10 étapes pour investir malin dans l'immobilier en Belgique

Débuter en immobilier
04 Mars 2020

Gaëtan Lefebvre et Alexandre Bruney nous partage 10 étapes pour investir malin et se constituer sa retraite en Belgique grâce à l'investissement immobilier.

1. Définir son projet d'investissement immobilier

Qu'est-ce que l'on veut vraiment.

2. Quel est son profil d'investisseur ?

En gros, est-ce qu’on est joueur, pas joueur. Est-ce qu’on est pépère ? Cela va définir le type de bien vers lequel on va s’orienter. Est-ce que l’investissement c’est pour un complément de revenus ou de la retraite ou est-ce que c’est pour se constituer un immense patrimoine immobilier, ou est-ce qu’on a un autre objectif ?

Donc, première étape, définition de l’objectif. Deuxièmement, c’est se connaître : connaitre son expérience, ses limites, son aversion aux risques ou pas. Est-ce qu’on est plus joueur ou pas ? Sa situation fiscale, son âge, sa situation professionnelle. Est-ce qu’on a un projet ou pas ?

3. Trouver le type d’investissement qui vous convient

Est-ce qu’on veut aller chercher de l’immeuble de rapport, de la courte durée…

4. Faire son étude de marché immobilier

Et aller sur le terrain.

5. Passez à l’action

Si vous allez, vous voyez autour de la piscine aujourd’hui, il y a un peu de bancs, vous mettez le doigt dans l’eau, elle n’est pas trop chaude. Est-ce que je vais y aller ou pas ? Il va falloir vous pousser ou plonger. Après, une fois que vous y êtes, vous y serez et vous vous débrouillerez.

Il y a vraiment ce switch à faire dans votre tête pour se dire : « Aujourd’hui, j’y vais ! Même si c’est trop froid, j’y vais ». Cela se joue dans la tête.

Franchement, ce n’est pas qu’un mot. Vous pouvez regarder tous les blogs, les annonces, etc. mais à un moment, les sommes sont importantes et vous allez avoir vous-même, votre subconscient, votre entourage parfois qui va vous dire : est-ce que tu fais bien, tu ne fais pas une erreur ? etc.

Là, vous devez faire preuve d’une force mentale pour se dire : « On y va ! Ça y est ! C’est décidé ! »

6. Négociez le prix du bien immobilier !

C’est une étape importante à nos yeux et d’ailleurs, on a un projet sur le sujet qu’on va essayer de mettre en place. Il faut savoir négocier et il ne faut pas non plus hésiter à négocier. Évidemment, on n’est pas tous négociateurs. On n’est pas comme ça le matin et dire : je sais négocier !

On revient sur ce qu’on dit au début, il faut se former, suivre les choses. Chacun a ses prédispositions. On sait que nous, dans notre duo, il y en a un des deux qui est plus naturellement négociateur que l’autre. Là aussi, il faut passer le cap.

Ce qui est important de retenir c’est qu’on peut tout négocier et on peut négocier à tous les niveaux.

Il y a des choses qui sont évidentes, c’est-à-dire quand on va aller faire une proposition pour un bien, on se dit bien qu’on va négocier. Mais vous pouvez aussi négocier avec le notaire. Ce n’est pas forcément naturel mais il y a des portes qui sont ouvertes pour négocier avec les notaires.

Donc, formez-vous au quotidien, dans la vie courante, à négocier. C’est quelque chose pour tout. Dans le quotidien, c’est important que vous ayez ce réflexe de toujours demander un peu plus. De toute manière, vous ne risquez rien. Vous risquez juste qu’on vous dise « Non, ce n’est pas possible ! » mais ce n’est pas grave.

7. Déceler les différents pièges qu’il peut y avoir dans les compromis et les actes de ventes notariés

C’est parfois indigeste, les documents sont épais. Quand on n’est pas juriste, ce n’est rien d’un super roman mais malheureusement, on s’est aperçu par expérience qu’il peut y avoir des oublis, des erreurs des notaires.

La responsabilité c’est quand même vous qui avez signé donc, c’est toujours compliqué à gérer après, donc il faut vraiment, lors de l’étape de compromis et d’acte de vente – mais gérer surtout le compromis parce que c’est le départ – il faut être super pointilleux sur toutes les lignes, tous les termes que vous ne comprenez pas. Vous notez absolument tout.

Tout doit être éclairci et clean avec le notaire le jour du compromis. Tant que ce n’est pas clair, vous ne signez rien.

C’est une étape importante parce que c’est celle qui va concrétiser, et là, il ne faut pas se tromper.

Tout à fait, si je puis me permettre de rajouter justement ce dont tu viens de dire, c’est vraiment primordial parce qu’on croit souvent, parce que le notaire a une certaine autorité ou autre, on peut lui faire confiance les yeux fermés, mais il y a souvent des abus également, des choses qui sont mal rédigées dedans donc, vraiment, très important. Merci de l’avoir souligné, c’est quelque chose qui ne revient pas assez.

8. La constitution de son dossier pour le financement

C’est une étape qui est aussi très très importante, qui peut d’ailleurs être gammée parce que c’est toujours un peu les mêmes choses qui reviennent. Il ne faut pas se mettre dans une démarche de dire : « Je vais aller chercher un crédit à la banque ». Il faut se mettre dans une démarche et dire : « Je vais présenter mon projet à la banque ».

On arrive en tant que responsable de projet et on explique à la banque : « Voici mon projet. J’en suis intimement convaincu et j’ai préparé un dossier avec un business plan », à la limite comme on représenterait finalement un dossier pour un projet dans une entreprise ou dans la vie professionnelle quotidienne. Il faut vraiment y aller avec cette démarche et avec son professionnalisme.

Plus on est sérieux, plus on a des éléments qui sont importants et qu’on rassure le banquier, plus on a de chance effectivement d’avoir son écoute. Et au-delà d’avoir son écoute, avoir son approbation après pour le financement.

9. L’exploitation : trouver le bon locataire

Cela dépend évidemment du type de bien. Si on parle de l’immobilier commercial, on aura peut-être l’occasion d’en reparler dans une autre interview sur l’immobilier commercial, il faut s’appuyer vraiment sur le sérieux de l’activité, l’antériorité, avoir rencontré les gens. C’est des choses de bon sens. Il n’y a pas de recette absolument réussie à 100%.

Si on parle d’un bien d’habitation, il y a évidemment toute une panoplie de documents que l’on peut demander selon le pays dans lequel on se trouve. Il faut quand même rencontrer et sentir les gens pour diminuer le risque.

Ce n’est pas une science exacte. En tout cas, nous, on avait fait sur notre blog Construire sa Retraite, où vous pourrez trouver une liste de 30 critères que vous pourrez télécharger, qui sont très précis sur comment trouver un locataire pérenne.

10. La fiscalité autour de l'investissement locatif

Il faut aussi regarder la fiscalité de son bien et comment on va gérer cette fiscalité. C’est propre à chacun, à son pays. La fiscalité ici en France n’est pas forcément la même qu’en Belgique, mais c’est un point important. Il y a des outils fiscaux, il y a des avantages fiscaux et des écueils dans lesquels il ne faut pas tomber. N'hésitez pas à tester le simulateur de rentabilité d'Elodie !