Comment gagner de l'argent avec sa résidence principale

Comment tirer profit de votre résidence principale pour investir dans le locatif ? Quelle stratégie d’investissement en immobilier est la mieux adaptée à votre profil ? Pourquoi et comment faire expertiser votre maison ou appartement peut vous aider à acheter pour louer ?
Qu’est-ce que la reprise d’encours ? Quel type d’hypothèque peut-on mettre sur votre habitation ? Comment optimiser votre habitation pour gagner un revenu supplémentaire ? Louer une chambre de votre maison en airbnb ? Louer votre garage ? Mettre votre cave en location ? Toutes ces idées peuvent vous aider à vous créer une épargne pour investir dans l’immobilier !
Comment acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier ? Pourquoi faire attention à sa capacité d’emprunt ? Comment acheter un bien à rénover peut-il créer une belle plus-value à mettre en garantie auprès de la banque ?


L'achat de la résidence principale, c'est toujours un vaste sujet parce que certains sont totalement opposés au fait de commencer par acheter sa résidence principale s’ils vont investir.

D'autres vont vous dire qu'il faut au contraire commencer par sa résidence principale (surtout les banquiers, n'est-ce pas) puis commencer à investir. Bref, il y a vraiment un peu de tout et son contraire.

De mon côté, j'aimerais vous faire part de mon point de vue puisqu'il est hybride. Vous le savez, je suis plutôt partisane de partir de ce que vous souhaitez, de comment est-ce que l'immobilier peut être un vecteur au service de votre vie.

C'est pour cela que je n'aime pas trop prendre position en disant que la résidence principale c'est bien, ou au contraire la résidence principale pour démarrer c'est mal. Parce que comment est-ce que je pourrais décider dans votre cas si c'est la meilleure des choses à faire ou pas. Car cela va fortement dépendre de votre objectif et de votre stratégie immobilière.

Prenons maintenant le cas d'une personne qui a déjà acheté sa résidence principale et qui à l'époque ne connaissait pas toutes ces techniques. Il n’y avait pas des blogs comme Real Estate in Belgium, du coup vous l'avez acheté parce que vous pensiez que c'était la meilleure chose à faire à cette époque.

Vous avez peut-être mis beaucoup d'argent, ce qui a provoqué un blocage au niveau de votre capacité d'emprunt. Vous avez mis toute votre épargne dedans parce que vous avez voulu vraiment créer une maison coup de cœur, un bien dans lequel vous vous sentez bien justement et à juste titre, on peut tout à fait le comprendre. Mais c'est là qu’est le point challengeant, c'est que la résidence principale, c'est un achat qui est principalement émotionnel.

Pour vous c'est problématique parce que cela veut dire qu’en étant bloquée, en ayant plus d'épargne potentielle, vous ne savez pas passer à la prochaine étape et vous ne savez pas commencer à investir et à vous créer une vie avec plus de liberté grâce à l'investissement immobilier.

Comment tirer profit de votre résidence principale pour investir dans le locatif et obtenir un crédit hypthécaire à 125% ?

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous êtes dans ce cas-là, la première chose à faire va être de faire expertiser votre bien avec un expert immobilier ou via des agents immobiliers qui vont vous donner une valeur pour voir si la valeur actuelle de votre bien par rapport aux montants de crédits qu'il reste sur votre bien immobilier à payer grâce au capital que vous avez remboursé, amorti chaque mois depuis votre achat, pour voir s'il y a un différentiel positif qui existe et que vous pouvez potentiellement utiliser pour mettre en garantie et faire financer votre investissement locatif à 125%  pour une nouvelle acquisition.

Je m'explique. Imaginons que vous avez acheté votre bien il y a cinq ans, vous avez un crédit de 100 000 euros dessus, vous avez déjà remboursé 30 000, il vous reste 70 000 euros à solder, mais votre bien à l'heure actuelle avec les travaux que vous avez réalisés, avec la hausse du marché, le bien vaut 200 000 euros.

Cela veut dire quoi ? Cela veut dire qu'on a de côté 200 000 euros et on a de l'autre côté 70 000. Il reste 130 000 euros d'écart. La banque va pondérer ce montant à 80% et elle va vous dire que dans votre cas, il vous reste "autant". Avec ce montant-là, c'est possible de vous faire financer à 125% et de prendre une hypothèque de second rang sur votre bien immobilier de sorte que s'il y a un problème, elle puisse venir saisir le bien et le revendre.

Je vous rassure, c'est vraiment la dernière étape dans ce cas-ci. Il y a plein d'autres étapes avant, il faut juste bien le faire, faire un bon investissement pour limiter les risques, mais cela n’arrive vraiment que dans le pire des cas. 

Si par contre, vous n'avez plus du tout de crédit sur votre bien immobilier, là c'est bingo puisque imaginons, si on reprend cet exemple que votre bien va être 200 000 euros, potentiellement, il sera possible de prendre non pas une, mais peut-être deux, voire trois en fonction des conditions au niveau des banques, hypothèque dessus pour faire deux à trois fois l'opération que je viens de vous citer avec une mise en gage du bien pour faire un crédit à 125 %.

Surtout, il faut bien comprendre que si vous souhaitez aller loin dans l'investissement immobilier en Belgique, vous devez être inventif, vous devez être ingénieux et surtout être stratégique. Vous allez vous rendre compte qu'au bout d'un moment, quand vous allez prendre de la distance, prendre de la hauteur, vos biens immobiliers cela ressemblera à un schéma en toile d'araignée parce que le "bien-là" est connecté à "celui-ci" puisqu'on a pris une hypothèque dessus, qu’on a fait un refinancement, etc. Bref, tout est lié. 

Deuxième possibilité et je viens l'introduire ici, c'est de faire un refinancement. Si vous avez à nouveau un différentiel positif dans votre bien, de l'argent qui dort comme dans l'exemple que je vous ai cité avant, il est possible de faire un refinancement de crédit où on va prendre votre premier bien avec votre premier crédit et le refaire financer dans un crédit tout-en-un, dans lequel sera mêlé les frais d'acquisition pour une autre opération.

Vous aurez simplement juste une seule ligne de crédit et ce sera regroupé. Vous aurez potentiellement un taux plus favorable surtout si vous le faites dans cette période-ci vu que les taux sont très bas, vous le savez. Cela permettra aussi à ce niveau-là de faire un financement à 125% et de passer à l'étape supérieure pour avoir un nouveau projet. Et là, ce sera un projet plutôt d'investissement locatif.

Comment optimiser votre habitation pour gagner un revenu supplémentaire ?

Si par contre si vous l'avez acheté, il y a un mois, deux mois, un an et qu'il n'y a pas du tout de différentiel ou que vous avez par exemple acheté de l'immobilier neuf, cette technique sera difficile à appliquer. Si vous êtes dans ce cas-là, est-ce qu'il n'y a pas dans votre bien quelque chose que vous pouvez optimiser et mettre en location : faire de l'Airbnb dans une ou plusieurs chambres, louer à un garage, faire de la colocation, louer une cave.

Est-ce que c'est quelque chose qui est possible ? Si vous êtes en société, vous faire verser un loyer aux frais de votre société pour l'utilisation de votre espace intérieur comme locaux ou autre.

Bref, essayez de voir s’il y a quelque chose que vous pouvez optimiser dans cette optique-là pour que vous puissiez gagner de l’argent, faire diminuer les encours, voire potentiellement gagner de l'argent avec, même si on saura entre nous que ce ne sera pas l'opération la plus rentable, mais au moins d'être à l'autofinancement et de gagner un peu d'argent dessus.

Cela va vous permettre de redégager une capacité d'emprunt, de pouvoir mettre cet argent, ce surplus que vous gagnez de cashflow sur un compte dédié à l'immobilier pour réinvestir encore. 

Après si vraiment rien ne fonctionne, il y a toujours une solution, mais qui est un peu plus difficile à adopter c'est vrai, c'est tout simplement d'arbitrer votre patrimoine et de se dire : "j'ai fait une erreur à l'époque quand j'ai acheté cette résidence principale, je la revends, je récupère de l'argent et avec cet argent, je le dispatche dans plusieurs investissements locatifs".

Je connais des personnes qui ont fait cela. Elles ont été très courageuses de le faire, mais elles ont su que cela pourrait leur apporter beaucoup plus à moyen et long terme.

Si par contre maintenant, vous avez à cœur de commencer d'abord par votre résidence principale, vous pouvez le faire à partir du moment où vous êtes conscient que vous devez être rationnel et ne pas partir dans un achat qui est coup de cœur. C'est-à-dire que vous pouvez très bien acheter un bien pour votre résidence principale en profitant des abattements à Bruxelles, en Région Wallonne et en Flandre pour payer moins de frais dessus, restez domicilié dedans pendant x années en fonction des régions, amortir les capitaux, etc. 

Mais surtout achetez-le en vous disant que c'est juste une étape. Sauf si votre souhait est juste d'avoir votre résidence principale et d'être vraiment bien dedans avec tout le confort que vous souhaitez, mais si vous me lisez maintenant c'est parce qu’il y a un intérêt pour l'investissement, et je ne pense pas que ce soit votre cas.

Voyez-le comme un investissement. Vous répétez exactement les mêmes principes que vous faites quand vous achetez une maison ou un appartement pour louer , un bien qui est idéalement en dessous du prix du marché immobilier , qui est décoté et qui a beaucoup de travaux, histoire de faire des plus-values, des fortes négociations et autres, vous avez déjà gagné de l'argent à l'achat, cela va déjà vous aider par la suite.

Optimisez au niveau du crédit hypothécaire, etc. Si vous avez une capacité de 200 000 euros, ne prenez pas toute votre capacité, essayez de trouver un bien dans la mesure du possible qui fait peut-être 100 000, 120 000 euros de sorte qu'il y ait de l'argent qui puisse être attribué à un autre projet par après. Ne craquez pas pour la cuisine qui coûte 25 000 euros alors que cela ne va pas spécialement amener beaucoup plus de valeur et vous allez immobiliser beaucoup d'argent dans des choses comme cela.

Réfléchissez, faites-le en conscience. Il n’est pas rare qu’il y ait des personnes que j'accompagne qui ont une stratégie immobilière qui est double, qui est d'abord d'acheter leur résidence principale, comme je le disais avec les principes de l'investissement locatif, d'amortir du capital, de profiter des abattements, de faire des travaux de rénovation pour améliorer et au bout d'un moment d'avoir un différentiel pour le mettre en garantie pour autre chose, de ne pas être bloqué avec une capacité d'emprunt qui a été utilisée au maximum de sorte de pouvoir continuer à investir après, de garder de l'épargne pour enchaîner, etc. Cela fonctionne très bien.

D'ailleurs, cela a été ma stratégie aussi quand j'ai démarré puisque j'ai voulu acheter ma résidence principale pour avoir "mon chez moi", mais j'ai profité des abattements, je n'ai pas payé de frais d'enregistrement dessus, du coup j'ai fait d'énormes travaux, j'ai réalisé une bonne négociation. C’est un bien qui a pris énormément de valeur.

Maintenant, si je devais le revendre, j'aurai une plus-value dessus. Ce qui est intéressant, c'est que comme j'avais bien fait "mon coup", j'ai pu avoir un différentiel positif entre le montant du crédit et la valeur du bien et j'ai pu mettre ce bien en garantie pour faire un crédit à 125 % pour un autre investissement, sans compter que je n'avais pas du tout immobilisé toute ma capacité d'emprunt et qu'en plus je loue tout ce que je peux louer.

C'est-à-dire que je loue une chambre en colocation, je loue une cave aussi. Eh oui, même une cave se loue et c'est intéressant parce que non seulement, j’ai amorti du capital, je suis chez moi dans un lieu qui m'inspire, qui me plaît, j'ai pu le mettre en garantie, j'ai profité des abattements et je loue tout ce que je peux et cela me permet de générer du cashflow positif sur ce bien.

Alors comme je vous le disais, ce n'est pas l'opération qui est la plus rentable que j'ai, mais pourtant elle m'aide à pouvoir atteindre mes objectifs. Cela ne m'a pas du tout bloqué et sincèrement je ne le regrette pas.

Donc dites-vous qu’il existe une solution, il existe un moyen hybride de pouvoir avoir votre résidence principale et de pouvoir continuer sans être bloqué. Il faut juste le faire avec stratégie et laisser l'émotionnel de côté puisque c'est avec cette stratégie, cette méthodologie-là que vous allez pouvoir continuer à investir et surtout de vivre enfin la vie qui vous inspire vraiment grâce à l'immobilier.


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