Investissement immobilier en personne physique et requalification des revenus ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Stratégie d'investissement locatif
11 Décembre 2020

Depuis quelques mois, on a pu voir dans la presse quelques article relatant la mauvaise surprise que certains investisseurs en personne physique ont eu suite à de nombreux investissements immobiliers. Ils ont vu leurs revenus issus de l'immobilier être requalifiés comme un revenu professionnel.

Quels sont les avantages d'investir dans l'immobilier en personne physique

Vous obtenez un cash-flow est net grâce à une fiscalité légère.

C’est-à-dire qu’on a une fiscalité au niveau des personnes physiques qui est vraiment très légère puisqu’on est simplement sur votre revenu cadastral indexé fois 40 et on obtient alors votre taxation !

C’est-à-dire que peu importe que vous louiez et que vous touchiez énormément de loyers chaque mois et chaque année, si vous avez un précompte immobilier, (ce qu’on appelle en France la taxe foncière) qui est assez petit, forcément votre taxation sera relativement réduite et donc l’avantage c’est que vous savez disposer de votre cash-flow comme vous le voulez.

Si vous faites par exemple 3 opérations qui vous ramènent 300 € de cash-flow net (quand je parle de cash-flow net, c’est vraiment net net, toute déduction faite qu’on s’entende bien là-dessus), vous aurez 900 € de cash-flow net que vous allez pouvoir utiliser comme vous le souhaitez.

C’est majoritairement le point fondamental qui permet au début surtout quand on est salarié ou autre de se dire : je peux commencer progressivement à diminuer mon travail, je peux commencer à générer plus d’argent, à avoir des fins de mois plus facile, à avoir de l’argent pour continuer à réinvestir, etc. C’est assez vertueux à ce niveau-là.

Vous pouvez bénéficier des abattements si vous démarrez dans l’immobilier et que vous n’êtes pas encore propriétaire d’un bien, en tout ou en partie.

Qu'est que les abattements ?

Ce sont des mécanismes qui sont proposés par l’état qui vous permettent de payer des droits d’enregistrement très réduits puisque quand vous investissez dans l’immobilier, que vous achetez un bien, vous avez à la fois ce qu’on appelle les droits d’enregistrement et on a également en plus les frais d’acte de crédit, ce qu’on peut appeler par abus de langage les frais de notaire. Les abattements vous permettent sous certaines conditions, de réduire considérablement les frais d'achat.

Pour Bruxelles, ça peut représenter quand même une économie de plus de 21 000 €, donc c’est non négligeable.

En Wallonie, vous avez l’abattement des maisons modestes à 6 % au lieu de 12.5%, ce qui fait que le montant que vous payez par exemple 10 000 € est +- divisé par 2, donc ça vous fait quand même un gain assez important. Quand vous démarrez, c’est peut-être la trésorerie qui pourrait vous bloquer, grâce à l’abattement vous pouvez de devenir beaucoup plus facilement propriétaire. C’est vraiment un mécanisme que propose l’administration fiscale pour encourager l’accès à la propriété.

C’est facilement actionnable quand on démarre avec un CDI, si vous avez un petit peu d’épargne, que vous n’êtes pas propriétaire, que vous bénéficiez d’un abattement ou autre, vous savez facilement vous faire prêter, le cdi sécurise des banques et offre des facilités au niveau de votre obtention de crédit.

L'investissiment en personne physique convient pour les investisseurs novices, puisque quand on démarre, il y a déjà pas mal de choses à maîtriser, entre trouver une bonne affaire, négocier, faire des travaux, les mettre en location, etc.

Au moins, vous ne devez pas commencer à gérer toute la structure d’une société et ça vous permettra de vous concentrer sur l’essentiel et de ne pas commencer à vous démultiplier.

Peut-ont obtenir un crédit hypothécaire à 125% ?

On a aussi la possibilité de se faire financer à 125 % dans certains cas, qui signifie que vous ne mettez rien dans votre acquisition, donc on vous paye tout : les travaux, les prix d’achat, les frais d’enregistrement, les frais d’acte de crédit... Bref, la totale.

Vous pouvez l'obtenir si vous avez déja remboursé une partie d'un crédit ou quand vous avez un bâtiment qui est quitte en tout ou en partie d’hypothèque. Vous pouvez également mettre en garantie toutes des choses de valeur, si vous avez des assurances groupe, des épargnes pensions, etc. Il y a des mécanismes qui existent et vous avez majoritairement la possibilité de faire ce type de montage en nom propre.

En société, ce n’est pas que c’est impossible, c’est juste que ce n’est pas monnaie courante, donc ça va être beaucoup plus difficile de faire passer ce genre de mécanisme. Alors que si par exemple, admettons que vos parents possèdent une maison où il n’y a plus du tout de crédit dessus, vous pouvez vous en tant qu’investisseur mettre cette maison, avec leur accord bien évidemment au préalable, en garantie pour avoir un crédit à 125 %, ne pas mettre d’argent de votre poche, garder votre cash pour la suite, donc avoir un mécanisme qui est favorable aussi à ce niveau-là.

Les inconvénients de l'investissement en personne physique ?

Iil y en a quelques-uns bien évidemment. Le principal c’est :

le taux d’endettement qui est lié avec le problème d’encours.

C’est-à-dire qu’au plus vous contractez des crédits en nom propre, au plus vous avez des risques sur votre tête par rapport aux banques. C’est-à-dire que les banques, tout ce qu’elles veulent (et c’est d’ailleurs pour ça qu’on est sur des conditions d’accès qui sont assez restrictives avec des 80 % de financement), c'est éviter le surendettement.

En nom propre, vous avez ce qu’on appelle un taux d’endettement. Chez nos voisins français, il y a ce fameux taux d’endettement de 33 % que vous connaissez certainement. En Belgique, il existe aussi, mais on est plutôt sur le reste à vivre. Mais c’est important de comprendre que vous n’allez pas pouvoir en nom propre sans être jamais stoppé. Malheureusement, il y a un moment où même si vous avez beaucoup d’argent, même si vous avez une belle situation, vous allez vous heurter à un problème d’encours, votre taux d’endettement va exploser et les banques ne vont plus vous prêter. Si vous souhaitez vraiment avoir un parc immobilier conséquent, l’investissement en nom propre ne sera pas l’idéal pour vous.

Les frais qui sont non déductibles.

Les frais de notaire (rais d’enregistrement, les frais d’acte de crédits), des matériaux et tout ce qui s’ensuit, tous ces frais-là ne sont pas déductibles. Ça veut dire que vous les sortez de votre poche et si vous avez des frais à faire, si vous rénovez tout et même pas après avec de la vétusté, il y aura des travaux à faire, etc., vous allez devoir les sortir de votre poche, de votre matelas de sécurité, donc il n’y aura pas de déductibilité.

Difficile scaler "passer des palliers"

Le scaling si vous n’êtes pas familier avec cette notion, c’est vraiment cette idée de passer des paliers. Si vous vous dites : moi, j’ai envie d’avoir par exemple, 3 à 4 biens immobiliers, d’avoir 1 500 € de cash-flow net et je suis très bien avec ça, super, l’investissement en nom propre c’est le top. Par contre si vous vous dites : moi, j’ai envie d’avoir 200 biens immobiliers, là forcément en nom propre, ça ne va pas, vous serez bloqué, donc il faudra adopter une stratégie différente et investir en société !

On a enfin après un inconvénient qui est :

Le risque de requalification !

Le risque de requalification, on a entendu beaucoup parler et beaucoup de personnes n’ayant pas encore investi ou ayant investi en nom propre ont commencé à paniquer. Parce que qui dit requalification des revenus, dit que ce fameux cash-flow net net, il ne devient plus net justement, il est taxé soit au revenu de travail, soit au titre de revenus divers.

Ce qui fait que si vous êtes divisé par 50 % ou par 30 % ! Du coup, c’est hyper important aussi de faire un point là-dessus ensemble aujourd’hui parce qu’effectivement actuellement les revenus en tant que personnes physiques ne sont pas taxées. Je suis intimement persuadée que ce n’est qu’une question de temps. Alors, je ne parle pas de moi, je ne dis pas que ce sera dans trois mois, mais dans quelques années, il y aura effectivement quelque chose qui sera mis en place parce que quand on regarde ce qui se fait au niveau d’autres pays et au niveau de notre pays de manière générale, on est quand même fortement taxé sur à peu près tout pour être honnête. On sait qu’il y aura des mesures qui seront prises, peut-être comme chez nos voisins français où on aura une déduction des amortissements des travaux, etc. Il faudra voir, je ne suis malheureusement pas devin, je ne sais pas vous garantir cela à ce niveau-là, mais je pense qu’effectivement il y a un moment où ça changera.

On en a beaucoup parlé, ce n’est pas quelque chose de récent puisqu’effectivement déjà il y a plusieurs dizaines d’années, on voyait des articles qui parlaient de ça. Attention propriétaires, investisseurs, vos revenus immobiliers vont être taxés, il n’y a toujours rien eu.

Maintenant concrètement à l’heure actuelle, comment est-ce qu’on peut savoir si on risque d’être requalifié ou pas. Alors si vous posez la question à un comptable, à un fiscaliste, même eux ne savent pas réellement vous éclairer puisque c’est somme toute assez flou. C’est-à-dire que ce sont des prescriptions, ce ne sont pas des mesures qui sont forcées, il y a des gens qui sont faits requalifier, d’autres pas, donc c’est assez flou.

Qui risque une requalification de revenu en investissement immobilier ?

La régularité des opérations.

C’est-à-dire que si vous avez trois biens immobiliers et que vous les avez achetés en 10 ans, ce n’est pas un facteur aggravant. Par contre si vous achetez des dizaines et des dizaines de biens par an et que vous avez commencé à constituer un patrimoine sur une durée relativement courte, là c’est un facteur plutôt négatif dans la requalification.

La typologie de votre stratégie : Est-ce que vous faites du locatif ou est-ce que vous faites de l’achat revente ?

Actuellement, ce qui intéresse surtout le fisc c’est tout ce qui est spéculatif par rapport aux achats reventes puisque c’est là que l’on encaisse du gros cash puisqu’on peut vraiment faire d’excellentes d’opérations.

Si vous faites de l’achat revente, à nouveau, vous êtes plutôt dans le rouge que dans le vert par rapport à cette requalification.

Le financement

Ensuite, il y a le fait de savoir : est-ce que le patrimoine que vous avez acheté a été acheté cash ou à crédit ? Au plus vous avez mis de cash dans vos acquisitions, au moins vous risquez une requalification des revenus puisque vous n’avez pas utilisé les effets de levier à outrance. Par contre si vous avez des biens immobiliers et que vous n’avez jamais mis 1 € de votre poche puisqu’ils ont tous été financés à 125 %, là c’est un facteur aggravant.

Votre expertise au niveau de l’immobilier.

Alors pas vos connaissances qu’on va évaluer via des questionnaires bien entendu, mais juste des connaissances de savoirs est-ce que vous êtes agent immobilier, expert immobilier, est-ce que vous êtes entrepreneur ou autre, est-ce que vous avez une profession qui fait que du coup vous en savez plus que les autres, donc si vous êtes dans ce secteur, vous êtes déjà un petit peu plus dans le collimateur.

Votre source de revenu principale.

Est-ce que vous vivez de vos rentes ou est-ce que vous avez une activité professionnelle ou autre ? Parce que ce que le fisc déteste par-dessus tout et ce qu’ils essayent de traquer au maximum, ce sont les personnes qui bénéficient de revenus de remplacement : chômage, mutuelle, CPS, mais qui sur le côté génèrent beaucoup d’argent avec de l’Airbnb, avec de la colocation, avec des immeubles, etc.

Ce genre de facteurs est extrêmement aggravant dans leurs critères. Maintenant si de votre côté, ce n’est pas le cas et que vous arrivez à prouver que parce que vous êtes salarié ou parce que vous êtes gérant d’entreprise, voire de plusieurs entreprises, votre temps vous le passez dans vos différentes activités professionnelles, a contrario de quelqu’un qui travaille peut-être cinq ou six heures sur la semaine et qui est totalement rentier et ne fait absolument rien d’autre, là ce sont des facteurs à pondérer.

Maintenant tout ce que je viens de vous citer, ce sont des choses qui sont retransmises par des comptables par des fiscalistes, mais comme je vous le disais, eux-mêmes ne savent pas réellement ce qu’il en est. C’est toujours à garder en tête, je pense qu’il y a une part de facteur chance aussi là-dedans, on a vu des personnes qui se sont fait requalifier avec très peu de biens immobiliers, on en a vu d’autres qui, comme je le disais, avaient beaucoup de biens, avaient fait beaucoup de crédit à 125%, avaient des revenus de remplacement, etc., et là ils se sont fait avoir. C’est toujours délicat, ce sont vraiment des informations que je vous donne à prendre avec des pincettes puisqu’il n’y a encore rien d’étiqueter, rien de très clair. C’est un peu un choix à la belge, comme on peut le voir dans certaines manières de réagir parfois.

Par contre ce qui est sûr, c’est que dans votre cas, il ne faut pas non plus rester concentré et focus que sur cette potentielle requalification. C’est-à-dire que ce n’est pas parce qu’il y a la requalification, qu’on en parle, qu’on sème un petit peu la terreur par rapport à ça qu’il faut rester dans l’inaction et se dire : puisqu’il y a requalification potentielle, je ne sais pas quand, je ne sais pas qui, quoi, comment, où, alors je ne fais plus rien. C’est extrêmement important, c’est de se dire que vous pouvez très bien avoir un, deux ou trois biens en personne physique puis après passer en société et là ça équilibre les choses aussi.

Important de savoir, dernier point par rapport à cette requalification, c’est que si vous êtes requalifié, en gros vous pouvez toujours contre argumenter cette qualification. C’est-à-dire que si on vous requalifie à -50 % par exemple, vous pouvez introduire un recours, etc. pour être requalifié, ce qu’on appelle les revenus divers. Les revenus divers, c’est plus ou moins en tout 33 %. Alors, ça reste quand même conséquent bien évidemment, mais on aura quand même gagné plus ou moins 20 %, et vous pouvez encore une fois après réintroduire un recours. Ce n’est pas juste une fatalité, ce n’est pas vous être qualifié et on n’en parle plus, il y a la possibilité pour vous de vous défendre également.

Dois-je investir en nom propre ?

Ca convient pour un petit parc immobilier, quelques lots si vous vraiment vous avez envie d’avoir le strict minimum ou quelques biens immobiliers, mais pas un empire immobilier, alors cet investissement en nom propre vous conviendra parfaitement.

Après, ça n’exclut pas qu’on peut investir à la fois en nom propre et également en société. Ça peut être l’un plus l’autre, ça peut être d’abord l’un puis l’autre. Si je prends mon cas personnellement, j’ai commencé en nom propre, après j’ai créé une société, j’ai continué à faire un dernier investissement en nom propre puis là j’ai commencé à faire de l’investissement en société en acquérant un premier bien puis d’autres qui vont arriver. Ça montre qu’on a très bien pu passer d’un schéma d’abord de nom propre puis nom propre plus société, puis après uniquement société. Encore une fois, c’est du cas par cas, c’est assez malléable avec votre situation, avec ce que vous vous avez envie de faire, la transition également que vous pouvez opérer.

Par contre, ce qui est quand même important aussi de garder à l’esprit, c’est qu’on propose, du moins on suggère aux personnes qui ont déjà plus de 22 000 € de loyers bruts chaque année, donc ce qui arrive quand même relativement vite quand vous avez plusieurs biens immobiliers de passer en société puisqu’à ce moment-là, à partir du moment où vous dépassez ce niveau de revenus, là vous êtes un petit peu dans collimateur au niveau chiffre par rapport au fisc pour une éventuelle requalification. On l’a vu, ce n’est pas parce que vous générerez plus de 28 000 € par exemple que vous serez d’office requalifié, mais en tout cas ce sera un facteur aggravant par rapport à leur terme.

Investir en société ?

À nouveau si vous désirez scaler et avoir un super parc immobilier, la société sera le meilleur plan pour vous, mais encore une fois très important de comprendre que dans tout ce qu’on va vous dire, c’est vraiment important de toujours ramener ça à votre situation et à votre objectif. Quand il y a eu l’annonce de la requalification, je pense que c’était vers octobre-novembre de l’année 2019, il y a plein de gens qui ont commencé à parler de la société, à fantasmer dessus et, etc. Il faut bien se rendre compte que ce n’est pas fait pour tout le monde une société, c’est quand même une entité à part, il y a des choses à gérer, vous ne pouvez pas faire n’importe quoi, ce n’est pas tout vous dire : moi, je vais faire une société, comme ça, parce que tout le monde en parle, c’est la mode, etc. Non, ça ne fonctionne pas comme ça, il faut que ça ait vraiment un but, un sens, sinon ça posera problème.