Immobilier : investir proche ou loin de chez soi ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
17 Mars 2020

Quels sont les avantages et inconvénients à investir proche ou loin de chez soi ? Investissez-vous pour avoir un cash-flow positif ? Ou êtes-vous OK avec l’investissement patrimonial ? Votre ville natale ou de vie actuelle est-elle attractive d’un point de vue locatif ? Les prix de l’immobilier sont-ils abordables ?

Connaissez-vous votre capacité d’emprunt hypothécaire ? Avez-vous réellement le choix d’investir proche ou loin de chez en fonction de cette capacité ? Il est possible que vous habitiez dans une région où votre capacité d’emprunt ne vous permet pas d’investir !

À quoi devez-vous attendre quand vous investissez loin de chez vous ? Comment pouvez-vous sécuriser votre investissement dans une ville que vous ne connaissez pas ? Êtes-vous prêt à faire une étude de marché pour connaître mieux cette ville ? A faire confiance à une personne sur place pour vous aider ? Les réponses ci-dessous...

Faut-il investir dans le locatif près de son domicile ?

Comme dans toute chose, il y a des avantages et des inconvénients à investir proche ou à investir plus loin de chez soi. La première chose qui va vous guider pour savoir où vous devez investir, c’est déjà votre stratégie d'investissement immobilier.

Est-ce que vous avez une stratégie patrimoniale ou une stratégie plutôt qui est basée sur le cashflow et l’enrichissement rapide ? Parce qu’on ne va pas se mentir, un marché comme Bruxelles, un marché comme Namur, ce sont des marchés qui vont être beaucoup plus basés sur du patrimonial et moins sur du cashflow.

Par contre, un marché imobilier comme Liège qui est un petit peu entre-deux, Mons également, ou Charleroi qui lui est clairement un marché basé sur le cashflow, forcément que vous allez beaucoup plus vous diriger vers l’une ou l’autre zone en fonction de votre stratégie. Cela, c’est la première chose.

Et si votre capacité d'emprunt hypothécaire dictait votre choix de lieu d'achat pour du locatif ?

Pareil au niveau de l’enveloppe que vous avez pour faire votre premier investissement ou votre investissement tout court. Si vous avez une enveloppe de 500 000 €, là c’est OK d’aller sur des villes qui sont un petit peu plus élevées. Par contre, si vous êtes sur une enveloppe de 150 000 € pour démarrer, là on va devoir beaucoup plus s’axer sur forcément des villes qui sont moins chères en termes de prix d’achat. Donc à nouveau, on revient sur ces fameuses villes qui sont beaucoup plus présentes du côté du Hainaut.

Ensuite, il y a aussi le facteur « gestion de risque ». C’est-à-dire que beaucoup de personnes en fait viennent me voir, elles habitent dans un marché, qui n’est pas spécialement adapté à leur stratégie ou à leur enveloppe, qu’elles ont au niveau de la banque pour le financement de leur projet et elles me disent : « je suis un peu bloqué parce que je n’ose pas aller dans un autre marché en fait. »

Par exemple "j’ai toujours vécu à Bruxelles, je connais les rues, je connais les quartiers, je sais ce qu’il faut faire, ce qu’il ne faut pas faire alors que les autres endroits, soit je n’ai jamais mis les pieds tout simplement ou alors j’ai entendu que (...) ou Charleroi a cette mauvaise réputation ou des choses comme cela. Non, je n’ose pas aller, donc je suis un petit peu bloqué. Cela me bloque et à cause de cela, je n’ose pas passer à l’action".

L'importance de l'étude de marché en immobilier

N’oubliez surtout pas et j’ai fait un article sur le sujet, sur l'étude de marché, c’est que c’est ok en fait de ne pas connaître un marché et de se positionner sur un marché dans lequel même on n’a jamais mis les pieds. Pourquoi ? Parce que vous le savez, je vous préconise de réaliser une étude de marché. L’étude de marché, elle va vous permettre de connaître comme votre poche votre zone d’investissement et encore plus parfois de connaître encore plus en détail votre zone d’investissement que la zone dans laquelle vous avez grandi, dans laquelle vous vivez actuellement.

Tout simplement parce que cette zone d’investissement, vous allez l’étudier comme quelque chose de très spécifique, vous allez la regarder d’un point de vue vraiment d’investisseur, de businessman, de businesswoman. C’est totalement différent que la ville dans laquelle vous vivez tous les jours, que vous n’avez jamais regardé sous cet angle-là et qu’en fait vous connaissez parce que vous êtes dedans, vous connaissez les bons coins pour sortir, etc. Ce qui est totalement différent.

Vous allez voir que même certaines personnes, (petit aparté par rapport à cela), qui décident d’étudier un marché dans lequel pourtant ils vivent ou ils ont toujours vécu, découvrent des choses tout simplement parce que dans cette phase d'étude de marché, on s’axe sur des strates, sur des points de vue qui sont totalement différents de ce que vous pratiquez couramment.

C’est donc ok d’avoir peur, c’est ok de se dire : je n’ose pas me lancer parce que je ne connais pas le marché, etc. Par contre, vous ne devez pas laisser cette peur-là vous bloquer, ce n’est pas possible cela.

Dépassez vos peurs

Mais si vous voulez faire du cashflow, ce n’est pas avec un garage que vous allez atteindre l’indépendance financière, il va vous en falloir beaucoup et cela va prendre beaucoup de temps. Dans certains cas, le temps c’est ce qui vous manque, vous avez envie d’aller vite et je peux totalement le comprendre.

Cette réalité va faire qu’à un moment, soit vous n’investissez pas, soit vous économisez, soit vous changez de projet, soit vous investissez à plusieurs ou alors vous vous délocalisez et vous allez dans un marché que vous ne connaissez pas. À ce moment-là, l’étude de marché va venir en renfort pour vous sauver et vous allez voir qu’en fait une fois que vous connaissez tout, vous allez être confiant et que ce sera totalement ok pour vous d’investir dans cette zone-là.

N’oubliez pas que dans toutes les strates d’un investissement immobilier, c’est véritablement la connaissance qui libère et qui vous donne confiance. Au travers de ce blog, vous avez beaucoup d’informations. Si vous voulez aller plus loin, il y a aussi les formations immobilier en Belgique à suivre en ligne, il y a les coachings immobiliers en groupe ou les accompagnements individuels pour toujours passer au niveau supérieur. Mais vous allez voir que c’est vraiment toute cette connaissance-là qui va vous permettre de faire de bonnes affaires, de dépasser vos peurs et surtout d’atteindre tous vos objectifs immobiliers.

Alors en soi, investir proche ou loin de chez soi, ce n’est pas vraiment la question. Le principal c’est vraiment de passer à l’action pour vos rêves. C’est possible pour beaucoup de personnes. C’était possible pour moi.

C’est possible pour d’autres et ce sera possible pour vous aussi, et on a vu justement ici quelques clés pour savoir vers quel type de marché vous dirigez. Donc surtout, passez à l’action, ne procrastinez pas parce que chaque jour où vous n’investissez pas dans l’immobilier, c’est un jour où vous perdez de l’argent.