Les 6 étapes d'un investissement immobilier en Belgique !

"Yes, je crois que j’ai trouvé une super affaire. Je vais contacter directement le vendeur, et planifier les visites. Quoique je ne suis pas très sûr si c'est une bonne affaire, ou pas ? Quel type de financement ? Il y a quand même beaucoup de travaux aussi. Non, je vais peut-être encore continuer à chercher."

Est-ce que ce vous venez de lire, vous l'avez déjà expérimenté ? Est-ce que vous passez votre temps à scroller sur internet, à regarder des petites annonces sans savoir exactement comment repérer une bonne affaire ? Comment la faire financer ? Comment la rénover ? Comment bien l'exploiter ? Est-ce qu’actuellement vous avez envie d'investir dans l'immobilier, mais vous êtes perdu ? Vous avez besoin d'aide, car vous ne connaissez pas les étapes, et ce que vous devez faire pour optimiser votre achat, et surtout ne pas être bloqué pour enchaîner.

Si vous vous reconnaissez dans ce que je viens de vous expliquer, alors restez bien avec moi parce que je vais juste après, vous partager ma méthode en 6 étapes pour réussir vos investissements immobiliers en Belgique afin qu'il vous génère de l'argent chaque mois ; dès le premier mois de mise en location. Et je vais surtout vous expliquer comment faire pour ne pas être bloqué pour la suite.

Quelles sont les étapes d'un investissement immobilier ?

• Etape 1 : Définir une stratégie qui est adaptée à vos objectifs, à votre situation et de devenir expert de votre zone.

Je vois trop de personnes qui sont occupées de chercher sur internet, à regarder tout et n'importe quoi, et en n'ayant aucune stratégie derrière.

C'est extrêmement dangereux parce que l'immobilier c'est quelque chose qui est sur du long terme, les conséquences sont durables. Vous pouvez toujours vous défaire d'un mauvais investissement bien entendu, mais ce sera tout de même plus compliqué. Donc l'idée et le but, c'est  de le faire dans les règles de l'art afin que vous ne soyez pas bloqué.

À l'heure d’aujourd'hui, à l'heure d'internet on entend beaucoup de personnes qui investissent dans la colocation. D'autres qui font l'achat-revente, d’autres qui font la division, d'autres font du classique. On peut être un petit peu perdu dans toute cette horde d'information. Parce que tante Yvonne vous dit : « de ne surtout pas investir. » Nous, on va vous dire sur notre chaîne de faire tel investissement. Votre voisin va vous dire : « non surtout pas ! » Ainsi de suite, et on s'y perd. Mais ce qui est important vraiment, c'est toujours de recentrer votre stratégie par rapport à vous.

Déjà, votre stratégie va être déterminée en fonction de votre revenu !  Selon l'enveloppe que vous pouvez emprunter, vous aurez le choix du type de biens, ou. Cela ne sert à rien de commencer à regarder des biens qui sont à plus d'un million si vous pouvez royalement emprunter 400.000 euros. L'exemple est un peu gros, mais c'est pour vous montrer l'idée.

Pareil au niveau de vos objectifs, si votre rêve, c'est de faire un tour du monde, et que l'immobilier soit là pour vous sécuriser, mais qu'il doit être purement passif. Cela n'a aucun sens de faire des locations courtes durées dans lesquelles, même si elles sont déléguées, il y aura une implication plus forte que si vous devez déléguer de la location classique.

C'est le genre de détails qu'on oublie, donc vous devez absolument définir une stratégie qui en corrélation avec votre situation.

Quels sont vos objectifs immobiliers ?

Vous devez forcément faire un état des lieux à l'instant T. Quelles sont vos forces, vos faiblesses ? Puis concrètement, qu'est-ce que vous voulez atteindre ?  Mettre les deux ensembles, voir ce qui est possible de faire dans des différents marchés, et puis se caler sur une stratégie.

Devenez une expert de la zone dans laquelle vous souhaitez investir !

Une fois que vous avez votre stratégie, l'idée va être de devenir expert de votre zone d'investissement en réalisant une étude de marché. C'est une hérésie totale de penser que vous pouvez faire des bonnes affaires si vous ne connaissez pas le marché dans lequel vous investissez. Si vous ne connaissez pas les chiffres, comment est-ce que vous savez si vous achetez au prix, si vous achetez au-dessus, ou en dessous du prix du marché ?

Tout cela c'est extrêmement fondamental, le but ultime c'est de connaître les zones, de savoir sur base d'une simple annonce sur internet pour dire : « OK, là je sais que c'est une zone qui est intéressante pour moi. Là je vois que le prix, il est au-dessus du prix du marché. Soit il faut une négociation, soit je passe mon chemin. »

Avant d'aller investir dans des zones que vous ne connaissez pas, c'est fondamental vde connaître au maximum, d'explorer votre zone, de faire des recherches afin de la maîtriser vraiment du point de vue de l'investisseur.

• Etape 2 : Trouver un bien à fort potentiel et négocier au meilleur prix.

Vous avez déjà certainement entendu que la bonne affaire se fait à l'achat. Bien entendu, c'est vrai et c'est le meilleur moyen de gagner de l'argent directement. Après, il y a d'autres moyens aussi de faire que ce soit au travers de votre projet de rénovation, que ce soit au niveau de votre crédit, que ce soit au niveau de votre mode d'exploitation, et j'en passe. Il y a tellement de moyens d'optimiser votre affaire pour en faire une affaire moyenne afin qu'il devienne une affaire extrêmement rentable.

Mais tout cela demande de trouver un bien qui ait du potentiel. Prenons un exemple, disons que vous allez visiter une maison où il y a un défaut, qui est que les chambres sont traversantes. C'est-à-dire que pour aller dans la chambre A, vous devez passer par la chambre B. Forcément, on comprend déjà, rien qu’au niveau du potentiel locatif, cela perd de sa valeur. Tout simplement, parce que la personne qui est dans la chambre dans laquelle on doit passer, elle aura moins un confort que l'autre. Cela, c'est un défaut, si vous savez le corriger c'est un bien qui va potentiellement avoir du potentiel justement parce qu’en réaménageant l'espace, en refaisant un couloir, en remettant des cloisons, vous avez la possibilité de créer de la plus-value à la fois pour la valeur du bien, et pour votre potentiel locatif.

• Etape 3 : Trouver un financement qui est adapté à votre projet et à votre situation.

Souvent on entend parler du taux fixe, du taux variable, et c'est tout. Alors qu'en fait, il y a tellement d'autres types de crédits qui sont possibles. Vous connaissez peut-être déjà le crédit Bullet, qui est aussi connu sous le nom de crédit par reconstitution, crédit in fine, c'est un crédit tout simplement dans lequel vous n'amortissez pas de capital, vous ne payez que des intérêts. À la fin du crédit, vous soldez l'entièreté. Il y a cela, il y a des crédits qui commencent plus haut, qui terminent plus bas, et des prêts accordéons. Enfin, il y a tellement de moyens au niveau du financement.

À l'heure actuelle en 2020, il est toujours possible de se faire financer à 125%, mais il faut connaître les astuces, il faut savoir comment se démarquer. Mais il faut surtout sélectionner un financement qui est adapté à vous. Parce que si vous, votre stratégie c'est de faire du patrimonial à Bruxelles, donc ce n’est pas quelque chose qui vous rapporte énormément d'argent chaque mois, mais où votre bien va prendre de la valeur chaque année pour sécuriser votre retraite. Vous aurez tout intérêt à faire un crédit avec de l'amortissement.

Par contre, si une des faiblesses que vous avez, c'est le fait que vous n'avez pas beaucoup de cash, cela va avoir du sens de se créer une machine à cash avec le crédit Bullet pour justement performer par rapport à cela, et réinvestir après dans des biens que vous allez amortir en tout, ou en partie en fonction de type de crédit !

• Etape  4 : rénover pour augmenter la valeur de votre bien et le potentiel locatif.

Alors la rénovation, j'entends souvent des personnes qui me disent : « Je sais que pour faire une bonne affaire, je dois absolument rénover tout. » Non, c'est faux ! Arrêtez de croire que pour faire une affaire en or, vous devez absolument rénover de A à Z en ne gardant que les murs. Bien sûr, on ne va pas se mentir, au plus vous allez rénover, au plus vous allez pouvoir créer de la plus-value. Au plus vous allez acheter un bien défraichi, au moins il y aura de cash à mettre. Par contre, ce n'est pas fait pour tout le monde !

Quand on commence, il y a certaines personnes pour qui c'est important de faire d'abord un rafraîchissement et c'est ok ! Vous avez toute la vie devant vous. Commencez petit si vous préférez, passez à moyen ensuite puis passez à la rénovation lourde ! C'est propre à vous, c'est vous qui allez assumer les conséquences de l'immobilier. Donc, c'est à vous de voir !

Si rien qu'à l'idée de changer de cuisine, c'est déjà extrêmement compliqué pour vous à gérer, commencez léger ! Mais clairement la rénovation est une des étapes incontournables pour être pérennes dans l'immobilier.

• Etape 5 :  Maîtriser les fondamentaux, les lois, et réglementations en vigueur par rapport à votre projet ! 

Vous devez maîtriser la fiscalité, le financement, la réglementation au niveau des baux. C'est cela qui va faire la différence. Si vous ne savez pas que par exemple, quand vous louez un garage, cette location, elle est soumise à la TVA, et un jour il y a un contrôle, vous serez dedans. Si vous ne savez pas que par exemple, à Liège, à l'urbanisme il demande telles conditions, pour tel type d'exploitation. Alors qu'à Charleroi, ce n'est pas pareil. Vous pensez que du coup normalement, cela doit être comme à Charleroi alors que vous êtes à Liège, et ce n'est pas cela, vous allez avoir des problèmes.

Surtout renseignez-vous par rapport à la région, par rapport à votre commune, par rapport aux modes d'exploitation. C'est un fondamental pour pouvoir continuer à enchaîner, et pour ne pas être bloqué.

• Etape 6 :  La mise en location votre bien.

Apprenez à à bien mettre votre bien en avant. Que ce soit vraiment un bien coup de cœur pour que vous puissiez attirer des locataires de meilleure qualité, qui seront prêts à payer plus. Donc à mettre des loyers dans la fourchette haute du marché, qui seront soigneux, qui seront respectueux, qui vont rester longtemps. Vous avez vraiment la possibilité et le choix.

Nous ce qu'on prône, c'est de ne pas être des marchands de sommeil. Parfois, on peut se dire : « oui, mais enfin, on n'a pas besoin d'aller jusqu'à ce point-là, on leur donne juste le strict minimum et c'est bon. » Si c'est votre créneau pas de soucis, faites comme cela. Chez nous on ne part pas de ce principe-là. Chez nous, notre but c'est de vous aider à créer de la valeur pour les gens. Parce que quand on fait les choses bien, on attire des choses bien en retour ! Donc, pensez-y.

Voilà la méthode en six étapes que j'avais envie de vous partager aujourd'hui. Bien évidemment, on pourrait tellement en dire plus. L'immobilier est un sujet passionnant. Mais pour l'instant, le but était que vous puissiez avoir un overview de ce qui était possible, ou pas pour vous donner beaucoup plus de clartés, et de vous permettre de passer plus facilement à l'action.

Vous désirez réussir votre investissement locatif en Belgique ? Si vous aussi vous souhaitez vivre une vie avec plus de temps, d'argent et de liberté, je vous invite à discuter de votre projet immobilier ensemble