Tout le monde peut investir en Belgique ?

Comment investir en tant qu’indépendant ? Quels sont les difficultés rencontrées dans l’investissement locatif en tant qu’indépendant ? Quel type d’exploitation locative pour une meilleure rentabilité ? Pourquoi est-il important de se former en immobilier ? Comment gérer son temps quand on est investisseur et indépendant ? Dans cet article, Ely Prince Adicolle nous relate son parcours d’investisseur immobilier !

Parcours d'un investisseur immobilier Ely Prince Adicolle

Elodie : Ely, avant qu’on rentre dans le vif du sujet, peux-tu te présenter en quelques mots ? Dire qui tu es, d’où tu viens, quel métier tu exerces et surtout ce qui t’a amené à investir dans l’immobilier ?

Ely : Je suis Ely Prince Adicolle. Je suis entrepreneur, conférencier et investisseur immobilier. De formation, je suis informaticien, mais je me suis lancé dans l’immobilier depuis 2012. En 2014, j’ai acheté mon premier appartement.

Comment suis-je arrivé dans l’immobilier ? On aura l’occasion de détailler un peu, mais c’est juste par rapport à une expérience. Je voulais avoir un appartement, quitter mes parents pour être dans un logement en location et personne ne voulait me louer tout simplement parce que j’étais entrepreneur indépendant, je n’avais pas le CDI. J’ai dit que je devais acheter un appartement, etc.

J’ai investi dans l’immobilier, j’ai aujourd'hui 14 lots immobiliers. Je suis le fondateur du blog « Tout le monde peut investir ». C’est vraiment des conseils sur l’investissement immobilier en partant de zéro, comme moi-même j’ai dû le faire. On aura certainement l’occasion de rentrer un peu plus en détails là-dessus.

Pourquoi as-tu investi dans l'immobilier locatif ?

Elodie : Tu expliques que tu es arrivé dans l’immobilier, parce que personne ne voulait te louer, mais comment es-tu arrivé à te faire financer le bien si déjà de base, au niveau de la location, cela coinçait ?

Ely : Il faut savoir que quand j’ai terminé mes études en 2011, j’ai commencé à travailler comme étant consultant en informatique dans plusieurs grosses structures. À un moment, je me suis dit je voulais être à mon compte. J’ai arrêté de travailler avec ces grosses structures et j’ai créé ma première entreprise en auto-entrepreneur. J’ai commencé par là et dans cette phase-là, j’ai décidé de quitter chez mes parents et me suis rendu compte que je ne pouvais pas aller en location si je n’avais pas de CDI.

Là, j’ai mis mon grand projet d’entrepreneuriat en stand-by et j’ai décidé de repartir dans le monde de l’emploi. J’ai commencé à me former sur l’immobilier. Dès que j’ai repris un CDI, les trois mois qui ont suivi, j’ai acheté mon premier appartement que j’ai mis en location. J’ai découvert l’immobilier tout en étant au chômage. J’étais en train de préparer ma structure. J’ai compris que je ne pouvais pas acheter sans être salarié. J’ai décidé de repartir dans le monde du salariat pour pouvoir investir pleinement dans l’immobilier.

Quels sont les modes d'exploitation dans l'immobilier locatif ?

Elodie : Au niveau de ton mode d’exploitation pour ton premier bien, tu étais partir sur un meublé ? Sur la colocation ? Tu as commencé par quel type d’exploitation ?

Ely : Pour ma part, j’ai commencé par l’exploitation classique. J’avais acheté un grand studio de 35 m², plus une place de parking. J’ai décidé de louer les deux séparément pour avoir un plus de rentabilité.

Pourquoi ce choix dès le début ? Parce que je voulais vraiment commencer, voir un peu comment cela se passe. Je voulais aussi de la stabilité, c’est-à-dire un locataire qui reste au minimum 2 ans, 3 ans. Comme cela, cela me laisse le temps d’avoir les loyers réguliers et de pouvoir continuer à investir parce que je m’étais vraiment donné 3 à 4 ans pour construire un gros patrimoine. Ma stratégie, c’était vraiment la stabilité. Par la suite, j’ai continué à investir. Ma première exploitation était en location nue.

Elodie : Concernant tes autres lots - parce que tu disais que tu en as 14 maintenant - quels sont tes modes d’exploitation ? Tu varies ? Tu es plutôt sur une stratégie similaire ? Dis-nous tout !

Ely : Quand je disais 14 lots, je compte aussi les places de parking, les boxes et un terrain de 1 000m², un immeuble que j’ai de deux niveaux, qui a quatre appartements. En gros, au niveau appartement j’en ai six et le reste, ce sont les caves, les places de parking et le terrain de 1 000m². La majorité des exploitations que j’ai aujourd'hui est en location nue, mais là je suis en train de me lancer dans l’Airbnb. C’est en cours. D’ici la semaine prochaine, le bien sera prêt, c’est en travaux. Je vais me lancer dessus, en location courte-durée.

Elodie : Pas de colocation pour toi, si je comprends bien, ou du moins pas encore.

Ely : Ma forme de colocation, c’est l’immeuble c’est-à-dire, j’ai un immeuble à 4 appartements, j’ai un crédit à la banque et j’ai quatre loyers. C’est la stratégie que j’avais choisie. La colocation va venir, mais je suis parti sur les immeubles maintenant. Pour l’instant, moi-même je ne le fais pas, mais j’ai accompagné des personnes à le faire. Moi, je voulais vraiment passer à un autre niveau.

Elodie : Comment cela se fait que tu as autant  investi dans des places de parking, de boxes, de caves ? Est-ce que cela fait partie aussi d’une stratégie, un bien défini ou c’était au début quand tu as commencé à investir ce qui était le plus facile au niveau de l’acquisition pour toi ?

Ely : Pas vraiment une stratégie, ma première stratégie à la base c’était faire une transaction immobilière par an. Mais ce qui s’est passé, c’est qu’en même temps j’investissais, je me formais. Je me suis rendu compte qu’une transaction par an, il faudra attendre quand même beaucoup. La première fois, j’ai pris un studio et une place de parking. La deuxième fois, j’ai pris un trois pièces et la place de parking.

La troisième fois, j’ai pris un ensemble de 8 lots c’est-à-dire le terrain et l’immeuble sur le terrain. C’est vraiment passé à un niveau supérieur. La vérité, c’est que je voulais générer beaucoup plus de revenus que ce que je générais avant. Dans la troisième opération, il y a eu un ensemble de lots dont j’ai profité donc autant de caves parce que chaque appartement a sa place de parking, plus les caves, etc.

Elodie : Le terrain que tu as actuellement, tu le loues ? Comment cela se passe ? Tu vas le revendre pour y construire un bien ? Quelle est ta stratégie par rapport à cela ?

Ely : Le terrain que je possède aujourd'hui, c’est le terrain sur lequel se trouve l’immeuble. L’immeuble occupe aujourd'hui un tiers du terrain, donc il y a encore deux tiers qui doit être constructible. Ma stratégie, aujourd'hui, c’est de faire que les choses génèrent des revenus, que le crédit se rembourse jusqu’à la fin et peut-être de tout raser et de construire autre chose.

Je ne sais pas encore très clairement, mais j’ai deux tiers qui est constructible. Je me dis : est-ce qu’il faut tout raser plus tard et reconstruire quelque chose de grand ? Cela pourrait être plus une résidence ou des hôtels, mais je ne sais pas encore. C’est pour les prochaines années. Il y a un potentiel énorme, pour l’instant je ne sais pas.

Elodie : Après tout, chaque chose en son temps ! Pour toi, quand tu fais la rétrospective, quelles ont été les plus grandes difficultés que tu as rencontrées quand tu as commencé à investir ?

Quelle difficulté peut-on rencontrer dans l'investissement locatif ?

Ely : La plus grande difficulté, c’était avoir le crédit immobilier pour la première fois. J’ai eu plus de 21 refus. La première fois, je me rappelle je suis parti voir ma conseillère bancaire. Elle me disait : « Tu ne peux pas investir avec ce salaire. Tu dois devoir mettre de côté jusqu’à atteindre une certaine somme pour pouvoir investir. Tu ne peux pas investir tout en étant chez tes parents ou même en étant locataire. »

Je suis sorti de là en disant : « Mince, je ne vais rien faire de ma vie, etc. » L’obstacle n°1, c’était vraiment les banques, mais ce qu’il faut faire, il faut persévérer, il faut se battre. Comme j’ai l’habitude de dire, on peut avoir un infini de « non », mais ce qui compte c’est le seul « oui » que vous allez avoir. Le reste, on oublie très vite.

Elodie : Après l’obstacle banque, est-ce que tu as eu d’autres difficultés qui n’ont pas été faciles à gérer ? Je ne sais pas si tu avais un entourage qui te soutenait dans tes projets ou au contraire qui te freinait ? Comment était ton démarrage et quelles sont étaient les choses les plus contraignantes pour toi ?

Ely : A vrai dire, je n’en ai pas beaucoup parlé autour de moi parce que ce sont des choses que tout le monde ne fait pas forcément. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’à l’époque j’étais fiancé. On a réalisé le projet avec mon épouse. On l’a réalisé ensemble, on avait le même état d’esprit, on a travaillé vraiment ensemble, on a investi ensemble.

Je n’en ai pas beaucoup parlé autour de moi. Je n’ai pas eu non plus beaucoup d’obstacles en dehors du crédit. Aussi, il faut dire, ce qui m’a aidé, c’est que je me formais au fur et à mesure, parce qu’il y a tellement de choses qu’il faut apprendre. Il faut à la fois se connecter aux personnes comme toi Elodie.

Cela encourage et motive. Je me suis connecté à d’autres investisseurs qui étaient plus avancés que moi, qui avaient plein de résultats, qui m’inspirent. « Lui, il l’a fait. Moi aussi, je peux le faire. » C’est pour cela que j’ai dit que tout le monde peut investir. Si moi, j’ai pu le faire, c’est que toi aussi tu peux le faire. Il faut vraiment se connecter aux personnes qui le font. Naturellement, tu commences à croire que toi tu peux le faire aussi.

Quel mindset adopter pour devenir investisseur en Belgique ?

Elodie : Travailler son Mindset en immobilier c’est vraiment primordial quand on se lance. Avec le recul, si tu pouvais donner trois conseils maintenant à ceux qui souhaiteraient se lancer, quels seraient-ils ?

Ely : Les trois conseils que je pourrais donner : si tu n’es pas formé et que tu ne comprends pas comment cela fonctionne, tu peux faire des erreurs qui vont te coûter 25 ou 20 ans de ta vie, c’est vraiment énorme.

Le premier conseil, c’est de suivre une formation en immobilier

Le deuxième, c’est de pouvoir comprendre la notion d’actif et passif. J’ai vu plein de personnes qui disent : « J’ai investi dans l’immobilier. » Mais en fait, ils ont un déficit chaque mois. Il est obligé de mettre de l’argent pour faire vivre son investissement. C’est simplement dommage. On peut faire mieux.

Le troisième conseil, je dirais, il faut persévérer parce que comme j’ai dit tantôt, j’ai eu 21 refus. Il faut avoir la persévérance pour pouvoir y croire jusqu’au bout. Se former, comprendre/maîtriser la différence entre un passif et un actif et pouvoir persévérer.

Elodie : Quand tu as commencé à investir, tu avais dit que tu avais un projet d’entreprise. Tu t’es remis en tant que salarié. Comment as-tu fait pour réussir à trouver du temps entre ton emploi de salarié, ton souhait d’investir, peut-être ton projet qui est quelque part que tu avais envie de continuer ? Et ta vie de tous les jours ? Quelle a été ton organisation à ce moment-là ?

Ely : On me pose beaucoup cette question sur la gestion de temps, d’organisation, etc. Ma réponse est quand même très surprenante, parce que je dis aux gens que je ne gère pas le temps, je gère les priorités.

C’est-à-dire je n’ai pas la notion de mes gestions de temps, mais j’ai la notion de gestion de priorité. Comment je gère mon temps ? Cela va faire plus de six ans que je ne regarde pas la télé. Les études ont démontré qu’en moyenne, un adulte regarde la télé 3h30 à peu près, donc j’ai 3h30 devant moi.

Comment est-ce que je fais encore ? Je me lève tôt. En général, avant de sortir de chez moi, je me lève 2h avant. J’ai 1h pour bosser mes business et j’ai le temps de me poser, juste profiter. Je me dis qu’avoir qu’on peut se créer du temps, c’est-à-dire il y a des choses à éliminer. Après, je ne demande pas aux gens de ne pas suivre la télé, mais peut-être de suivre un peu moins la télé et de dormir un peu moins.

Ce sont vraiment des sacrifices à faire, mais pour moi ce ne sont pas des sacrifices parce que cela devient naturel pour moi.

C’est normal pour moi de ne pas suivre la télé, parce qu’il n’y a rien de bon clairement et c’est normal pour moi de se lever tôt. Cela devient pour moi naturel. Après, au niveau organisation au quotidien, il y a des choses que je ne fais pas.

Par exemple, c’est ma femme qui s’occupe d’envoyer les quittances, de voir qui a passé son loyer ou pas, etc. Ce sont des choses que je ne fais pas du tout, parce que ce n’est pas ce que je fais. Je me focalise vraiment sur autre chose, des créations, des formations et j’aime cela, aller faire des formations en présentiel, en ligne, etc. Pour la gestion du temps, mes amis, supprimez certaines choses. On aura assez de temps pour faire ce qu’on veut faire.

Elodie : Tu parles, très intéressant aussi, de la gestion des priorités, c’est clair, c’est fondamental. Tu délègues mais est-ce que tu automatises certaines choses dans ton business lié à l’immobilier ?

Ely : Oui, j’automatise moyennement. Pas encore assez à mon goût. Notamment j’ai plusieurs formations aujourd'hui que je n’ai pas encore automatisées, que je fais en présentiel. Après, il faut le dire aussi que j’aime bien la scène. Il n’y a pas de souci à ce niveau, mais j’aimerais quand même que les gens puissent avoir le choix de les avoir tous en ligne. J’automatise, j’ai commencé mais je ne suis pas encore bien là-dessus. Sur 100 %, j’ai 10 % d’automatisées, ce n’est pas encore assez.

Elodie : Ma question était par rapport à l’immobilier, mais c’est quand même intéressant par rapport à ton business.

Ely : Par rapport à l’immobilier, ce que je prévoie d’automatiser, c’est la location courte-durée. Je travaille encore dessus mais l’immobilier aujourd'hui, je n’automatise pas encore.

Elodie : Et tout ce qui est recherche de bien, etc., tu ne délègues pas, tu fais tout toi-même ?

Ely : Tout ce qui est recherche de bien, je travaille avec des partenaires. A ce niveau-là, par contre, j’ai automatisé parce que j’ai mis les alertes, je reçois des messages dès qu’un bien qui concerne le type de bien que je recherche rentre sur le site.

Elodie : Quels sont pour toi les critères, les bonnes choses à faire pour avoir des alertes qui sont pertinentes ? Je sais que certains investisseurs font des alertes très précises limite au niveau d’une rue, vraiment quelque chose de très ciblé, d’autres restent plus vastes. Quelle est ta stratégie par rapport à cela de ton côté ?

Ely : Moi personnellement, je cible des zones. Je ne suis pas vraiment à la rue près. C’est une ville et je choisis une zone qui m’intéresse principalement, donc je cible la zone.

Elodie : On a discuté un petit peu de l’organisation de ton temps. Quel est le conseil majeur que tu pourrais donner à quelqu'un qui nous écoute actuellement et qui souhaiterait investir mais qui se dit : « C’est très bien. Je vois un petit peu comment faire l’ordre des priorités. Mais, concrètement, comment est-ce que je peux appliquer cela ? » Est-ce que tu as un exercice ? Est-ce que tu as un outil secret que tu pourrais révéler aux personnes, qui pourrait vraiment les aider ?

Ely : Oui je l’ai, c’est devant moi. Plus sérieusement, je leur conseille vraiment de se connecter aux personnes qui font ces choses-là. C’est ce que j’ai fait, il n’y a pas de secret. Tu ne peux pas faire ce que tu n’as pas vu quelqu'un d’autre faire. L’être humain fonctionne par mimétisme. Le conseil que je peux leur donner, c’est de suivre ton blog, de te suivre toi qui es en Belgique, de prendre tout ce que tu proposes, de se former principalement. Il n’y a pas de hasard.

Tout ce que l’ont fait, on a vu quelqu'un le faire. Quand je me suis lancé, mon père avait juste une maison. Tu es né dans un environnement où il y a juste une maison et tu rêves d’avoir plusieurs immeubles. C’est sûr qu’il faut se connecter aux personnes qui l’ont déjà fait avant toi, parce qu’on ne fait que ce qu’on a vu faire. S’il y a un conseil majeur que je peux donner, je leur dis de se former et de te suivre, de suivre tes activités, de prendre ce que tu offres gratuitement et aussi ce que tu vas offrir moyennant quelque chose, parce que tout ce qui est gratuit, forcément, il y a des limites et cela n’enrichit pas pleinement. Ils doivent investir en eux-mêmes, payer la formation et avancer.

Le conseil majeur pour moi, c’est de se former et aussi de passer à l’action, parce qu’on peut se former et rester bloqué sans rien faire. Il faut vraiment se former et passer à l’action.

Elodie : Un grand merci ! Est-ce que, pour clôturer, tu as une anecdote, d’autres conseils, quelque chose que tu aimerais mettre en avant et partager aux auditeurs avant de terminer l’interview ?

Ely : Lorsque j’ai acheté mon premier appartement, je voulais un appartement avec déjà un locataire, comme cela je n’aurais pas à chercher un locataire, je n’aurais pas du tout à ma tracasser avec cela. Pendant cette période, je me formais en même temps. Sur ce bien-là, je devais rajouter 25€ chaque mois. Pour moi, avec mon niveau de connaissance à cette époque-là, 25€ n’était rien. Au bout de 20 ans ou 25 ans, l’appartement allait me revenir. Ce qui est marrant, c’est que pendant que je me formais, j’avais déjà signé le compromis.

J’avais déjà eu le crédit et j’ai appris qu’il ne fallait pas faire cela. Il ne fallait jamais acheter un déficit. J’ai dit : « Qu’est-ce que je fais ? » L’appartement était déjà loué. Tu ne peux pas changer de loyer comme tu veux. Et là, j’ai je me suis demandé : « Quelle astuce je peux trouver ? » J’ai découvert qu’on pouvait louer la place de parking séparément. J’ai décidé de louer séparément les deux biens. Dès que j’ai signé, deux semaines après, le locataire a voulu partir. J’ai refait la peinture, j’ai augmenté la valeur du bien et j’ai loué plus cher que ce que je devais louer avant.

L’anecdote, c’est que quand on se lance, mais qu’on n’a pas toutes les informations. Au fur et à mesure, on apprend, on se retrouve à rattraper les choses. Le fait que j’ai pu louer séparément et que je puisse refaire la peinture, mettre la cuisine a permis d’augmenter la valeur du bien. Cela m’a aussi permis d’avoir un cash-flow sur ce bien-là. Ce sont des choses qui peuvent arriver mais il faut savoir se rattraper rapidement.

Elodie : Au final, au niveau des chiffres après toutes ces péripéties, tu étais en cash-flow positif de combien sur ces biens ?

Ely : Pour ce bien au début, je pense que j’étais à 75€. Ce n’était pas grand-chose. Une année après, j’ai fait racheter le crédit parce que j’avais acheté en 2014 ; les taux étaient un peu plus élevés. En 2015, les taux avaient baissé. J’ai fait racheter, j’ai gagné à peu près 117€ sur ce bien-là. Il y avait quand même un cash-flow qui tourne autour de 100 et quelques euros. C’est le bien que, la semaine prochaine, je vais mettre sur Airbnb. Je pense que cela va encore exploser.

Elodie : A mon avis effectivement, la comptabilité et le cash-flow vont être bien augmentés.

Ely : Mais avec l’immeuble, c’est autrement.

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