7 CONSEILS pour se lancer en IMMOBILIER locatif en BELGIQUE

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
21 Avril 2021

Investir en immobilier ne se fait pas du jour au lendemain. Il y a des principes et des points à respecter pour éviter de faire des erreurs, de perdre du temps et de l'argent. Dans cet article, nous allons vous donner les 7 conseils à appliquer avant d'investir. Ils sont indispensables pour se lancer dans l'investissement immobilier en Belgique. Appliquer ces 7 conseils dès aujourd'hui vous permettra d'être plus serein lors de votre premier investissement locatif et surtout, de faire les bons choix.

Quels sont les 7 points clés à connaitre avant de vous positionner sur un investissement locatif.

L'étude de marché

La première chose à faire avant de pouvoir vous positionner sur un bien immobilier, c’est de réaliser une étude de marché. Tout simplement parce que si vous ne connaissez pas les prix du marché à la vente ni à la location, comment voulez-vous savoir si ce que vous achetez est une réelle bonne affaire ou pas ?

On voit trop de personnes qui nous contactent ou qu'on récupère dans les accompagnements do caoching immobilier qui au final viennent nous voir : « Louise, Elodie, regardez, j’ai trouvé une superbe affaire ! » Et quand on les met en parallèle avec des réels prix du marché, la personne se rend compte en fait que non, ce n’était pas une si bonne affaire que ça, et que si on n’avait pas été là, elle aurait peut-être acheté un bien qui était beaucoup trop cher. Et donc, au final, ça aurait été une mauvaise opération. Donc, peu de personnes au final font cette étude de marché. Pourtant, un petit peu à l’instar d’une maison, quand on construit une maison, il faut bien poser les fondations. Vous aussi, pour pouvoir faire de bons investissements et être sûr d’acheter un bon projet, posez les bonnes fondations. Faites votre étude de marché et, au moins, vous serez sûr de votre achat.

L'emplacement

Deuxième point important, selon le type de projet que vous allez mettre en place, si c’est une colocation, par exemple, il est essentiel de pouvoir être à maximum 15 minutes à pied des universités ou éventuellement des hôpitaux parce qu’on sait que c’est ce type de public qui va surtout intéresser les colocations. Ensuite, si vous vous intéressez à la location classique, la situation est un petit peu moins importante. C’est-à-dire que vous pouvez évidemment investir dans des grandes villes, dans les centres-villes, mais attention à la rentabilité du bien parce que quand vous investissez dans un centre-ville, les biens à l’achat sont beaucoup plus chers. Tandis que par exemple, si vous investissez dans la périphérie d’une ville, c’est tout aussi important. Les loyers sont un petit peu moins chers, mais pas exagérément moins chers, mais surtout vous allez pouvoir faire beaucoup plus de bonnes affaires, tout simplement parce qu’il y a moins de monde sur le marché et votre rentabilité ne pourra en être que meilleure.

En location classique, ce qui est intéressant, c’est de voir s’il y a par exemple des autoroutes pas très loin, des écoles, des magasins. Est-ce que c’est bien desservi en transports en commun, etc., tout simplement pour avoir une zone intéressante, pour que les familles puissent s’y installer.

La rentabilité et le Cashflow

La troisième chose à faire avant d’acheter le bien en question, c’est bien évidemment de calculer votre rentabilité et surtout le cash-flow net que cette opération va vous générer chaque mois. Le nombre de personnes également qui viennent nous voir en pensant que l’opération est extrêmement rentable, extrêmement intéressante, alors qu’en fait, elles oublient de calculer certains frais, certaines charges, parfois même de l’imposition. Et au final, ça plombe littéralement leur opération. Donc, extrêmement important, validez bien les chiffres avant de faire une offre d’achat.

Evaluer les travaux

Le quatrième point, c’est une évaluation des travaux. C’est toujours le point noir de l’investisseur. Si vous avez des doutes là-dessus, faites-vous accompagner par un professionnel et demandez un devis réel par rapport à l’investissement que vous allez faire.

Il y a parfois des postes auxquels on ne pense pas forcément et qui peuvent être relativement coûteux. Donc, si vous n’avez pas un devis réel d’entrepreneur avant de faire une offre sur un bien immobilier, ça peut complètement grever votre rentabilité et avoir un projet en cash-flow négatif, alors que nous, justement, on cherche de la rentabilité.

Stratégie d'investissement immobilier

Le cinquième point à garder en tête lorsque l’on veut se positionner sur une opération, c’est d’être sûr que cette opération correspond à notre stratégie de départ. Pourquoi est-ce que je vous explique ça ? Tout simplement parce qu’on se rend compte que lorsqu’on n’arrive pas à trouver ce que l’on veut, on veut tel type de projet dans telle zone avec telle rentabilité et que parfois on ne le trouve pas, on aura tendance, et c’est humain aussi parce qu’on s’impatiente et on a envie d’avancer, à acheter quelque chose juste pour avancer ou un petit peu se consoler, alors qu’en fait, ça ne correspond pas réellement à ce que l’on voulait de base.

Surtout, ne faites pas ça parce que peut-être qu’en choisissant un bien qui ne vous correspondait pas réellement, non seulement vous allez vous bloquer pour la suite de vos investissements, mais également peut-être passer à côté d’une pépite qui aura été mise sur internet ou on vous aura référencé via vos réseaux seulement quelque temps après.

Donc, très important, gardez toujours à l’esprit qu’il faut acheter un bien qui est lié à votre stratégie, et ne pas se détourner juste parce que vous avez envie d’avancer.

Promenez-vous dans les environs de votre investissement

Sixième point important, n’hésitez pas à vous promener autour de la zone dans laquelle vous souhaitez investir.

Pourquoi ? Peut-être qu’il y a un chemin de fer qui ne passe pas très loin de la maison ou l’appartement et que vous n’auriez pas vu. Peut-être potentiellement qu’il y a une école juste à l’arrière du bâtiment, peut-être qu’il y a une rivière ou qu’il y a des choses qui peuvent être problématiques pour la mise en location de la maison future, ou tout simplement qui peuvent dévaluer la maison dans l’avenir.

Peut-être que le vendeur vend actuellement parce qu’il y a un nouveau projet qui va se mettre en place d’ici quelques mois, d’ici quelques années et qui va apporter beaucoup de nuisances sonores ou autres.

Donc, il faut vraiment bien vérifier les projets autour de la zone dans laquelle vous souhaitez investir pour vous assurer de faire une opération intéressante dans l’avenir.

Les infractions urbanistiques

Et septième point, à regarder avant de se positionner sur l’opération, c’est de voir : est-ce que le bien en question a une infraction urbanistique ?

Quand on débute, on vous déconseille majoritairement d’acheter des biens avec des infractions parce que ça peut vous immobiliser beaucoup de temps, ça peut vous coûter également beaucoup d’argent et surtout ça va vous créer beaucoup de stress, beaucoup de problèmes peut-être potentiellement. Il vaut mieux éviter.

Commencez d’abord par des biens plutôt softs, des immeubles éventuellement, mais qui sont en ordre d’urbanisme, des maisons, des appartements qui n’ont pas d’infractions.

Vous pourrez obtenir vos premiers loyers, générer vos premiers cash-flow et, par la suite, vous pourrez potentiellement acheter des biens avec des infractions. Ceci, faites toujours attention de bien vérifier ce qu’il en est à l’urbanisme. Ce n’est pas parce qu’un vendeur ou un agent immobilier vous dit qu’il n’y a pas d’infraction que pour ça, ce n’est pas le cas. Donc, prenez bien vos renseignements.