Immobilier : Comment réussir ses travaux de rénovation en Belgique

Elodie : Bonjour à tous et bienvenue sur Real Estate in Belgium, votre blog dédié à l’immobilier belge. Alors aujourd’hui, une nouvelle interview avec Renaud de « investir et rénover » et on va parler travaux. 

Renaud : Salut Elodie ! Merci à toi de m’avoir invité. Je suis ravi d’être avec vous aujourd’hui.

Elodie : Tu vas bien, j’en déduis.

Renaud : Cela va très bien, impeccable.

Elodie : Dis-moi Renaud avant qu’on rentre dans le vif du sujet, comme j’aime bien l’annoncer, est-ce que tu peux nous parler de toi ? Tu es entrepreneur, mais tu es également investisseur. Est-ce que tu peux nous expliquer un petit peu ton parcours ? Qu’est-ce que tu fais de manière générale ? Comment est-ce que tu investis et comment tu te sers de tes qualifications pour investir dans l’immobilier ?

Le parcours et la stratégie d'un entrepreneur en rénovation dans l'immobilier

Renaud : Moi, je suis effectivement entrepreneur dans le bâtiment et investisseur immobilier depuis une douzaine d’années à peu près. J’ai commencé avec une entreprise de rénovation en faisant des travaux pour des clients particuliers. Puis un jour, je suis tombé sur un marchand de biens. J’ai commencé à mettre un pied dans le monde de l’immobilier et je me suis dit : c’est plutôt sympa ce qu’on peut faire.

Je me suis découvert un petit peu une passion pour aller très vite et j’ai commencé à rentrer un petit peu dans des réseaux d’immobilier à investir pour moi-même et mettre en œuvre des projets qui étaient vraiment basés sur ma compétence principale qui était la rénovation. Mon principe, c’est d’acheter des biens qui sont complètement soit abîmé, soit en mauvais état, soit des biens d’une autre nature, de les transformer, de les réaménager, de les diviser éventuellement en utilisant au maximum le levier de la rénovation pour pouvoir créer un petit peu des biens un peu d’exception, un peu hors-norme, et pour pouvoir les louer ou les revendre éventuellement.

Elodie : Justement quand tu vas sur ce type de biens, quand tu es sur une visite, quels sont les points qui sont vraiment hyper importants à regarder, comment est-ce que tu le visites ? Est-ce que tu as une check-list ? Comment est-ce que cela se passe pour toi ?

Quels sont les points essentiels à regarder lors d'une visite quand on souhaite acheter pour louer ?

Renaud : Effectivement, tu parles de check-list, c’est vrai qu’une visite de biens immobiliers c’est quand même quelque chose qui est assez technique, qui est assez complet. Moi, cela fait quasiment 10, 12 ans que je visite des tonnes de biens puisque j’en ai visité également beaucoup pour mes clients. Du coup petit à petit, à force d’y aller et d’y retourner, j’ai mis en place une espèce de petite check-list qui me permet forcément de ne rien oublier. Je peux vous donner quelques grandes lignes. 

Pour vous en donner très rapidement deux, trois, on va dire le plus important c’est de regarder un petit peu l’aspect structurel du bâtiment. On va dire repérer très rapidement les murs porteurs, tout ce qui est menuiserie : les portes, les fenêtres, regarder l’état général du bâtiment, du bâti. Je parle surtout principalement pour un appartement parce que dans le cas d’une maison et d’un immeuble, il y aura encore beaucoup d’autres choses à vérifier.

Mais déjà dans le bâtiment, pouvoir faire rapidement un petit croquis puis s’arrêter un petit peu sur la partie des éléments un peu plus technique : la plomberie, l’électricité, vérifier l’état et l’emplacement des compteurs, l’état des installations actuelles de plomberie, d’électricité et les ventilations. Ce sont des points vraiment auxquels on ne pense pas forcément parce que souvent l’investisseur débutant a tendance à réagir un petit peu à l’émotionnel et à se concentrer un petit peu sur ce qui se voit, sur le plus gros et oublie un petit peu ces points qui peuvent être vraiment cruciaux surtout si on fait de gros travaux, des gros réaménagements, des divisions, etc.

Elodie : Juste pour avoir une très rapide idée quand tu parles des immeubles ou des maisons, est-ce que tu as deux points clés sur lesquelles vraiment il faut être très attentif ? Parce que je sais qu’il y a pas mal de gens qui me suivent et qui investissent sur cette typologie de bien. Personnellement, j’ai investi aussi dans des maisons, pas des appartements. Est-ce que tu sauras nous donner un ou deux points vraiment clés qui sont fondamentales pour ce type de biens ?

Quels points travaux vérifier en priorité lors de la visite une maison ?

Renaud : Oui, complètement. La grosse différence quand vous investissez sur un immeuble de rapport ou une maison, c’est que vous êtes propriétaire de l’entièreté du bâtiment. On va dire le très gros point qui va vous incomber, cela va être le gros œuvre : la toiture et les murs. Quand on visite un immeuble de rapport ou une maison, vraiment le principal qu’il faut vérifier, cela va être l’état de la maçonnerie, donc vérifier qu’il n’y ait pas de grosses fissures apparentes en façade, que les enduits sont en bon état.

S’il y a quelque chose qui ne va pas, ce n’est pas forcément rédhibitoire, mais simplement que c’est vraiment bien de le repérer pour être capable après de le mettre en phase avec sa négociation et son offre de prêt. Éventuellement les fissures et les traces d’humidité, c’est très important surtout sur des maisons un peu isolées ou de petits immeubles dans des pentes par exemple.

Puis, tout ce qui est structure bois, on va voir la charpente, donc l’état des poutres, que ce soit les planchers dans les appartements entre les différents étages, si ce sont des planchers bois très important, des vieux immeubles, il peut y avoir des champignons, des bestioles, des bêtes à bois, des choses comme cela. C’est important d’y jeter un œil. Puis la charpente, si possible aller faire un tour dans les combles pour regarder un petit peu l’état des boiseries, voir si ce n’est pas trop abîmé, s’il n’y a pas de trace de bestioles, etc. Si vous pouvez jeter un œil à la toiture également, vérifiez la couverture.

Tout ce qui touche aux gros œuvres, généralement ce sont des points qui peuvent coûter relativement cher. Ce n’est pas forcément encore une fois rédhibitoire, des fois c’est justement un bon argument de négociation. Par contre, c’est sûr que si vous avez une toiture entière à reprendre sur un immeuble, forcément il faut vraiment le tenir en compte dans votre négociation.

Elodie : Est-ce qu’il y a des postes et des points qui sont vraiment rédhibitoires sur lesquels tu déconseillerais de se positionner quand on est débutant ? Tu l’as un peu évoqué avec l’humidité, la toiture. Mais est-ce qu’il y a vraiment des points où tu te dis : si c’est présent dans tel bien, pour un débutant, il vaut mieux vraiment aller sur d’autres opérations ?

Qu'est-ce qui est rédhibitoire point de vue rénovation pour un investisseur débutant en immobilier ?

Renaud : C’est un petit peu tout ce que j’ai dit justement. C’est vrai que l’humidité, attention, souvent c’est pour cela qu’on trouve certains biens qui ne sont vraiment pas chers parce qu’il y a des problèmes d’humidité. C’est quelque chose qui est très compliqué à éradiquer l’humidité. Cela même moi qui suis plutôt expert depuis le temps, quand je vois des grosses traces d’humidité et qu’il y ait de gros problèmes, j’ai quand même tendance à mettre un gros ôla, sauf si c’est vraiment une meilleure affaire qu’il y a un gros potentiel.

Mais pour un débutant, attention, parce que c’est difficile à régler ce genre de soucis. Après, tout ce qui est trace, cela va souvent avec l’humidité. Mais les traces de champignons, c’est pareil, cela peut poser problème, notamment le mérule. Nous en France, on a quelques secteurs où il y a vraiment des épidémies de mérule et ce sont des bestioles qui peuvent vraiment quasiment bouffer les poutres, les murs, etc. Ce genre de truc, pareil même moi, je n’y vais pas.

Après, tout ce qui est problème structurel, j’ai envie de dire. Justement, cela rejoint à ce que je disais tout à l’heure, mais des fissures sur des murs, sur des murs porteurs, des planchers qui sont complètement voûtés où vous savez qu’il y aura de la charpente, des dalles en béton à reprendre, des choses comme cela, si vous n’avez pas quelqu’un pour vous accompagner, un architecte, un maître d’œuvre ou quelque chose comme cela, évitez ce genre de truc.

Restez sur la partie vraiment travaux intérieurs, tout ce qui est rénovation intérieure. Même le changement de menuiseries, ce n’est pas compliqué. Mais dès que vous allez toucher au structurel, on rentre dans un niveau qui est beaucoup plus technique, qui est plus complexe, qui engendre des connaissances importantes.

Également aussi, peut-être en dernier point, tout ce qui touche à des autorisations administratives auprès de l'urbanisme ou à des transformations un petit peu compliquées, pareil. Alors, je ne dirais pas forcément de ne pas y aller, mais pour des débutants, attention, ce ne sont pas les projets les plus faciles. Par exemple un changement de destination, des modifications de menuiserie avec des ouvertures dans les murs qui n’en avaient pas, qui peuvent demander des autorisations particulières. Vraiment, attention. Vous pouvez y aller, mais faites-vous accompagner parce que ce sont des points qui peuvent être compliqués. Et si c’est mal géré, cela peut vous remettre le projet complètement à l’eau.

Elodie : Quelles sont pour toi les règles d’or, si on peut appeler cela comme cela, pour vraiment réussir ses travaux ?

Quelles sont les règles d'or pour réussir ses travaux de rénovation ?

Renaud : Les règles d’or pour réussir ses travaux, je pourrais éventuellement vous donner sept conseils que je donne assez souvent, sept clés vraiment qui pour moi sont très importantes. Cela, c’est vraiment les bases.

  1. Préparer correctement vos projets immobiliers. C’est vraiment un des points sur lesquels les débutants font souvent l’impasse. On a tendance à vouloir aller très vite pour tout de suite commencer le chantier et souvent la plupart du temps, si c’est mal préparé, on a beaucoup de soucis.
     
  2.  Faire des plans précis de ce que vous voulez. Cela va avec la préparation. Le plan, c’est vraiment la base. Je donne souvent l’exemple du tour du monde. Demain, vous voulez partir faire un tour du monde. Si vous montez dans un taxi et que vous dites : je veux faire le tour du monde, sûrement que vous allez faire le tour du monde, mais vous n’êtes pas sûr d’aller aux bonnes destinations, là où vous aurez prévu. Si vous dites à l’artisan : rénovez-moi cet appartement, mais que derrière vous faites juste un tour avec lui sans qu’il y ait des plans, sans qu’il y ait quelque chose vraiment de précis, détaillés et ce que vous voulez, vous risquez de vous retrouver avec des surprises, avec des choses qui n’étaient pas prévues et c’est très compliqué à gérer par la suite. Pour moi le plan, c’est vraiment le pendant du devis.
     
  3. Demander des devis détaillés. Plus le devis sera détaillé et moins vous aurez de surprise. Le devis, c’est ce qui fera office de contrat entre vous et l’artisan. Si l’artisan vous fait un chiffrage qui est beaucoup trop grossier, vous ne savez pas ce qu’il y a à l’intérieur, vous risquez d’avoir beaucoup de surprises. Vraiment le devis, le plan, c’est vraiment les deux pendants qui vont vous permettre d’être sûr que ce que vous demandez à l’artisan sera bien respecté.
     
  4. Estimer correctement vos travaux. C’est souvent une des grosses erreurs du débutant. Si les travaux sont mal estimés, malheureusement le risque, c’est que vous risquez de vous retrouver avec des moins-values et c’est compliqué à gérer, surtout quand on est débutant.
     
  5. Bien vous entourer parce que la gestion des travaux, c’est quelque chose de complexe, ce qui fait appel à beaucoup de ressources humaines, beaucoup de personnes différentes, beaucoup partenaires différents. C’est vrai que je déconseille vraiment d’aller prendre les premières entreprises que vous trouvez sur internet et essayer de demander à des gens que vous connaissez des artisans de confiance qui ont déjà travaillé pour eux, qui ont fait des projets similaires, etc. Entourez-vous des bonnes personnes pour être sûr d’avoir le résultat que vous attendez.
     
  6. Suivre votre chantier. Cela, c’est pareil. Beaucoup de gens souvent, ils passent par une entreprise clé en main ou un maître d’œuvre, il lui donne les clés du chantier puis ils se disent : on se retrouve à la fin du chantier. Le problème, c’est qu’il y a toujours des imprévus, il y a toujours de petites surprises, des malfaçons ou de petites erreurs, et si vous le voyez le jour de la remise des clés, c’est très compliqué. Suivez bien votre chantier, passez-y régulièrement pour être sûr que tout est conforme à ce que vous voulez et s’il y a le moindre petit souci, la petite erreur de plans, vous allez pouvoir la rectifier rapidement.
     
  7. Le choix des artisans et des matériaux également. Ne cherchez pas forcément le prix avant tout. Cela, c’est pareil. Il y a beaucoup d’investisseurs qui vont vouloir regarder les chiffres, les chiffres, donc le rendement. Forcément moins mes travaux me coûteront cher, plus j’aurai de rendement derrière. Prenez des matériaux de qualité. Je ne dis pas forcément de prendre du haut de gamme, mais trouver le bon rapport qualité-prix par rapport à ce que vous voulez faire. Au niveau du choix des entreprises, c’est pareil, ne prenez pas toujours le devis le moins cher parce qu’en général quand les entreprises ne sont vraiment pas chères ou sont en dessous des prix du marché, il y a souvent une bonne raison.

Ce serait un peu les sept clés pour bien ficeler son projet et éviter les plus gros problèmes qu’on retrouve régulièrement.

Elodie : Au point six, tu parlais de suivre son chantier, comment est-ce qu’on peut suivre efficacement son chantier ? Est-ce qu’il faut obligatoirement le suivre soi-même ? Est-ce qu’on peut le déléguer ? Est-ce qu’on faire un mixte des deux ? Qu’est-ce qui est vraiment optimal ?

Comment suivre un chantier de rénovation efficacement ?

Renaud : Là, il y a plusieurs questions dans une. Tu me demandes si on peut en faire soi-même. Cela, c’est un choix personnel. Moi, je ne vais pas aller à l’encontre de cela puisque je fais souvent des choses moi-même parce que je suis quelqu’un de très bricoleur et j’adore cela. Après, c’est vrai que moi aussi j’ai des compétences.

D’un point de vue purement investisseur, ce n’est pas toujours une très bonne réflexion. On peut faire des économies significatives. Quand on aime bien cela, quand on aime bien bricoler, qu’on aime bien les travaux, c’est toujours un peu frustrant de faire faire des choses à quelques alors qu’on sait le faire. Pourquoi pas si vous avez les compétences et si vous avez le temps ?

C’est pareil, si vous êtes entrepreneur par exemple, entrepreneur dans le bâtiment, j’ai beaucoup de clients qui sont artisans et qui se mettent dans l’immobilier, effectivement plutôt que d’aller bosser pour des clients et de payer d’autres artisans pour travailler chez vous, autant travailler chez vous si derrière vous arrivez à vous dégager des budgets et à vous rémunérer comme vous le feriez chez des clients. Cela, cela peut être intéressant.

Maintenant si vous n’êtes pas de la partie, c’est vrai qu’attention quand même parce que cela peut vite se retourner contre vous, cela peut vite être très long. Si vous n’avez pas le bon matériel, si vous n’avez pas les notions techniques, vous pouvez vite avoir des soucis. Après, si vous voulez juste suivre le chantier, c’est un petit peu la deuxième question, la meilleure des choses c’est de passer régulièrement sur votre chantier et de montrer à l’artisan que vous impliquez. Il n’y a pas besoin d’être un expert en travaux, il n’y a pas besoin de l’appeler tous les jours ou de passer forcément tous les soirs, mais passer régulièrement tous les deux, trois, quatre jours maximum, au minimum une fois par semaine, je dirais tous les deux jours c’est bien.

Faites un petit tour, d’où l’importance encore d’avoir des plans. Pensez à jeter un coup d’œil au plan et à regarder ce qui a été fait. Puis réfléchissez juste avec du bon sens. Quand vous rentrez dans une pièce, imaginez-vous un petit peu la pièce. Est-ce que quand je rentre, comment je fais ? Est-ce que j’ai bien un interrupteur à l’entrée de la pièce ? Est-ce que j’ai bien le nombre de prises pour brancher tout ce qu’il me faut ? Est-ce que la fenêtre est à la bonne hauteur ? Tout ce genre de choses parce qu’en général les petites erreurs ou du moins les plus grosses erreurs, vous allez les voir, cela va vous sauter aux yeux.

Par contre, c’est vrai que si vous ne passez pas régulièrement sur le chantier, soit l’artisan va faire des loupés et vous le verrez à la fin, soit le risque c’est peut-être aussi que vous allez oublier des choses puis ce sera trop tard. Des fois aussi en passant régulièrement sur son chantier, en suivant son chantier, on va se rendre compte de petites modifications, de petites améliorations. Ou alors le fait de discuter avec l’artisan, il va pouvoir vous donner des idées des fois qui vous permettront d’économiser un petit peu ou d’optimiser. Je pense que c’est vraiment important et intéressant de s’impliquer. Il n’y a pas besoin d’être un expert en travaux pour cela.

Après, je pense que le fait de suivre son chantier, de montrer que vous impliquer et que vous passez régulièrement, au moins que vous l’appelez régulièrement, cela va lui mettre une certaine pression. Je pense que c’est bien de garder toujours une petite pression vis-à-vis de l’entrepreneur. Pas une grosse pression, ne pas lui mettre le stress, mais lui montrer que vous êtes là derrière et que vous suivez.

Parce que si vous ne passez jamais ou que vous ne l’appelez pas ou que vous l’appelez qu’une fois toutes les trois semaines pour savoir comment cela se passe, il va penser que vous n’intéressez pas trop aux chantiers, que pour vous ce n’est pas très important et il va avoir tendance à aller sur d’autres chantiers parce que les entreprises ont souvent plusieurs chantiers en même temps et c’est vrai que je connais cela, souvent on a tendance à aller là où les clients appellent le plus.

C’est vrai que s’il y a des clients qui mettent beaucoup la pression, puis d’autres chantiers ou les clients n’appellent jamais, vous vous dites : celui-là, il n’est pas pressé, on va aller ailleurs. Montrez toujours à l’entrepreneur que pour vous les délais c’est important et que vous êtes là, que vous l’appelez régulièrement, savoir un peu comment cela se passe.

Elodie : Tout à fait ! Personnellement, ce que je fais en général, c’est que je suis mes chantiers. J’y vais tous les deux, trois jours dessus ou un peu plus en fonction de la distance. Après, je fais passer toujours un architecte qui vient chaque semaine pour vérifier les points d'attention pour être sûr qu’on a une triple validation avec l’entrepreneur ou moi-même ou alors l’architecte pour être vraiment sûr que toutes les postes soient en ordre.

Elodie : Dans les imprévus, on a cette strate qui est aussi tout ce qui est retard de chantier. Comment tu réagis quand tu as des retards ? Est-ce que tu as des sanctions que tu mets par rapport à l’entrepreneur ? Qu’est-ce que tu fais pour essayer de préserver au maximum les retards sur tes chantiers ?

Comment réagir en cas de retard sur un chantier ?

Renaud : Je pense que le plus important c’est déjà de bien expliquer à l’entrepreneur que vous êtes investisseur, que derrière il y a un crédit que vous payez tous les mois, que vous avez vraiment une c

Parce que quand on est sur de gros chantiers, il y a souvent de petites choses qui se rajoutent, comme tu dis, il y a des points qui changent, il y a des optimisations qui vont être différentes. C’est clair qu’au moins cela permet de cadenasser au maximum et d’anticiper le plus possible les imprévus. Cela m’amène à ma seconde question : comment est-ce qu’on anticipe ces imprévus ? Il y en aura d’office toujours. Est-ce que tu as des trucs et astuces qui font que tu arrives à mieux les gérer ?

Renaud : Pour anticiper les imprévus, la meilleure des choses, c’est la préparation. C’est ce que je disais et c’est souvent pour cela d’ailleurs, j’avais fait une petite vidéo là-dessus qui disait qu’en gros pour moi la plus grosse des erreurs sur les chantiers d’un bâtiment, c’est justement le manque d’anticipation. Parce que les gens ont tendance à foncer un peu tête baissée en se disant : je verrai sur place, je verrai après. Sauf que quand on découvre, on est un petit peu face au mur. Déjà souvent, on a des soucis qui paraissent insurmontables. Cela amène du stress. Puis souvent, le fait de préparer son chantier à l’avance quand on va réfléchir, prendre le temps de préparer les choses et de bien y réfléchir, on va déjà penser aux plus grosses problématiques. Essayez de penser de manière globale.

Il n’y a pas besoin encore une fois d’être un expert en travaux, mais juste de se dire : mon chantier, il attaque tel jour. Comment l’artisan, il va arriver, il va monter ? Déjà est-ce qu’il peut monter ces matériaux dans l’immeuble ? Est-ce qu’il peut passer dans l’ascenseur ? Est-ce qu’il y a de l’eau et de l’électricité pour qu’il puisse travailler ? Il n’y a pas besoin d’être artisan pour penser à tout cela.

Par contre, si on n’y pense pas à l’avance, cela m’arrive, cela m’est encore arrivé il n’y a pas longtemps, un client qui m’appelait et qui me disait qu’il était bloqué, son chantier était bloqué parce qu’il n’y avait pas de l’électricité sur le chantier. C’est un vieil appartement dans lequel il n’y avait plus d’électricité. Sauf que comme ils n’y ont pas pensé avant, du coup le jour où les artisans sont arrivés, c’est le jour où il a appelé EDF pour dire : ah mince, il me faut de l’électricité. Les gars lui ont dit : on passe d’un dix jours. Le chantier a été repoussé de dix jours. Essayez de penser à toutes ces petites choses avant. Après forcément, cela va venir avec l’expérience. Plus vous allez faire de chantiers et plus vous allez penser à ce genre de choses. Puis les erreurs en général qu’on fait une fois, on ne les refait pas deux.

Après pour éviter les dérapages, vous pouvez éventuellement mettre en place un système de pénalités ou ce genre de choses. Moi, je ne suis pas trop fan de cela parce que pour moi, c’est un peu unilatéral. Pour moi l’entrepreneur, c’est quand même un partenaire. Si vous lui dites juste : si tu ne fais pas le chantier dans les temps, je t’applique tant d’euros par jour, je ne sais pas s’il sera très motivé à bosser avec vous, surtout que le bâtiment a bien repris, il n’y a pas mal de boulots, etc. Du coup, l’entrepreneur à la base n’est pas très chaud sur ce genre de truc parce que le problème c’est que la rénovation, c’est quand même quelque chose qui est très complexe, ce n’est pas du neuf, il y a souvent beaucoup d’imprévus et beaucoup de surprises, donc on ne sait jamais exactement à l’avance combien cela va durer.

Peut-être déjà au départ prévoir un peu plus, si l’entrepreneur vous dit qu’il y en a pour deux mois, dites-vous je me fixe deux mois et demi par exemple pour être large dans vos estimations. Puis peut-être, essayez de lui faire comprendre que pour vous c’est important, lui dire : vous me dites deux mois. Moi à partir de telle date, je paye mon crédit, si cela ne va pas dépasser, vous me payez les mensualités ou quelque chose comme cela.

Essayez de le tourner de cette manière pour qu’il comprenne que pour vous c’est important plutôt bêtement de dire juste : si vous avez dépassé la date d’un jour, je vais vous appliquer des pénalités. Parce que l’entrepreneur risque de mal réagir et je pense que c’est important d’instaurer une bonne relation pour que cela se passe bien.

Elodie : Comment tu te bases pour sélectionner un entrepreneur en rénovation qui a cette ouverture par rapport aux investisseurs ? Est-ce que tu as des critères ?

Comment sélectionner un entrepreneur en travaux ?

Renaud : Déjà pour moi le plus important, c’est vraiment le réseau. Ce serait les recommandations. C’est ce que je recommande à tous mes clients et c’est ce que je fais quand je cherche des entrepreneurs pour des clients à travers un peu toute la France quand je les aide à trouver des entrepreneurs. On essaie déjà d’interroger leurs réseaux proches, du coup de trouver d’autres investisseurs par exemple dans la même région ou dans la même ville qui auraient fait appel à des entrepreneurs pour des projets similaires.

On va essayer de trouver les entrepreneurs qu’on nous recommanderait, qui ont travaillé pour des personnes qui peuvent nous les recommander de confiance. Puis comme je disais qui ont fait des chantiers similaires parce que si votre grand-mère vous recommande tel artisan parce qu’il a fait une super salle de bains, ce n’est pas dit qu’il saura vous faire un projet de division dans un immeuble parce que ce n’est pas du tout même type de projets, ce n’est pas du tout le même type de clients.

C’est vrai que si vous avez un projet de division par exemple, pour reprendre cet exemple, essayez de demander à un collègue investisseur, essayez d’infiltrer et de rentrer dans ces groupes d’investisseurs. Il y en a vraiment dans toutes les villes maintenant en France, comme en Belgique, j’imagine, pour rencontrer des gens qui font la chose que vous et qui vont vous permettre de vous partager leurs bons contacts, leurs bons et leurs mauvais parce que des fois ils peuvent aussi vous dire : ne travaillez pas avec cette entreprise, j’ai eu des problèmes.

Pensez à demander à ces personnes, est-ce qu’ils ont été sympas, est-ce qu’ils ont respecté les délais, est-ce que tout s’est bien passé, est-ce que je peux visiter éventuellement ton chantier. C’est vraiment le top de pouvoir visiter des chantiers. Après les photos, cela peut être sympa. Mais le problème des photos, c’est que c’est un peu biaisé parce qu’on ne sait jamais si c’est vraiment des vraies photos. Tandis que si vous allez visiter le chantier et qu’il vient d’être terminé, vous allez voir tout de suite les finitions. Les finitions, c’est important, c’est vraiment une phase importante parce que faire de la plomberie, faire de l’électricité, n’importe quel entrepreneur sérieux saura le faire, par contre est-ce qu’il sera un peu minutieux, un peu maniaque suivant le type de prestations que vous vouliez faire. Cela, c’est important.

Après le dernier point qui pour moi est primordial, cela va être le feeling. Il faut absolument rencontrer la personne, il faut que le feeling passe bien, il faut qu’il y ait un bon contact, une bonne communication. Si déjà vous sentez le gars un peu rustre, un peu tendu, qui vous aboie un peu dessus juste lors du rendez-vous, dites-vous bien que le jour où il y aura le moindre souci, à mon avis ce sera encore pire. Ce n’est pas forcément avec lui qu’il faudra travailler.

Elodie : Qu’est-ce que tu penses des courtiers en travaux ? Est-ce que c’est une bonne solution ou justement c’est plutôt à éviter dans ces types de rénovation, on parle bien de rénovations pour les investisseurs ?

Renaud : Pour moi le courtier en travaux, je le mets un peu dans la même catégorie que le courtier en prêts immobiliers. C’est exactement le même type de profil. C’est comme dans tout,  il y a des bons, comme des moins bons. Le problème pour moi c’est que ce sont des métiers qui sont un petit peu biaisé parce que le courtier, contrairement à un architecte ou à un maître d’œuvre qui va vous facturer directement ces services, la plupart du temps le courtier va se rémunérer en commissionnement sur les entreprises qu’il amène. Ce qui fait que du coup et idem pour le courtier en prêts bancaires, c’est la banque qui le paye ce n’est pas vous qui le payez.

Souvent, cela paraît intéressant pour l’investisseur parce que vous vous dites : ce n’est pas moi qui vais le payer, c’est sympa donc il ne me coûte rien. Le problème c’est que ce n’est pas complètement objectif. Ce qui veut dire que derrière si le courtier n’est pas ultra honnête, il ne va pas forcément vous recommander la meilleure entreprise qu’il a sous le coude, il va peut-être vous recommander celle avec lequel il a plus de commissions ; idem pour les banques.

Juste attention à cela. Après comme tout, je connais de très bons courtiers qui sont ultras efficaces, ultras honnêtes qui travaillent avec leurs réseaux d’entrepreneurs. Cela fait 10, 15 ans qu’ils bossent avec eux, donc là je les recommanderai sans problèmes. Par contre effectivement, prendre un courtier sur internet ou sur les pages jaunes, ce serait dangereux. Je trouve que ce n’est pas très objectif comme conseil.

Elodie : Super ! Merci ! En tout cas un grand merci pour tous les précieux conseils immobiliers que tu nous as partagés. Est-ce que tu as une dernière clé ou une dernière astuce que tu as envie de nous partager avant qu’on finisse l’interview ?

Renaud : Une dernière clé ou une dernière astuce, je dirais que c’est un peu une généralité encore une fois que j’ai tendance à souvent répéter aux gens que je croise, mais surtout aux investisseurs débutants : l’immobilier, c’est chouette. Cela peut être un super levier d’enrichissement personnel. Cela peut être une super activité. On peut se trouver des passions, etc. Aujourd’hui, on voit beaucoup de choses sur internet, de liberté financière, de rentier et tout cela, c’est bien, cela sert à allumer la mèche, cela sert à donner envie.

Maintenant, l’immobilier c’est quand même un domaine qui est très complexe parce que cela mélange beaucoup de connaissances, beaucoup de notions. Il y a du juridique, il y a des travaux, il y a plein de choses qui rentrent en compte. Du coup, prenez le temps de bien vous former, surtout de bien vous documenter et de bien vous faire accompagner. Il ne faut pas foncer tête baissée parce qu’il y a quand même beaucoup d’argent qui est en jeu. Juste voilà, prenez le temps de vous former, de vous documenter. On trouve plein de ressources, notamment avec Elodie et avec plein de personnes aujourd’hui qui partagent leur savoir. Pour moi, c’est vraiment important.

 


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