Acheter de l'immobilier en viager

Qu’est-ce que l’investissement en viager ? Comment fonctionne le viager ? Qu’est-ce qu’un bouquet ? Quels sont les avantages et inconvénients du viager ? Quels sont les types de viager ? Peut-on limiter la durée d’un viager ? Quelle est la différence entre un viager libre ou occupé ? Acheter en viager est-il une stratégie d’investissement immobilier patrimonial ? Quels sont les frais que vous devrez prendre à votre charge dans un viager ?


Qu’est-ce que l’investissement en viager ?

L'investissement en viager consiste à acheter un bien immobilier - souvent à une personne âgée - pour lequel chaque mois, vous allez lui verser une rente, vous allez dans certains cas verser ce qu’on appelle au départ un bouquet qui est une somme d’argent et chaque mois, vous allez lui verser une rente. Vous êtes propriétaire du bien et en fonction du type de viager qu’il soit libre ou occupé, vous allez pouvoir bénéficier directement ou après la mort du propriétaire d’un bien immobilier.

L’investissement en viager est intéressant parce que vous n’avez pas spécialement besoin de passer par une banque pour l’acheter. Quand vous achetez en viager, il y a dans la plupart des cas, un bouquet.

Par exemple, prenons un immeuble qui coûterait 100 000 euros. Vous pouvez par exemple avoir un bouquet de 30 000 euros à payer au départ et après chaque mois vous payez une mensualité qui est calculée sur la valeur du bien, sur le bouquet déduit, etc. Prenons par exemple une mensualité de 800 euros. Vous payez d’abord 30 000 euros pour le bouquet, ensuite vous avez 800 euros à payer chaque mois, chaque trimestre, chaque année, bref le montant varie et fluctue en fonction, comme je le disais, du type de bien, mais également aussi de ce qui aura été convenu.

Est-il nécessaire de faire un emprunt hypothécaire pour acheter en viager ?

De le cas d’un appartement qui coûterait 100 000 euros. Imaginons que vous avez un bouquet à payer de 30 000 euros et qu’ensuite vous convenez avec le vendeur que chaque mois de lui verser la somme de 800 euros. Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que cette somme que vous lui payez chaque mois, c’est un petit peu comme votre mensualité de crédit sauf qu’elle ne passe pas par la banque et que vous la payez directement aux vendeurs.

Si vous avez un petit peu d’épargne, mais que vous n’avez pas assez pour payer un bien en totalité, en cash, vous pouvez utiliser cette technique du viager puisque vous n’aurez absolument pas besoin de financement pour la suite.

Bien entendu, il y a des avantages et il y a des inconvénients et on va le voir juste après, mais c’est intéressant de garder quand même ce type d’investissement sous le coude, si je puis dire, parce que dans certains cas si à un moment vous êtes vraiment bloqué, cela peut quand même vous permettre d’avancer. 

Quels sont les avantages et inconvients d'investir en viager ? Quels sont les différents types de viager ?

Dans le viager, il y a plusieurs types. Il y a le viager libre. Là, c’est vraiment le must du must, c’est-à-dire que vous payez le bouquet ou pas en fonction du cas. Vous avez une rente à payer chaque mois. Après, vous avez la possibilité de jouir directement de la propriété que vous avez achetée puisque le vendeur est parti, le vendeur est en maison d’accueil, etc.

Cela, c’est vraiment intéressant parce que vous pouvez par exemple directement le mettre en location et cela va suivre vraiment comme c’est un crédit normal sauf que là vous avez vraiment tous les avantages sans quelques inconvénients. La seule chose, c’est que vous ne faites pas d’effet levier bancaire vu que c’est de l’argent que vous avez apporté directement.

Par contre, il y a ce qu’on appelle aussi le viager qui est occupé et qui représente quand même 80 % du parc actuel en termes de viager, cela reste intéressant, mais vous ne pouvez pas disposer de cet appartement ou du bien que vous allez acheter puisque le vendeur continuera d’y vivre, soit jusqu’à ce qu’il parte en maison de retraite, soit jusqu’à sa mort ou jusqu’à une période que vous aurez définie.

Cela veut dire que vu que vous donnez de l’argent chaque mois avec une rente viagère, en retour il n’y a rien qui rentre. Dans ce type de placement, on est vraiment sur un placement et une stratégie immobilière purement patrimonial puisque vous allez pouvoir en bénéficier plus tard. Mais à l’heure actuelle, vous devez faire ce qu’on appelle « un effort d’épargne » puisque chaque mois, si on reprend cet exemple, vous avez ou 800 euros à sortir, vous vous enrichissez en capital, en amortissement chaque mois bien entendu, mais vous ne gagnez pas de cashflow.

En fonction des stratégies, de vos possibilités, de vos objectifs, c’est quelque chose qui peut être peut-être difficile à mettre en pratique pour l’instant. C’est pour cela que le viager libre, a contrario, est extrêmement intéressant puisque lui vous permet de pouvoir le mettre en location, de l’occuper, peu importe, et d’avoir cet équilibre qui se crée à ce niveau-là.

Vous avez également ce qu’on appelle le viager à terme ou là c’est vous, l’acheteur avec le vendeur qui vous mettez d’accord jusque quand vous devez payer la rente. Dans ce cas-ci, vous n’êtes pas obligé de payer jusqu’à la mort du vendeur. Cela peut être intéressant. La seule chose, c’est qu’à nouveau, ce n’est pas parce que la rente s’arrête que pour cela vous pouvez jouir de l’appartement. Là, cela va dépendre à nouveau si on parle d’un viager libre ou d’un viager occupé.

Maintenant quels sont les avantages et quels sont les inconvénients de ces pratiques ? On va d’abord commencer par les avantages, c’est que déjà vous bénéficiez d’une décote sur votre bien immobilier. Vous ne l’achetez pas réellement au prix du marché puisque forcément avec ce système de bouquets, de rentes, vous êtes un petit peu décorrélé, donc vous pouvez faire de bonnes affaires.

En matière de financement bancaire et dans certains cas, il est possible d’avoir des droits d’enregistrement réduits, de payer moins de frais d’enregistrement, moins de frais de notaire, donc sortir moins d’argent de votre poche à ce niveau-là. Vous pouvez également décider de vendre ce bien immobilier en prenant au passage une petite plus-value, mais il faut bien expliquer à ce moment-là bien entendu que la personne n’achète pas un bien qui est libre, si c’est dans le cas d’un viager occupé par exemple. Mais c’est quelque chose qui peut être fait.

Intéressant aussi de savoir que vous ne payez pas pour les charges courantes et l’entretien puisque tout cela incombe au vendeur qui lui reste encore dans le bien et qui s’occupe de tout cela. Ce qui fait potentiellement des frais à sortir en moins. Enfin un autre avantage et non pas des moindres, c’est que grâce à cette technique, à ce placement, vous pouvez toujours continuer à développer votre parc immobilier et surtout vous pouvez trouver un système dans lequel vous ne devez pas spécialement passer par les banques.

À un moment, cela peut être intéressant, je ne dis pas de bâtir toute votre stratégie là-dessus, quoique si jamais cela vous regarde, vous avez certainement vos raisons pour le faire, mais cela peut être intéressant d’acheter un ou deux biens, et si possible en viager libre, comme cela vous pouvez quand même toujours continuer à optimiser puisque de toute façon, ce n’est que tout bénéfice puisque l’investissement même si on enlève la partie cashflow, elle reste intéressante pour toutes les raisons qu’on a déjà évoquées sur cette chaîne.

Maintenant, voyons ce qui concerne les inconvénients d’acheter du viager. La première chose, c’est qu’à nouveau, comme dans toute vente, vous devez supporter les frais de notaire, les frais d’acquisition, mais vous faites quand même l’impasse sur les frais d’acte de crédit. Également dans cette lignée-là, s’il y a de gros travaux à prévoir, notamment dans la copropriété ou dans votre immeuble, ce sera à votre charge, vous ne pourrez pas compter sur le vendeur pour pouvoir assumer ceci, lui s’occupe vraiment de gérer tout ce qui est charge et entretien au quotidien.

Mais pour les grosses réparations, ce sera à votre charge. Ensuite, il faut également miser quelque-part sur le moment où va décéder le vendeur. Je ne sais pas si vous connaissez cette histoire ou si vous l’avez déjà entendu qui est celle d'un notaire qui avait fait un viager avec une de ses clientes et le notaire est décédé avant la cliente.

Cela veut dire quoi ? Cela veut dire que la personne, elle a payé des rentes, et au final elle n’a jamais pu profiter de cet appartement puisque la personne est décédée avant. Quelque part, c’est un petit peu un coup de poker aussi. Il faut vraiment faire attention à cela et ne pas se dire : "je fais tous mes investissements en viager parce que je parie un petit peu sur le décès des personnes". Attention à cela, cela peut être aussi un petit peu problématique. C’est donc un facteur qui est instable et qui pour vous êtes à prendre forcément en compte aussi.

En résumé, il y a des avantages et il y a des inconvénients. Le tout étant principalement de savoir ce que vous avez envie de faire au niveau de votre stratégie de votre parc immobilier. Après comme je le disais, cela peut être intéressant de garder cette stratégie dans un coin de votre tête pour y revenir à un moment si vous avez trop d’encours et si vous souhaitez ajouter ce placement à votre parc, pourquoi pas à ce moment-là, mais faites bien attention à prendre en compte tous les critères et facteurs que nous avons vus ensemble aujourd’hui.

 


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