Comment débuter dans l'investissement immobilier quand on a déjà sa résidence principale ?

Elodie Sorgeloos (Real Estate in Belgium)

Débuter en immobilier
02 Juin 2021

J'ai déjà acheté ma maison ! Est-il encore possible d'investir dans l'immobilier après avoir acheté sa résidence principale ?

En Belgique, il est nécessaire d'apporter des fonds propres pour pouvoir investir à moins de pouvoir bénéficiers de certains effets de levier pour contourner cette règle bancaire. Comment votre résidence principale peut à la fois vous aider à investir dans l'immobilier ? Mais aussi vous bloquer dans votre prochain investissement locatif ?

Dans cet article, je vous explique les avantages et inconvénients d'un résidence principale ainsi que les effets de levier possibles auprès des banques que vous pourrez utiliser.

Comment débuter dans l'investissement immobilier lorsqu'on a déjà sa résidence principale ?

C'est une des préoccupations majeures, surtout quant à la base, on pensait bien faire ; ou tout simplement parce qu'on avait envie d'acheter cette résidence principale avant d'investir.

À cela, je dirais que votre résidence principale peut être à la fois un atout, comme dans l'autre cas, malheureusement cela peut vous desservir.

Les avantages d'avoir d'abord investi dans sa résidence principale

Si vous avez fait les choses intelligemment, à l'époque. Que vous avez fait une belle affaire en l'achetant. Que vous n'avez pas mis trop de cash dedans. Et surtout si vous n'avez pas utilisé toute votre capacité d'emprunt, et bien ça ne sera pas un problème. Puisque vous pourrez toujours continuer à investir dans d'autres biens.

Si par contre, vous avez mis toute votre capacité d'emprunt, vous avez mis toute votre épargne, et au final vous vous retrouvez complètement bloquée, il existe tout de même une solution pour y arriver.

Utiliser votre maison ou appartement comme effet de levier bancaire

La solution la plus courante, c'est d'utiliser votre résidence principale pour pouvoir la mettre en garantie ou faire un refinancement avec votre nouveau crédit. Afin que ce que vous avez déjà injecté comme cash et amorti en capital, plus la plus-value du marché par rapport à votre résidence principale puissent servir de garantie pour la banque. Et donc être utilisé pour faire un effet de levier et être financé jusqu'à même 125 % auprès des banques pour une nouvelle opération.

Par contre, si vous vous rendez compte que, malheureusement, vous n'avez pas cette possibilité-là, il existe encore d'autres leviers.

Acheter en indivision

Le premier va être de s'associer à quelqu'un qui, lui, a une bonne capacité d'emprunt, ou a le cash nécessaire pour pouvoir continuer à investir. Parce que le problème, ce n'est pas vous en tant que tel. C'est juste votre situation financière, et l'engorgement financer que cette résidence principale a créé par rapport à votre situation. Mais si vous allez investir avec d'autres personnes qui, elles, vont être plus fortes, « plus crédibles » aux yeux des banques, vous allez pouvoir débloquer la situation, et vous vous retrouvez en indivision.

Arbitrer son patrimoine

Également une solution qui ne va peut-être pas vous faire plaisir, mais qui pourtant est radicalement efficace. C'est d'arbitrer son patrimoine, de revendre votre résidence principale en comprenant que vous avez fait peut-être une erreur à l'époque. Récupérer de l'argent et récupérer sa capacité d'emprunt et faire les choses totalement différentes.

Attendre et économiser au maximum

Si par contre, aucune des solutions ne vous plait. Il n'y aura qu'une seule chose à faire, c'est mettre un maximum de côté, et repenser dans quelque temps aux différentes astuces que je viens de vous donner. Pour voir si, potentiellement, vous ne savez pas utiliser votre résidence principale pour la remettre en garantie. Et surtout continuer à générer de l'épargne. Même, pourquoi pas, prendre une activité complémentaire, lancer un business, avoir une promotion en fonction de ce qui est possible pour vous. Pour augmenter votre capacité d'emprunt, et surtout retrouver du cash qui pourra réinjecté dans une nouvelle opération immobilière.