiment négocier et mettre « le paquet au moment de l’achat ». C’est très important parce que tout ce qu’on acquiert au moment de l’achat, c’est acquis définitivement. C’est vraiment là où il faut passer du temps à négocier, il faut vraiment se concentrer à ce moment-là, mais c’est assez valable pour tout immobilier.

Alexandre : Un point important, c’est que les standards de négociation ne sont pas les mêmes que pour l’habitation. Souvent dans l’habitation, on regarde le prix au mètre carré, avec les différents comparateurs, etc. Là, ce n’est pas du tout cela, c’est lié uniquement à la rentabilité annuelle que l’on peut avoir. En général, la norme est de l’ordre de 10 % brut. Cela doit constituer la base de la négociation. Après, il faut savoir que l’indexation des loyers n’est pas sur le même indice que l’habitation. Les loyers commerciaux évoluent selon un indice qui s’appelle l’indice des loyers commerciaux qui est réactualisé tous les 3 mois et qui présente l’avantage de ne pas être directement corrélé des soubresauts du marché immobilier que l’on peut avoir sur la zone puisqu’il est lié de l’immobilier commercial à une activité économique et non au logement. C’est quelque chose qui est complètement décorrélé de la partie habitation.

Gaétan : On l’évoquait tout à l’heure, mais il ne faut pas se laisser éblouir par la rentabilité dans les locaux commerciaux. C’est valable aussi ailleurs, mais souvent la rentabilité elle paye un risque. Si vous avez une rentabilité qui est très importante, c’est que derrière il y a quelque chose, donc il faut gratter. Il vaut mieux essayer de se situer dans des moyennes, dans des choses qui sont assez classiques, plutôt que d’essayer d’aller chercher une rentabilité époustouflante parce que cela peut cacher quelque chose.

Elodie : Avant de conclure simplement, est-ce que vous avez encore une anecdote à nous raconter, quelque chose que vous souhaiteriez nous partager sur l’immobilier commercial ?

Alexandre : Une anecdote, oui j’en ai une. La réponse est oui. En écoutant Gaétan tout à l’heure, il nous rappelait qu’il ne fallait pas se laisser éblouir par une rentabilité très élevée. Un jour, on s’est retrouvé par rapport à une offre où la rentabilité devait être de 16 % brut. Cela a attiré notre attention. On s’est déplacé dans la zone et on a demandé à lire le bail commercial. Cela, c’est un point très important, toujours bien regarder le bail commercial. Nous avions finalement un propriétaire de mur qui vendait ses murs. Et il se trouve qu’en fouinant, nous avons découvert que ce propriétaire était gérant d’une société qui était elle-même propriétaire des murs.

On avait la même personne qui était à la fois exploitante et propriétaire des murs et qui louait en tant qu’exploitante ses murs à une société qui lui appartenait. Concrètement qu’est-ce qui se passait ? Ce propriétaire avait évidemment gonflé son loyer, laissant penser que la rentabilité était importante, mais dans les faits c’était une véritable coquille vide puisqu’étant donné qu’il avait gonflé le loyer, nous on aurait eu bien grand mal à mon avis à trouver un locataire au loyer auquel il le proposait. Cette anecdote pour dire qu’il est très important de vérifier le bail, l’identité des gens. Est-ce qu’il y a des liens ou pas là-dessus ? Est-ce que cela vous semble clair ? Parce qu’on peut vite se faire avoir concrètement et les sommes sont considérables.

Alexandre : D’autant plus pour le local en question qui était en plus mal situé. Il n’était pas effectivement dans l’emplacement numéro un. Effectivement, on aurait eu beaucoup de peine à retrouver un locataire et en tout cas sûrement pas au niveau du loyer qui était exposé dans l’offre.

Elodie : Toujours être bien sûr de ce que les gens vous racontent, bien vérifier, ne pas prendre pour argent comptant directement et ne pas se laisser éblouir par toutes les paillettes qui peuvent paraître si merveilleuses, mais qui sont des cadeaux empoisonnés.

Alexandre : Exactement, à bientôt !

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